榮觀房產網1.上海的房價如何發展
近年來，上海的房價突飛猛進，引起了社會各界的密切關注。隨著中央宏觀調控的實施，現在社會上對上海房價是否有泡沫的爭論似乎已偃旗息鼓，取而代之的是關于未來房價走勢的不同判斷。一種主流的觀點認為，上海的房價由于宏觀調控的影響而在短期內走弱，但由于上海的特殊地位（如上海是全世界的上海等）和上海乃至全國的經濟持續向好，房價在中長期將一直向好，也就是說房價還要漲。 筆者在這里并不想去探詢這些持主流觀點的專家和業內人士的動機，而就宏觀社會，*治，經濟的分析做以下判斷 - 上海的房價短期內可能起穩甚至反彈，而長期看淡。
首先，我們對此分析做如下的假設：
1， 上海的地方*治經濟格局在短期內不變；
2， 中國的宏觀經濟形勢在短期內不變；
3， 人民幣匯率在短期內不變；
4， 及影響世界經濟的主要因素如，美國經濟，油價，突發的戰爭等在短期內不變。
以上盡管為假設，但根據過往的經驗而言，此假設成立的可能性還是很高的。
房價短期可能起穩甚至‘有小幅’反彈的理由：
1， 上海地方的利益集團對房價的支撐
我想大多數讀者會認同‘利益集團’的存在，并且在過去幾年的經歷而言，也看到他們的巨大影響力。由于眾所周知的原因，筆者在這里就不深究他們究竟是哪些人，都干了些什么。只是想說，只要上述的假設1繼續成立，這一利益集團將仍是房價的主要推動力。他們將繼續使用手中掌握的*治，經濟，輿論乃至可影響人民社會生活各種權力為他們的利益服務。
2， 硬性的居住需求
硬性需求的存在，在一定意義上說是理由1作用的結果。在北京的一次社會調查中，北京市民對房價的心理接受價位在2500人民幣到4000人民幣之間。北京的經濟適用房的價位在2500人民幣到3000人民幣之間，且距離地鐵的距離不遠。而收入水平相當的上海的經濟房的價位居然在4000人民幣以上，根本不通地鐵，而剛通公交且被作為一大喜訊而報道。輿論總將北京和上海房價相提并論，其實，無論從兩市的現實房價和*府對經濟適用房的態度而言，兩市可謂大相徑庭。
3， 潛在購房者的投機心理依然存在
不是嗎？
4， 海外熱錢的滯留和繼續流入
中國的人民幣匯率*策也直接影響著房價的走勢。在股市尚未走強，而又缺乏其他合適的投資渠道的情況下，相信還是會有熱錢流入上海樓市從而影響房價的走勢。
長期看淡的理由：
1， 中國宏觀*治經濟形勢正在發生的深刻變化
隨著‘社會主義和諧社會’的提出，我們有理由期待一個全新的*治形勢正在向我們走來。而關于經濟形勢的可能變化，在這里，筆者只想引用**語錄中的一段：*治工作是一切經濟工作的生命線。在社會經濟制度發生變革的時期，尤其是這樣。
2， 當前房地產開發模式的致命缺點和不可持續性
比較復雜，需另篆文探討。
3， 上海當前房價和百姓實際購買力的嚴重背離
不是嗎？
當然，我們還要回復那些認為百姓不是房價的主要推動力的人士的觀點。試問對于那些非自住的‘投資者’來說，如果房價的漲幅低于設定的投資匯報率甚至低于資金成本的時候，他們會怎么做呢？
4， 房價下跌的‘正反饋’對購房者心理的影響
房價的回歸是需要一定過程的。在此過程中，總有購房者不斷入市，但上海樓市的巨大供應量是很難被消化的。當抄房者離去，投資者退出，而購房者的籌碼的不斷減少的時候，房價又能向哪里去呢？
所以筆者真誠的奉勸那些是真實的用自己的合法收入購房的購房者，請耐心等待
2.解讀上海高房價成因
[i=s] 本帖最后由 新旺 于 2012-3-26 16:07 編輯 [/i] 最近幾年，國內大城市房價不斷上漲，居民解決住房問題難度越來越大，民怨沸騰。
今年以來實施新的宏觀調控后，社會輿論更是將高房價的矛頭由前幾年的指向開發商轉而指向地方*府。房價問題已經從一個市場問題轉化為中國最大的社會問題，甚至成為社會不穩定的部分因素。
