榮觀房產網1. 面試問題：談談你對房地產的認識
一、房地產的概念房地產是房產和地產的總稱。
其在物質上是由土地及土地上的建筑物和構筑物構成的。在經濟學上也叫不動產。
二、地產的概念與分類地產：即指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產。地產類型：l 居住用地：指住宅區內的居住建筑本身用地，以及與建筑有關的道路用地、綠化用地和相關的公共建筑用地。
l 工業用地：主要是指工業生產用地，包括工廠、動力設施及工業區內的倉庫、鐵路專用線和衛生防護地帶等。l 倉庫用地：指專門用來存放各種生活資料和生產資料的用地、包括國家儲備倉庫、地區中轉倉庫、市內生活供應服務倉庫、危險品倉庫等。
l 交通用地：指城市對外交通設施用地，包括鐵路、公路線路及相關的防護地帶等用地。l 市*用地：指用于建造各種公共基礎設施的用地，包括城市供水、排水、道路、橋梁、廣場、電力、電訊、供熱等基礎設施使用的用地。
l 商業服務用地：指為整個城市或小區提供各種商業和服務業的用地。包括商店、超級市場、銀行、飯店、娛樂場所等等。
l 公共綠化用地：指城市區域內的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶等占用的地產。這類用地主要是為改善城市生態環境和供居民休憩所用。
l 教科文衛設施用地：這類用地包括各類大、中、小學校，獨立用地的科學研究機構、實驗站、體育活動場所、衛生醫療機構等的地產。l 港口碼頭用地：主要是貨運、客運碼頭、民用機場等用途的地產。
l *事用地：指提供為*事活動服務的用地，屬特殊用地。l 其它用地：不屬于以上項目的其它城市用地，包括市區邊緣的農田、牧場、空地等。
三、土地所有權的概念與劃分土地所有權：指土地所有者在法律規定的范圍內，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利。土地所有權可分為：國有土地和集體土地兩類。
國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權的唯一主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權，沒有所有權。集體土地：屬于農村居民集體經濟組織所有的土地，集體土地所有權的主體是農村居民集體經濟組織。
四、房產的分類住宅建筑物：可細分為普通住宅、高級公寓、花園別墅等。生產用房：指社會各類物質生產部門作為基本生產要素使用的房屋。
包括工業、交通運輸和建筑業等生產活動中所使用的廠房、倉庫、實驗室等辦公用房：指*府行*部門、事業部門、社會團體以及企業公司等處理日常事務和從事社會經濟活動提供服務的房屋，亦稱寫字樓。其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國駐華機構用房、*用房等等。
五、房產所有權的分類占有權：對于房屋的實際持有和控制，它是使用財產的前提條件。使用權：指按照財產的性能和用途行使利用的權利，以滿足人們生產和生活的需要。
收益權：指憑借所有權而取得的經濟收入或利益，如房屋所有權人將房屋出租而收取的租金。處分權：決定財產事實上和法律上存在形式和運動方向的權能，只有財產的所有人才具有財產的處分權房地產開發一個房地產項目開發的整個流程大體上包括10個階段。
（一）開發商提出開發設想是整個房地產項目開發的起點 在市場經濟體制條件下，開發設想是房地產開發商最關鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產項目開發就進入了狀態。開發設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產項目開發的成敗。
這需要房地產開發商認真研究房地產市場的變化趨勢，確定不同地段的發展前景，把握不同項目的市場需求狀況。 （二）可行性研究是房地產項目開發的第二步，也是非常關鍵的一步 開發商提出了設想，但這種設想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究。
可行性研究是房地產項目開發不可缺少的一個階段。*府是否批準此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結果。
