2015房地產估價規范

1. 房地產估價規范 gb/t50291

房地產估價規范[附條文說明] GB/T 50291-2015，本規范的主要內容是：1.總則；2.估價原則；3.估價程序；4.估價方法；5.不同估價目的下的估價；6.估價結果7.估價報告；8.估價職業道德。

規范

本次修訂的主要內容是：1.調節了章節劃分，刪除了規范的第二章術語和附錄A估價報告的規范格式；2.增加了路線價法、標準價價調整法、多元回歸分析法、修復成本法，損失資本化法、價差法等方法。以及房地產損害賠償估價、房地產投資基金物業估價、為財務報告服務的房地產估價等目的的估價；3.細化、完善了估價原則、估價程序、估價方法、不同估價目的下的估價，估價結果、估價報告、估價職業道德等內容。

2. 房產評估的相關規定有哪些

1、本次估價所采用的bai法律依據：①《中華人民共和國資產評估法》[主席令第四十六號]②《中華人民du共和國城市房地產管理法》[主席令第七十二號]③《中華人民共和國土地管理法》zhi[主席令第二十八號]④《中華人民共和國擔保法》[主席令第五dao十號]⑤《中華人民共和國物權法》[主席令第六十二號]⑥《城市房地產抵押管理辦法》[建設部令第五十六號]2、本次估價采用的技術依據①中華人民共和國國家標準GB/T50291—2015《房地產估價規范》②中華人民共和國國家標準GB/T50899—2013《房地產估價基本術語回標準》③其他地方性法規④建設部、中國人民銀行、中國銀行業答監督管理委員會聯合頒布《房地產抵押估價指導意見》建住房[2006]8號。

3. 中華人民共和國國家標準房地產估價規范的估價方法

5.1 估價方法選用5.1.1估價人員應熟知、理解并正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。

5.1.2對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價。5.1.3根據已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價報告中予以說明并陳述理由。

5.1.4有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。5.1.5收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法。

5.1.6具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，應選用假設開發法作為其中的一種估價方法。5.1.7在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。

5.2市場比較法5.2.l運用市場比較法估價應按下列步驟進行：1搜集交易實例；2選取可比實例；3建立價格可比基礎；4進行交易情況修正；5進行交易日期修正；6進行區域因素修正 7進行個別因素修正；8求出比準價格。5.2.2運用市場比較法估價，應準確搜集大量交易實例，掌握正常市場價格行情。

搜集交易實例應包括下列內容：1交易雙方情況及交易目的；2交易實例房地產狀況；3成交價格；4成交日期；5付款方式。5.2.3根據估價對象狀況和估價目的，應從搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例。

選取的可比實例應符合下列要求：l是估價對象的類似房地產；2成交日期與估價時點相近，不直超過一年；3成交價格為正常價格或可修正為正常價格。5.2.4選取可比實例后，應對可比實例的成交價格進行換算處理，建立價格可比基礎，統一，其表達方式和內涵。

換算處理應包括下列內容：1統一付款方式；2統一采用單價；3統一幣種和貨幣單位；4統一面積內涵和面積單位。注：1 統一付款方式應統一為在成交日期時一次總付清。

2不同市種之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算。5.2.5進行交易情況修正，應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調整為正常價格。

有下列情形之一的交易實例不宜選為可比實例：l 有利害關系人之間的交易；2急于出售或購買情況下的交易；3受債權債務關系影響的交易；4交易雙方或一方對市場行情缺乏了解的交易；5交易雙方或一方有特別動機或特別偏好的交易；6相鄰房地產的合并交易；7特殊方式的交易；8交易稅費非正常負擔的交易； 9其他非正常的交易。注：1 當可供選擇的交易實例較少，確需選用上述情形的交易實例時，應對其進行交易情況修正； 2對交易稅費非正常負擔的修正，應將成交價格調整為依照*府有關規定，交易雙方負擔各自應負擔的稅費下的價格。

5.2.6進行交易日期修正，應將可比實例在其成交日期時的價格調整為估價時點的價格。交易日期修正直采用類似房地產的價格變動率或指數進行調整。

在無類似房地產的價格變動率或指數的情況下，可根據當地房地產價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調整。5.2. 7進行區域因素修正，應將可比實例在其外部環境狀況下的價格調整為估價對象外部環境狀況下的價格。

區域因素修正的內容主要應包括：繁華程度，交通便捷程度，環境、景觀，公共配套設施完備程度，城市規劃限制等影響房地產價格的因素。區域因素修正的具體內容應根據估價對象的用途確定。

進行區域因素修正時，應將可比實例與估價對象的區域因素逐項進行比較，找出由于區域因素優劣所造成的價格差異進行調整。5.2.8進行個別因素修正，應將可比實例在其個體狀況下的價格調整為估價對象個體狀況下的價格。

有關土地方面的個別因素修正的內容主要應包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質水文狀況，規劃管制條件，土地使用權年限等；有關建筑物方面的個別因素修正的內容主要應包括：折舊程度，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建筑結構，樓層，朝向等。個別因素修正的具體內容應根據估價對象的用途確定。

進行個別因素修正時，應將可比實例與估價對象的個別因素逐項進行比較，找出由于個別因素優劣所造成的價格差異進行調整。5.2.9交易情況、交易日期、區域因素和個別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。

每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20%，綜合調整不得超過30%。5.2.10選取的多個可比實例的價格經過上述各種修正之后，應根據具體情況計算求出一個綜合結果，作為比準價格。

5.2.11市場比較法的原理和技術，也可用于其他估價方法中有關參數的求取。5.3收益法5.3.1運用收益法估價應按下列步驟進行：1搜集有關收入和費用的資料；2估算潛在毛收入；3估算有效毛收入；4估算運營費用；5估算凈收益；6選用適當的資本比率；7選用適宜的計算公式求出收益價格。

