榮觀房產網1. 論述房地產營銷團隊建設的途徑
論述房地產營銷團隊建設的途徑 在競爭激烈的的時代，單靠個人的力量是無法奔跑在最前面的。
而團隊力量的重要性日益凸顯，房地產銷售團隊建設也為更多的房地產業領導所重視。說起團隊，相信沒有一個人會感到陌生，當20年前世界著名跨國集團將團隊理念引入到中國，曾成為令人矚目的企業管理焦點。
而如今，倘若有哪個企業不知道團隊管理，則會成為新聞熱點。因為在這個分工越來越細，協助關系越來越復雜的今天，我們每一個人都生活和工作和團隊的融合聯系的如此緊密。
一、房地產團隊精神形成1、什么是團隊 團隊是一個由少數成員組成的小組，小組成員具備相輔相成的技術或技能，有共同的目標，有共同的評估和做事的方法，他們共同承擔最終的結果和責任。2、團隊與一群人的區別 在簡單組成的一群人中每個人本身是獨立的，他們的目標各不相同，有著不同的活動。
而一個團隊的人是有共同目標的，他們互相依賴、互相支持，共同承擔最后結果： 團隊成員之間為了完成任務，相互支持，相互依賴。而一群人是獨立的完成任務；團隊成員有共同的目標，有相同的衡量成功的標準。
而一群人內部沒有統一的衡量標準；團隊成員之間相互負責，共同承擔最終的對產品或服務的責任。而一群人中沒有最終的責任人。
3、團隊精神的重要性 團隊精神是指一個組織具有的共同價值觀和道德理念在企業文化上的反映。團隊精神是企業的靈魂。
一個群體不能形成團隊，就是一盤散沙；一個團隊沒有共同的價值觀，就不會有統一意志、統一行動，當然就不會有戰斗力；一個企業沒有靈魂，就不會具有生命的活力。4、團隊精神的作用 團隊精神是企業沖鋒的號角 俗話說，市場臺戰場。
在企業日成為市場竟爭主體的今天，企業的竟爭力、戰斗力決定著企業的生死存亡。一個企業如果有一個好的團隊和良好的團隊精神，它就會像沖鋒的號角，激勵員工通往超前，奮力爭先，不斷戰勝對手，取得競爭的勝利！ 團隊精神是企業的精神支柱 人是需要一點精神的。
同樣，企業也是需要精神的。團隊共同的價值觀就是一個企業的精神支柱。
離開這個精神支柱，企業就是一潭死水、一具僵尸，就毫開活力可言。從這個意義上說，團隊精神乃是企業的精神支柱。
團隊精神是培養企業凝聚力的旗幟 古人云：物以類聚，人以群分。培育企業的凝聚力，除了其他條件外，良好的團隊精神就成為一面旗幟，它召喚著所有認同該企業團隊精神的人，自愿聚集到這面旗幟下，為實現企業和個人的目標而奮斗。
二、房地產企業團隊組織與建設1、房地產企業為什么要創建團隊？個人的成功是由團隊的成功造就的，但個人成功不等于團隊成功。一個優秀的團隊需要不僅僅是某個素質和能力均好的成員，而且要求所有人能團結一致，齊心協力，這樣才能取得成功。
團隊力量的發揮除了要所有的人團結一致外，還要有英明的組織者，即能把所有人的潛力都挖掘并能合理配置的人，否則，這個團隊就很容易形成一盤散沙，毫無力量。因而創建房地產銷售團隊能為企業帶來無限活力，創建團隊是實現人本管理的關鍵。
2、團隊發展的四個階段 第一階段 （Forming）：即團隊的形成階段。剛開始時，大家都很客氣，互相介紹、認識，在工作中逐步建立彼此間的信任和依賴關系，取得了一致的目標。
第二階段 （Storming）：即團隊的磨合階段。大家對事情意見不同，互不服氣。
不服從領導、不愿受團隊的紀律約束的現象時有發生。 第三階段 （Norming）：即團隊的正常運作階段。
大家對自已在團隊中擔任的角色和共同解決問題的方法達成共識，整個團隊達到自然平衡，差異縮小，隊員之間互相體諒各自的困難。 第四階段 （Performing）：即團隊的高效運作階段。
隊員之間互相關心，互相支持，能夠有效圓滿地解決問題、完成任務。團隊內部達到高度統一，最終共同達到目標。
3、怎樣創造團隊良性動力 一個優秀的團隊不是單靠成員的個人能力和簡單的人力疊加達成的，更需要領導者為團隊打造一個良性的工作氛圍，并為團隊注入各種積極主動的工作動力。比如，為團隊營造一個良好的溝通渠道，讓聲音能夠從下面上來，經過傳遞，讓決策者聽到并消化掉，而后將這些聲音轉化為具體行動在傳遞回去，這樣才能使決策正確有效，團隊成員也會更積極投入。