縱觀紐約、倫敦、巴黎、東京、漢城、新加坡、香港等全球大城市，平均房價比北京、上海高出幾倍甚至十幾倍，但是在這些國家和地區，人們對高房價雖也有不滿，但并沒有像在中國這樣成為社會的熱點問題。中國房價問題為什么如此引人關注？解決中國高房價問題為什么如此困難？必須認真分析中國高房價形成的根本原因，找到治本的辦法。
關于中國房價問題，現在是“仁者見仁，智者見智”，各種評論鋪天蓋地。但大多數都沒有切中中國高房價形成的根本原因，因此治理高房價也就無從談起。
業內專家認為：中國高房價形成的原因很多，核心因素有以下個方面： 1、供求關系不平衡是造成高房價的直接因素 經濟的基本規律是供求關系決定價格。現在中國大城市房價上漲速度過快，除了前述所說的原因之外，直接原因是住宅土地供應不足。
改革開放以來，我國城市人口由1978年的1.7億上升到2009年的6.2億，城市人口增加3.6倍，但每年的城鎮住宅土地供應量并沒有等比例增加3.6倍。根據國土資源部數據，2009年全國城鎮住宅土地供應量為7.6萬公頃，與十幾年前相比，住宅用地總量增加不到一倍；城鎮人均住宅用地面積只有1平方米左右，與上個世紀80年代的城鎮人均住宅用地面積指標差不多，人均用地面積二十年沒有發生變化。
但中國經濟在發展，社會在進步，住宅成套化率在提高，人均住房面積在增加，從中可以看出，全國城鎮住宅用地供應是趨緊的，在供應趨緊的情況下，價格走高就不難理解了。因此，面對大城市的高房價，決策者一定要承認住宅用地供應長期不足這個事實，從而加大住宅用地供應量，提高人均住宅用地指標。
只有這樣，才能從規律上達到遏制房價過快上漲的目的。 2、土地成本導致高房價 全國工商聯在給全國*協提交的《我國房價何以高居不下》的書面發言中稱：我國房地產行業目前存在成本和費用結構嚴重失衡、稅費明顯偏高且征收不合理的狀況。
剛性的土地成本不僅導致了房價的居高不下，同時也是造成當前房地產市場低迷的重要原因。 據調察，目前土地成本占企業開發直接成本的比例最高，達到58.2%；開發項目的總費用支出中，平均29.42%流向*府，其中上海最高，達到64.50%；開發項目的總銷售收入中，流向*府的份額占37.36%，其中上海的開發項目總銷售收入中流向企業的份額僅4.15%。
同時，房地產稅費偏高且呈增加趨勢，以廣州為例，開發企業在開發過程中需要與三十多個*府部門打交道，交納多達二十多種收費。據統計，除土地成本支出外，目前我國房地產企業稅收占總成本的26.06%。
3、高房價緣于貨幣流通過多 “征收房產稅并不是解決目前房價問題的治本之策，高房價的根源是市場中貨幣流通過多，負利率時代投資渠道匱乏，再加上對通脹的預期，造成大量資金涌入房地產推高價格。”全國*協委員段祺華日前在接受，房產稅的征收我們國家沒有經驗，但在國外很多國家，房產稅并不是一件新鮮事。
“美國一直征收房產稅，但眾所周知，次貸危機的爆發就是因為房地產問題引起的，房產稅在市場出現泡沫時并沒有起到抑制作用。”。
3.求有關房價問題論文
摘要：如今我們購買的房屋是商品房，言之商品房，首先得承認它首先是個商品，對于一個商品的定價，首先我們要考慮到其成本價，對于房屋來說，就是它的建筑成本以及土地成本，這是決定房價的基礎。
其次是開發商的利益和*府的規費，這些費用都是比較有彈性的，開發商和*府都會從自身利益出發定義其中價格。還有市場供求關系、百姓的收入水平高低、市場的競爭。
從長期來看，這些規律的調節必然使房價趨向于均衡價格，大體符合價值。 但是如今房價出現了過高的情況，隨著國家經濟發展不錯，加入了WTO，申奧成功，世博會的開辦和上海近幾年來的發展趨勢良好，大量外來人員的涌入，對于住房的需求增加，人們覺得房價上漲是遲早問題，有錢的個人也出現了想買房增值的做法，加上開發商、地方*府、地方媒體、金融機構等形成利益集團進行各種宣傳鼓吹，都會導致房價的上漲。
