榮觀房產網1. 如何在批量評估中建立標準房地產
你好，可以參考下面：1.房地產估價和經紀數據信息的開發利用（1）房地產估價和經紀機構數據信息及其管理和利用現狀；（2）國內外房地產數據信息開發利用經驗介紹；（3）房地產估價和經紀機構數據信息的挖掘、整合及利用構想；（4）房地產數據標準建立與應用。
2.房地產稅收估價及其對房地產估價和經紀行業的影響（1）房地產批量評估技術；（2）房地產交易環節稅收評估經驗介紹；（3）房地產估價、經紀機構如何為房地產稅收服務；（4）房地產評稅制度及其對房地產估價和經紀行業的影響。3.房地產經紀、估價企業戰略合作與創新（1）高新技術在房地產經紀、估價中的應用；（2）房地產經紀、估價產業價值鏈提升及企業轉型；（3）房地產經紀、估價企業的創新發展之路；（4）當前房地產市場形勢及房地產經紀、估價企業發展戰略。
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2. 如何在批量評估中建立標準房地產
你好，可以參考下面：1.房地產估價和經紀數據信息的開發利用（1）房地產估價和經紀機構數據信息及其管理和利用現狀；（2）國內外房地產數據信息開發利用經驗介紹；（3）房地產估價和經紀機構數據信息的挖掘、整合及利用構想；（4）房地產數據標準建立與應用。
2.房地產稅收估價及其對房地產估價和經紀行業的影響（1）房地產批量評估技術；（2）房地產交易環節稅收評估經驗介紹；（3）房地產估價、經紀機構如何為房地產稅收服務；（4）房地產評稅制度及其對房地產估價和經紀行業的影響。3.房地產經紀、估價企業戰略合作與創新（1）高新技術在房地產經紀、估價中的應用；（2）房地產經紀、估價產業價值鏈提升及企業轉型；（3）房地產經紀、估價企業的創新發展之路；（4）當前房地產市場形勢及房地產經紀、估價企業發展戰略。
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3. 商業樓應該怎樣評估
商業地產評估購物中心價值的評估方法 決定購物中心價值（Determining the Value of A shopping Center） 建立不動產的價值基于許多原因，包括取得財務借款吸引買 主出售或衡量成長。
不動產價值的評定方式有許多種，傳統的估價通常包含下列 三種推演方式：重建成本估價法（Reproduction Cost）：此方法的立論是將該購 物中心所在土地先視為空地，評定其市場價值，而后加上重建類 似購物中心所需的建造成本，減去可能折舊的總值。折舊估量是 影響這種估價方式準確與否的關鍵，尤其是成立很長時間的購物 中心，其價值可能因折舊的估量而存在認知上的差異，另外開發商所建立的商譽也難以納入所考慮的因素。
市場比較法（Market Sales Comparison）：這種方法最為簡易，為比較在近期內類似購物中心在附近區域的售價， 標準比較的方式包括每一平方米建筑物的售價，然而這一評估方式最大的制約條件是市場中經常缺乏可以進行比較 的案例。現金流量推估法（Cash Flow Analysis）：這種方法為推估該購物中心在其運營周期中或特定時段內將每年可能產 生的凈現金流量累計后的現在值，現在值的含義是將每年凈現金流量減去利息后直至預定時日的累計值，但是其準 確性則視預估品質與所使用折現率（Capitalization Rate）的合理性。
收入推估法-凈現金分析（The Income Approach-Net Cash Flow Analysis） 計算營業凈收入、應稅收入及凈現金收入的基本步驟：1、決定購物中心整體租金收入減去空屋及其他租金損失。2、將前述金額減去營運費用支出即是營業凈收入（NOI）。
3、將營業凈收入減去當期折舊額度及借貸利息支出即是應稅收入。4、應稅收入減去按投資者稅率的營業稅、所得稅即是稅后收入。
5、稅后收入減去借貸本金支出是已經支付的現金項目。6、加回折舊（因其并非實際現金支付），則為凈現金收入。
簡言之：-營業毛收入 -營業費用支出 -營業凈收入 -折舊 -利息 -所得稅（營業稅） -借貸本金償還 -折舊 -凈現金流入 收入推估法-折現為現值（The Income Approach-Capitalization Into Value） 運用凈現金流入的方法可以推估購物中心價值，因為不動產本身是一個資本密集的產業，其獲利需要經過長期 持有，同前所述，一個投資性的產品是將可能的收入轉換成今天的幣值（在預定的一段時限推估其收入的現值總 合），此程序稱為折現（Capitalization），它決定在公開市場上愿意支付不動產的金額（Capital Sum）以換取在未來持有 時間內推估的凈現金流量。而將收入轉換成價值的系數稱為折現率（Capital Rate），它是一個百分比數字，由風險 折扣（Discount Rate）與資本回收報酬率（Capital Recovery）兩者之比而成，這一數字不包括資本本身的通貨貶值 或借貸服務費用，這一數字由市場力量經由談判所獲得，這一利率水準也受下列情況的影響：·不動產市場狀況及不同的投資機會。
