榮觀房產網1. 求一篇市場分析的論文
2008年，受國際金融危機及國內經濟回調的影響，住房銷售低迷，房價漲勢逐步回落，房地產市場進入調整階段，調整程度逐步加深。
2008下半年，作為擴大內需、促進經濟增長的重點，中央及地方*府連續出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產市場的調控*策。2009年，較高的房價將有一定下行空間，隨著房價的合理回歸，*策逐步落實，自住型需求將陸續釋放。
我國仍處在房地產市場持續發展階段 與美國等發達國家住房市場已進入成熟期不同，我國正處在城市化和工業化進程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是我國住房市場快速發展的市場基礎，其中除了少數低收入群體住房需要*府提供保障性外，還有幾種類型的住房需求依靠住房市場： 一類是剛剛步入社會不久，成家立業需要住房的年輕人，包括本地離開父母獨立生活和外地進入大中城市工作的年輕人。他們需要的住房是功能設施齊全、舒適、方便，小戶型、價格適中，可以承受得起的住房。
一類是已經購買房改房，生活水平提高，希望以小換大改善居住條件的人群。這兩部分人具有一定收入和經濟能力，借助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會的基本群體，占大多數，也是住房市場自住型的基本需求群體。
還有一類是投資型需求。改革開放使中國人民財富有了較大增長，需要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場。
購置住宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價后出售獲利，是通過購房實現手中的貨幣增值。 此輪房地產市場調整是市場經濟內在規律的作用 從2007年年末開始，住房市場形勢急轉直下進入調整期，其根本原因是市場內在規律對房地產行業幾年高速增長積累的矛盾和問題進行自我強制調整的結果。
2004年以來，在我國經濟較快增長，居民收入不斷提高，對房地產市場預期向好的基礎上，投資型住房消費大量入市，不斷推高房價以獲利；開發商大量高價拍地，以獲取更高的回報，推高了住房的成本；自住型消費者在“買漲不買落”的心理驅使下，集親戚朋友之力提前購房，透支了部分基礎消費需求。幾種因素疊加，埋下了隱患，導致了目前住房市場需求減少、調整期的到來。
第一，大量投資者進入，市場需求過旺，使房價快速上漲，脫離了普通居民的承受能力，加之市場供應的中小戶型、中低價位的住房偏少，將普通消費需求擠出了市場。 第二，房地產市場過快發展、房價過高引起了國家連續實施房地產調控*策，隨著宏觀調控的累積效應發揮作用，尤其是對第二套住房貸款*策的調控，一些投資性和投機性資金撤出住房市場。
第三，今年以來國際金融危機愈演愈烈，中國經濟向下調整，消費者收入預期及對房價預期發生變化，觀望氣氛濃厚，加劇了市場調整的程度。 雖然房地產市場的調整短期內對經濟穩定增長帶來了較大影響，但此次調整是對前幾年房地產業過快增長和房價虛高的修正。
將使過高的房價逐步向合理水平回歸；使供給結構和需求結構更加合理。這次調整是我國房地產業自1998年市場化改革以來，經歷的真正市場周期性調整，得到市場的錘煉和洗禮的房地產業將更具競爭力。
房地產市場只有充分調整到位，才具備持續、健康發展的基礎。 影響2009年房地產市場走勢的因素分析 1.影響住房消費者預期變化的因素分析 2008年在國內外經濟下行、前期國家偏緊的房地產調控*策影響下，消費者預期比較悲觀，持幣觀望。
隨著國家宏觀調控*策的調整，消費者預期將逐漸發生變化，在觀望中尋找機會。一是國家已經將支持房地產業穩定發展作為保增長的重點產業，并連續出臺一系列鼓勵住房消費的*策，從*策層面上給予消費者信心。