首先我個人覺得加強房地產市場的規范化建設很有必要。其次根據實際情況根據不同的收入群體制定房地產*策，可以多蓋些經濟適用房再次要有正確的宣傳導向作用。
關鍵：市場經濟體制 *府宏觀調控 規范市場 合理房價 房價永遠是牽動著百姓與媒體神經的話題。俗話說，衣食住行是老百姓的幾樣大事，其中之一“住”指的就是人們的住房問題。
對于咱中國人來說，有一個屬于自己的“窩”更加意義非凡，房子對于中國的老百姓來說已經不止是房子這么簡單，更是一種心理意義上的港灣。可是近年來房價不斷上漲，并且這個問題并沒有得到有效的解決，過高的房價給廣大購房居民帶來很大的生活壓力。
以下僅是我個人對于這個問題的一些看法和觀點。 一、決定商品房價格的因素 房地產行業是一個比較復雜的行業，涉及的相關行業很多，對經濟的帶動作用很強。
一般來說房價要與本國的經濟發展水平、居民收入水平相適應，超前或落后都不是好現象，都會對國家的經濟和社會穩定造成一定的影響，所以對房價的合理性行進分析，采取有效的措施控制房價是非常必要的。 分析房價問題，首先不能脫離我國的市場經濟體制，總所周知，我國現實行的市社會主義市場經濟體制。
也就是說價格是由市場形成、市場機制調節的。雖然房地產商可以對房價進行自主定位，但是還是得服從市場，不能任意決定房價的漲幅跌落。
因為*府會通過宏觀調控來影響房價，主要是通過財**策、貨幣*策、產業*策等間接手段影響房價，也不能直接決定房價。 如今我們購買的房屋是商品房，言之商品房，首先得承認它首先是個商品，對于一個商品的定價，首先我們要考慮到其成本價啊，對于房屋來說，就是它的建筑成本以及土地成本，就是買一塊地皮的價錢和從這塊地上將房子蓋起來的費用，其中也包含人工和材料的費用。
這是決定房價的基礎。其次是開發商的利益和*府的規費，這些費用都是比較有彈性的，開發商和*府都會從自身利益出發定義其中價格。
舉個例子，如果開發商向銀行貸款將建筑工程繼續下去，那么，他就要相應地付給銀行一定的利息，開發商在對房子定價上也會考慮到這一點，所以房價又會被無形中提高了。 除了以上這些對于房價起到直接影響的因素之外，還有幾個因素也會間接影響到房價。
首先是市場供求關系，學過一點經濟學的都知道，一樣商品出現供大于求時，價格會相應下降，當供不應求時，價格必然會上漲，并且房價始終圍繞房屋價值上下波動。其次，百姓的收入水平高低也會影響到市場需求，既而影響到房價。
再次就是市場的競爭。房產開發商之間的互相競爭也會對房價產生影響，當競爭激烈時，就會抑制房價。
同樣如果購房者之間進行競爭時，就會抬高房價。 房價主要是受以上個因素交互作用影響的。
所以房價有高有低、有升有降、有漲有落。從長期來看，這些規律的調節必然使房價趨向于均衡價格，大體符合價值。
二、對當前房價的分析 [國外有個公認的評判標準，商品房的價格應該是家庭年收入的3到6倍。] ①那么我們來計算下上海現在的房價是否合理。
根據*府相關部門公布，上海市人均月收入為2000左右。一家三口，那么家庭年收入為72000元，如果按照這個標準來算，顯然如今的房價明顯過高。
那么導致房價過高的原因又是什么呢？其中人為炒作是其中一個重要原因。首先隨著國家經濟發展不錯，加入了WTO，申奧成功，世博會的開辦和上海近幾年來的發展趨勢良好，大量外來人員的涌入，對于住房的需求增加，人們覺得房價上漲是遲早問題，有錢的個人也出現了想買房增值的做法，加上開發商、地方*府、地方媒體、金融機構等形成利益集團進行各種宣傳鼓吹，都會導致房價的上漲。
況且房地產的開發成本一般都是保密的，購房者根本難以知道房地產商的利潤空間有多大，很容易造成購房者的盲目購買行為。 在各方面來看，百姓或主動，當然更多地是被動地接受房價過高的這個情況。
還要提到的一點是，如今我國現階段房地產中介也存在著不完善的情況中介機構的資質，從業人員的資格規范還沒有完全落實到位，造成該行業的秩序混亂，中介機構不是完全的為購房者服務，更多的自己的利益，飽食其中差價，這對購房。
