榮觀房產網1. 柳州房地產的SWOT分析怎么寫
SWOT是一種分析方法，用來確定企業本身的競爭優勢（strength），競爭劣勢（weakness），機會（opportunity）和威脅（threat），從而將公司的戰略與公司內部資源、外部環境有機結合。
因此，清楚的確定公司的資源優勢和缺陷，了解公司所面臨的機會和挑戰，對于制定公司未來的發展戰略有著至關重要的意義。 SWOT分析的步驟： 1、羅列企業的優勢和劣勢，可能的機會與威脅。
2、優勢、劣勢與機會、威脅相組合，形成SO、ST、WO、WT策略。 3、對SO、ST、WO、WT策略進行甄別和選擇，確定企業目前應該采取的具體戰略與策略。
SWOT矩陣： 優勢 劣勢 機會 so戰略（增長性戰略） wo戰略（扭轉型戰略） 威脅 st戰略（多種經營戰略） wt戰略（防御型戰略） 競爭優勢（S）是指一個企業超越其競爭對手的能力，或者指公司所特有的能提高公司競爭力的東西。例如，當兩個企業處在同一市場或者說它們都有能力向同一顧客群體提供產品和服務時，如果其中一個企業有更高的贏利率或贏利潛力，那么，我們就認為這個企業比另外一個企業更具有競爭優勢。
競爭優勢可以是以下幾個方面： ●技術技能優勢：獨特的生產技術，低成本生產方法，領先的革新能力，雄厚的技術實力，完善的質量控制體系，豐富的營銷經驗，上乘的客戶服務，卓越的大規模采購技能 ●有形資產優勢：先進的生產流水線，現代化車間和設備，擁有豐富的自然資源儲存，吸引人的不動產地點，充足的資金，完備的資料信息 ●無形資產優勢：優秀的品牌形象，良好的商業信用，積極進取的公司文化 ●人力資源優勢：關鍵領域擁有專長的職員，積極上進的職員，很強的組織學習能力，豐富的經驗 ●組織體系優勢：高質量的控制體系，完善的信息管理系統，忠誠的客戶群，強大的融資能力 ●競爭能力優勢：產品開發周期短，強大的經銷商網絡，與供應商良好的伙伴關系，對市場環境變化的靈敏反應，市場份額的領導地位 競爭劣勢（W）是指某種公司缺少或做的不好的東西，或指某種會使公司處于劣勢的條件。 可能導致內部弱勢的因素有： ●缺乏具有競爭意義的技能技術 ●缺乏有競爭力的有形資產、無形資產、人力資源、組織資產 ●關鍵領域里的競爭能力正在喪失 公司面臨的潛在機會（O）： 市場機會是影響公司戰略的重大因素。
公司管理者應當確認每一個機會，評價每一個機會的成長和利潤前景，選取那些可與公司財務和組織資源匹配、使公司獲得的競爭優勢的潛力最大的最佳機會。 潛在的發展機會可能是： ●客戶群的擴大趨勢或產品細分市場 ●技能技術向新產品新業務轉移，為更大客戶群服務 ●前向或后向整合 ●市場進入壁壘降低 ●獲得購并競爭對手的能力 ●市場需求增長強勁，可快速擴張 ●出現向其他地理區域擴張，擴大市場份額的機會 危及公司的外部威脅（T）： 在公司的外部環境中，總是存在某些對公司的盈利能力和市場地位構成威脅的因素。
公司管理者應當及時確認危及公司未來利益的威脅，做出評價并采取相應的戰略行動來抵消或減輕它們所產生的影響。 公司的外部威脅可能是： ●出現將進入市場的強大的新競爭對手 ●替代品搶占公司銷售額 ●主要產品市場增長率下降 ●匯率和外貿*策的不利變動 ●人口特征，社會消費方式的不利變動 ●客戶或供應商的談判能力提高 ●市場需求減少 ●容易受到經濟蕭條和業務周期的沖擊 由于企業的整體性和競爭優勢來源的廣泛性，在做優劣勢分析時，必須從整個價值鏈的每個環節上，將企業與競爭對手做詳細的對比。
