榮觀房產網1. 求論文一篇,關于房地產開發成本的調查報告
淺談房地產開發項目成本管理中存在問題的原因及對策一、房地產開發項目成本管理中存在問題的原因分析房地產開發項目成本管理中存在問題的原因是多方面的，主要來說，有以下幾個方面：1、開發成本管理的思維滯后性長期以來，重規模、輕效益，重數量、輕質量，重過程、輕決策的觀念和做法，使不少房地產開發企業在經營中比較重視開發規模的大小，以規模作為衡量一個開發企業實力和企業領導者*績的主要指標，卻忽視其中能產生效益的規模；一些企業的土地是通過劃撥或各種模式以其他非市場途徑取得的，對他們來說，成本僅僅是滿足會計報表需要的數字游戲。
這就造成了開發成本管理的思維滯后性。2、成本管理的過程缺乏科學性一些房地產開發企業的成本往往缺乏經營管理的內涵，忽視了為管理決策服務的目的。
一般開發項目的成本核算只有在項目結算時才進行，這樣做在財務上具有一定的合理性，但對于動態的開發過程而言，則掩蓋了企業經營管理中的問題。特別是對于長期大規模滾動開發的企業，難以反映出開發項目的真實成本。
3、成本管理體系缺乏全面性一些開發企業僅僅把開發項目的成本管理當成是單項成本的控制工作，如土地成本、規劃設計費、配套設施費等的控制，在管理上通常的作法是每審核撥付一筆款項時簡單地砍上一刀。這樣做的結果是，在某一方面，成本看似控制住了，但是，項目在選址、規劃、設計、定位包裝過程當中已經存在的問題，卻在施工和銷售過程中不斷地暴露出來。
開發成本變成了開口成本，成本管理變成了單純的成本控制，企業被迫不斷地去堵塞成本漏洞，而沒有設法去防止漏洞的產生。4、成本管理制度缺乏監督性和激勵性房地產開發由于周期較長、涉及成本范圍較廣，在成本管理制度執行過程中，各方討價還價、黑箱操縱的余地較大，使成本管理制度變成了一紙空文。
不少企業現行成本管理制度的突出問題是缺乏監督性和讓參與者自覺自愿完善成本管理的激勵性。二、房地產開發項目成本管理中存在問題幾點對策房地產開發項目成本管理中存在問題的原因是多方面的，因此其解決方式也是多方面的，本文在此僅就其幾個方面提出對策：1、確定成本管理戰略——面向市場的成本管理成本管理戰略是企業經營戰略的核心支柱，它貫穿于經營戰略的全過程，凡經營戰略中應當考慮的問題在成本管理戰略中都應當加以考慮。
（1）企業成功管理戰略的目標：立足于用戶滿意使用戶滿意是企業每一環節和部門都需要考慮的問題。隨著現代企業之間競爭的加劇，滿足用戶不同層次的需求，就成為一個開發項目取得成功的重要保證。
房地產作為商品，其價格具有地域性和差別性。成本越低，企業的價格就越富有競爭性，企業獲利的空間越大。
但是成本管理的結果最終要由用戶是否認知企業的產品、是否滿意企業的產品來決定。忽視了用戶滿意，成本再低也無法使利潤得以實現。
（2）企業成本管理戰略的實施對象：從時間和空間上展開的動態業務過程傳統成本管理僅以企業內部資金運動過程中的價值耗費為對象，但成本管理戰略表現為一個動態的過程，它不僅是對某一時點上開發項目成本的核算與檢查。在時間上，它貫穿于項目開發的全過程，從開發項目尚未正式確定起，就要從成本上研究項目是否可行，然后在實施中加以監控，直至項目全部完成后再總結分析。
在空間上，它突破了單純的財務核算成本或是預算部門招投標控制成本的界限，貫穿于房地產開發的每一個環節，從產品定位到規劃設計、工程招標各階段，從建筑主體到市*配套各產品，從生產部門到市場部門、銷售部門、前期手續辦理部門等等，每個環節、每個部門都是成本管理的參與單位。（3）構筑企業成本管理戰略的手段：約束性手段和非約束性手段相結合開發企業在傳統的成本管理活動中，多采用約束性手段。