·資本市場——在此市場，買賣雙方在一起交易不同形式的長期金融商品（長期表示一年以上），如股票、基金、債券。·金融市場，包括各種形式一年期以下各式金融商品，而金融市場與資本市場間存在著互動的關系，通常越是 長時間才能獲得的金錢表示其風險越高，也就是其利率水平應該越高，所以長期投資工具的利率及回收應比短期投 資工具要高。
凈現金收入推估不動產價值的公式如下：不動產價值（V）=凈現金收入（Net Operating Income）/折現率（Capitalization Rate） 以下為一個簡單的計算案例：購物中心規模：100,000 購物中心土地成本：$300,000 購物中心建筑成本：$5,000,000 營業毛收入：$11 營業費用：$3 折現率：11.75% 凈現金流入：（營業毛收入減營業費用）（$11/sqft*100,000）-($3/sqft*100,000)=$800,000 不動產價值（Value）=$800,000÷11.75%=$6,808,511 這一不動產的市場價值是$6,800,000 由于折現率反應的是市場的狀況，購物中心價值將隨不同地區的折現率而有所不同。仔細的經營管理可以影響價格（What Careful Management Can Do to Affect Value） 在管理費用上，即使是很小的支出，經折現率調整后，在不動產價值上都將產生顯著的影響。
舉例來說，假設 公共區域管理費支出$78,600，其中若僅有$50,500可以根據租約規定由承租零售商承擔，若能將這一條款刪除，其 差價為$28,100元，以11%折現率計算，則表示購物中心的市場價值將有$255,455的改善。營收的經營管理（Income Management） 對購物中心經理人而言，如何實現最大凈現金流入并且不影響購物中心長期生產力與競爭力就非常重要，購物 中心經理人對租賃契約的各項內容必須詳細審視，包括：·租賃一般條款 ·稅負及保險責任 ·租金減免與百分比租金 ·公共區域維護管理費用 ·承租戶信用程度 對于長期承租契約可能的條款，下列各項內容應該進行進一步的審視：·重新確定有關稅負的租金條款和其它搬遷稅負 ·廣告條款 ·租賃契約中止條款 ·管理費用分攤條款 ·基本凈租金條款（包括一般租金、百分比租金、其它費用分攤） 購物中心經理人對于其它內容也須深入了解，包括：·當地零售市場的競爭性 ·社會、經濟、*治及環境變化 ·特別。
4. 如何為商業地產估值
市場比較法（Market Sales Comparison）：這種方法最為簡易，為比較在近期內類似購物中心在附近區域的售價， 標準比較的方式包括每一平方米建筑物的售價，然而這一評估方式最大的制約條件是市場中經常缺乏可以進行比較 的案例。
現金流量推估法（Cash Flow Analysis）：這種方法為推估該購物中心在其運營周期中或特定時段內將每年可能產 生的凈現金流量累計后的現在值，現在值的含義是將每年凈現金流量減去利息后直至預定時日的累計值，但是其準 確性則視預估品質與所使用折現率（Capitalization Rate）的合理性。
5. 房地產評估有哪幾種
1、"一般評估"： 這類評估一般是在交易雙方發生分歧意見或有爭議時，求助于評估機構，以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時 間點、某一特定物業一般的價值水平。
2、房地產抵押貸款評估"： 這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估，評估一經確定，具備法律效力、形成法律 文件、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。
3、"特定評估"： 這種評估是房地產交易管理部門，對買賣雙方交易價格明顯低于市場價格水平而做的評估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評估方法進行評估，評估結果一經確定，具有法律效力， 交易雙方須按確定后的評估值，計算繳納稅費。
6. 我今天去面試了一家房地產評估公司
你明天去做的工作叫 現場調查 ，主要拍估價對像房地產的照片（含物業外觀、內部裝修、周圍環境、道路、名稱、樓牌、單元門、進戶門房號等），你可以看看房地產估價師考試的相關書籍學習知識。
去銀行談客戶的主要對象就是銀行的客戶經理，行長等人，讓他們把評估業務介紹給你。
房地產評估流程：業務員接受評估業務委托---簽訂委托評估合同--現場調查--估價測算-撰寫報告--出具評估報告--報告送達客戶--收取評估費用。
你掙得的利潤就是評估費用中的一部分。