2012年漯河市房地產市場統計分析

1. 2012年房地產行業的市場分析

2009年對于我國房地產市場形勢的分析與展望 2008年，受國際金融危機及國內經濟回調的影響，住房銷售低迷，房價漲勢逐步回落，房地產市場進入調整階段，調整程度逐步加深。

2008下半年，作為擴大內需、促進經濟增長的重點，中央及地方*府連續出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產市場的調控*策。2009年，較高的房價將有一定下行空間，隨著房價的合理回歸，*策逐步落實，自住型需求將陸續釋放。

我國仍處在房地產市場持續發展階段 與美國等發達國家住房市場已進入成熟期不同，我國正處在城市化和工業化進程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是我國住房市場快速發展的市場基礎，其中除了少數低收入群體住房需要*府提供保障性外，還有幾種類型的住房需求依靠住房市場： 一類是剛剛步入社會不久，成家立業需要住房的年輕人，包括本地離開父母獨立生活和外地進入大中城市工作的年輕人。他們需要的住房是功能設施齊全、舒適、方便，小戶型、價格適中，可以承受得起的住房。

一類是已經購買房改房，生活水平提高，希望以小換大改善居住條件的人群。這兩部分人具有一定收入和經濟能力，借助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會的基本群體，占大多數，也是住房市場自住型的基本需求群體。

還有一類是投資型需求。改革開放使中國人民財富有了較大增長，需要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場。

購置住宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價后出售獲利，是通過購房實現手中的貨幣增值。 此輪房地產市場調整是市場經濟內在規律的作用 從2007年年末開始，住房市場形勢急轉直下進入調整期，其根本原因是市場內在規律對房地產行業幾年高速增長積累的矛盾和問題進行自我強制調整的結果。

2004年以來，在我國經濟較快增長，居民收入不斷提高，對房地產市場預期向好的基礎上，投資型住房消費大量入市，不斷推高房價以獲利；開發商大量高價拍地，以獲取更高的回報，推高了住房的成本；自住型消費者在“買漲不買落”的心理驅使下，集親戚朋友之力提前購房，透支了部分基礎消費需求。幾種因素疊加，埋下了隱患，導致了目前住房市場需求減少、調整期的到來。

第一，大量投資者進入，市場需求過旺，使房價快速上漲，脫離了普通居民的承受能力，加之市場供應的中小戶型、中低價位的住房偏少，將普通消費需求擠出了市場。 第二，房地產市場過快發展、房價過高引起了國家連續實施房地產調控*策，隨著宏觀調控的累積效應發揮作用，尤其是對第二套住房貸款*策的調控，一些投資性和投機性資金撤出住房市場。

第三，今年以來國際金融危機愈演愈烈，中國經濟向下調整，消費者收入預期及對房價預期發生變化，觀望氣氛濃厚，加劇了市場調整的程度。 雖然房地產市場的調整短期內對經濟穩定增長帶來了較大影響，但此次調整是對前幾年房地產業過快增長和房價虛高的修正。

將使過高的房價逐步向合理水平回歸；使供給結構和需求結構更加合理。這次調整是我國房地產業自1998年市場化改革以來，經歷的真正市場周期性調整，得到市場的錘煉和洗禮的房地產業將更具競爭力。

房地產市場只有充分調整到位，才具備持續、健康發展的基礎。 影響2009年房地產市場走勢的因素分析 1.影響住房消費者預期變化的因素分析 2008年在國內外經濟下行、前期國家偏緊的房地產調控*策影響下，消費者預期比較悲觀，持幣觀望。

隨著國家宏觀調控*策的調整，消費者預期將逐漸發生變化，在觀望中尋找機會。一是國家已經將支持房地產業穩定發展作為保增長的重點產業，并連續出臺一系列鼓勵住房消費的*策，從*策層面上給予消費者信心。

二是我國連續出臺強力度的刺激經濟的措施，力爭2009年經濟增長保持在8%以上，在就業和居民收入增長方面基本穩定了預期。三是由于我國人多地少，目前仍然處在經濟較快增長階段。