例如，對工程管理部門下達成本承包協議，對預算管理部門下達指令性的標底等。這些手段，主要是針對生產過程中某一單項活動進行約束。
由于房地產開發周期長，參與生產的主體多，產品不具有均質性，僅憑這種約束性手段很難在開發全過程中實施成本控制，企業也難以建立一套完備的針對所有部門和每個環節的可量化的約束性制度。構筑成本管理戰略，還需要在此基礎上采取一些非約束性手段，來對那些難以用數字衡量的活動所產生的成本加以管理，例如，對產品定位過程中成本如何定位的管理，以及提高該成本定位對開發項目總成本的指導性，就是企業內部一項較為宏觀的工作，它沒有確定的標準，其質量如何是由員工對市場的掌握程度、對市場的預測和把握能力、對企業自身的了解程度、對產品的研究深度，甚至企業領導人的個人喜好、決策和判斷能力等因素綜合決定的。
對于這類活動的約束顯然不是靠算出來的數字進行的，而是通過一些非約束性手段，例如通過團隊建設，搭建一支和諧、高效、信息暢通共享的班子；通過培育優秀的企業文化來增強員工的職業道德與職業素質，通過改變機構設置來增強管理效率，通過不同方式協調與供應商、承包商和有關主管部門之間的關系等來進行的。2、建立面向市場的成本策劃體系成本。
2. 如何進行房地產開發的成本分析
項目名稱 合計 第一階段 第二階段 第三階段
一 土地成本1 土地市價2 土地使用權出讓金
3 征地補償費
二 前期開發費1 三通一平2 工程鉆探費
3 工程設計費
4 工程監理費
5 質量安全監督費
6 臨水臨電費
三 建筑安裝工程費1 土建費2 內水暖電工程費
四 公建配套設施費
1 區內排水、道路建設費
2 區內綠化建設費
3 區內配套零星工程費
五 房地產各項稅費1 報建費2 土地使用權出讓金契稅
3 交易管理費
4 建筑工程拋投標活動資金
5 土地增值稅
六 管理、銷售和財務費用
1 開辦和管理費
2 前期物業管理費
3 樣板房、售樓部裝修費
七 不可預見費八 營業稅及附加
3. 房地產開發企業成本報表包括哪些內容呢
一、在建開發產品成本表在建開發產品成本表是反映房地產開發企業或企業所屬內部獨立核算開發分公司年末在建開發產品的實際開發成本的成本報表，也是年末資產負債表資產方“在建開發產品”項目的明細報表，用以考核企業年末各項在建開發產品資金占用情況，了解企業各項開發產品的實際開發成本，檢查各項開發產品開發成本的構成。
為了反映各項開發產品開發成本的構成，本表應采用棋盤式結構，縱向各行反映年末尚處于在建過程開發產品的類別和項目；橫向各欄反映年末各類各項開發產品的開發成本。 在編制本表時，應按開發產品的類別和項目逐行填列。
開發產品的類別，一般應分：商品性土地、自用土地、商品房、出租房、周轉房、配套設施、代建工程等。 在開發期內尚未確定其具體用途的房屋，均可在商品房一類反映。
開發產品的項目，一般應以開發產品成本核算對象為依據。 本表一般應設置項目開工日期、計劃開發面積、計劃開發總成本、年初開發成本、本年發生開發成本、年末累計開發成本等欄。
“開工日期”欄填列在建開發產品的實際開工日期。 “計劃開發面積”欄反映各項開發產品的計劃開發面積。
土地開發項目為場地面積；房屋等開發項目為建筑面積，根據批準的開發產品開發計劃確定的開發面積填列。 “計劃開發總成本”欄根據企業制定的有關開發產品成本計劃或預算填列。