如產品是否新穎，制造工藝是否復雜，銷售渠道是否暢通，價格是否具有競爭性等。 如果一個企業在某一方面或幾個方面的優勢正是該行業企業應具備的關鍵成功因素，那么，該企業的綜合競爭優勢也許就強一些。
需要指出的是，衡量一個企業及其產品是否具有競爭優勢，只能站在現有潛在用戶角度上，而不是站在企業的角度上。 企業在維持競爭優勢過程中，必須深刻認識自身的資源和能力，采取適當的措施。
因為一個企業一旦在某一方面具有了競爭優勢，勢必會吸引到競爭對手的注意。一般地說，企業經過一段時期的努力，建立起某種競爭優勢；然后就處于維持這種競爭優勢的態勢，競爭對手開始逐漸做出反應；而后，如果競爭對手直接進攻企業的優勢所在，或采取其它更為有力的策略，就會使這種優勢受到削弱。
所以，企業應保證其資源的持久競爭優勢。 資源的持久競爭優勢受到兩方面因素的影響：企業資源的競爭性價值和競爭優勢的持續時間。
評價企業資源的競爭性價值必須進行四項測試： 1、這項資源是否容易被復制？一項資源的模仿成本和難度越大，它的潛在競爭價值就越大。 2、這項資源能夠持續多久？資源持續的時間越長，其價值越大。
3、這項資源是否能夠真正在競爭中保持上乘價值？在競爭中，一項資源應該能為公司創造競爭優勢。 4、這項資源是否會被競爭對手的其他資源或能力所抵消？ 影響企業競爭優勢持續時間的主要因素有三點： （1）建立這種優勢要多長時間？ （2）能夠獲得的優勢有多大？ （3）競爭對手做出有力反應需要多長時間？ 如果企業分析清楚了這三個因素，就可以明確自己在建立和維。
2. 柳州哪些房子更為保值
第一類：市中心的房子。
房地產界流傳一句話：“地段、地段還是地段”，由此可見地段對房子的重要性，市中心正好是一個城市最繁華的地段。這樣的地方一般在城市的長期發展中自然形成，資源豐富，人氣、商氣旺、配套全，衣食住行學醫等功能都形成了一個完整的“生態鏈”，工作、生活都比較便利，房價自然也就比較堅挺。
第二類：有獨特自然景觀的房子。 經濟的不斷發展使得人們的生活品味不斷提高，大家自然也對住宅提出了越來越多的要求，從小區綠化到園林景觀，從建筑品質到樓宇風格，而眼下，僅憑這些已難以保值。
因為景觀可以復制，綠化也可以模仿。而自然景觀卻具有不可復制性，尤其是水景資源，由于比較稀缺，成為很多人居住的夢想。
第三類：高端服務業集聚區的房子。 市中心的服務業主要集中于面向居民生活的傳統服務業，如百貨、餐飲、零售等。
而現代服務業如金融、保險、會計、物流、創意等可能集聚在另外的區域。 這些區域提供高端服務，故而帶來高收入人群，為房價提供了較大動力。
第四類：學區房。 現代社會競爭日益激烈，家長為使孩子接受良好的教育，不惜花重金購置屬于教育質量好的學區房。
在重點小學、中學附近購買房產，有利于孩子的入學及教育。 自然，學區房資源緊缺，需求又非常大。
只要靠著“重點學校”這棵大樹，升值空間十分巨大。 第五類：品質很高的房子。
這類房子不一定非要是豪宅，地段也不見得好，但注重人文氛圍、建筑設計、用材好、做工好，從整體布局到細微之處都精益求精，既讓人居住舒適，又具有審美功能，堪稱令人心情愉悅的藝術品。 第六類：格局較好的房子。
房屋內部的格局是與居住者的居住體驗切身相關的。 采光、通風、層高、進深、開間等，都要認真考察。
一般情況下，房屋應至少保證每天3小時的日照和5小時的通風。明廚明衛，還要注意考察周邊有無高層建筑物擋光。
