榮觀房產網1. 中國房地產行業發展報告
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大規模供給沖擊將影響中國的房地產市場。大量供給將在明年上半年進入市場，致使一些二線城市和眾多三線城市的房價調頭回落。但一線城市新增供給的缺乏將為價格帶來支撐。
? 如果中央能堅持推行現有調控*策，市場需求將保持低位。若繼續加息數次或開征房產稅試點，則市場情緒可能出現反轉，價格或將溫和下調。不過，如果宏觀經濟數據走弱，則市場將預期北京出臺寬松*策。
? 目前房地產建設活動增速仍保持上升，但鑒于即將到來的全國范圍內的庫存增加，我們預計開發商將在明年一季度減少建設活動。這將成為2011 年大宗商品（鋼鐵和銅）市場的一大風險。
? 規模較大、業務分布較廣、杠桿率較低且有能力售出庫存房屋的開發商經營狀況將比較樂觀，而中小規模開發商或將受到沖擊。
? 如果一些根本性問題得不到解決，即使2011 年房價調控成功，中國房地產市場的長期預期也不會改變，一旦貨幣*策再次放松，中國的房地產泡沫問題將重新顯現。
在北京，決策層仍在等待房價出現回落。繼*府出臺提高首付比率、調高抵押貸款利率、限制購房套數、提供居住證明，增加保障房供給等一連串調控*策后——甚至在開征房產稅的熱議中——大多數城市的房價卻未見明顯回落。一些開發商的新開盤項目降價5-10%，但與大城市房價的下跌情況相比，較小城市房價上漲的情況顯然更加普遍。
盡管決策層似乎相信隨著調控*策效果顯現價格將有所下滑，大多數普通百姓好像并不這么認為。中國人民銀行在8 月的一項調查顯示，36.6%的受訪者認為未來三個月內房價將繼續上漲，而5 月份持此觀點的人只占29%。在一、二線城市（見圖1、圖2）,5 月至9 月間成交量持續攀升——9 月的銷售尤為強勁——到10 月份成交量才有所回落。
那么，中國的房地產市場究竟是處在一輪更大回調的邊緣抑或已渡過最壞的時期？以下三個因素可導致價格下跌：
1. 供給沖擊：大量新房入市缺乏購買者
2. 現有*策效力：已出臺的措施繼續發揮效力，打擊市場信心，限制開發商融資，并最終逆轉市場走勢
3. 推出新*：推出一項大規模新*組合從根本上改變市場情緒并壓低價格
本篇“特別報告”分為三部分，我們將分別來分析以下問題。
? 我們認為房地產市場將受到一輪新房供給的沖擊，并將需要很長一段時間來消化。不過，這一供給沖擊主要集中在三、四線城市，而一線城市及許多二線城市（價格最不合理的地方）的供給仍十分有限
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2. 2013年中國房地產開發商排名出爐 萬科再登榜首
開發商是我們在房產行業里非常熟悉的一個名詞，那么關于房地產開發商排名你又知道多少？接下來的文章將為你揭曉。
中國房產信息集團推出的“2013年中國房地產500強測評”于2013年3月21日出爐，萬科再列榜首，恒大地產和保利集團躋身三強。測評報告顯示，2012年10強房地產開發企業銷售金額總額達到7973.66億元，占500強銷售金額總額的32%，行業集中度在穩步提升。
“值得注意的是，年內部分標桿企業銷售業績增長迅速的同時，房企利潤空間也不斷被擠壓。”中房信研究中心總經理陳嘯天表示。但縱觀標桿房企，信心不減，綠地集團、碧桂園在近期的業績發布會上表示2013年的銷售目標預計將增長30%或以上。
另外，大型房企去年以來海外融資漸熱。就目前貨幣*策收緊趨勢看，朱一鳴認為，2013年下半年中小房企融資將向信托回歸，大型房企受影響不大。
萬科再登榜首行業集中度提升
在2013年3月21日出爐的2013年中國房地產500強測評成果中，萬科蟬聯榜首位置，恒大地產、保利集團緊隨其后躋身前三。萬達集團、中國海外、綠地集團、龍湖地產、華潤置地、世茂地產、富力地產分列四到十位。
測評報告顯示，2012年，500強房地產開發企業總資產均值達到了238.25億元，增長速度為13.75%，增速較上年下降7.62個百分點；凈資產均值為79.85億元，同比增長10.73%，增速下降8.84個百分點。