“年初開發成本”欄根據上年本表“年末累計開發成本”欄數字填列。 “本年發生開發成本”欄所屬“土地征用及拆遷補償費或批租地價”、“前期工程費”、“基礎設施費”、“建筑安裝工程費”、“配套設施費”、“開發間接費用”和“合計”各欄，分別反映各項在建開發產品本年實際發生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費及應負擔的配套設施費、開發間接費用和開發成本合計，根據技開發產品設置的開發成本明細分類賬各成本項目的本年發生額分類分項填列。
“年末累計開發成本”欄反映各項在建開發產品本年年末累計“實際成本，根據按開發產品設置的開發成本明細分類賬的年末余額分類分項填列。本欄數字應等干”年初開發成本“與”本年發生開發成本“合計數之和，本欄合計數應與年末資產負債表資產方”在建開發產品“項目期末數核對相符。
二、已完開發產品成本表已完開發產品成本表是反映房地產開發企業或企業所屬內部獨立核算開發分公司在本年度內已完成全部開發過程、并已驗收合格的開發產品的實際開發成本的成本報表。它是用以了解和檢查在年度內已完開發產品的成本水平及成本構成情況，考核開發產品成本計劃或預算的執行結果。
為了反映各項開發產品開發成本的構成，本表也應采用棋盤式的結構，縱向各行應按開發產品的類別和項目境列，反映當年已經完工的各類、各項開發產品，橫向各欄按開發產品的成本項目和開竣工日期、開發面積、計劃成本等設置，反映各項已完開發產品的實際成本及其構成等情況。 填列本表的開發產品，應以開發產品成本核算對象為依據，并只限于本年完成全部開發過程、并已驗收合格、合乎設計標準、可以按照合同規定的條件移交購房、用地單位，或委托單位，或者可作商品房對外銷售、出租房對外出租、周轉 房周轉使用的開發產品。
本表“開工日期”和“竣工日期”欄填列已完工開發產品的實際開工日期和實際竣工日期。 “實際開發面積”欄反映已完工開發產品的實際開發面積，土地開發項目填列場地面積，房屋等開發項目填列建筑面積。
“計劃開發成本”欄根據企業制定的有關開發產品成本計劃或預算填列。由于現行制度規定開發產品成本只計算開發過程中發生的開發成本，不計算開發產品在經營過程中發生的包括銷售費用、管理費用、財務費用在內的完全成本。
因此，表列的開發產品的計劃成本的計算口徑亦應是開發成本。如果計劃、預算成本的計算口徑不是開發成本，包括有項目借款利息等財務費用，則在境列時應加以剔除，以便對比分析。
]“實際開發成本”欄所屬“土地征用及拆遷補償費或批租地價”、“前期工程費”、“基礎設施費”、“建筑安裝工程費”、“配套設施費”、“開發間接費用”和“合計”各欄，分別反映各項已完工開發產品自開工至完工時為止實際發生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、開發間接費用和開發成本合計。 根據已完工開發產品開發成本明細分類賬各成本項目的累計發生額及其合計數填列。
這些就是我總結的內容。
4. 怎么樣在房地產做好成本分析
1.制定目標——目標成本 目標成本是企業預先確定的、在一定時期內和經過努力所要實現的成本目標，是項目成本的控制線。
許多項目成本失控的一個很重要原因是：事先沒有建立明確的目標成本，即便有也是相對粗線條的，通常只是個“大致的數”，而真正到了執行時，這個“大致的數”往往就經不起推敲，無法作為項目的控制線。所以這種粗線條的“目標/計劃”實際上是“假目標/計劃”，其結果導致“走一步看一步”、“拍腦袋做決策”，成本失控就不足為奇了。