二是我國連續出臺強力度的刺激經濟的措施，力爭2009年經濟增長保持在8%以上，在就業和居民收入增長方面基本穩定了預期。三是由于我國人多地少，目前仍然處在經濟較快增長階段。
從較長時間看，住房價格仍然是穩步上升的趨勢。近期房價下行是對前期房價過高的修正，而且國家連續出臺多項鼓勵住房消費*策，一旦房價調整到位，將會出現反彈。
因此，部分自住型消費者開始關注房市，而理智的投資型消費者也在觀察抄底的機會。 2.國家一系列調控*策影響分析 2008年下半年，國家連續五次降低貸款利息，五年以上的貸款利息降低1.89個百分點；為了鼓勵住房消費，將購買普通住房的貸款優惠利率由基準利率的0.85倍下調到0.7倍，使利用按揭貸款購房者節約了較大的利息費用。
據銀行計算，按等額本息還款方式的按揭貸款，以上兩項因素使月還款額節約18%左右。10月份，財*部、稅務局決定購買90平米以下的普通住房契稅減按1%收取，使購房成本降低了2%以上。
同時，對個人購買和出售住房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對出售普通住房給予營業稅的優惠，降低了二手房的交易成本。 3.住房的市場價格走勢分析 2004年以來，尤其是2007年，我國住房價格較快上漲，一定程度偏離了居民的承受能力（見表），使得住房市場量縮、價落。
經過一年的調整，房價僅回落到2007年末的水平，2007年價格虛高的水分并沒有擠掉，雖然國家優惠*策降低了居民購房成本。
2. 對房地產市場宏觀調控*策效應的分析與建議
加大房地產調控力度，抑制房價出現過快上漲
為抑制房價出現過快上漲苗頭，近期各地陸續加大房地產調控力度，不斷出臺新*策、新措施。同時，住房租賃市場建設穩步推進。一系列舉措表明地方*府堅持調控的信心和決心不會動搖，房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位不會改變。
當前，仍有許多城市不斷出臺房地產調控措施，表明“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位不會改變，地方*府堅持調控的信心和決心不會動搖。同時，作為長效機制建設的重要一環，住房租賃市場也在穩步發展。
房價明顯過快上漲
4月份至5月份是房地產傳統銷售旺季。據前瞻產業研究院發布的《房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》數據顯示，5月份一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.3%、0.2%；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.9%、0.8%；三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.7%、0.6%。
一直保持調控高壓態勢的熱點城市總體趨穩，一些三四線城市市場反而相對更加活躍，上漲趨勢較為明顯。如5月份，70個大中城市中，東北、中西部地區的房價上漲相對集中，這些城市有很多是三四線城市。近來發布調控措施的城市也有很多是三四線城市。
調控將繼續保持高壓態勢
5月份70個大中城市中有61個新建商品住宅價格與上月相比出現上漲。5月份，各地繼續堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，不斷加大房地產市場調控力度，全國40多個城市出臺了調控*策，防止房價明顯過快上漲。
*策指出，要求加強購房人購房資格審查，對不符合調控*策規定的，不予辦理相關購房手續，堅決遏制投機炒房。對擅自放松購房條件的，將嚴格追責問責。此外，還要求住房庫存緊張的地區要加大加快土地供應。做好土地供應和促開工、促上市工作，確保房地產市場穩定供應等。
房地產開發企業應在項目取得商品房預售許可證后10日內一次性公開銷售全部準售房源，不得分幢、分單元、分層、分批銷售。同時指出，在未取得商品房預售許可證前，房地產開發企業一律不得通過任何方式認購。