第七類：出行方便的房子。 出行是市民最基本的日常需求，交通的便利決定了區域的吸引力。
無論是公交、地鐵、快速車、出租還是輕軌，是否方便搭乘，是選房址的首要考慮因素。 城市交通網的大力建設，地鐵沿線、輕軌沿線、快速路沿線，都大大提升了區域的價值，二手房的價值也會隨之增長。
第八類：配套完善的房子。 周邊配套與生活息息相關，超市、便利店、餐館、電影院等，生活大大小小的事情都在居住地附近完成，周邊有個大型商圈，生活就很方便了。
居住環境說的是一個小區的規模和文化，大型小區樓盤占地大，環境好，內部有更大的園林空間，而且此類小區一般由有資質且管理經驗的物業管理公司服務，經驗豐富，管理更規范。 第九類：開發商口碑好的房子。
選擇一線品牌的開發商的樓盤，要更保值一些。 另外，各個開發商偏重的開發特長也不同，有專注別墅開發的，有的擅長做大型住宅區，有的以物業水平著稱，所以在選擇房子時，要看好開發商的特點。
第十類：*策性板塊的房子。 隨著會議經濟、體育經濟、招商經濟的不斷發展，各大城市紛紛申請承辦這些活動，這些活動給城市帶來的經濟效益使得這些板塊非常有置業價值。
由于眼球經濟的長期存在，板塊的各種配套會逐漸完善，板塊的經濟效益升值，會帶動整個板塊房子的升值。
3. 柳州什么樣的房產最保值
1.兼顧居住性價比 部分地段雖然好，但建筑過于陳舊的物業，其實投資價值不大。
真正投資價值大的，往往在市區郊區交界的地帶，從居住舒適度等角度看也有一個較好的性價比。 2.住宅的投資屬性將越來越弱 房產投資人表示：未來住宅的投資屬性將越來越弱，閉著眼睛買房也能掙錢的時代已經過去了，大家對房產也將越來越理性，因此，住宅未來的主要功能將回到居住這一層面上。
3.核心地段優質房產才具備投資價值 多位業內人士指出，未來的房產是否具備投資價值，主要從地段的不可復制性以及優質兩大方面去考量。如果地段價值高，同時產品比較優質，那么未來的升值保值空間就比較大。
4. 柳州什么樣的房子最適合投資
一、教育地產 教育在中國是一個永遠都不會衰退的行業，那么與之相關的教育地產自然而然也就跟著水漲船高，所以教育地產永遠都是投資房產的好選擇。
雖然今年教育部推行了“多校劃片”的*策，對教育地產的房價有所抑制。但主要來說控制的還是重點學區的房價，對教育地產整體的房價來說，目前還是處于一個上升的態勢。
二、中心區域的二手房 目前柳州的房價仍處于一個上漲的態勢，對于柳州來說，人口仍然在不斷涌進，人越來越多，地就越來越少，特別是對于城市的中心位置來說，沒有新房了，二手房的價格就必定會不斷上漲。 三、地鐵等周邊的住宅 要致富先修路，可見交通對于一個區域的影響有多重要。
因此只要是交通便利的區域，房價都只會不停的上漲。而交通便利的標準是什么呢？靠近地鐵站，公交站這些都能算的上。
所以買個地鐵房，不會吃虧。 4、城市的城中村改建 城市的規劃中，都會有老城翻新，原來的城市老區年代久遠，都不得不需要重新規劃進行改造。
而且這些老房子一般都處于城市的中心位置，這些區域的房子必然會漲價。 在房產投資中，能夠準備把握樓市發展的狀況，看準區域發展的趨勢，理性選擇，肯定就能做到穩賺不賠的。
5. 廣西
柳州的GDP增長保持一個較快的速率，到2006年為止柳州的國內生產總值已經突破600億元大關.柳州2005年國內生產總值比2004年增長12.8%,2006年國內生產總值達到627億元，比去年同期增長17.1%.超出2005年國內生產總值107.04億元. 根據柳州“十一五”時期的目標，即地區生產總值年均增長11%以上，財*收入年均增長12%以上，固定資產投資年均增長12%以上，社會消費品零售總額年均增長12%以上，外貿出口年均增長10%以上，實際利用外資年均增長10%以上。
