榮觀房產網1. “杭十條”出爐推動樓市去庫存 這一輪漲勢會持續嗎
先是上周末杭州樓市如火如荼，千余組客戶搶購不到四百套房源，東南西北各大案場人聲鼎沸；再是周一“杭十條”火速正式出爐，為上半年樓市奠定基調；然后昨天傍晚時分，央行今年首次宣布降準……一時之間，暖風熏得樓市醉。
今年上半年的杭州樓市，即將會出現一個久違的牛市。有專家認為，大部分人對樓市的預期已經轉變為普遍上漲，市場各方應該理性呵護。
也有專家認為，在經歷了多年的陰跌之后，杭州主城區樓市目前還僅僅處于補漲的開端，對于自住型家庭來說，現在仍然是買房的好時機 “杭十條”迅速出爐 全方位推動樓市去庫存 繼上周五公布了征求意見稿后，昨天，杭州市*府辦公廳下發《關于進一步促進房地產市場健康穩定發展的通知》（下稱《通知》），“杭十條”迅速出爐。 《通知》提出對土地出讓實行統一管理，市區范圍內經營性用地（不含工業用地）出讓方案需報市*府同意后實施；合理把握土地供應規模、結構、節奏和時序，有效協調不同區域的住宅、商業、辦公用地供應。
同時，對未落實地塊周邊配套設施的，不予安排土地出讓。 加大住房保障貨幣化的推進力度，嚴格控制拆遷安置房建設，對國有土地上的房屋征收，鼓勵全部實施貨幣化安置；被征收人（被補償人）使用貨幣補償款購買住宅，購房成交價不超過貨幣補償額的，免征新購住宅契稅。
同時，市本級全面實施公租房貨幣補貼制度，暫停新選址建設經濟適用住房、公共租賃房，暫停經濟適用住房保障申請受理。 《通知》表示，對居民家庭購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例降至人民銀行、銀監會允許的下限，并根據借款人資信狀況，鼓勵給予個人住房貸款優惠貸款利率。
進一步放寬公積金貸款條件，對在杭州市域外正常繳存住房公積金的職工，在杭州市購買自住住房的，可申請辦理公積金異地貸款。支持職工使用公積金貸款購買二手房，二手房房齡加貸款年限總和限制從40年放寬到50年，最低首付款比例降到20%。
落實契稅、營業稅優惠*策，對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年（含）以上的住房對外銷售的，免征營業稅。 在桐廬、淳安、建德、臨安四縣（市）購買商品住宅（含二手房）的人員，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母，可以在當地申請登記常住戶口。
土地、保障房、公積金 多方面出臺細化新* “杭十條”的出臺，涉及面頗廣，可謂全方位推動樓市大力去庫存，相較以往也提出了一些全新的、細化的內容。 土地方面，首次提出了對市區土地出讓實行統一管理，這意味著余杭、蕭山的土地出讓都將匯總到市*府統籌安排，不再各自為*。
保障房方面，除了大力鼓勵貨幣化安置，還首次提出暫停新選址建設經濟適用住房、公共租賃房，暫停經濟適用住房保障申請受理。這也是前所未見的說法和力度。
信貸方面，重申首付比例可以降到央行和銀監會的下限執行。 公積金方面，允許在全國范圍內繳存公積金的職工，在杭州買房可以申請公積金異地貸款；公積金貸款購買二手房*策繼續放寬，二手房房齡加貸款年限總和從40年放寬到50年，最低首付款比例降到兩成。
同時要求加大公積金轉商業貼息貸款力度，增加公積金轉商業貼息貸款銀行數量。 對契稅和營業稅*策進行了落地。
契稅由原來的三檔計費變成兩檔，取消了140方普通住宅與非普通住宅的區別，從而鼓勵大家購買140方以上的改善大戶型。 資深房產評論人丁建剛認為，杭州市*府尚未出臺2008年那樣大力度的地稅返還*策，因此，“杭十條”應該說是一個全面大力度的*策，但并不算空前，因為力度仍不及2008年的救市*策。
“這些*策能夠直接涉及的購房人群和實際優惠力度并不大。但是，保障性住房等*策的改變，會使得需求部分導流向商品房市場，對漸進去庫存會起到作用。
當然，更大的作用在于，中央*府和地方*府密集*策對公眾市場預期的導向。” “種種跡象表明，杭州樓市市場預期已經悄然發生變化，大部分人對市場的判斷已經由平穩微漲，轉變為普遍上漲甚至大漲的預期。
這就是房地產市場的規律，改變市場預期可能要花半年一年甚至更長的時間，但預期改變只在一瞬間。牛市確實來了。”
由此，丁建剛分析稱：“市場參與的各方，無論是購房者還是開發商，更包括各級*府，都應該理性細心地呵護這次來之不易的牛市。任何不顧自己需求不顧自己的支付能力的盲目搶購，任何失去理性脫離市場承受能力的漲價，都可能會釀成失誤。”
新*刺激下一二線城市樓市火爆 事實上，最近國內多個城市的樓市都出現了火爆行情，連夜買房、排隊交錢、開發商及房東坐地起價、日光盤等詞語似乎一夜之間成為了樓市的代名詞，尤其是上海、深圳等一線城市，以及南京、杭州等二線城市，“搶房”的現象層出不窮。 拉開2016年樓市火爆序。
2. 房產怎么去庫存
房產“去庫存”之首要在于“抑新增”，否則將徒勞無果。
當“去庫存”成為當務之急的“基本國策”，*府未來勢必推出一連串與金融、財稅、戶籍有關的優惠舉措，以有利于進一步加快“去庫存”，但如同我這幾年所一再呼吁的：在不考慮“抑制新增”的措施面前，一切“去庫存”的手段都未必能奏效。 以上海（樓盤）為例，2016年4、5月樓市開始回暖，整體預估全年去化面積應可達1000萬平方米，存銷周期大降至8個月，惟令人感到遺憾不足，去年買氣低迷時期，房屋庫存量為1200萬平方米，經過三個季度的高速去化，其庫存仍維持在1200萬平方米上下，充分說明“去庫存”之首要務在于“抑新增”，否則將徒勞無動。
房產“去庫存”具體包括： 1.鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低房價； 2.對帶頭落實國家*策降低房價的，各市、縣要給予獎勵，協調金融機構在融資和相關金融服務方面給予一定的支持。引導房地產開發企業通過改進規劃設計、完善配套設施、使用綠色環保節能材料，在不提高房價的情況下提升產品附加值。
3.*府和開發商補貼購房。 4.開發商的各種促銷活動。
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