目標成本法的基本思想：制定目標成本，將目標成本按規范的成本結構樹層層分解；再通過將預算計劃落實到部門與行動上，把目標變成可執行的行動計劃，并在執行過程中把實際結果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。 影響目標成本制定準確性的原因 1）項目進度太緊： 基于市場競爭的需要、資金回收的壓力、或是上市公司基于完成年度利潤指標的需要，房地產公司對項目的進度通常都卡得比較緊，許多項目匆匆上馬，為了趕時間/趕進度，經常未等設計完成就開始“招標”、“施工”、“邊干邊設計”的現象相當普遍。
既然“施工圖設計”未能在“招標”、“施工”之前完成，就造成了在項目前期無法對目標成本進行準確測算。 另外，也正因為招標前不能對“合同標的”進行準確測算，實際業務中只能使用“費率招標”方式取代“總價招標”、“工程量清單招標”，這就為日后施工過程的成本控制埋下了巨大的隱患。
實際中的許多項目存在著大量的“合同變更”，其中很重要的一個原因就是采用了“費率招標”的模式。 “欲速則不達”，為了進度卻犧牲了成本。
業內許多企業都意識到其間的弊端，嚴格規范開發流程，重點加強“規劃設計”、“招標”環節，積極推行“目標成本管理”，取得了不錯的效果。 2）缺乏規范的目標成本測算體系： 從項目管理的角度看，房地產項目具有較高的復雜度，項目周期長、涉及的環節多。
項目發展、規劃設計、招標、簽約、施工、竣工結算、銷售、物業管理……每個環節都涉及到成本控制，因而要為這樣的項目制定“目標成本”就需要有一套規范的體系來保證其順利實施，即建立企業內部的“目標成本管理規范”。 規范的目的： 保證目標成本的準確性：通過制定統一的流程與標準，使目標成本的準確度不因項目差異而不同。
實現項目間的成本數據共享：通過項目間成本數據的對比分析，可以及時發現項目中潛在的問題并及時采取措施予以解決。另外，我們還能很好的利用歷史數據，為新項目提供指引，避免犯重復錯誤，并可以站在“歷史的高度”去不斷完善優化相關流程。
規范的方法： 建立規范的成本結構樹：綜合公司開發項目的特點，提煉出一套能兼容所有項目的全成本樹，作為目標成本制訂的基線。 隨著中國房地產市場由成長期步入成熟期，地產界的競爭也逐步規范化。
房地產商要想獲得經營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應該降低開發成本，嚴格控制各項費用的支出。 建立規范的流程：定義如何在項目發展階段對“估算成本”進行測算，如何在“規劃設計”、“擴充設計”、“施工設計”各個階段完成對目標成本的層層細化修訂，并形成最終的目標成本，指導招標、施工、采購等業務活動中的成本費用的使用與管理。
2.明確崗位職責——責任成本體系 “責任成本體系”的目標是明確專業職能部門的成本管理職責，并借助技術經濟指標反饋、考核評價其職責履行情況。“責任成本”回答的是在“成本管理相關業務”中誰來做、做什么的問題。
誰來做？我們有哪些崗位與成本控制有關？ 做什么？這些崗位分別對哪些成本控制指標負責？怎么負責？如何評價？ “責任成本體系”包含四大要素，即責任范圍、責任部門/相關部門、評價指標、評價部門。完成上述四要素的定義，我們就可以建立起責任成本體系的基本框架，從而在“組織架構”的層面保證目標成本的順利執行。
落實責任到崗位，落實責任到人，最大程度的減少“目標與執行脫鉤”現象的出現，真正做到“權責明晰，有據可依”。 責任成本范圍： “責任成本體系”的目的是保證對目標成本的執行落到實處，因此“責任成本體系”中的“責任范圍”的劃分，實際上也就與目標成本的結構體系息息相關。
簡單的說，“責任范圍”的集合應該來自“成本結構樹”。理論上，我們還可以把“成本結構樹”的每一個分支都作為“責任范圍”來看待，并為之定義相關的責任部門、評價指標、評價部門。