同時縱觀近幾年的經濟增長情況來看， 柳州經濟增長保持較強勁的增長勢頭. 2007年柳州國民經濟和社會發展的主要預期目標如下： 地區生產總值706億元，增長12%以上； ——全社會固定資產投資241億元，增長20%以上； ——財*收入107億元，增長12.5%以上； ——工業總產值1300億元，增長20%以上； ——單位生產總值能耗減少3.2%以上，主要污染物排放總量減少10%以上； ——社會消費品零售總額263億元，增長14%以上； ——外貿出口5.2億美元，增長15%以上，實際利用外資8150萬美元，增長13%以上； ——城鎮居民人均可支配收入12100元，增長10%以上。農民人均純收入3200元，增長10%以上； ——城鎮新增就業人數4.5萬人以上，城鎮登記失業率控制在4.6%以內； ——人口自然增長率控制在自治區下達指標內。
1.2柳州三產業增長狀況 圖1-2 2002-2006年柳州三產業柱狀圖 按可比價格計算，柳州市2006年第一產業增加值65.08億元，增長8.7%；第二產業增加值348.08億元，增長23.8%，其中，工業增加值321.81億元，增長25.4%；第三產業增加值213.75億元，增長11.5%。同時，三次產業增長比例，由2004年的10.65:42.838:27.488，到2005年的12.01:52.74:35.25，至2006年的13.02:69.62:42.75，可以發現農業趨向減緩，第二產業尤其工業迅猛發展，而第三產業（服務業）也加快了發展步伐，三大產業比重更趨合理。
1.3柳州固定資產投資狀況 圖1-3 2002-2006年柳州固定資產投資柱狀圖 由圖3可知，固定資產的投資也保持較高的速率，就2005年至2006年間，固定資產的凈增值達到33.3億元比上年增長16.7%。 在城鎮固定資產投資中，基本建設投資67.9億元，增長16.47%；更新改造投資67.8億元，增長16.92%；房地產開發投資45.2億元，增長10.3%。
在城鎮固定資產投資中，工業投資80.6億元，增長4.8%；其中工業更新改造投資65億元，增長19.38%。 三門江大橋、柳東大道、桂柳路、柳太路、人民醫院遷建、柳候片區污水治理、財富工業園、廣西汽車貿易園、上汽通用五菱30萬臺發動機、柳鋼冷、熱軋板帶生產線、柳化合成氨節能挖潛、柳工提升裝載機校正制造能力技術改造等91項重點項目完成投資64.34億元. 圖2-1 金融機構存款情況 圖3-1 固定資產投資占GDP比重 柳州市固定資產投資占GDP的比例逐年遞增，固定資產的增長主要來源于*府對基礎設施建設的大力投入，為柳州的持續經濟發展及城市建設提供了有利保證，也為房地產的開發創造良好環境。
3.2房產投資發展狀況 1、房地產市場走勢強勁，房地產開發更加穩健 近幾年來，隨著中國-東盟自由貿易區的建立，以及"強市富民"方針的實施，經濟發展迅猛，國內生產總值呈快速上升趨勢，城市發展平穩，尤其是市*府加大城市建設力度進行較大規模的舊城改造，極大的推動了柳州市房地產的蓬勃發展。 圖3-2 2002-2006年房產投資占固定資產投資比例 上圖顯示：2002-2006年柳州市房地產發展迅猛，投資額連年遞增，房地產占全社會固定資產投資的比重基本保持了連年增長。