領導者切不可不聽下面的聲音，只是關起門來做決策，而后把思想、決策從上面扔下去就等著追蹤結果和考核執行情況。聲音要由下而上，而執行則應該從上到下，決策如果都能從領導層開始做起，那就幾乎不會遇到太大的阻礙，使正確的決策能夠順利推行，這在一個共鳴團隊中非常重要。
同時，應該制造一些良性的競爭，使團隊中的士氣與工作動力保持旺盛，這樣對于提高團隊的效率非常有幫助，形成習慣與文華后，更能使團隊具有自我運行的良性動能。4、如何達成團隊協作及信任 團隊成員互相合作及幫助，如果團隊成員意見不一，將互相理解各自觀點達成共識；團隊成員自由、坦誠的交換意見，彼此尊重對方意見；團隊成員將問題看作是改變、成長和改善的一個機會，所有的團隊成員共同承擔責任，視團隊問題為自己問題；外在壓力反而使團隊。
2. 房地產渠道的重要性
房地產業是我國國民經濟的支柱產業，其在一定程度上可以促進整個國民經濟的發展，拉動消費需求。
房地產同時也是一個資金密集型的產業，投資規模大、周期長等特點使房地產開發、投資需要大量的資金，因此資金籌措成了房地產企業最關心的問題。而我國房地產企業融資渠道單一，對銀行貸款依賴過高成為資金籌措的瓶頸，因此，必須認識到拓寬融資渠道的重要性。
一、我國房地產企業主要融資方式一覽 （一）銀行貸款 銀行貸款屬于債務性融資，也是一種間接融資。它是指房地產開發企業以還本付息為條件從外部通過各種商業銀行或者其他金融機構融入開發資金的融資行為。
是房地產企業資金的主要來源。其貸款形式多樣，具體分為： 1.抵押貸款。
即指借款人向銀行提供一定的財產作為信貸抵押的貸款方式。 2.信用貸款。
即銀行僅憑對借款人資信的信任而發放的貸款，借款人無須向銀行提供抵押物。 3.擔保貸款。
即以擔保人的信用為擔保而發放的貸款。 4.貼現貸款。
即指借款人在急需資金時，以未到期的票據向銀行申請貼現而融通資金的一種貸款方式。 目前規定申請貸款的房地產企業自有資金的比例不得低于35%。
房地產企業開發時所需的資金大部分都來自銀行。銀行貸款可以在企業沒有足夠資金時給予足夠的支持，為房地產企業提供開發所需的資金，使得企業資金的周轉更加靈活，同時使居民的閑置資金得到有效的利用。
對于房地產開發企業的銀行貸款，為了降低貸款風險，國家也出臺了很多相關的宏觀*策加以規范。如“121”文件，“國六條”，還有2004 年，中央實施了以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調控措施，等等。
宏觀調控對銀行貸款的影響是非常的大的。這些對銀行貸款緊縮性的宏觀*策，勢必會引起融資渠道的創新。
（二）房地產信托 從資金信托的角度出發，房地產信托是指受托人（信托投資公司）遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產業以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為；從財產信托的角度出發，房地產信托則指房地產物業的所有人作為委托人將其所有的物業委托給專門的信托機構經營管理，由信托機構將信托收益交付給受益人的行為。 房地產信托其相對銀行貸款而言，可以降低房地產業整體的融資成本，節約財務費用，有利于房地產資金的持續應用和公司的發展。
房地產信托業務的發展，而且有利于提高我國房地產市場直接融資的比重、擴大金融市場的投資品種。 2005年以來，房地產信托市場呈現出快速發展的趨勢，據市場不完全統計，截至2005年12月31日，信托市場共發行房地產信托121只，募集資金規模157.27億元，絕對額大幅增加了27.78億元，分別較去年同期增長11%和28.73%。
特別是現在國家對信貸加強了管理，信托可以解決企業由于得不到銀行貸款所出現的部分資金問題，其發展潛力相當大。不過現階段由于異常火爆房地產信托融資市場與宏觀*策背道而馳，國家對房地產信托的宏觀*策也接踵而來。