進行可行性研究，就可能有兩種結果：一是可行性研究表明這個設想不可行，那么即使開發商不同意，這個項目開發的全過程實際上就結束了；二是可行性研究表明這個設想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當成一種形式的風氣，在房地產項目開發領域還相當濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要*府認真對待。
（三）申請項目用地是房地產開發的第三步，也是正式啟動項目開發的第一步 土地是所有建筑的基礎，申請土地是房地產開發正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發商來說，拿到土地才是最關鍵的一步，有了土地就有了開發的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。
因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數土地都是通過出讓獲得。
但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業單位）獲得土地卻是主要方式。開發商在獲得了土地使用權的規定使用年限之后，要到建設行*主管部門備案，領取《房地。
2. 談談你對中國房地產行業發展的看法
如果單從房地產行業以及建筑業上看，總體上會越走越遠。
隨著新技術、新材料的應用以及在建筑上的大量實踐。在未來的幾十年內，一定會登上另一個高峰！ 如果你指的是房地產開發以及今后房價的漲幅，那就另當別論了。
有兩種可能：一、未來兩年內，房價繼續增長，但漲速緩慢，漲幅很小。兩年過后大部分城市價格開始緩慢下滑，直至房價的真實價格。
（本人覺得這種可能比較打）二、熱錢、其他資金突然撤出。人民幣大量貶值，炒房人、開發商、銀行被套如。
中國經濟將出現下滑，甚至是倒退。到時候即使房價跌落到真實價格，老百姓依然是望塵莫及的！ 此為鄙人個人觀點，希望對你有幫助。
3. 談談你對中國房地產行業發展的看法
如果單從房地產行業以及建筑業上看，總體上會越走越遠。隨著新技術、新材料的應用以及在建筑上的大量實踐。在未來的幾十年內，一定會登上另一個高峰！
如果你指的是房地產開發以及今后房價的漲幅，那就另當別論了。有兩種可能：
一、未來兩年內，房價繼續增長，但漲速緩慢，漲幅很小。兩年過后大部分城市價格開始緩慢下滑，直至房價的真實價格。（本人覺得這種可能比較打）
二、熱錢、其他資金突然撤出。人民幣大量貶值，炒房人、開發商、銀行被套如。中國經濟將出現下滑，甚至是倒退。到時候即使房價跌落到真實價格，老百姓依然是望塵莫及的！
此為鄙人個人觀點，希望對你有幫助！
4. 談談你對房地產未來發展的看法
其實我個人覺得大家沒有必要那么熱情的去買房，其實房價就正是被買房的人炒起來的，我是農村的現在常年在外，是我的話我會選擇回家蓋房子，因為我們家鄉交通很便利，資源也豐富。
我對房地產的看法是，可能在未來人們漸漸由城轉鎮，鎮轉村這種城鎮轉入農村這種未來發展趨勢，因為現在城鎮以及有些地方的農村的條件元比城市里好得多，消費也低，而且環境很好，不像大都市環境質量不怎么好，再者就是現在農村的一些配套設施也相對比較齊全，這樣有助于解決養老問題。在好一點就是有自己的農場，種點菜，養點花，寵物什么的，這樣的生活豈不是要比呆在城市里安逸。
這也是我個人意愿，但是我覺得有遠見的人也會這么想的，會認同這種超前的觀點。
5. 談談你對房價的看法
隨著經濟的發展，人民生活水平日益提高，也就開始有能力去嘗試買房了，所以房產商才有利可圖。社會共同的進步的好處由他們獨享，有誰不會咬牙切齒呢？其實100年前就有一個偉人物提出了解決這個問題的理論，叫做：平均地權！這個人就是孫中山，他的“平均地權”意思就是“漲價歸公”。比如說：你50萬購買了地皮，建起了房子，可以賣100萬，但是過兩年后，房價漲了，漲到了300萬，那么這部分由于地價漲起來的100萬是要上交國庫的，因為在200萬漲到300萬的這個過程中，這100萬跟開發商沒有絲毫關系，他們什么都沒做，不勞而獲。那這100萬是怎么創造出來的呢，很顯然，是老百姓創造出來的，它來自整個社會的共同進步，所以這100萬要還給社會。當然，這個理論比較極端，在現今是不可能實現的。