“位于第一梯度的標桿房企具備靈活應對*策的能力。”相關房產研究中心研究經理朱一鳴表示，像萬科、保利這些標桿房企，土地儲備比較全面，不偏重一二線或三四線，住宅、商業兼顧發展，開發的商品以剛需為主，*策風險小。此外他指出，標桿房企常年積累的品牌價值也是不可忽視的重要優勢。
值得注意的是，銷售業績向排名靠前企業集中的趨勢明顯。據測評報告數據，2012年10強房地產開發企業銷售金額總額達到7973.66億元，占500強銷售金額總額的32%，占比較2011年提升4個百分點；銷售面積總計8339.3萬平方米，占500強總銷售面積的36%，占比較上年提升7個百分點。而前50強、100強金額分別占500強總銷售金額的59%和77%，銷售面積分別累計占500強總銷售面積的61%和78%，占比均有較大增長。
測評報告評論指出，房地產調控*策持續背景下企業的優勝劣汰在穩步推進，行業集中度在穩步提升。蘭德咨詢總裁宋延慶也認為，盡管房企2012年的整體銷售額大都實現了同比增長，但業績也在進一步分化，“這其實呈現出了一個多年來的行業發展趨勢：市場集中度越來越高。”
500強凈利潤降18.64%
盡管年內部分標桿企業銷售業績增長迅速，但房地產企業的利潤空間仍不斷被擠壓。
測評報告數據顯示，2012年，500強開發企業凈利潤均值為4.34億元，同比下降18.64%；現金及現金等價物余額近年來首次同比下降，為30.89億元。此外，2012年500強房地產開發企業三費比率創下近五年內的最高值，達13.76%，費用壓力凸顯，企業控制成本的能力有待加強。
此外，企業的盈利效率也不甚樂觀。數據顯示，2012年500強房地產開發企業總資產收益率均值為2.15%，相比2011年下降33.31%；凈資產收益率和成本費用利潤率分別下降39.88%和22.89%至4.7%和14.78%.
然而，逐步收緊的利潤空間并沒有挫傷開發商對房產市場的信心。碧桂園、綠地等房企預計2013年的銷售目標均將增長30%或以上。不少房企也表示會順應*策導向抓住機遇。中海主席孔慶平也頗有信心認為，調控之下今年內地樓市機會還是大于挑戰，“中海仍將爭取銷售收益有兩位數增長。”萬科總裁郁亮在回應關于利潤率下滑問題時直言“調控不就是這個目的嗎？行業利潤率就是要回歸到向制造業水平靠攏”，萬科繼續面向自住需求，發力規模化。
（以上回答發布于2013-06-16，當前相關購房*策請以實際為準）
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3. 2013中國房地產品牌價值研究成果有些什么
房地產不應該成為意識斗爭的工具，而應該就事論事進入經濟與金融的軌道中來，進行探討。
目前如果房地產價格失速，對于中國經濟相當不利。形勢正是如此，據最新國家統計局發布數據顯示，2014年1-7月份，全國房地產開發投資50381億元，同比名義增長13.7%，增速比1-6月份回落0.4個百分點，商品房銷售面積56480萬平方米，同比下降7.6%，降幅比1-6月份擴大1.6個百分點。
7月當月，房產銷售面積同比下滑16.3%，環比6月下滑34%，為今年單月下滑幅度的最大值。“70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，7月二手房價格環比下降的城市增至65個，4個城市持平，上漲城市僅西寧1個。
環比價格變動中，最高漲幅為0.1%，最低為下降1.5%。分類型來看，住宅銷售下降明顯，辦公樓銷售小幅下降，商業用房仍保持同比增長。
中國的房地產起到三個方面的作用，既充當了分稅制不公平背景下，地方財*收入的重要來源，也是民間資金進入投資領域最重要的管道，更充當了中國急劇分化的貧富差距下財富再分配的重要任務。換句話說，正是因為中高收入階層以購房的方式在國內沉淀了大量資金，中國的財*、金融、民生等工程才得以正常運轉。