當然在實際工作中，考慮到可操作性，我們可能需要把最重要的那部分摘取出來進行定義并加以實施。 作業過程管理： 明確了“責任成本體系”，按照部門/崗位對其負責的“責任范圍”進行合并，我們就可以得到部門/崗位的成本目標集合。
但是如何才能保證部門/崗位的成本目標能被順利的完成？為此，我們需要定義一套完整的“作業過程指導書”來對部門/崗位的行為進行規范，也就是說，必須從“制度流程”的層面保證對目標成本的執行，保證對成本的控制，這就是“作業過程管理”。我們可以把房地產開發全過程劃分為若干個相對獨立的作業過程，并為每。
5. 房地產銷售的可行性方案怎樣寫
簡單一點說，其內容包含如下：房地產項目全程營銷策劃內容[項目前期策劃]1、市場調研及走勢分析、預測□ 宏觀、微觀市場走勢分析□ 最新房地產市場行情分析2、前期產品及市場定位可行性研究□ 產品定位分析□ 市場定位潛力分析□ 市場定位風險分析□ 市場定位的可行性評價□ 項目市場定位3、品牌戰略策劃□ 名稱確定建議及推廣名確定□ 樓盤風格確定□ 建筑用料的建議□ 項目賣點的挖掘及提練□ 小區環境營造—空間環境、生態環境、視覺環境、人文環境、智能環境□ 小區景觀設計要點（環境規劃）□ 電梯的設置□ 停車庫設計要點、車位比例及安排□ 會所功能內容劃分及概念的提煉□ 裝修標準□ 社區服務項目配置建議□ 物業管理服務項目建議[項目營銷策劃]□ 項目營銷階段性劃分□ 項目分期推出的戰術部署及促銷手法建議□ 市場進攻要點有切入法建議（入市時機）□ 價格策略制定□ 價格體系及付款方式原則□ 現場包裝要點□ 賣場包裝要點□ 賣場促銷要點□ 展銷會舉辦方案□ 外銷方案制定□ 制定CS系統（顧客滿意系統）□ AIDAS原理（階段性促銷活動策劃）□ 模型制作指導□ 收集市場反饋信息及時調整營銷方案□ 分銷網絡輔助措施□ 新聞推廣方案（軟性文章及題材炒作）□ 公關推廣方案（*府機關及集團購買的可能性建議）[廣告、宣傳、推廣設計]（一） 品牌識別1、礎系統設計—標志（LOGO）標準1） 展示系統設計□ 地盤形象設計□ 工地圍墻展示設計□ 工地路牌、樓體招示布、工程進度牌□ 售樓形象展示□ 售樓處外觀展示指導□ 售樓處內部形象定位指導□ 售樓處設計建議□ 樣板房形象定位、效果建議□ 售樓處展板保保創意建議□ 看樓車體外觀設計□ 售樓人員服裝設計、保安服裝建議2）展示系統設計□ 售樓書、折頁□ 售樓合同及相關文件格式□ 價目表、付款方式單頁設計□ 工作證（卡）、售樓人員名片□ 辦公事務用品3）廣告類規范□ 報紙廣告標準格式□ 電視廣告標準格式□ 手提袋4）售樓導示系統□ 樣板房導示牌□ POO彩旗式吊旗設計□ 各類標示牌□ 戶外看板5）小區形象系統□ 導示系統□ 公共導示系統設計□ 公共信息展示設計□ 會所導示系統設計□ 各項配套設施形象系統設計□ 物業管理人員服飾設計（二）廣告運動□ 廣告訴求目標□ 廣告訴求理念□ 廣告主題口號□ 廣告內容及表現手法□ 創意策劃□ 統一宣傳口徑制定□ 整體氛圍概念提示□ 媒體計劃□ 創意延展□ 報紙廣告方案□ 電視廣告創意方案審核建議（三）整體營銷費用預算及成本控制的策略[銷售階段工作]□ 銷售人員的安排及培訓□ 銷售人員的進場及銷售的實施□ 現場看樓團的籌劃□ 客戶區域、年齡、職業等層面分析□ 客戶信息反饋表的編制、登記、匯集及總結分析□ 廣告發布效果的跟蹤□ 放棄購買客戶的原因調查□ 售前及售后服務內容□ 定期銷售總結及策略調整□ 系列促銷活動□ 銷售后期收尾工作體會文章：/web/fdcch/*房地產項目營銷策劃與實際運作流程一、營銷是市場經濟的永恒主題房地產營銷在計劃經濟中表現出來的只是制度上的福利分配。
