榮觀房產網1. 房地產公司怎么運營
其實這個行業來說房源還是占第一位的.也可以說信息是占第一位的。
1、管理好不讓信息的泄露.這個取決你自己. 2、控制好自己公司的開支.不要造成不必要的浪費. 3、人才的選拔.人員的勤奮才能達到量變-質變到-財富. 4、制定好工資待遇.因為好的人才或員工好的待遇才能體現他們的價值. 5、小區的開發.把周遍的小區吃透，讓周遍的人群都能知道你的存在. 6、良好的培訓系統.作為領導，應該教會下面的人怎么開發更多的資源.怎么樣找到更多的客戶. 7、分析好市場. 8、了解好同行業的操作.。
2. 房地產投資公司是怎樣運作的
房地產項目市場調研步驟概述-4DOC房地產項目市場調研步驟概述 有人認為房地產市場調研高深莫測，有人認為市場調查很簡單，可有可無。
我們認為：在當今的房地產市場，無論您是想尋找新的投資機會，還是為搶占市場；無論您是想為已開發物業制訂正確的營銷策略，還是為提高物業質量和附加值，市場調研作為房地產企業營銷活動中必不可少的重要組成，在房地產市場運作日趨規范、透明，經營環境競爭日益復雜、激烈的情況下，已凸顯越來越重要的作用，房產商對房地產市場信息的需要比以往任何時候都更為強烈。 一、房地產市場調研的作用 在現今越來越激烈的房地產市場，如果想在眾多樓盤中脫穎而出，如果想要更加準確的鎖定目標顧客群，在這個策劃越來越泛濫而消費者越來越精明的年代，只有通過認真細致、專業有效的市場調研，摸透終端消費者的心理、做出具有針對性的房型產品、獨具一格的樓盤定位，才是我們最關鍵的制勝途徑。
市場調研對房地產開發的作用體現在：通過市場調研，房地產商可以準確的知道要“賣什么樣的房子”、“房子賣給誰”、“怎樣賣房子”，也就是說市場調研能夠幫助房地產開發商進行正確的項目定位，包括市場定位和目標消費群體定位，同時這些正是一個項目成功與否的關鍵。 再者，由于房地產市場是不斷發生變化的，是動態的，所以房地產項目的定位也是一個動態積累過程，必須不斷進行項目定位診斷，不斷地進行定位修正，使所開發的項目始終如一地與消費者的認識保持一致。
二、房地產市場調研的入手點 房地產市場調研應該從何入手呢？一般說來，在具體的房地產市場調研開始前，我們可以根據企業自身的情況，對房地產項目先做一個綜合的全面剖析，以明確調研主題及企業的相關開發思路等；其次是對房地產的整體營銷環境進行分析，主要是對國家的宏觀經濟*策和經濟走勢、房地產的競爭市場和消費市場有一個較為清楚的認識和把握，也就是我們通常所說的項目環境研究、競爭者研究和消費者需求研究三大塊.1、環境研究及競爭者研究項目的環境研究包括項目的投資環境研究和區域市場分析，主要通過研究宏觀人口、收入、行業、*策等數據以及對區域市場產品供求總量及其結構的分析，從宏觀上把握房地產市場的走勢。而競爭者研究主要針對區域范圍內的競爭對手，房地產產品的位置固定性以及供求的區域性使得這一項調查尤為重要。
競爭者研究的對象主要包括片區同類項目、典型競爭企業、樓盤的產品供應數量、產品供應結構、價格策略、營銷策略等。還有不懂的請+群52792991.。
3. 房地產開發商是如何運轉及經營的
你問的問題太泛泛了，很難回答。從字面上看，你問的是一個企業如何運營的問題，房地產開發商也有很多種類的，做項目的，炒項目的，炒土地的，做中后期的，做前期的，各類工作都可以成為經營之道。
我感覺，你可能是想知道房地產項目自始至終的運做過程吧，太詳細了沒法說，說個大概，你想詳細了解哪一部分再具體說吧。
項目第一步：拿地