從較長時間看，住房價格仍然是穩步上升的趨勢。近期房價下行是對前期房價過高的修正，而且國家連續出臺多項鼓勵住房消費*策，一旦房價調整到位，將會出現反彈。

因此，部分自住型消費者開始關注房市，而理智的投資型消費者也在觀察抄底的機會。 2.國家一系列調控*策影響分析 2008年下半年，國家連續五次降低貸款利息，五年以上的貸款利息降低1.89個百分點；為了鼓勵住房消費，將購買普通住房的貸款優惠利率由基準利率的0.85倍下調到0.7倍，使利用按揭貸款購房者節約了較大的利息費用。

據銀行計算，按等額本息還款方式的按揭貸款，以上兩項因素使月還款額節約18%左右。10月份，財*部、稅務局決定購買90平米以下的普通住房契稅減按1%收取，使購房成本降低了2%以上。

同時，對個人購買和出售住房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對出售普通住房給予營業稅的優惠，降低了二手房的交易成本。 3.住房的市場價格走勢分析 2004年以來，尤其是2007年，我國住房價格較快上漲，一定程度偏離了居民的承受能力（見表），使得住房市場量縮、價落。

經過一年的調整，房價僅回落到2007年末的水平，2007年價格虛高的水分并沒有。

2. 2012年房地產行業的市場分析

2009年對于我國房地產市場形勢的分析與展望 2008年，受國際金融危機及國內經濟回調的影響，住房銷售低迷，房價漲勢逐步回落，房地產市場進入調整階段，調整程度逐步加深。

2008下半年，作為擴大內需、促進經濟增長的重點，中央及地方*府連續出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產市場的調控*策。2009年，較高的房價將有一定下行空間，隨著房價的合理回歸，*策逐步落實，自住型需求將陸續釋放。

我國仍處在房地產市場持續發展階段 與美國等發達國家住房市場已進入成熟期不同，我國正處在城市化和工業化進程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是我國住房市場快速發展的市場基礎，其中除了少數低收入群體住房需要*府提供保障性外，還有幾種類型的住房需求依靠住房市場： 一類是剛剛步入社會不久，成家立業需要住房的年輕人，包括本地離開父母獨立生活和外地進入大中城市工作的年輕人。他們需要的住房是功能設施齊全、舒適、方便，小戶型、價格適中，可以承受得起的住房。

一類是已經購買房改房，生活水平提高，希望以小換大改善居住條件的人群。這兩部分人具有一定收入和經濟能力，借助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會的基本群體，占大多數，也是住房市場自住型的基本需求群體。

還有一類是投資型需求。改革開放使中國人民財富有了較大增長，需要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場。

購置住宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價后出售獲利，是通過購房實現手中的貨幣增值。 此輪房地產市場調整是市場經濟內在規律的作用 從2007年年末開始，住房市場形勢急轉直下進入調整期，其根本原因是市場內在規律對房地產行業幾年高速增長積累的矛盾和問題進行自我強制調整的結果。

2004年以來，在我國經濟較快增長，居民收入不斷提高，對房地產市場預期向好的基礎上，投資型住房消費大量入市，不斷推高房價以獲利；開發商大量高價拍地，以獲取更高的回報，推高了住房的成本；自住型消費者在“買漲不買落”的心理驅使下，集親戚朋友之力提前購房，透支了部分基礎消費需求。幾種因素疊加，埋下了隱患，導致了目前住房市場需求減少、調整期的到來。

第一，大量投資者進入，市場需求過旺，使房價快速上漲，脫離了普通居民的承受能力，加之市場供應的中小戶型、中低價位的住房偏少，將普通消費需求擠出了市場。 第二，房地產市場過快發展、房價過高引起了國家連續實施房地產調控*策，隨著宏觀調控的累積效應發揮作用，尤其是對第二套住房貸款*策的調控，一些投資性和投機性資金撤出住房市場。