計劃經濟在某種意義上講，是統制經濟、短缺經濟，或者叫倉庫經濟，采購員滿天飛。而市場經濟是自由經濟，過剩經濟或推銷經濟、推銷員經濟。
在市場經濟條件下，如何生產已經是一個讓人頭痛的事，最讓人捉摸不定的、令人驚心動魄的、一籌莫展的，就是從商品到貨幣。這里面，營銷是企業最本質的經營活動。
研究一般的商品到貨幣，已經不是一個輕松的話題了，研究巨大的、不可移動的、十分耐用的房屋這個特殊的商品就會難上加難了。在市場經濟的競爭中，我們所有的勞動和一切付出，都要受到市場的最后檢驗，它的自身價值最終都是要經過銷售才能得到承認。
所以，營銷是永恒的主題，是社會生產目的決定的，是企業生存和發展的客觀要求所決定的。從商品到貨幣，既是一個生產經營過程的完結，又是一個新的、更加生動活潑的、帶來增值的另一個生產經營過程的開始。
否則，就會窒息，就會破產，就會淪為乞丐。從某種意義上講，企業營銷不等于銷售和推銷，它首先是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。
它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建筑總體設計、價格定位、廣告中介服務、售后服務以及信息反饋等組成。如果我們不能正確理解營銷是企業最本質的職能，只是到了應該出售自己產品的時候才來組織推銷，那么，你的樓宇就很難適合市場需求，這種生產開發的盲目性，必然會導致銷售的無的放矢，使企業陷入被動的局面。
因此，營銷不是從推銷產品的時候才開始的，而是要從開發設計時就應該著手，它不僅僅是銷售機構、銷售人員的事，而是公司決策者乃至全體員工都應當說關注的大事。從房地產商來講，首先是董事長，總經理對營銷理念的正確把握和運作。
我們在理解和把握營銷這個理念的同時，還要深刻認識市場、競爭、客戶等概念。所謂市場，可以稱為需求，或者講有效需求。
隨著金融機構的介入，有效需求的規模呈幾倍甚至十幾倍的提升和延伸。市場是由顧客現實需求和潛在需求組成的。
這種需求的滿足可以由多種方式，多個營銷主體去實現。這里就存在市場機會和市場風險。
由于多種方式的可選擇性，多。
6. 房地產項目的投資分析報告怎樣寫
原發布者：福祥
房地產項目投資分析報告
一、說明
1、根據規劃設計的要求及對市場的調查分析，在該地塊興建。
2、報告中有關成本的明細換算科目基本參考**市市場行情及有關國家地方收費標準并結合實際經驗確定。
項目面積參數表
項目總占地（m2）|建筑總面積（m2）|沿街商業建筑（m2）|住宅面積（m2）|配套設施面積（m2）|地下停車場（m2）|
二、項目成本開發成本估算：
本項目開發由土地成本，前期開發費，建安工程成本費，基礎設施費，房地產各種稅費，管理銷售及財務費用，不可預見費構成。鑒于工程建設周期不長，本案采取靜態分析法進行估算，各項費用詳見下表。
序號|項目（萬元）|金額（萬元）|備注|
1|土地使用權出讓金|2|征地費|3|拆遷安置補償費|合計|
（一）土地費用
（二）前期工程費估算表
序號|項目|金額（萬元）|收費標準（元/m2）|
1|規劃、設計、可研費|1.1|規劃費|1.2|設計費|1.3|可研費|2|水文、地質勘查費|2.1|測繪費|2.2|勘探費|3|策劃費|合計|
（三）建安工程費
序號|建安項目|總造價（萬元）|單位地價（元/m2）|
1|沿街建筑土建|2|農用市販土建|3|兩側二層門面土建|4|地下車庫|5|水電設備|6|內部裝修|合計|
（三）損益表