榮觀房產網1.什么是日本模式
美國08年前主動加息主動刺破房地產泡沫，房價暴跌，現在美國是全球復蘇最好的，為啥？
不再靠房地產拉動經濟，保持他的居住的屬性，而是靠高端制造業回流和科技創新，重新找到經濟的增長點。房價和通脹上漲一致或者略微高于通脹是最好的結果！美國幾百年的房價，基本和通脹一致，除了03-08年。
中國現在還是靠房地產拉動經濟的老路，長期會有問題。短期來看房價不僅不會跌，還會暴漲，*府壟斷土地，濫發貨幣，房價短期必定暴漲。
長期來看，真實的老百姓的收入完全跟不上房價的走勢，房子完全脫離居住屬性，成為投機需求，房價取決于*府會印多少鈔票來支撐房價暴漲！我相信*府會一直瘋狂印鈔票來支持房價暴漲，因為房價跌對*府沒有任何好處！
中國也不可能走向日本，因為土地*策完全不一樣。貨幣和房產*策，也會吸取日本教訓，不會主動加息，更不能主動刺破泡沫。
中國最可能就會走向俄羅斯，以本幣計價的房價永遠上漲，財富被少數有錢人和*府壟斷，而且越來越有錢，窮人越來越窮，而經濟卻一塌糊涂，整個國家都不想去搞實業，不想去創新，都去炒房，最后只能靠賣資源為生。
二十年前，日本房地產的泡沫破滅，情形和今天的中國有些類似。那么日本人又是如何成功轉移泡沫危機的呢？由于有強大的創新能力做后盾，日本人所采取的是與俄羅斯完全不同的兩種策略。二十年前，日本房地產的泡沫破滅，情形和今天的中國有些類似。那么日本人又是如何成功轉移泡沫危機的呢？由于有強大的創新能力做后盾，日本人所采取的是與俄羅斯完全不同的兩種策略。而這種刺破房地產泡沫的策略才能激活民富，激活創新動力。
當然，中國的改革派們也在積極尋求突圍。過去的24個月里，中國把美國曾奏效的救世良方挨個兒體驗了一遍：1.凱恩斯主義的*府刺激需求；2.馬歇爾計劃的一帶一路；3.克林頓的互聯網加萬眾創新；4.弗里德曼的貨幣供給理論；5.里根的供給側改革，外加熔斷制；6.最后又回到咱們熟悉的房地產拉動經濟上，不過這次不帶院子了。
為什么這些在美國行之有效的濟世良方挪用到中國卻全部失靈了呢？答案很簡單：任何經濟制度的改革都必須建立在與之相適應的*治體制改革之上，或者說國強必須建立在民富的基礎之上——任何與此相違背的改革都注定會限于瓶頸，淪為無窮無盡的折騰并最終走向失敗。
2.為什么莫斯科的房價和物價消費水平是世界上最高的
對于想在莫斯科買房的人而言，刊登售房信息的報紙就像*事戰報一樣。
用俄羅斯《勞動報》的話說，每條信息對購房者的錢包都是一個打擊。莫斯科的房價為什么這么高？地產商的利潤究竟有多大？俄羅斯《消息報》近日對此進行了披露。
“莫斯科速度” 近年來，莫斯科的房地產市場一直處于“牛市”，今年年初莫斯科平均房價還只有每平方米2800多美元，截至6月底，均價已經超過每平方米3500美元，增幅高達25%，這種創紀錄的房價提升速度已經超過莫斯科居民的心理承受底線，被戲稱為“莫斯科速度”。有的俄羅斯朋友開玩笑說，現在莫斯科不是拉達開得比火箭快，而是房價漲得比火箭快。
與其他大城市的房價相比，莫斯科也位居前列。在世界各大首都中，倫敦房價最高，達每平方米13000美元，巴黎每平方米8500美元居世界第二，莫斯科以每平方米3500美元的價格進入三甲行列。
俄羅斯第二大城市圣彼得堡的房價僅為莫斯科的一半，最便宜的南部聯邦區每平方米房價僅為700美元。 房價是怎么構成的 建造成本每平方米大約1000美元。
根據《消息報》對莫斯科房地產專家進行的問卷調查顯示，莫斯科新商品房的建造成本只有每平方米700美元，其中地皮價格占了相當大的部分。據《俄羅斯報》11日報道，現在連莫斯科近郊的土地也漲到了每平方米70美元以上。