中國中高收入家庭財富增值，房地產功莫大焉。根據西南財經大學經濟與管理研究院院長甘犁在“2014中國財富管理高峰論壇”的表述，“中國家庭資產的分布非常的不均，最高資產10個百分點的中國家庭擁有63.9%的資產”，中國中高收入階層財富升值，從2011到2013年，中國家庭資產增加19.6%（未經CPI調整），其中，房產增加了26.8%，房產是資產增長的核心。
資產排在30%和70%之間的中等資產家庭，由于房地產因素，資產升值。房產在總資產當中比例的排序最高的是北京，北京市民當中總資產83.8%是房子，上海是76.5%。
如果向這部分中等收入人群征收重稅，中國的中等收入人群將遭受巨大打擊。有人因此指責，房地產加劇中國貧富分化，這樣的指責不盡合理，大部分人并沒有用房地產套現，他們擁有的是只是紙面財富，而這些人進入房地產市場的現金則作為開發資金、稅費等，到了地方*府與開發商手里，很大一部分體現在新的固定資產投資數據中，也即體現在GDP中，也有一部分進入了舊城改造等民生工程。
如果中高收入人群集體看空房地產，大部分人將手中房產同時套現，中國目前的發展模式將瞬間崩潰，目前房價維持穩定甚至略有上升，說明進入市場的人比套現退出市場的人要多，我們應該覺得慶幸，中國經濟、中國房地產還有軟著陸的機會，而不是拍腿大罵，恨不得第二天市場傾覆。房地產價格只有保持穩定，人均收入超過房地產價格的增幅，泡沫也就被做實了。
目前馬上挑破房地產價格，是激進的經濟自殺術。財*部公布的數據顯示，2013年土地出讓金收入超過3.9萬億元，再創歷史新高，占地方本級財*收入近六成。
絕大多數發達國家地方*府不靠賣地生存，而靠稅收生存，房產稅與消費稅是其中兩大支柱。房產稅占地方財*收入的70%左右，美國為75%，世界最窮的國家肯尼亞也占到69%，公立學校、醫療等設施運轉依靠房產稅貢獻。
上海、重慶兩地的經濟證明，房產稅占地方財*的比重可以忽略不計，即使未來全國征收以滬、渝標準征收，最多不過每年1000億稅收，與將近4萬億的土地出讓收入不可同日而語。我們不得不承認，土地出讓金在中國的地方財*中，起到了國外房產稅的作用，逐漸培養房產稅基，降低土地財*規模，同時建立嚴格的公共財*體系，中國土地財*才可全身而退，這個過程可能需要十年甚至更長的時間。
不僅地方財*，房地產是中國信用不彰的金融體系，最重要的抵押品。根據審計署的審計結果，截至2013年6月底，有的地方債務率最高達189%，債務償還過度依賴土地收入，直接承諾用土地來償還地方*府負債的權重為37%,4個省和17個省會城市本級*府負償還責任的債務余額中，有55%承諾以土地收入償還，但這些地方2012年需還本付息額已達其可支配土地收入的1.25倍。
如果是間接的金融抵押換取銀行貸款信托融資，幾乎90%抵押品與房地產有直接間接關系。目前，堅硬的房地產抵押品出現了一道可怕信用裂縫，如果房地產市場繼續下行，這道裂縫將越來越寬，最終吞噬中國以房地產為支柱的抵押貸款市場。
據《財經國家周刊》報道，2013年8月以來，溫州“棄房”數量呈大幅增長趨勢。據溫州銀監分局調查統計，受商品房價格下跌影響，當前溫州“棄房”數量已達1107套，涉及不良貸款64.04億元，這說明溫州房價下跌使資產成本遠低于收益。
經過壓力測試的銀行審慎樂觀，房地產抵押估值50%的放貸率，理論上可以承受房地產價格下跌50%，因此才有學者表示中國房地產即使大跌50%，風險也不會傳導至銀行。這些人現在應該到溫州等地實地考察，才會明白大跌50%意味著崩盤，此時銀行手中握有大量物業，有報價卻無交易，相當于一文不值。
銀行成為房東，擁有賬面資產卻無現金可用，將被逼得走投無路。在A股上市的銀行現在已進入再融資狂潮期，地方商業銀行排隊等待上市，如果銀行成為最重要的房東，中國的A股市場與債券市場。
4. 2013年房價同比將上升7.6%
在各項影響因素的綜合作用下，2013年商品房價格將延續2012年平穩增長的態勢。