4.誰能幫我簡述下上海房地產發展歷史和未來趨勢
上海房地產業發展可分幾個階段：
92-95年，房改階段，房產私有化開始，
95-01年，房地產開發初期，建設銀行嘗試按揭貸款，
01-05年，上海房地產開始成為GDP的重要行業，
05-如今，幾經調整，但是房價越調越高。
下面是我去年12月初的觀點：
首先要說，中國的房產業是一個高投入，高產出，涉及產業多，經濟聯動性大的行業。一年來在特定的國際環境中，各級ZF為了拉動內需，保證稅收，銀行開路，財*松綁，總體上已經達到了預期目的。以后是否繼續執行現有的寬松的房地產*策，我看已經到了適當調整的時間。
其次，如今全國總體上，房價都有不同程度的上漲，很多地區已經進入泡沫階段。杭州，北京，上海等城市漲幅驚人。我在浦東川沙鎮，年初二手房在6000元/平方米，現在憑借迪斯尼題材都上了12000元，地段好的新房也上了20000元，看來這個趨勢一時很難轉變。
再次，作為一個成熟的投資人，必須看清*策導向，把握投資技巧，控制投資心態。房產有著居住和投資兩大功能，現在要搞出手應三思，我相信很多老百姓是根本買不起如今的房產。如果要居住，租房也可以，如投資也要量力而行，不能做高房價的“房奴”。
最后，我認為投資理財的精髓是價值規律。我做了十幾年的房產業，曾經參與編制多個上海的房產項目的投資預算，一個平米的成本（扣除地價）目前一般也只有4000元左右。現在的房價完全偏離了價值，我不認為房價會在短時期內會跌，但是我再有錢如今就不會再投資房產了！
以上僅供參考。
5.房價漲跌方面論文參考文獻
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6.國家對房價*策的論文
房價問題既涉及到宏觀大局，也涉及到微觀利益，金融、土地、房管、信貸等多個方面，眾多部門都牽涉其內，各種利益糾葛在一起，由此造成房價一起喊漲。
首先，房地產行業是中國經濟的支柱性產業，和房地產行業相關的行業包括家具、建材、水泥、玻璃、有色金屬等諸多行業有50多個，因此當房地產行業熱起來，就會帶動這幾十個行業一起繁榮，一旦房地產行業冷了下來，那么也會影響到這幾十行業的衰落。從國民經濟發展的大局看，長期扶植房地產行業發展，刺激消費，拉動內需，是自然而然的。國家不會置房地產行業有大的回落于不顧。
其次，處于利益的考慮，銀行房貸也助長了房價的上漲。目前，居民購房貸款和地產商貸款已經成為銀行業的重要收入來源之一。數據顯示，中國房貸市場已達20000億美元以上，規模高居亞洲之首，房貸規模也占到了國家GDP的10%以上。僅以上海一市為例，央行發布的報告數據顯示，支撐上海的城建和房地產投資快速增長的主要資金來源是銀行貸款，2004年度中資銀行的商業性房地產貸款與2003年相比增幅就達41%，其中76%的新增人民幣貸款是流向了房地產業。近幾年來，各家銀行紛紛實施寬松的房貸*策，客觀上助長了房價上漲。
再次，土地是房地產業的金礦，對地產商來說是如此，對*府來說也是如此。國民經濟發展、基礎設施建設、各種項目上馬和投資都需要錢，而中國地方*府在大肆賣地之前，可以說手里都沒有多少錢，很多想辦的事都無法辦，難以有所作為。而賣地建房使地方*府看到了生財之道。國內的很多地方*府收入的40%甚至一些地方的60%以上都是來自土地。因此這也助長了地方*府違規征地批地，暴力拆遷等問題的發生。同時，房地產業也是最快捷、最容易出GDP的行業，考核地方*府和地方官員的業績，GDP是一個重要數據。這也導致地方*府在利益上會扶持地產業的發展和“漠視”房價的上漲。
對地產商來說，土地越來越難拿，*府對土地的監管越來越嚴格，土地資源的出讓和供應分配讓地產商追逐利潤的動力更加瘋狂。土地資源的減少和2007年1月以來新增建設用地收費增加使土地交易的成本增加，稅費提高，促使地產商將這一部分支出都轉嫁到房價上來。
