榮觀房產網1. 為什么投資性房地產轉換為自用房地產和存貨差額不調整資本公積
1. 這個屬于《企業會計準則第3號——投資性房地產》的規定：
第十五條 采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。
第十六條 自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益
2. 采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益”中計入損益的是“當日公允價值”與“以公允價值計量的投資性房地產賬面價值（包括成本+公允價值變動兩個明細科目）之差額計入當期損益。
3.由于以公允價值計量的投資性房地產在每個報表日均需要根據當日的公允價值變動進行確認，都將公允價值變動計入當期損益，轉換日視同當日根據投資性房地產公允價值對變動金額計入當期損益。
4.“自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。”考慮的是由于歷史成本法造成公允價值與賬面價值偏差較大，計入當期損益對報表利潤影響過大，故直接計入所有者權益，后續計量中公允價值變動同樣計入當期損益，兩者并無本質差別。
注意：公允價值計量后續變為自用采取歷史成本法的，其資產新的賬面價值包括（轉換為公允價值計量前的成本+在以公允價值核算過程中計入損益的公允價值變動+仍提現在資本公積中的自用轉為投資房地產時確認的公允價值變動）
關鍵在于準則制定者認為計量方法的改變不應影響當期損益，完成計量轉變后由于市場因素導致的公允價值變動應計入當期損益。
2. 投資性房地產由出租變成自用為什么和由自用變成出租不同
一、轉換條件
企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或將其他資產轉換為投資性房地產：
1.投資性房地產開始自用；
2.作為存貨的房地產改為出租；
3.自用土地使用權停止自用，改用于賺取租金或資本增值；
4.自用建筑物停止自用，改為出租。
總之，投資性房地產的轉換可以分為兩種情況：
1.非投資性房地產向投資性房地產轉換，其中非投資性房地產可以包括一般企業的固定資產、無形資產，也可以包括房地產企業的存貨。
2.投資性房地產向非投資性房地產轉換，例如原用于出租的房地產改為自用。
二、轉換日的確定
（一）投資性房地產開始自用，轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將房地產用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。
（二）作為存貨的房地產改為出租，或者自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租，轉換日應當為租賃期開始日。
（三）自用土地使用權停止自用，改用于資本增值，轉換日為自用土地使用權停止自用后確定用于資本增值的日期。
三、轉換的會計處理
1.成本模式下，無論是投資性房地產向非投資性房地產轉換，還是非投資性房地產向投資產房地產轉換，都應對應節轉，不確認損益。賬務處理一般是：
(1)自用房地產轉換為投資性房地產
借：投資性房地產
累計折舊或累計攤銷
固定資產減值準備或無形資產減值準備
貸：固定資產或無形資產
投資性房地產累計折舊（攤銷）
投資性房地產減值準備
(2)投資性房地產轉換為自用房地產
借：固定資產或無形資產
投資性房地產累計折舊（攤銷）
投資性房地產減值準備
貸：投資性房地產
累計折舊或累計攤銷
固定資產減值準備或無形資產減值準備
2.公允價值模式下，如果是投資性房地產向非投資產房地產轉換，賬務處理如下：
借：固定資產或無形資產（公允價值）
貸：投資性房地產――成本
――公允價值變動（或借記）
公允價值變動損益（或借記）
如果是非投資性房地產向投資產房地產轉換，賬務處理如下：
借：投資性房地產——成本（公允價值）
累計折舊或累計攤銷
固定資產減值準備、無形資產減值準備或存貨跌價準備
公允價值變動損益（差額在借方）
貸：固定資產、無形資產或開發產品
資本公積——其他資本公積（差額在貸方）
【例7-14】甲企業擁有一棟辦公樓，用于本企業總部辦公。20*8年3月10日，甲企業與乙企業簽訂了經營租賃協議，將該棟辦公樓整體出租給乙企業使用，租賃期開始日為20*8年4月15日，為期5年。20*8年4月15日，該棟辦公樓的賬面余額45 000萬元。已計提折舊300萬元。假設甲企業采用成本計量模式。
甲企業的賬務處理如下：
借：投資性房地產——寫字樓 450 000 000
累計折舊 3 000 000
貸：固定資產 450 000 000
投資性房地產累計折舊（攤銷） 3 000 000
【例7-15】20*8年3月10日，甲房地產開發公司與乙企業簽訂了租賃協議，將其開發的一棟寫字樓出租給乙企業。租賃期開始日為20*8年4月15日。20*8年4月15日，該寫字樓的賬面余額45 000萬元，公允價值為47 000萬元。20*8年12月31日，該項投資性房地產的公允價值為48 000萬元。
甲企業的賬務處理如下：
(1)20*8年4月15日：
借：投資性房地產——成本 470 000 000
貸：開發產品 450 000 000
資本公積——其他資本
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