“212號文[2]”中，銀監會所設置的房地產信托門檻，包括開發商自有資金在35%以上、四證齊全、二級以上開發資質等規定，已經比銀行信貸要求更高。類似的還有“54號文[3]”。
（三）債券融資 債券融資是指企業通過舉債籌措資金，資金供給者作為債權人享有到期收回本息的融資方式。房地產企業債券是由房地產企業發行，表明房地產企業與投資者債權債務關系的一種承諾憑證。
只有在相關*府部門對房地產企業的背景、經濟效益等內容審查合格 后才可以發行債券。 債券融資有利于降低企業的融資成本，因為債務的利息是計入成本的，而發行股票的股息是稅后支付的，這從一定程度上減少了稅收。
債券融資也可以分擔銀行貸款的壓力，同時也為房地產企業的融資提供了更多的選擇，分散銀行和*府的風險。而且，債券資金的使用相當的靈活，不象銀行貸款那樣，有規定的用途。
（四）股權融資 股權融資屬于直接融資的一種。股權融資是指資金不通過金融中介機構，借助股票這一載體直接從資金盈余部門流向資金短缺部門，資金供給者作為所有者（股東）享有對企業控制權的融資方式。
它具有以下幾個特點： 1.長期性。股權融資籌措的資金具有永久性，無到期日，不需歸還。
2.不可逆性。企業采用股權融資勿須還本，投資人欲收回本金，需借助于流通市場。
3.無負擔性。股權融資沒有固定的股利負擔，股利的支付與否和支付多少視公司的經營需要而定。
這種融資方式對于中小投資者來說，是一種較為現實和便捷的融資方式。股權融資吸納的是權益資本，因此，公司股本返還甚至股息支出壓力小，增強了公司抗風險的能力。
若能吸引擁有特定資源的戰略投資者，還可通過利用戰略投資者的管理優勢、市場渠道優勢、*府關系優勢、以及技術優勢產生協同效應，迅速壯大自身實力。 二、融資方式單一是當前我國房地產企業融資面臨的主要問題 （一）房地產企業融資面臨的主要問題――融資方式單一 目前在土地購置和房地產開發資金中70%~80%的資金都是來源于銀行貸款，企業對銀行的依賴程度非常高，2005年的中國統計年鑒數據顯示：2004年全國房。
3. 房產銷售中項目經理與渠道經理有什么不同
項目經理與渠道經理的不同主要體現在工作職責、管理類型、能力要求等三個方面，具體如下：
工作職責：
1. 項目經理：對項目實行質量、安全、進度、成本管理的責任保證體系和全面提高項目管理水平設立的重要管理人員；
2. 渠道經理：通過合作伙伴（包括網絡銷售、電話銷售、零售商、分銷商、商業伙伴和銷售隊伍）的銷售渠道進行間接銷售，并提供服務支持的管理人員。
3. 管理類型：
1. 項目經理：屬于“命令型”管理崗位，負責處理所有事務性質的工作，是為項目的成功策劃和執行負總責的人和項目團隊的領導者，可以直接安排隊伍屬下任務和工作；
2. 渠道經理：屬于“流程型”管理崗位，不直接對銷售部門發號施令，通過確立管理目標、業務流程和管理規范來指導銷售人員完成既定工作，并對關鍵環節進行動態評估和考核，從整體上來約束和調整銷售人員的行為方式。
3. 能力要求：
項目經理：
1. 對承接的項目所涉及的專業有一個全面的了解；
2. 有一定的財務知識；
3. 有一定的法律知識；
4. 對按合同完成項目建設有信心并在實際工作中做到言行一致；
5. 工程建設合同的簽訂以實際為主，避免感情因素處理。
渠道經理：
1. 具備市場營銷或相關專業本科以上學歷，具有市場營銷、產品知識、產業經濟、公共關系、管理技能開發等方面的專業知識；
2. 具備良好的渠道客戶關系管理能力，以及合理的目標設定和評定能力；
3. 熟悉產品市場營銷渠道開發和建設的業務；
4. 有良好的溝通技巧和語言表達能力及獨立工作能力；
5. 有良好的市場判斷力和開拓能力，具有較強的觀察力、應變能力和財務能力；
6. 最好具備兩年以上企業銷售管理的工作經驗，對市場營銷工作有深刻認知，善于對資金、資源和人力進行整合；
7. 具備把握方向和大局的能力，具有一定的客戶網絡；
8. 有高度的工作熱情和良好的團隊合作精神，思路清楚、樂于接受挑戰。