如果加上工程管道費用每平方米300美元，商品房的造價就是每平方米1000美元左右。 市*份額——每平方米400美元。
市*份額是房地產開發商必須支付給莫斯科市*府的一筆費用。由于聯邦法律未對此作出規定，因此莫斯科市*府可以自行與地產商敲定“游戲規則”。
一般而言，新建住房的40%要劃歸莫斯科市*府支配，而開發商一般會用現金“贖回”這部分商品房，并將這部分成本轉移到其他購房者頭上。這樣，每平方米又多了400美元的成本。
官員回扣——每平方米400美元。據統計，莫斯科從規劃到準許蓋房的全部手續辦下來要獲得200多個“同意”，這樣一來就給大量手腳不干凈的官員索賄開了方便之門。
“物美價廉的住宅”國家項目負責人、俄*府地區發展部長雅科夫列夫指出，官員們從住房項目中得到的回扣超出成本的30%。這樣一算，成本又增加了大約400美元。
銀行貸款——每平方米100美元。莫斯科的房地產開發也大多靠銀行貸款來支持。
據巴爾克利建筑公司總裁列昂尼德·卡茲涅茨透露，一般而言，銀行貸款利率平均為10%—15%。這樣加上貸款利息在內，每平方米成本又增加了100美元。
建筑廠商利潤——每平方米200美元。莫斯科房地產的基本操作模式也是分包制，投資商將項目承包到大的建筑公司，這些建筑公司再將項目拆解分包給一些小的建筑商具體承建。
根據《消息報》的調查，建筑商的利潤一般在每平方米200美元左右。 銷售商利潤——每平方米100美元。
在莫斯科，開發商一般會與一家銷售公司簽訂合同，一次性將所有住房交給該公司處理，銷售商獲取傭金。據《消息報》調查，一般而言，銷售商的傭金大概是房價的4%左右，而開發商與銷售商簽訂的合同價格要低于目前莫斯科房價平均水平，大概在每平方米3000美元左右，因此房價中又加入了這100多美元。
此外，開發商還需要交納各種稅收，如0.3%的建筑土地稅，13%的所得稅等。刨去以上林林總總，余下的都落入開發商腰包成為了利潤。
莫斯科的房價還會上漲 莫斯科人對飆升的房價很不滿意，甚至流傳著買房如打仗的說法。為了省錢，很多人開始選擇到大環外買房。
幸好對于幾乎每家都有車的莫斯科人來說，遠點不是什么大問題。 盡管如此，此間很多預測仍然認為莫斯科的房價還會上漲。
分析認為：首先，莫斯科人有買房的愿望。據《新消息報》報道，65%的俄羅斯人希望改善自己的居住條件。
其次，莫斯科人有購買住房的實力。莫斯科購房抵押貸款的平均數額在6萬美元左右，月收入在2000美元左右的家庭通過抵押貸款就可以購買一處價值8萬美元左右的住宅。
而據《俄羅斯商業渠道》報道，莫斯科月收入在2000美元左右的家庭大約占15%到18%，即150萬人到200萬人左右。最后，莫斯科商品房仍然處于供不應求狀態。
據米昂不動產公司統計，今年上半年，莫斯科最受歡迎的、價值不超過15萬美元的房源至少下降了50%。與此同時，莫斯科新建住房的面積遠遠不足以應付需求。
俄地區發展部正在設法抑制房價無限上漲，其辦法很簡單，即對擁有兩套或兩套以上住房的業主開征高額稅收，或者提高其養護“多余”住宅所交納的費用。《共青團真理報》評論認為，各級官員越是說住宅價格要讓百姓接受，價格就越上漲。
住房貸款體系不健全、建設數量不足、開發商壟斷經營、基礎設施和國家住宅公用設施老化等問題是造成這一現象的罪魁禍首，不解決這些問題，其他措施都只能是隔靴搔癢。
3.是日本模式和俄羅斯模式,各有什么利弊
日本模式就是放棄樓市，保匯率。