調控將繼續保持高壓態勢，房價一旦出現過快上漲苗頭，各地還將繼續出臺調控*策。
“從2015年的全面‘去庫存’，到2016年‘因城施策去庫存’，再到2017年底部分三四線城市和縣城‘去庫存’，三四線城市自2015年以來‘去庫存’已持續近三年。”恒大研究院副院長、首席房地產研究員夏磊認為，當前全國商品住宅庫存已基本降至2012年末的水平，“去庫存”取得了明顯成效。這些過去積極“去庫存”的城市，一旦市場出現供需不平衡情況，極易引發房價上漲風險，應該適當調整*策，避免市場變化之后，“去庫存”*策繼續發揮作用，反而助推房價過快上漲。
大力發展住房租賃市場
在調控的同時，房地產長效機制建設也一直備受關注。其中，大力發展住房租賃市場被視為房地產市場長效機制建設的重要一環。當前，各地紛紛出臺*策，大力發展租購并舉的房地產市場。以一線城市為例，北上廣深四個城市紛紛出臺了支持住房租賃市場發展的重要*策。
深圳方面也指出，*策性支持住房中包含人才住房和安居型商品房。人才住房可租可售，租售價為市場價的60%左右；安居型商品房可租可售、以售為主，租售價為市場價的50%左右。公共租賃住房租金為市場價的30%左右，擬進一步擴大保障的覆蓋面，將公交司機、地鐵司機、環衛工人等為社會提供基本公共服務的從業人員和先進制造業藍領產業工人等群體納入公共租賃住房保障范圍。
3. 房地產畢業論文怎么寫開題,近兩年調控對房地產行業的經營管理影響
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2008年，受國際金融危機及國內經濟回調的影響，住房銷售低迷，房價漲勢逐步回落，房地產市場進入調整階段，調整程度逐步加深。
2008下半年，作為擴大內需、促進經濟增長的重點，中央及地方*府連續出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產市場的調控*策。2009年，較高的房價將有一定下行空間，隨著房價的合理回歸，*策逐步落實，自住型需求將陸續釋放。
我國仍處在房地產市場持續發展階段 與美國等發達國家住房市場已進入成熟期不同，我國正處在城市化和工業化進程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是我國住房市場快速發展的市場基礎，其中除了少數低收入群體住房需要*府提供保障性外，還有幾種類型的住房需求依靠住房市場： 一類是剛剛步入社會不久，成家立業需要住房的年輕人，包括本地離開父母獨立生活和外地進入大中城市工作的年輕人。他們需要的住房是功能設施齊全、舒適、方便，小戶型、價格適中，可以承受得起的住房。
一類是已經購買房改房，生活水平提高，希望以小換大改善居住條件的人群。這兩部分人具有一定收入和經濟能力，借助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會的基本群體，占大多數，也是住房市場自住型的基本需求群體。
還有一類是投資型需求。改革開放使中國人民財富有了較大增長，需要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場。
購置住宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價后出售獲利，是通過購房實現手中的貨幣增值。 此輪房地產市場調整是市場經濟內在規律的作用 從2007年年末開始，住房市場形勢急轉直下進入調整期，其根本原因是市場內在規律對房地產行業幾年高速增長積累的矛盾和問題進行自我強制調整的結果。
2004年以來，在我國經濟較快增長，居民收入不斷提高，對房地產市場預期向好的基礎上，投資型住房消費大量入市，不斷推高房價以獲利；開發商大量高價拍地，以獲取更高的回報，推高了住房的成本；自住型消費者在“買漲不買落”的心理驅使下，集親戚朋友之力提前購房，透支了部分基礎消費需求。幾種因素疊加，埋下了隱患，導致了目前住房市場需求減少、調整期的到來。