第三，今年以來國際金融危機愈演愈烈，中國經濟向下調整，消費者收入預期及對房價預期發生變化，觀望氣氛濃厚，加劇了市場調整的程度。 雖然房地產市場的調整短期內對經濟穩定增長帶來了較大影響，但此次調整是對前幾年房地產業過快增長和房價虛高的修正。

將使過高的房價逐步向合理水平回歸；使供給結構和需求結構更加合理。這次調整是我國房地產業自1998年市場化改革以來，經歷的真正市場周期性調整，得到市場的錘煉和洗禮的房地產業將更具競爭力。

房地產市場只有充分調整到位，才具備持續、健康發展的基礎。 影響2009年房地產市場走勢的因素分析 1.影響住房消費者預期變化的因素分析 2008年在國內外經濟下行、前期國家偏緊的房地產調控*策影響下，消費者預期比較悲觀，持幣觀望。

隨著國家宏觀調控*策的調整，消費者預期將逐漸發生變化，在觀望中尋找機會。一是國家已經將支持房地產業穩定發展作為保增長的重點產業，并連續出臺一系列鼓勵住房消費的*策，從*策層面上給予消費者信心。

二是我國連續出臺強力度的刺激經濟的措施，力爭2009年經濟增長保持在8%以上，在就業和居民收入增長方面基本穩定了預期。三是由于我國人多地少，目前仍然處在經濟較快增長階段。

從較長時間看，住房價格仍然是穩步上升的趨勢。近期房價下行是對前期房價過高的修正，而且國家連續出臺多項鼓勵住房消費*策，一旦房價調整到位，將會出現反彈。

因此，部分自住型消費者開始關注房市，而理智的投資型消費者也在觀察抄底的機會。 2.國家一系列調控*策影響分析 2008年下半年，國家連續五次降低貸款利息，五年以上的貸款利息降低1.89個百分點；為了鼓勵住房消費，將購買普通住房的貸款優惠利率由基準利率的0.85倍下調到0.7倍，使利用按揭貸款購房者節約了較大的利息費用。

據銀行計算，按等額本息還款方式的按揭貸款，以上兩項因素使月還款額節約18%左右。10月份，財*部、稅務局決定購買90平米以下的普通住房契稅減按1%收取，使購房成本降低了2%以上。

同時，對個人購買和出售住房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對出售普通住房給予營業稅的優惠，降低了二手房的交易成本。 3.住房的市場價格走勢分析 2004年以來，尤其是2007年，我國住房價格較快上漲，一定程度偏離了居民的承受能力（見表），使得住房市場量縮、價落。

經過一年的調整，房價僅回落到2007年末的水平，2007年價格虛高的水分并沒有。

3. 誰能幫我分析一下漯河市的房地產走勢和今后兩年的房價

今后兩年，去年的我想大家都看到了，是個熱潮，可是冬季呢？

如果夏天都到了，房子依然在哪里放著

舉個例子，濱河花園 17樓 兩年前就蓋起來， 今年依然好多沒有賣出去

建業森林半島 ，前年蓋的去年賣完 ，而去年蓋的今年還有太多太多沒有賣出去

房子的好壞要看地理位置，以及物業的管理

走勢：絕對沒有前兩年掙錢 裝修行業還可以 因為以前好多房子還沒有裝修過呢 但是如果問我掙錢不，我告訴你，有眼光就不會虧本. 房價不會跌.但是走勢不好.