拿地方式在市場規則上是有招標、拍賣和轉讓三個方式的，現在轉讓基本被禁止，但也有不那么嚴格的地區還在做。無論哪種形式，都有自己運做的模式和空間。可以說，拿地是項目成功的第一個關鍵要素，什么樣的價格拿什么位置，什么規模，什么條件的土地，很大程度上影響了日后項目的成敗。
項目第二步：定位
開發商拿地的同時就對土地以后的發展方向有了初步的定位，在拿地之后，要對土地的具體規劃方向進行細致的定位。在這里有個條件，就是土地的控制性詳細規劃指標。該指標規定了土地性質、建筑容積率、建筑密度、建筑高度、主要配套標準等詳細指標，同時給出了市*條件。拿到這個指標后，開發商要根據指標限制，結合市場情況制定項目的定位方向。有的土地是沒有該指標的，或者開發商覺得原有指標不是很理想的情況下，需要重新申報指標。這里有很多和*府運做的工作，目的就是得到一個滿意的控規指標。
項目第三步：規劃設計
得到控規指標后，按照項目的定位，交給設計院進行規劃設計、單體設計和產品設計。這個階段是項目的第二個重要階段，日后銷售的好壞，規劃設計是否合理，是否有特色有很大的影響。
項目第三步：報批、招標、營銷
在規劃設計完成后，開發商同時開展的工作是規劃的審批、工程招標和項目的營銷預熱，這里面工作很多很瑣碎。
項目第四步：建設、營銷
完成第三步后，項目開始建設，同時營銷工作就要展開了。
項目第五步：工程結尾及入住
項目第六步：結案
以上是房地產項目開發的主要經歷，房地產企業的運轉和經營是配合項目開發進行的，無論是人力資源調配、物質資源準備以及資金調動和平衡，都是圍繞不同的項目階段展開的，如果你有具體問題，再問吧，希望我的答復你能滿意。
4. 房地產開發商是怎樣運作的
近年來，房地產業的高財務杠桿導致的可能對銀行系統、乃至*府和普通民眾的風險轉嫁引起有關部門的高度重視。
一種觀點認為，房地產泡沫破裂所引發的銀行不良信貸資產擴散效應將嚴重威脅到入世后中國金融體系的穩定性。監管層希望通過宏觀調控*策控制房地產投資，降低被房地產捆綁的各種風險，這其實為房地產行業自身調整提供了良好的時機。
這一時期的土地管理部門和金融監管部門相繼出臺各項措施提高房地產行業的進入門檻。但遺憾的是這種“控制供給”的調控方式雖然部分地降低了金融業特別是銀行業的風險，卻不能有效抑制房價的增長。
顯然，揚湯止沸的做法不能解決根本問題。 錯看房地產屬性導致調控變空調 無論是在摩根斯坦利和標準普爾公司的全球產業分類中，還是在英國金融時報的全球分類系統中，房地產業都屬于金融業的范疇。
我國的房地產業長期獨立于金融業之外，采用建筑業的方式進行調控和管理。如果說1998年住宅市場化之前，房地產業由建設部門管理是可以理解的，那么住宅市場化之后，則必須充分意識到房地產的金融屬性，正視其相當程度上具有的作為投資甚至是投機標的的現實情況，必須建立規范的與之相適應的房地產金融體系，從房地產投入的各個要素著手來規范、管理房地產市場。
因此，*府用非市場化的手段去調控已經市場化的產品，自然是事倍功半。這種錯位的直接后果就是中國沒有形成房地產金融體系，房地產商自立一派，房地產金融變成簡單的房地產信貸。
以銀行為代表的金融系統僅僅成為房地產商的資金供應商。 此外，目前建安成本、配套設施成本在整個房價成本中的比重不斷降低，決定房價的最重要因素是土地成本，而土地價格和相關利潤往往是地方*府重要的經濟來源之一，因此，地方*府有著抬高地價的本能欲望。
從這個角度上看，攀升的房價是地方*府、銀行、房地產商三方的博弈成本。 另一方面，房地產供求關系中存在大量“虛造”。
國家在房地產金融產品創新和開放上的嚴格控制，雖然本意是保證金融體系安全和金融秩序穩定，但由于我國當前缺乏除銀行體系之外的其他融資渠道，使得大量的資金特別是民間資金沒有辦法以合法的方式順利進入形成房地產供給的開發領域，于是大量資金轉向需求領域，這便是“炒房”。“炒房”增加了大量的“無效需求”。