雖然2006年有所回落，但是從房產投資的完成額度來看，房展投資還是較大的。 圖3-3 2002-2006年柳州房地產投資完成額 由上圖中可以看到，2006年房地產投資完成45.2億元，比去年同期增長12.6%，增幅雖沒有像03、04年那么明顯，但是明顯的比05年要明顯，同時房地產開發投資額增長速度正處于合理增長區間之內，并且具有廣闊的上升空間。
因此，從整體上看，柳州房地產業正處于快速增長期，并且借助國家宏觀調控的東風使得柳州市房地產開發更加穩健。 2、房地產供應穩定并略有增長，呈理性增長態勢 圖3-4 2002-2006年柳州房地產開發面積（萬平米） 上圖所示2002-2006年柳州市房地產銷售情況良好，呈現供求兩旺的市場局面。
2006年柳州房屋建筑施工面積1243.88萬平方米，增長28.61%；房屋竣工面積437.79萬平方米，增長30.9%，同時，商品房銷售面積205.2萬平方米，增長12.2%，其中，住宅銷售面積185.4萬平方米，增長9.77%。商品房銷售額47.2億元，增長18.5%，其中，住宅銷售額37.1億元，增長16.7%。
3、柳州市房地產銷售情況良好，住房價格增長有其合理性 圖3-5 2002-2006年柳州房產平均價 4、房產空置率情況 圖3-6 2002-2006年房產空置率 上圖顯示，2006年房產的空置率達到7.16%，比2005年上升將近4個百分點，但是這是由于高的房產竣工面積造成的，2005年的房產竣工面積為117.43萬m2，而2006年房產的竣工面積市437.79 m2 ，這只能說明柳州的房產投入已經大大的增。
6. 2007年,柳州房地產業總概（比如一些數據的方面）
南寧樓市2007回顧與2008展望 如果說，2007年是南寧樓市的土地年，那么，即將來到的2008年，將是南寧樓市的金融年。
在土地和金融的雙重作用下，地產區域板塊將呈現新的變化。 2007年土地市場 波瀾壯闊 2007年的南寧土地市場是南寧有史以來最為精彩的一年，可以說，用“破浪前行”來形容毫不夸張。
外地尤其是東部開發商進行的圈地運動使南寧地產不可阻擋的顯示了東部城市的若干特點，房地產市場持續看好下，大規模的土地儲備競爭，已經在邕城拉開帷幕。 從出讓的土地供應量來看，經初步統計，今年上半年共掛拍土地40宗，土地成交共3303.21畝，交易額452942.89萬元（未含一塊9月25日掛牌土地）。
下半年，土地市場更加精彩，“地王”頻頻被刷新。2007年3月20日，488萬元/畝的地王在東盟國際商務區核心區產生，8月30日，南寧市2007年第四期國有土地使用權拍賣，其中一塊39.973畝的土地最終以510萬元/畝的天價成交，樓面地價達到2550元/平方米，成為南寧市土地新地王。
而此地塊的位置竟然位于北湖北路。業內外一片嘩然。
9月20日，南寧第十三期國有土地使用權掛牌出讓。標號為GC2007-15地塊的中山路特色商業街舊城改造項目，最終被廣西恒楷置業投資有限公司以773萬元/畝的價格得手，而且還不含地上附作物拆遷，南寧“地王”在2007年內三度被刷新。
這次“地王”位于城市中心，使業內狠狠地把南寧老城市中心的價值掐指算了一回。 就在南寧地產業內眾多人士驚魂未定的時候，12月6日的“地王”再次讓人們目瞪口呆：東盟國際商務區地塊實際用地面積4141.66平方米，容積率為4.0的地塊被深圳天健集團最終以1215萬元/畝的“海嘯價”竟得。