日本房地產在80年代以前一直在健康成長，但1980-1990年期間隨著日本崛起，大量的日本制造給貿易伙伴造成了很大壓力，這種只出口不進口的模式也帶來了全球經濟失衡，最終1985年美日德法英5國在紐約廣場飯店共同簽訂了《廣場協議》，單方面讓美元貶值。
其實廣場協議前日本的經濟結構已經嚴重失衡了，必須調結構改變純粹靠出口的經濟模式，大藏省之所以促成廣場協議也是為了一次性釋放日元的升值壓力。廣場協議后日元確實出現了大幅升值，這種升值導致日本制造業面臨很大的一次性壓力，在各種壓力下日本央行卻慫了，采取了大幅度寬松的貨幣*策來對沖。最后效果適得其反，國際資本大幅流入日本推高了地產泡沫，東京、大阪、名古屋三大都市圈的房價5年間上漲1.5倍。
為了保全日元匯率，日本不得不主動刺破樓市泡沫，此時豬隊友日本央行又開始了大幅加息，89年開始到90年基準利率從2.5%提高到了6%，還對房貸進行了窗口管理。最后三大都市圈的房價下跌了62%，但匯率基本沒有變化，也就是1美元還是能兌換130日元，1.3億日元的房子只能賣4940萬日元了。在北京現在一套兩居學區房大概要600萬人民幣，曉帆粉絲里估計很多中產階級的自住房都是這個級別的，如果按這個跌幅就是跌到228萬人民幣，你未來要還的貸款都超過228萬了，所以很多日本人最終選擇了斷供，放棄房產。
日本此后經歷了低增長“失去的二十年”（到現在是26年了），但主動刺破樓市泡沫后經濟轉型并沒有停滯，現在日本在電子、新材料等高科技產業上領先全世界。根據世界經濟論壇報告顯示日本現在的國際競爭力全球排名第6（中國排名第28），國內貧富差距不大，經濟活力雖然不高但國泰民安。
俄羅斯模式就是保樓市、棄匯率。
從05年開始隨著大宗商品的一路飆升，俄羅斯房價也是芝麻開花節節高。莫斯科市內均價在2013年曾高達5506美元/平米，合人民幣3.68萬/平米，這個數字跟北京現在的房屋均價一樣。在房價上漲的同時俄羅斯也伴隨著嚴重的貨幣超發，俄羅斯當時的差額從15%飆到了40%。
好景不長，13年開始俄羅斯武力吞并克里米亞招來了西方制裁，同時還疊加了國際原油價格下跌，兩者對俄羅斯經濟造成重創。國際資本和國內富人也加速逃離俄羅斯，造成了外匯儲備迅速流失，盧布持續貶值。
俄羅斯*府此時作出了和日本截然不同的選擇，放棄匯率保樓市泡沫。盧布對美元3個月內貶值80%，然后將基準利率緩慢下調。貶值到位后俄國股市大盤勁升50%，樓市也高位企穩進入震蕩橫盤。但國民持有的資產大幅貶值，富人有能力轉移資產，窮人只能在國內等死。最近有一個10歲的俄羅斯小孩寄給普京3000盧布積蓄，希望為拯救俄羅斯經濟做出貢獻。其心意讓觀者動容，可惜普京大帝也無能為力，俄羅斯現在已經挪用了居民50%的養老金去拆東墻補西墻，進入死局了。這就是俄羅斯模式。
4.蘇聯解體對蘇聯當地房價的影響
按照一些經濟學家的說法，當今的俄羅斯是“華盛頓共識”的受害者。所謂“華盛頓共識”就是國有企業私有化、貿易自由化、宏觀經濟穩定化、嚴格財*貨幣紀律為基礎的經濟發展模式。亦被成為“休克療法”。
蘇聯解體（1991年12月25日）后，1992年1月，俄羅斯以全面開放價格為起點，推行“華盛頓共識”，這場運動，給俄羅斯造成累累傷痕，包括帶來的房地產泡沫。特別是進入到21世紀后，俄羅斯房價迅猛飆升。2002~2005年，3年間，俄羅斯房價上漲了253%!2006年，又上漲了53.8%。而首都莫斯科的房價更是上漲了93.8%。
另據俄羅斯正府的數據，全俄住宅短缺最高達17億平方米。以當前的建筑速度看，還需要16的時間才能補上缺口。