這些炒房者不是為了自身居住，而是為了將來高價變現或通過銀行按揭機制來謀利，這種投機性的“無效需求”給地方*府和百姓一個直觀印象：房子的供給減少，社會需求大增。“供不應求必然導致商品價格提高”這種最簡單的經濟學常識使得社會資源進一步涌入房地產投資領域，上述惡性循環進一步刺激了房價提升。
再者，當前房地產業近乎完全采用間接融資的模式。開發商大部分融資渠道是銀行，銀行信貸不是股權投資，社會儲蓄不是開發商的股東。
間接融資比例過大的最大問題是投資收益與承擔風險的不對等，在房地產開發中，開發商以較少的自有資產對項目開發負責，*府出讓土地、銀行提供房貸和按揭、期房購買者預付房款。一旦項目成功，開發商獲得其中絕大多數的收益。
一旦項目失敗，*府和銀行以及普通的購房者則承擔了絕大多數的風險。這種背離也加重了監管層和民眾對房地產業的不信任感。
社會資本供給提高可降低行業的整體利潤率。民眾可以通過各種金融手段分享地產的利潤，可以分流炒房等“無效需求”。
再加上各地控制被動需求的*策出臺，房地產的需求在長期內將回歸到正常的水平。在供需雙管齊下的作用下擺脫宏觀調控*策與房價之間呈現的不良局面 變“揚湯止沸”為“釜底抽薪” 我認為，解決房價調控的困境還是要從供求關系角度切入。
變“揚湯止沸”為“釜底抽薪”。 首先要增加民間資金的供給，最直接的辦法就是發展多元化的直接融資渠道，使社會資金以資本的形式真正流入房地產供給領域。
資本供給提高可降低行業的整體利潤率，使房價的增長速度恢復到合理的水平。此外，民眾可以通過各種金融手段分享地產的利潤，一方面可以平息當前的爭論，另一方面則可以分流炒房等“無效需求”。
再加上各地控制被動需求的*策出臺，房地產的需求在長期內將回歸到正常的水平。在供需雙管齊下的作用下擺脫上述宏觀調控*策與房價之間呈現的不良局面。
從目前來看，比較現實的房地產直接融資方式主要包括發行股票、企業債券、產業基金以及房地產信托基金。應該鼓勵法人治理結構完善、優秀的房地產公司上市，壯大房地產公司資本實力，使社會公眾成為房地產公司的股東，從而分享房地產開發的利潤；高信用等級的企業還可以采用企業債券的方式獲得自身資金實力的壯大。
另一方面，在《產業投資基金法》還未出臺的情況下，應在《信托法》的框架內，發展房地產信托基金。鼓勵現有的信托金融機構借鑒國外成熟的房地產金融產品，推出經過監管當局認可的標準化的信托產品。
只有建立真正的直接融資方式的房地產金融，拓寬融資渠道，才能使社會資金成為房地產資本投入的核心力量。降低間接融資的比例，使房地產開發中的利益和風險分擔機制趨于合理，減少房地產風險向。
5. 房地產企業運營模式
這個這個提問，問得也太空洞了吧？什么叫房地產企業的運營模式？
如果單說運營模式，那就是參加拍賣拿地，付土地出讓金和契稅、印花稅、手續費；
報建各類開工手續，繳納各類規費，拿到各種文件；
招投標挑選設計、勘測、施工、監理單位，簽合同，付定金；
為施工單位辦理施工許可證，拿著設計單位的設計圖紙進場開工，按施工合同給工程款；
以上過程中可以申請銀行的開發貸款，但是現在能獲批的可能性很低，能批得出是你的本事，批不出是正常的事情；
房子造到可以辦理預售許可證的時候辦證，然后直接就可以預售了，然后交營業稅，預繳土地增值稅；
適當的時候，覺得資金沒問題了，可以償還銀行貸款；
然后項目繼續施工到竣工驗收通過，審計、報備各類手續，交房；
跟稅務局進行土地增值稅清算，年末計算所得稅，這時候咋技術處理，就是財務的本事了。
不知道上述算不算你要的問題結果。