4. 2012房地產市場分析

房地產營銷新趨勢--房地產短信群發

現在的傳媒已經被廣告所統治，電視里、廣播中、報紙上，鋪天蓋地的廣告每時每刻都充斥著人們的眼睛。徹底的讓大家體會到了什么叫耳濡目染。一方面，巨額的廣告費用使企業難以承受；另一方面，過多的廣告宣傳已經讓受眾產生了免疫，使廣告傳播的效果大大降低。

地產廣告在傳播上更是沒有什么新意，報廣、路牌、廣播是他們傳統的手法，就好像古代的火槍手必須站成一排，靠輪番的射擊才能擊倒對手，不但費錢，而且收效甚微。人們需要的是精確的制導，因此，到達率高、渠道性明顯的傳播手段將會在今后的市場競爭中顯現出優勢。

說道到高到達率、渠道性我們就不得不提到最近被房地產界非常關注的一種營銷方式——房地產短信群發。

一來房地產是一個比較典型的區域性市場，項目的營銷主要是集中在某個市場范圍內進行精細化的深耕細作，所以非常注重營銷目標對象的精確性，而“精確性”正是短信群發平臺的最突出的優勢所在。

二來房地產屬于典型的高關注度商品，消費者在購買的過程中對“產品信息”的要求遠遠超過對“品牌”的依賴，而短信群發平臺在“信息量”的傳達、以及持續性溝通等方面要比大眾媒體更有優勢。

還有一個就是原因就是現在房地產市場的信息量非常大，項目的廣告很容易淹沒在這浩大的信息流之中，傳播效果大打折扣，而短信營銷閱讀率高：電視可以換頻道，報紙可以當作廢紙，上網必須得有電腦，短信你可以不理不看嗎？不管是自愿還是被迫，短信的千人到達率絕對超過任何媒介。

房地產短信群發，發展到今天已經走出了單一的數據投遞方式，轉為更深入客戶維護以及在傳播過程中更加準確的到達目標客戶，當今很多地產企業已經不單單把短信群發平臺作為企業宣傳的工具，它已經成為集推廣、銷售、客戶維護為一體的綜合服務。這種趨勢已經為未來的地產廣告發展指明了方向。 參考：

5. 2012房地產市場趨勢

2011 年度，全國新開工房屋面積為19 億平方米，同比增長16.15%，增速明顯下滑；2011 年度，全國商品房銷售面積為11

億平方米，同比增長4.95%，增速亦有顯著下滑；2012 年1—10 月份，全國新開工房屋面積為14.68 億平方米，同比下降8.46%;2012 年1—10

月份，全國商品房銷售面積為7.87 億平方米，同比下降1.14%。

內容選自《2012年我國房地產市場行情動態分析》

從單月全國商品房銷售面積數據看，近期商品房銷售情況已經有所好轉，后續有望逐漸帶動房屋新開工面積的回升。從目前情況看，房地產行業最困難的時期正在過去，未來不一定能回復到前幾年的高速難的時期正在過去，未來不一定能回復到前幾年的高速增長，但有望在一定時期內伴隨著城鎮化的進程保持相對穩定發展。

6. 幫忙分析一下河南省漯河市的房產走勢啊

國家教育部最新現實今年將有至少100W大學生不能就業，明年呢，更多；沿海城市中小企業破產，農民工無業可做；國家土地局官員稱，國家只能救市，而不能救房，是明知之舉。

本來房地產泡沫已經很嚴重，需要縮水的時候了。所以09年房價將會全面出現下跌； 市場才能決定房價的走勢，*策只是導向。

現在對房價的期望大家都比較悲觀，應有一定的下降期，但長期還是向上的走勢。新*只是*府對房地產市場的導向，并不是*府要抬高房價，是希望房地產市場不大起大落，而是健康穩定的發展，從目前的情況來看，大多的消費者對市場是比較悲觀的，對后市大多看跌，所以，要說房價很快會上漲是不現實的，可能從長期來看是會漲，但也不會向前一、二年那樣不理智的瘋漲了。

2009年全國的房地產市場保守估計會降價20-35%的降幅。漯河房產走勢降幅大概在25%左右。

7. 2012年房地產市場

2012年中國的房地產市場將會出現階段性的變動，但是真正的回落在短期內是不現實的。

世界性的裁員和能源危機的影響使得更多的工薪階層出現了更多的還貸壓力，在這種心理影響下周邊觀望的群體很難下大決心決定繼續投資房地產，而自己的商住行為在國家的相關的經濟適用房吸引下會有所猶豫。現在的問題不是自己的錢多錢少問題，而是能否增值的問題。