展望2013年，中國科學院預測科學研究中心在京發布《2013年中國經濟預測與展望報告》。該報告預測，2013年全國商品房平均銷售價格為人民幣6200元/平方米左右，同比上升7.6%，其中一、二線城市商品房銷售均價保持上漲。
影響中國房地產市場走勢的因素眾多：首先，長期性因素支撐房價保持上漲。新型城鎮化是中國未來擴大內需的最大潛力所在，將帶動房地產市場發展，使剛性需求得到釋放，促進房價上漲；居民收入增加是房價上漲的長期推動因素；土地供給短缺，土地價格上升在長期上會推動房價上行。
其次，短期供需狀況對房價形成一定的上行壓力。經濟增長溫和反彈，商業貸款轉公積金貸款利率降低，促進房地產開發投資增長；房地產市場供需失衡，可能對房價形成上行壓力；房地產企業資金壓力減緩，融資難度降低，阻礙房價下降。
最后，*策因素可能促使房價漲幅回落。已有的房地產調控*策不放松，會進一步遏制房價過快上漲；擴大房產稅試點范圍的改革方向確定，有助于抑制投資和投機需求；保障性住房建設等供給面因素短期內對房價具有平抑作用。
5. 中國房地產現狀
第一、中國的房地產價格是虛高的，尤其表現在一線城市 第二、房價虛高的原因 第三、房地產調控措施，既無目標，哪來結果？ 第四、城鎮化的持續拉動是想象出來的 第五、中國的房地產將會怎樣 中國不是純粹市場經濟國家，也不是計劃經濟國家。
所以確切地估計房地產業的發展，的確很難。但我們想，價值規律總是要作用于中國的，不然它就不成其為規律。
價值規律的體現就是：第一、勞動創造價值。空置在那里的房子，毫不參與國民經濟，價值自然不可能擴大；而且應該在縮小，因為在折舊，使用價值在縮小。
那么它的價格瘋漲，一定是人為的。第二、供求關系影響價格變動。
房屋也是商品。經過上文的分析，我們可以認為房屋已經供過于求，而且每年不斷新增（呈加速趨勢）超過需求的空置房屋。
現在不降價，那是宏觀經濟在人為托市。實際上就是當局為刺激經濟，選擇流動性過剩。
但流動性過剩造成的巨大通脹壓力，又必須避免落到基本生活物資上，二十多年前物價闖關引起的波瀾，他們肯定記憶猶新。所以要靠放任房地產的瘋長來回籠貨幣。
但就能確保通脹的狂瀾始終被阻擋在房地產市場，而不奔流到社會全局嗎？今年以來CPI已經上漲了2.7%，國際公認的警戒線為3%。看來要么房價降下來，要么物價全面跟上去了。
6. 中國房地產市場未來發展趨勢
21世紀的10年代已經開啟，然而，這個新時代開始的冬天對于熱了好幾年的中國房地產來說，似乎有 些寒冷。
在最近的一個多月里，中央密集出臺了信貸、稅收、土地等一系列房地產調控*策。證券時報發 表中國社科院世界經濟與*治研究所助理研究員李春頂博士文章表示，中國房地產在新的時代將經歷怎樣 的變化和發展，未來的走向如何，是一個重要問題。
房地產對中國經濟貢獻卓著 文章稱，已經過去的10年，是中國房地產取得飛速發展和巨大成就的10年。自1998年中國住房制度改 革以來，正式確立了房地產的全面市場化方向，計劃和分配時代長期積聚的需求得到了極大釋放，加上中 國經濟的高速增長和城市化步伐的邁進，推動了中國房地產業的大發展，房地產規模和建筑面積逐年遞增 。
同時，房地產市場逐步形成、完善和成熟，當前的房地產業已經發展成為包含土地、建筑、交易和金融 服e69da5e887aa62616964757a686964616f31333264653434務的多鏈條、多部門的重要產業，同時房地產的投資和投機屬性也已充分的顯現和發揮作用。 在過去的10年中，房地產對于中國的經濟增長貢獻卓著。
在消費、投資和出口貿易這三大經濟增長的 動力中，投資和出口構成了中國增長的核心，其中房地產是投資中的重要力量。整個循環的過程是，出口 形成了國內實體經濟的發展，解決了就業，增加了居民收入，也給國家帶來了巨額的外匯儲備和稅收收入 ，*府轉而將這些收入轉化為*府投資用于基礎設施和民生建設；實體經濟發展、基礎設施建設和人民收 入水平的提高形成了對城市化的需求，從而推動了房地產的快速發展，進而又推動了經濟的增長。