第四，少數大地產商進行行業壟斷也是其中因素之一，據不完全統計，國內目前有房地產企業不到4萬家，但年銷售額在10億元以上的也就幾十家。自國家進行宏觀調控和出臺“國六條”以后，房地產業開始重新洗牌。眾多實力弱、規模小的房地產企業被淘汰出局，而一些大的地產企業則通過上市、兼并等方式形成大的行業壟斷，強者越強。當壟斷到一定程度，比如捂盤性質的壟斷價格自然而然出現，地產商們一起大造輿論、聯合哄抬房價，也是房價上漲的一個因素。
7.上海房價未來趨勢及原因
今年上海房價上漲10%
房價，可以說全社會最關注的事兒之一。但房價實際上是說不清的，原因主要有二：一是房子與標準化商品，比如可樂、電視不同，它具有強烈的異質性，沒有兩套完全相同的房子。這就意味著，這套房子和另一套房的價格，可比性并不強。
二是房地產信息收集和統計既難又復雜，要想準確的搞清楚房價，幾乎是不可能的，比如英國有7個房價統計系統，各不相同，有副首相辦公室的、有土地登記部門的，有放貸機構的、有建筑協會的，還有民間機構的。
所以，我們通過統計數據，只能知道房價的變化方向和大概的幅度。相較而言，成交均價的數據最容易獲得，當然不足之處是不能反映成交結構，但對一個成交規模足夠的大的市場，比如全國市場，均價算得上一個好用的指標。對于成交量較小的單個城市，就要差很多，不過拿上海跟拉薩比，可信性就強很多。接下來分析一下上海的房價。
今年以來，人們都覺得大城市的房價漲了很多，比如上海。但今年1-8個月，上海純商品住宅（剔除保障用房），相較2008年全年，成交均價只上漲了8.3%，是近幾年漲幅最小的。為什么會是這樣？首先，當房價處于高位時和處于低位，成交量一般并不多。倒是在房價處于“半山腰”時，成交量最大。2008年反倒是上海房價漲幅最大的一年，漲幅高達29.2%。
未來漲價幅度最高是川沙，受迪士尼影響
8.上海的房價為什么居高不下
. 上海的“資本密度”高導致房價高企
也就是說，上海的資金量不斷加大，而“作用面積”相對不變，從而形成了資本高地。而資本大量集中到上海的原因主要有以下幾點：
a. 中國經濟持續快速增長，上海的龍頭地位不可動搖，將會一直領漲中國經濟。這是從宏觀上看好上海，對上海的未來有一個良好的預期。
b. 從局部看，上海的地理位置優越，配套設施完善，市場環境相對公平，因而人才和資金都會繼續向上海轉移。
c. 從全球視野的角度來看，美元持續走低，人民幣匯率長期倒掛，人民幣的升值預期非常明顯。因而大量的短期投機資本齊聚上海，想利用人民幣升值和房價上漲的乘數作用來趁機撈一把。
總而言之，是什么導致了上海的資本密度越來越高？一個字，預期――包括對中國經濟的預期，對上海經濟的預期，對人民幣升值的預期。所有的這些良好預期推動了資本密度的升高和上海房價的上漲。后面的內容將分析這種預期的真實性和可靠性。
2.房產可以作為人民幣的期權，能對沖人民幣對內貶值的風險
對于這一論點，我基本贊同。但是這一論點的成立有兩個必不可少的前提：
a. 人民幣一定會貶值，也就是通漲會持續下去；
b. 房價穩中有升，或者說不下跌。
后文中將分析這兩個條件是否成立。
3.土地資源的不可再生性或者說稀缺性
其中也包括土地價格被低估這一論點。
對于土地的問題，就中國現階級的國情而言，應該是一個非常復雜的問題，也是用經典的經濟學理論無法解釋的問題。因為它沒有市場化，而且其中存在很多非理性的、人為的因素。所以對于這個問題，還有待于進一步研究。但有一點是可以肯定的，土地會影響房產的供給和成本。這種影響有多大？有沒有到臨界點？后文將進一步分析。
9.上海的房價如何
又回顧這個話題，突然想起1997年的香港樓市崩盤.印象中，當時最便宜的一坪才賣7000~8000港幣.具體是不不是這個數字.也早就記不起了.