注：潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計。5.3.2凈收益應根據估價對象的具體情況，按下列規定求取：l出租型房地產，應根據租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維。

4. 中華人民共和國國家標準房地產估價規范的估價程序

4.0.1自接受估價委托至完成估價報告期間， 房地產估價應按下列程序進行： l明確估價基本項； 2擬定估價作業方案； 3搜集估價所需資料； 4實地查勘估價對象； 5選定估價方法計算； 6確定估價結果； 7撰寫估價報告； 8估價資料歸檔。

4.0.2明確估價基本事項主要應包括下列內 l 明確估價目的； 2明確估價對象； 3明確估價時點。注：1 估價目的應由委托方提出； 2明確估價對象應包括明確估價對象的物質實體狀總和權益狀況； 3估價時點應根據估價目的確定， 采用公歷表示，精確到日；4在明確估價基本事項時應與委托方共同商議，最后應征得委托方認可。

4.0.3在明確估價基本事項的基礎上，應對估價項目進行初步分析，擬定估價作業方案。估價作業方案主要應包括下列內容： 1擬采用的估價技術路線和估價方法； 2擬調查搜集的資料及其來源渠道； 3預計所需的時間、人力、經費； 4擬定作業步驟和作業進度。

4.0.4估價機構和估價人員應經常搜集估價所需資料，并進行核實、分析、整理。估價所需資料主要應包括下列方面： 1對房地產價格有普遍影響的資料； 2對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料； 3相關房地產交易、成本、收益實例資料； 4.反映估價對象狀況的資料。

4.0.5估價人員必須到估價對象現場，親身感受估價對象的位置、周圍環境、景觀的優劣，查勘估價對象的外觀、建筑結構、裝修、設備等狀況，并對事先收集的有關估價對象的坐落、四至、面積、產權等資料進行核實，同時搜集補充估價所需的其他資料，以及對估價對象及其周圍環境或臨路狀況進行拍照等。

4.0.6完成并出具估價報告后，應對有關該估價項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。

5. 房地產估價規范條文有哪些

7 估價結果 7.0.1-7.0.2 如果計算結果差異較大是由于采用了不適宜的估價方法所造成的，可淘汰不適宜的估價方法估算出的結果。

7.0.3 求出一個綜合結果可選用下列數學方法： 1 求簡單算術平均數； 2 求加權算術平均數； 3 其他數學方法。 7.0.4 本條所稱不可量化的價格影響因素，是指那些難以用數量衡量的房地產價格影響因素，例如采用市場比較法時，交易行為中有利害關系人之間的交易，急于出售或急于購買情況下的交易等，即為不可量化的價格影響因素。

采用其他估價方法，也存在類似的不可量化的價格影響因素，從而影響估價結果。

6. 房產評估的相關規定有哪些

1、本次估價所采用的法律依據：

①《中華人民共和國資產評估法》[主席令第四十六號]

②《中華人民共和國城市房地產管理法》[主席令第七十二號]

③《中華人民共和國土地管理法》[主席令第二十八號]

④《中華人民共和國擔保法》[主席令第五十號]

⑤《中華人民共和國物權法》[主席令第六十二號]

⑥《城市房地產抵押管理辦法》[建設部令第五十六號]

2、本次估價采用的技術依據

①中華人民共和國國家標準GB/T50291—2015《房地產估價規范》

②中華人民共和國國家標準GB/T50899—2013《房地產估價基本術語標準》

③其他地方性法規

④建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會聯合頒布《房地產抵押估價指導意見》建住房[2006]8號

7. 房地產估價有哪些規范條文

總 則 1.0.1 制定本規范的目的主要有三個：一是規范房地產估價行為；二是統一房地產估價程序和方法；三是促使做到估價結果客觀、公正、合理。

實行房地產估價的法律依據是《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定。《中華人民共和國城市房地產管理法》第33條規定："國家實行房地產價格評估制度。

房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。"第58條規定："國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。

" 在房地產估價中還需遵循《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國土地管理法》的其他有關規定。 例如，《中華人民共和國城市房地產管理法》第12條關于土地使用權出讓金最低價的規定，第39條、第50條關于劃撥土地使用權轉讓時應繳納土地使用權出讓金或土地收益的規定，第55條關于出租劃撥土地使用權上的房屋應將租金中所含土地收益上繳國家的規定，等等；《中華人民共和國土地管理法》第47條關于征用土地補償的規定。

1.0.2 本規范的適用范圍是在中華人民共和國境內從事各種房地產估價活動。 凡是在中華人民共和國境內從事房地產估價活動，無論是土地使用權出讓、房地產轉讓（包括買賣、贈與、抵債等）、租賃、抵押、典當、保險、課稅、征用拆遷補償、分割析產、拍賣底價、司法訴訟、糾紛仲裁、公證、資產價值證明或記帳，還是企業合資、合作、聯營、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破產清算，以及住房制度改革中的房地產估價、商品房預售條件中的估價、房地產復核估價等，都應遵守本規范。

1.0.3 獨立、客觀、公正，是對房地產估價的總要求。 獨立，是要求房地產估價時不應受外界不合理因素的干擾和影響。

客觀，是要求房地產估價時要盡可能地減少估價人員的主觀意志對估價過程和估價結論的影響。房地產估價并非由估價人員主觀地確定市場價格，而是客觀地反映市場價格的形成過程和結果。

房地產估價應力求客觀、準確、合理地模擬市場的價格形成過程將估價對象的客觀合理價格或價值反映出來。公正，是要求房地產估價時必須站在中立的立場上，不偏袒當事人的某一方，特別是不可有意無意地偏向委托方。

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