榮觀房產網1.房價的本質怎么樣
這又是一本從天涯BBS出來的書，作者本人在珠三角從事土地拓展工作，也就是拿地之前的地價測算工作，也在國土局工作過，所以算是行業內人士。
作者總結了一套模型，嘗試探究城市房地產的根本規律。 這本書總體寫的還算不錯，值得一讀。
不過竊以為用一套模型來解釋全國市場有點力有未逮，有些地方結論正確但是論證過程不是很清晰。作者對珠三角城市的房地產了解很多，得出的結論值得參考，但是對中國其他地方的房地產市場點評則要謹慎看待。
------------------ 作者的模型和我的一些摘錄： 住房的需求，從低到高的有四種需求：首次置業型需求，改善型需求，投資需求，投機需求。每一個城市，都會體現出以某一種需求為主的特征。
1，首次置業型需求為主的城市：對產品的要求不高，最大的關注點是價格。這些城市樓市漲幅都很低，毛坯交房最為常見，對裝修交房極大反感，因為都提高了總體房價。
樓梯房最常見，電梯房如果有的話也只需要一部電梯，因為兩部電梯得房率下降。品牌地產商一般不愿意進入這種城市，因為他們沒法得到品牌溢價。
2，改善型需求為主的城市：對產品要求很高，一梯兩戶，舒適的電梯間和入戶大堂。面積越大的房子，賣的越貴。
可以接受裝修交房，但是不能太貴。一個城市的房地產市場，從首次置業型轉向改善型，那一般都將引發樓市翻倍。
品牌地產商受到市民的追捧，并可以實現比一般開放商高出10%左右的品牌溢價。 3，投資需求為主的城市：首要的特點是裝修溢價（開發商可以通過裝修賺一筆），這主要是因為客人缺乏時間去裝修，公寓是典型的投資型產品。
對產品的要求更高，因為只有更好的產品才能實現價值的增長。小戶型受到歡迎，并且售價比大戶型更高，因為總價要低，對投資者的資金要求不高。
樓市進入這個階段的城市，一般價格將會至少翻番。 4，投機需求為主的城市：這里城市并不多，譬如北京、上海、深圳、杭州、溫州。
另外還有一些旅游城市，譬如海南、珠海和廣西北海。這些城市往往是資金的匯集地，大量無法通過其他渠道消耗的資金，只能選擇以樓市為泄洪口。
資金匯聚的速度有多快，這些城市樓市增長的速度就有多快。 從二手房和一手房的交易比例來判斷一個城市的房產市場處于哪一個階段-----投機需求為主的城市：二手房和一手房的交易比例超過1.5:1。
投資需求為主的城市：二手房和一手房的交易比例在1:1到1.5:1之間。改善型需求為主的城市：二手房和一手房的交易比例在0.5:1到1:1之間。
首次置業型需求為主的城市：二手房和一手房的交易比例在0.5:1之下。 ------------------ 一個城市的實業（或者說制造業）是一切的基礎，中國城市的發展的歷程，一般遵循著一個相同的軌跡：工業化---居住化---CBD化。
絕大多數城市只能進步到宜居型城市。 所以三線城市，首要目的是提升城市工業化水平，完成原始積累。
經濟發達的二線城市，首要目的是從工業型城市變成宜居型城市。一線城市的城市化目標是打造核心經濟區-也就是CBD。
注：城市等級的簡單劃分標準：人均GDP在一萬美元以上的，是一級城市；人均GDP在6000美元以上的，是二線城市；人均GDP在3000美元以上的，是三線城市。 結論：近100年來全世界的城市經營模式，就是通過對城市經濟狀況和居住環境的持續改善，激發地價和房價的持續上漲。
所以房價的本質，就是城市的經營水平在住宅銷售價格中的集中反映。 關于投資：處于轉型期的城市，投資價值最大，如果一個城市表現出強烈的城市化發展趨勢，城市的產業經濟也在穩步發展，就會開始從首次置業到改善型市場的轉型，就會有很高的投資價值。
具體例子：合肥。 2013年6月19日。
2.中國房價上漲的本質是富人消費,窮人買單
事實上，在價格飆升的因素主要是因為人們付上代表*府所犯的錯誤。比如以前一個開發商通過某銀行貸款1000萬開發一套房子。如果不是，因為他是不幸的，因為所有的銀行都是一個系統，你欠了錢沒還沒有翻身的機會。中國金融業的改革的基礎上，銀行之間的競爭，所以開了一個口子，工商銀行，農業銀行，中國銀行，建設銀行等所有獨立運營商。這本來是一件好事。但問題是這些銀行不是私人的，但該國。我們不難想象。當一個開發商10萬美元的貸款從工行的后果。他只需要5萬美元開發的房子，然后升級的價格，那么房價的標準抵押貸款20萬貸款從中國農業銀行，然后在10萬美元的20萬發展到制定出一套較高房子的價格來建設銀行抵押貸款4000萬。這是一個滾雪球的瘋狂貸款模式。
服務出去的房子，你是不是重要的，關鍵更高的價格，而不是價格。無論如何，銀行的錢，而不是私人的，所以稍微疏通另一種“合法的”高零售價的房地產作為抵押所以自然越來越好從銀行貸款相結合的州長。
然后的結果是，房價只爬不跌的！因為不倒！或銀行貸款永遠不會回來了。這是*府的銀行，*府的錢！因此，為了阻止這個資金黑洞一些被收買的專家，媒體開始瘋狂制造輿論脅迫買房子用各種輿論手段。
如土地資源嚴重緊張，不買房子在未來只能住在郊區。導致人們不得不去買房。無法生活的中心，這種情況下，這根本不可能發生，城市居民是一個新老替換的過程，住在城里上班，照顧退休喜歡住在郊區。只要人口不爆炸就不會出現在白領不能住市中心。雖然這些輿論造成了很多人買房子，但只有這樣，房價還沒有這么高的離譜了。然后*府提出的第二個錯誤。