“瘋了，都瘋了”，這是現場所有人的形容詞。 2008年樓市板塊 差異化顯現 2007年初，南寧市住宅均價為2900元每平方米左右，到2007年底，據保守估計，將達到4000元每平方米，升值近25%。
而2008年的南寧樓市除了2007年的土地因素之外，最大的影響就是金融財稅方面的影響了。在此背景下，2008年南寧樓市各大板塊將何去何從？一言以蔽之，洗盡浮塵、平穩發展將是2008年南寧樓市的主旋律。
鳳嶺板塊。鳳嶺，南寧走向未來的形象標志區域。
該板塊房地產開發的特點是，*府土地投放量大，開發項目大，高綠化率，低密度，注重形象塑造，部分項目呈現高品質、高檔次。1215萬元/畝的“地王”的出世，將進一步確定本區域的整體品質。
2008年，該區域的東南亞風情特色將進一步突出，特別是商業布局和建筑風貌上，將凸顯出區域東南亞風情。價格也會有較大上漲，2008年，預計該區域均價為6800-7300元每平方米之間，是南寧地產最明顯的升值區域。
瑯東板塊。是南寧目前高層建筑最集中的區域。
商務空間功能將進一步凸顯。南湖和五象廣場將輻射周邊，形成以涵蓋休閑、娛樂、餐飲、購物、商務、辦公等幾大功能的綜合商務特色。
2008年，因南湖名都廣場等項目的開發推進，將形成南湖周邊土地重新認識和使用的討論熱點。均價預測為7000-7500元每平方米。
青山板塊。是占南寧山水最美麗的部分。
從居住回到青秀山到青山的更東面柳沙，高品質高檔住宅將更顯出純居住的魅力和特色，半島東岸等項目的房價將繼續上揚。其他大型居住社區將呈現更多的特色風情，這里作為南寧市高檔居住區將得到市場認可，戶型以江景豪宅、中大戶型為主。
購買人群多為二次置業。南寧建筑形式的新品種，將誕生在這個板塊。
均價預測為6000-6500元每平方米。 大學路板塊。
預計2008年該區域的地產升值有限。目前翰林華府等項目作為高價格的先行者將帶動一部分跟進項目，但價格基本會和2007年持平或略上揚。
我們均價預測為4000-4500元每平方米。同時該區域存在一個巨大的租賃市場，其主體將以在校學生及教師職工為主，因此板塊內樓盤的還有著相當的投資前景。
空置房在本區域非常少。 城北板塊。
在快環左右，以友愛路、明秀路、北湖路、秀廂大道一帶為主。整個板塊有著較大的房地產市場需求缺口。
在價格上與大學路板塊存在一定的距離，填補了西鄉塘區的中低價位市場。2008年，有較大的發展空間，尤其是快環以北的區域有大量的未開發土地，將出現更多的地產品種，大項目也會出現南寧名盤。
均價預測為3200—3700元每平方米之間。 城南板塊。
東起白沙橋頭，西至沙井大道，白沙大道沿線以北大片區域劃入城南板塊。城南板塊人口密度并不高，區域形象欠佳，但普羅旺斯等項目逆市而上，帶動了整個城南板塊的形象迅速提升，區域的均價預測為為3200—3700元/平方米之間。
新城板塊。屬于青秀區。
西以古城路為界，該區域的房地產市場已經日趨成熟，社區逐漸形成，已經形成為一個完善的房地產區域。近年，該板塊內的土地供給較少，房地產供給有限，區域內均價較高。
2008年，榮和·中央公園和永凱現代城將成為影響全城的項目。均價預測為5500—6000元/平方米之間。
仙葫板塊。仙葫填補了南寧房地產市場低價位房源的空白，2008年，該板塊升值潛力逐漸顯現，競爭力也會增強。
部分項目會形成局部熱潮，均價預測為2800—。