2000年之后的世界性經濟危機就是源自于房地產泡沫的危機，但是危機過后整個世界的房價飛漲，現在2012年房地長泡沫還沒有破，中國不會讓這種泡沫破滅，世界其他國家也是一樣，于是在整體上會有一個相對的交換期。在進過對各種金融資本重新整理之后，相關的*策就會有所松動，于是房地長市場在3月至六月期間會出現小幅震蕩，過了六月則會面臨大盤盤整，很多挺不下來的地產開發商將會被擠出開發市場，整個地產市場的整合過程也將伴隨著房價的穩步上升，但是上升的幅度不會太大，否則還會受到國家的打壓，于是就會有更多的地產商下野。

總體說來中國的房地產市場與世界的房地產市場基本同步，等到秋后市場會好轉。而進入冬季人們會相對保守一些，會有拋售的情況出現，到那時是買入的時候，當讓在時間上要等到傳說中的世界末日過去才好。

8. 2012年房地產市場走勢

“房地產的黃金時代已經過去，但白銀時代還在，現在房地產還存在結構性機會，房價大幅下跌基本不可能。”在9月3日瑞思國際中心舉辦的論壇上，知名財經評論人葉檀說。

葉檀認為，當前的房地產市場出現兩種趨向：一是房地產行情從一線城市向三四線城市轉移，二是住宅市場向商業地產轉移。但她同時表示，今年上半年，商用物業的成交量已經超過住宅，投資需考慮風險。

“在中國，如果資產泡沫存在，房產泡沫就一定存在。當前國內的現金流通比率非常高，同時實體經濟發展不活躍，大量制造業公司倒閉，投資渠道狹窄，房地產仍然是國人的一大重要投資手段。”葉檀說。她認為，如果一個城市房地產領域投資者占比在30%以上，房價將不是由供需決定，而是由投資的風險和收益來決定的。盡管針對房地產的調控*策仍然嚴厲，但房價大幅下跌仍具備不可能性。

9. 分析一下2012年樓市的情況以及來年的行情

考試的題目，就這樣回答：2012是樓市的分水嶺。

從宏觀經濟上，樓市的房價制約著內需。目前的房價致使民眾大部分的收入用于支出在住房上，如果ZF成功拉動內需則要2個條件：1.大步提高人民的收入。

2.減少民眾的民生方面支出的額度。能不能大步提高人民的收入分析如下：提高民眾的收入1.是對百姓全民補貼，這樣會造成通脹的進一步加大。

2.直接調整待遇會使企業出口競爭力減弱，會導致企業大量倒閉。3.制造通脹，讓老百姓有錢，有錢但貶值有社會風險因此不可。

分析2如下：民眾的收入恒定，民生----包括教育，醫療，住房等，減少民生的支出可直接使百姓手有余錢。這樣才能直接刺激內需。

從微觀經濟上，目前雖然城市里有大量的進城務工人員，但他們不會是商品房的潛在客戶。原因1.他們是低收入群體，想買買不起。

2.他們家鄉有住房，不是剛需的對象。 從社會經濟學上，現在的人口結構是 4----2------1，因此會有多余的房子（已考慮住房的產權年限和房屋使用年限）。

從ZZ上：2012年，D的十8大會召開，在粗放式低端經濟和廉價低端的制造業的壓力下會嘗試經濟轉型。因此房地產作為支柱產業的地位會發生轉變。

好了，我就寫這么多，如果是論文的話，你要逐條充實---查閱資料，引用數據。如果是一般的考試，你可以補充一些并補加一些自己的見解就可以了。

---------------什么鳥百度，老子回答一點東西就有敏感詞匯不允許發表--------對不起，回答你的減去了一部分有“敏感詞匯”但我又找不出何處敏感的內容。只想說一句，對不起。

并罵一句---滾你馬勒戈壁的敏感詞。

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