第一，大量投資者進入，市場需求過旺，使房價快速上漲，脫離了普通居民的承受能力，加之市場供應的中小戶型、中低價位的住房偏少，將普通消費需求擠出了市場。 第二，房地產市場過快發展、房價過高引起了國家連續實施房地產調控*策，隨著宏觀調控的累積效應發揮作用，尤其是對第二套住房貸款*策的調控，一些投資性和投機性資金撤出住房市場。
第三，今年以來國際金融危機愈演愈烈，中國經濟向下調整，消費者收入預期及對房價預期發生變化，觀望氣氛濃厚，加劇了市場調整的程度。 雖然房地產市場的調整短期內對經濟穩定增長帶來了較大影響，但此次調整是對前幾年房地產業過快增長和房價虛高的修正。
將使過高的房價逐步向合理水平回歸；使供給結構和需求結構更加合理。這次調整是我國房地產業自1998年市場化改革以來，經歷的真正市場周期性調整，得到市場的錘煉和洗禮的房地產業將更具競爭力。
房地產市場只有充分調整到位，才具備持續、健康發展的基礎。 影響2009年房地產市場走勢的因素分析 1.影響住房消費者預期變化的因素分析 2008年在國內外經濟下行、前期國家偏緊的房地產調控*策影響下，消費者預期比較悲觀，持幣觀望。
隨著國家宏觀調控*策的調整，消費者預期將逐漸發生變化，在觀望中尋找機會。一是國家已經將支持房地產業穩定發展作為保增長的重點產業，并連續出臺一系列鼓勵住房消費的*策，從*策層面上給予消費者信心。
二是我國連續出臺強力度的刺激經濟的措施，力爭2009年經濟增長保持在8%以上，在就業和居民收入增長方面基本穩定了預期。三是由于我國人多地少，目前仍然處在經濟較快增長階段。
從較長時間看，住房價格仍然是穩步上升的趨勢。近期房價下行是對前期房價過高的修正，而且國家連續出臺多項鼓勵住房消費*策，一旦房價調整到位，將會出現反彈。
因此，部分自住型消費者開始關注房市，而理智的投資型消費者也在觀察抄底的機會。 2.國家一系列調控*策影響分析 2008年下半年，國家連續五次降低貸款利息，五年以上的貸款利息降低1.89個百分點；為了鼓勵住房消費，將購買普通住房的貸款優惠利率由基準利率的0.85倍下調到0.7倍，使利用按揭貸款購房者節約了較大的利息費用。
據銀行計算，按等額本息還款方式的按揭貸款，以上兩項因素使月還款額節約18%左右。10月份，財*部、稅務局決定購買90平米以下的普通住房契稅減按1%收取，使購房成本降低了2%以上。
同時，對個人購買和出售住房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對出售普通住房給予營業稅的優惠，降低了二手房的交易成本。 3.住房的市場價格走勢分析 2004年以來，尤其是2007年，我國住房價格較快上漲，一定程度偏離了居民的承受能力（見表），使得住房市場量縮、價落。
經過一年的調整，房價僅回落到2007年末的水平，2007年價格虛高的水分并沒有擠掉，雖然國家優惠*策降低了居民購房成本。
5. 畢業論文 金融管理怎么寫
一、人民幣升值對貨幣*策和銀行業的影響及應對策略 目前我國央行貨幣*策面臨的嚴峻挑戰就是流動性過剩。
商業銀行的結售匯業務獲得大量的人民幣頭寸，加上儲蓄的強勁增長，流動性明顯過剩。我國外匯儲備增長額中，很大一部分與人民幣升值預期有關。
為給匯率改革提供一個相對寬松的環境，避免國際熱錢大規模涌入，央行通過壓低市場利率，以提高國際投機資本的成本。但低利率和流動性泛濫又會導致一系列問題。
對商業銀行而言，由于部分行業產能過剩，加上資本充足率等約束較強，過剩的資金大量涌入債券市場和貨幣市場。這樣所形成的市場利率既不能反映資金供求的實際狀況，更不能發揮其重要經濟杠桿的調節功能。
我國商業銀行的資產結構單一，利潤的主要來源仍是存貸利差，貸款沖動在此情況下始終是存在的，有可能引致信貸失控和投資反彈。 為了回籠過多的流動性，央行主要通過發行票據、正回購等手段，這樣就使得公開市場操作成為對沖外匯占款的被動工具，貨幣*策的獨立性、主動性因而受到了很大的質疑和挑戰。