但是印象深的是大家的恐慌.對*府的不信任，以及民間對未來經濟的隱隱絕望.
這次的內地房屋交易情況萎縮，及所引起的房屋價格適當調整.其實是由于多方面的原因所造成的.在這里討論難度還是非常大的.
在我看來.造成這種原因的主要有這幾點：
1\國家對大幅增長的房地產交易價格及盲目性投資等問題非常重視，出臺一系列的*策措施來加以抑止\懲罰.
2\由于這兩年國家多災多難.在懲罰房地產的同時，提高儲備金率及信貸利率，在某些程度上大力抑止了購房者的購買剛性.并對部份中小型開發商造成了極大的困擾.全部由自有資金開發明顯壓力過大.銀行不放貸，某些中小型開發商.連飯都吃不飽了.
3\歐州國家，特別是以美\英為首的國家，次貸所造成的經濟危機前兆，部份私有銀行的倒閉，整體經濟的回落下滑，所帶來全世界性的金融危機影響.
4\國民由于今年物價暴漲而帶來的信心缺失.
其實所謂房價問題.在我看來.主要是經濟問題.而非房價的單一性問題.
像樓上所言.實際上，房價并不是所有地方都在下跌.一些漲幅不大.利潤率約為20%左右的企業.特別是三四級城市的小開發商們.他們還是照樣活得很滋潤.畢竟.金融危機離他們太遠.住房的剛性需求仍在.
說了這么多.卻也好像什么也沒說.有太多的感嘆.總結一句.是社會經濟問題.而非房價本身問題.
沒有了經濟，失缺了需求.自然任何一樣生意都會有起落.這是萬宗不離其變之道理
10.上海的房價為什么居高不下
. 上海的“資本密度”高導致房價高企也就是說，上海的資金量不斷加大，而“作用面積”相對不變，從而形成了資本高地。
而資本大量集中到上海的原因主要有以下幾點：a. 中國經濟持續快速增長，上海的龍頭地位不可動搖，將會一直領漲中國經濟。這是從宏觀上看好上海，對上海的未來有一個良好的預期。
b. 從局部看，上海的地理位置優越，配套設施完善，市場環境相對公平，因而人才和資金都會繼續向上海轉移。c. 從全球視野的角度來看，美元持續走低，人民幣匯率長期倒掛，人民幣的升值預期非常明顯。
因而大量的短期投機資本齊聚上海，想利用人民幣升值和房價上漲的乘數作用來趁機撈一把。總而言之，是什么導致了上海的資本密度越來越高？一個字，預期――包括對中國經濟的預期，對上海經濟的預期，對人民幣升值的預期。
所有的這些良好預期推動了資本密度的升高和上海房價的上漲。后面的內容將分析這種預期的真實性和可靠性。
2.房產可以作為人民幣的期權，能對沖人民幣對內貶值的風險對于這一論點，我基本贊同。但是這一論點的成立有兩個必不可少的前提：a. 人民幣一定會貶值，也就是通漲會持續下去；b. 房價穩中有升，或者說不下跌。
后文中將分析這兩個條件是否成立。3.土地資源的不可再生性或者說稀缺性其中也包括土地價格被低估這一論點。
對于土地的問題，就中國現階級的國情而言，應該是一個非常復雜的問題，也是用經典的經濟學理論無法解釋的問題。因為它沒有市場化，而且其中存在很多非理性的、人為的因素。
所以對于這個問題，還有待于進一步研究。但有一點是可以肯定的，土地會影響房產的供給和成本。
這種影響有多大？有沒有到臨界點？后文將進一步分析。