所以， 可以說，在“中國式增長”的動力中，出口、*府投資和房地產是三大重要力量。出口增加了*府和居民收入 ，*府收入用于投資，居民收入轉化為儲蓄和房地產需求，同時房地產又給了*府土地財*，逐步升高的 房價剝奪了居民的多數儲蓄，讓我們這個高儲蓄的國家在缺少消費時，同樣能夠取得驚人的經濟增長。
中國的房地產似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態，即使保持了年均20%多的增長速度，但仍然難以滿 足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國經濟的高速發展，城市化的進程帶動了城市的就業和人口增加 ，以及人們收入水平的提高，加上商業和服務業的發展，都形成對房地產的大量需求；另一方面，房地產 已經發展成為重要的投資品，在房價上漲的預期下，投資和投機需求鋪天蓋地的進入市場。
目前，投資和 投機已經過度，推動房價一路非理性快速上漲，嚴重脫離了經濟增長和人民收入水平的增長速度。房價泡 沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產泡沫第二位，其中蘊涵的風險不可小覷。
未來10年發展趨勢和特點 文章指出，展望10年代，房地產的發展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠，“居者有其 來源：（） - 未來10年中國房地產的發展趨勢_格物致知_新浪博客 屋”的目標遠沒有實現，房地產仍然可以成為經濟增長的重要動力。然而，當前問題的重點，是高房價的風 險及其帶來的一系列隱患。
首先，高房價帶來的資產泡沫一旦破滅，將影響房地產相關的產業鏈，嚴重影 響經濟增長和金融安全；其次，高房價不利于房地產的進一步發展和發揮對經濟增長的推動作用，過高的 價格將阻礙正常需求，不利于中國城市化推進；再次，高房價剝奪了居民的收入，不利于啟動內需和消費 的增長。 可以預期的是，2010及之后的中國房地產將呈現以下的發展趨勢和特點： 第一，房價將逐步回歸理性，呈現平穩漸進發展的趨勢。
如果相關調控*策及時有力，化解了當前房 地產泡沫的風險，并推動其健康發展，則會實現平穩的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進，則未來 的下行和危機難以避免；預計房價在10年代會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而后再逐步平穩健康發 展，但下跌的幅度和引起的危機程度則取決于市場和*策的組合作用。 第二，保障性住房將得到加強。
從目前的*策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設，但中國人 口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。 第三，中國房地產在10年代會經歷較快的發展過程。
這是由未來中國經濟增長和城市化發展的現實需 要決定的，所以中國房地產預計不會出現如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。 第四，目前的房地產價格基本已經達到高位頂點，2010年繼續大幅上漲的局面應該不會出現，原因是 *策已經開始對房地產發力，人們的預期和觀望情緒業已出現。
當前調控應關注兩個層面 文章認為，從中國房地產當前的形勢看，2010年的調控*策應該重點關注兩個層面，一是嚴厲打擊房 地產投資和投機，控制房價，防止泡沫的繼續擴大；二是防止房地產泡沫破滅引發危機和風險，保持房地 產和房價的健康穩定發展。*策可行的路徑是，一方面控制投資和投機以控制房價，另一方面通過保障住 房緩解自住需求，同時加快經濟增長和城市化進程，逐步擠壓房地產中的泡沫。
近期中央一系列*策的出 臺已經顯示了*策上的重視和關注，營業稅優惠*策。
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