當然，相反，人民幣大幅升值會使中國的國際收支失衡變得更加嚴重，導致貨幣*策操作更加被動。人民幣升值的預期加大，會對資本流動至少產生兩個方面的后果：一是吸引更多的國際套匯與套利資本流入中國；二是國內居民持有外幣的意愿下降，紛紛將外幣存款換成人民幣存款。
居民外幣儲蓄存款余額在2003年6月份達到908億美元的最高值，到2006年第二季度末下降到了657億美元。 人民幣升值對銀行業的影響也是明顯的，而銀行關涉金融安全、經濟安全。
國際投資銀行高盛曾發布報告預測，人民幣每升值1%，中銀的盈利便將降低3.3%，凈利潤將減少0.6%。建銀2006年上半年僅匯兌損失就達24億元，中國中銀2006年上半年匯兌損失高達35億元人民幣。
但以前預期的人民幣升值對銀行資產負債結構、收入結構和盈利模式等并沒有出現大的變化。這是因為我國銀行主要業務都限于國內，因而銀行資產負債的幣種結構和收入結構都只是微調。
人民幣升值使國內銀行的外幣存款有所減少。占國內外幣存款市場49.8%的中國銀行上半年境內外幣儲蓄存款為316.9億美元，比上年末減少8.2億美元。
原來不少人士預期人民幣升值將帶來銀行結匯業務持續大幅上升。然而，2006年以來，結匯量比2005年同期下降，尤其是2006年8月至9月初，多家銀行的結匯量同比降低10%左右，相反，一些銀行售匯量卻同比增長了約10%。
這是因為人民幣升值經過一年多的時間，很多人認為它將是個平穩的過程，并逐步適應。此外，一個主要原因是受樓市調控及成交低迷的影響，境外匯款購房的資金流入減少。
而且除中行外，我國大部分的上市銀行業務范圍基本在國內，擁有的外幣資產和負債的比例較小，人民幣資產負債和外幣資產負債基本匹配，從事包括國際結算在內的國際業務的量也較少，對于表外業務產生的敞口通常會運用衍生品進行對沖，從經營上來看，升值的直接影響不是很大。 其實，人民幣升值對銀行業的影響體現在對綜合經濟的影響方面，進而影響到銀行的生存環境。
去年9月以來，人民幣升值速度加快。2007年1月我國貿易順差接近159億美元，與去年1月份94.9億美元的順差相比，上漲幅度高達67%。
面對美、歐的壓力，匯率波動空間可能擴大，對國內銀行的風險管理水平提出了更高的要求，利用各種金融工具減少市場風險應成為各家銀行的共識。 二、人民幣升值對企業進出口的影響及應對策略 人民幣升值對不同行業企業的影響主要有三種類型：第一種類型是大量持有以外幣計價的資產或負債的行業，如：航空、電力和電信行業。
升值將導致以外幣計價的資產貶值。而以外幣計價的負債將因此下降，從而減輕了企業債務。
第二種類型是銷售產品、生產成本結構不同的行業。具體表現在：第一，產品價格以人民幣結算、原材料從境外采購，如造紙、汽車和機械設備行業，其生產成本因人民幣升值而下降，從而提升企業利潤；第二，產品價格以外幣結算、原材料從境外采購，如：石油、石化、紡織和鋼鐵行業，要看采購成本下降能否彌補因產品價格下降造成的損失；第三，產品價格以外幣結算、原材料從境內采購，如：醫藥、家電、化工和有色金屬行業，其負面影響最大。
第三種類型是間接受益行業，如：房地產、商業地產、機場、港口、鐵路、高速公路、電力、供水和有線電視等行業。這些行業作為非貿易部門，純粹以人民幣計價資產，若人民幣升值趨勢持續，外資涌入將推動資產價格上漲. 進出口企業必須應從多方面入手，加強避險能力，主動進行匯率風險管理。
不同地區、不同類型的企業，有不同的規避匯率風險的方式。在我國外匯管理部門與銀行出臺的一些新*策措施和避險工具指導下，要因企制宜選擇不同的產品，構成適宜的投資組合。
一是利用金融工具進行避險。目前的匯率避險產品主要有遠期結售匯業務、結構性結匯業務、擇期交易、貨幣掉期等。
遠期結售匯是目前我國金融市場上主要的避險方式，但它對企業的匯率走勢判斷的準確性有較高的要求。利用金融市場工具規避匯率風險是國際市場上有貨幣暴。