如今，在中國獨特的二元經濟下，房產業的利潤占國家GDP相當大的比重，這太可怕了，一個國家很大一部分的經濟來源竟然是讓人賴以生存的房子，經濟結構過于簡單，讓人對現行經濟狀況毫無安全感。中國樓市一直很好，所以現在有錢人都不務正業了，都來炒樓，因為干這個最輕松了，不需要人力、物力、技術以及市場開發等等，只需要資本，你現在投資100萬一套的房子，按現在的行情，炒到200萬出手，凈賺100萬，多好啊！典型的例子：很多非地產本行的央企都來搞房產，不過前段時間，不知道是國家宏觀調控了還是為保企業形象（我也沒想明白），在鋪天蓋地的輿論譴責中，78家央企退出房產業。再一個，搞制造業的海爾，也拿150億出來炒樓，唱歌的梁詠琪也不專心唱歌，也來炒樓…上次看到“梁詠琪內地炒樓賺千萬成富婆”的娛樂新聞，我一下子就從心里逼鄙視她了，媽媽的，如果有錢的都像你們這樣，那中國的房價永遠降不下去，一群不務正業的混蛋。另外，制造業都把資金挪出來炒樓，這樣就妨礙它自身的發展，由于炒樓賺錢輕松且快，各行各業都來投資，于是乎，自身發展紛紛疲軟，隨之而來的就是造成大量失業，經濟結構簡單化，經濟發展不穩定系數增大，如此惡性循環。。話說回來，房價之所以那么高還有那么多人搶著買，一是房子需求過大，人口多，沒辦法，二是國人根深蒂固的陳舊思想：一定要有房子！現在的女孩嫁人，不看你人好不好，不看你帥不帥，不看你愛不愛她，先看你有沒有房，其實在中國你不可能真正擁有自己的房子，中國土地使用權才70年，而且一般情況下30年房子就面臨拆遷、重造等問題，如果不是這種，有自己的房子才算個家的思想，如果不是亞洲人特殊的“面子”文化，對于沒有足夠能力買房的人來說，租房實際上是最劃算的選擇，你貸款買房，從首付到完完全全買下它所用的錢不知道可以租多少年房子，而且租房相對自由，住地不爽就換地方，還可以隨著工作而變動。去年熱播的《蝸居》，讓人們著實捏了一把汗，房價的問題已經讓我們80后這代人喘不過氣來。
不過，我相信，房價終會有降下來的一天，不過到時候現在買不起房子的人還是不一定買得起房子。
房屋作為一種商品，完全脫離了它固有的商品屬性，徹底淪為炒房者牟取暴利的工具，這是一種泡沫，泡沫終會有破滅的一天。假設房地產價格會無限上漲，那么地產商在買地時有很大的成本，修房時也有很大的融資成本，當房產的成交量逐漸變小，房地產商在這個過程中住房銷售、回籠資金的速度會逐漸萎縮。當資金鏈萎縮到不能夠去負擔它的融資成本時，資金鏈就會斷掉。這時，房地產商就會加速賣房來套現，這就是房地產業的拐點。現在，我們非常感興趣的是房價到多高時會導致成交量萎縮到一定程度，讓房地產開發商不足以償付自己貸款融資的成本。算出了這個點，我們大概就會知道房價還會漲多少年。所以說，中國房地產現在面臨這種劇烈的大幅度上漲，遲早有一天會受到常識的糾正。這不是會不會發生，而是什么時候發生的問題。但是，我有點擔心的是，房產泡沫破裂的那天，會不會意味著中國經濟的崩潰呢？會不會像日式崩盤并造成長達20多年的經濟低迷，或者美國式的房貸危機而引起再一次的金融危機，再或者迪拜式的房產泡沫破滅，造成產能過剩，國家負債累累？如果真的那樣，我們依舊買不起房子，因為房價是很低，但是全國經濟癱瘓，我們沒法賺錢，還是跟現在一樣，望樓興嘆，中國未來的經濟問題到底什么時候徹底爆發，如何爆發，后果如何，不得而知，我不是宋鴻兵，我不會預測。
6. 試從專業的角度說說自己對房地產的看法及預測未來房地產的經濟趨勢
1房地產市場已經如股票市場一樣，成為資金推動型市場，其價格依賴于流動性狀況； 2、ZF任何行*調控都無法真正打壓房價，除非長期（一年以上）緊縮的流動性； 3、2009年的房價暴漲是建立在10萬億+4萬億+1萬億（地方*府借貸）+12萬億（央行購買4500億美元新增美元儲備，假定貨幣乘數為4）累計共27萬億流動性推動的； 4、05年、07年、09年每次房價瘋漲，需要越來越多的資金推動，未來3年不可能有那么大的資金能推動雞國房地產上漲； 5、放貸出口------美國借貸進口循環已經結束，依賴出口、投資拉動經濟已經不可能也做不到； 6、轉變結構，擴大內需無法短期做到，接下來的幾年大家將很痛苦，炒房客及傻多將更加痛苦； 7、美元指數已經開始進入上升通道，美聯儲即將加息，未來美指將達到100點； 8、全世界資金將逐步回流美國，新興市場將面面臨通縮，房地產泡沫即將破裂； 9、為阻止資金回流，我們將不得不提升利率、升值，但這個無法扭轉資金回流趨勢，反而將促使房地產泡沫破滅； 10、未來房價事實上的拐點的幾個標志信號：美元指數突破85、美聯儲加息、香港金管局美元儲備快速下降、美元儲備增長速度下降（過往三個月平均儲備增長不足200億美元）。
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