榮觀房產網1. 怎樣設計關于房地產區位因素分析問卷
在我國房地產市場中，顧客滿意度測評理念已經被越來越多的房地產企業所重視，而房地產品牌忠誠度測評理念尚未引起足夠重視。
在房地產開發和營銷中引入房地產品牌忠誠度測評理念，可以幫助房地產企業找出影響品牌忠誠度的主要因素，從而有的放矢的改進開發的產品，更好地滿足廣大顧客的需求，吸引更多的消費者購買自己的房地產產品。 促進房地產企業建立科學的房地產開發、經營理念和策略，能夠在激烈的市場競爭之中實現可持續發展。
本論文在研究國內外已提出的顧客滿意度指標評價體系的基礎上，結合我國現階段的實際情況，將房地產品牌價值和顧客滿意度作為前置結構變量，將房地產品牌忠誠度作為中間變量，將態度忠誠和行為忠誠作為后置變量，構建房地產品牌忠誠度指數模型，并提出針對指數模型的假設，確定驗證假設接受的條件。 根據房地產品牌忠誠度指標評價體系的建立原則，設計三級指標和觀測變量，建立完整的房地產品牌忠誠度影響因素指標評價體系，并由此設計調查問卷，發放并回收數據，進行實證分析。
通過將回收的調查問卷數據錄入計算機，利用統計分析軟件SPSS進行問卷數據的信度分析，以確定數據的可信度，并通過因子分析對觀測變量進行優化。 利用結構方程模型的分析方法，運用AMOS軟件，進行指數模型的擬合度計算，判定模型是否被接受，驗證建立的房地產品牌忠誠度影響因素指標評價體系的合理性和提出假設的正確性，進而分析各結構變量之間的路徑系數，確定影響房地產品牌忠誠度的各因素之間的相關性。
實證分析中的技術手段是幾種成熟的統計分析技術在房地產品牌忠誠度評測中的應用。主要結論是：房地產品牌價值和顧客滿意度是影響房地產品牌忠誠度的兩個最主要因素，并且是正向影響關系。
房地產品牌忠誠度對消費者態度忠誠和行為忠誠的滿意程度成正相關。 購房者對房地產產品的性價比越來越關注，房地產產品價格比質量和價格比服務已經成為評判房地產品牌價值的決定因素。
購房者對房地產產品規劃設計水平越來越關注，社區整體建筑風格、樓棟間距、社區功能布局、園林綠化景觀、公共設施和戶內設計已經成為評判房地產顧客滿意度的決定因素。 在房地產業，房地產品牌價值主要由開發商的知名度、產品性價比、品牌形象和企業誠信度來體現。
銷售服務、規劃設計、工程質量和物業管理是影響顧客滿意度的重要因素。
2.
我簡單回答你吧
不同定位的地產商 不同開發的模式
萬科為主的住宅類地產商 只拿兩種土地 第一市中心好地段 建高檔豪宅 第二郊區土地 建廉價精品住宅靠批量銷售 薄利多銷取勝 考慮土地價格 這類地產公司有 萬科 恒大 保利 等等
商業地產開發商 萬達 SOHO為主的地產商 拿市中心最黃金地段土地 一般舊城改造 開發城市綜合體 考慮消費力 地段 周邊商業環境
但是開發商都考慮的主要因素是 這個城市經濟水平 區位優勢 是不是人口密集城市 周邊城市人是不是愿意來這個城市購房 人均可支配收入 和交通優勢 自然環境 現在該城市房價是否被低估
3. 房地產項目共同區位特性的分析
[飛馳金絡腦] 發表于2005-08-30 10:24 [引用] [回復] [編輯] 作者簡介：1996年畢業與太原理工大學土木工程系建筑工程專業，畢業后曾任太原中旅集團副總工程師。
2004年10月加入順馳中國控股有限公司從事產品研發工作。電子郵件：wyan4679@*重視房地產項目開發過程中的產品研發工作作者：山西豪邦 王巖引言房地產是指土地，建筑物及其他地上定著物。
房地產開發的產品無非會以這三種形態存在，而且房地產產品相對于其他產品來說具有一些獨特的性征。比如不可移動性、獨一無二不可復制性、成本價值高大性等等。
這些特性決定了房地產品的生產制造需要消耗較多自然資源，整合大量社會資源。房地產業區別于建筑業——具體從事工程設計的設計商、從事工程施工的建筑承包商，這些只是房地產產品的具體操作者，歸屬于建筑業。
房地產開發就是組織、協調、整合各種社會資源，應用于地產項目本身，使預期房地產品得以實現，并達到預期投資成果的過程。如果我們提出這樣的問題，在我們的個人工作崗位上，我們是專業的嗎，在專業上是強勢的嗎？我想大多數人都會說：是的。
那么換個角度，我們在房地產項目開發的每個環節上是強勢的嗎，答案可能會不置可否。在生產房地產品的過程中，工程人員會首先把自己當作一個施工管理者，負責開發的人員首先會把自己當作一個公關者，研發人員會首先把自己當作一個工程設計者，銷售人員會把自己當作一個產品的推銷者……。
“術業有專攻”是我們工作的根本，但是能在此基礎上做到博學是我們工作的一個難點。泛學的人往往不會有所強勢，而在某方面強勢的人往往會局限于自己的專業，而忽略了其他。
“平行同方向力的合力大于交叉力的合力”這是簡單的力學原理。如何保證房地產項目開發的各個環節執行力是平行同向的呢？這就要求我們具有考慮全局的工作態度和較全面的工作能力，在發揚自身強勢的基礎上，充分考慮與其他環節的工作協調一致性，從而推動項目整體工作向既定目標前進。
房地產項目開發過程中中的研發職能概述“研發”顧名思義就是“研究和開發”，這里開發的含義應該是局限于技術開發這個層面而區別于整個項目的開發。在整個項目的開發過程中，研發環節處于中間環節，前接項目拓展，后接運營，工程，銷售等等各個環節。
從項目運作流程上來說，研發是產品的設計者。其工作內容是依據投資決策，可行性研究，進行工程項目的方案設計，擴初設計，施工圖設計，使產品圖紙化，進而指導工程施工，使銷售成果得以實現。
地產開發行業的研發工作不同于其他產品的研發工作。汽車制造商可以有自己獨立的研發部門而不借助于其他的外部技術力量，甚至產品設計圖紙可以重復利用。
房地產的研發工作則會有很大的區別。房地產品在區位上的獨一無二差異性，導致產品的不可復制性，其成本價值高大的特性也使房地產品在制造工程中有大量資源的消耗，因此，房地產品研發設計工作必須依賴方案設計商，施工圖設計商，專業設計商等外部技術力量的支持。
我們從事的具體研發工作就是整合這些外部技術資源，保證其按照我們的投資決策、項目定位，成本要求，客戶需求來設計出既定的房地產品。所以，從房地產開發外部環節上來說，研發職能是整合外部技術資源并應用與項目本身。
那么在內部環節方面研發的具體職能又是什么呢？從內部工作流程這個角度上來說，研發的職能是服務性的職能。服務什么？為誰服務？又怎么服務呢？研發工作的本身要求具備較強的專業技術優勢，這是從事這項工作的根本，也是整合外部技術資源為我所用，切實配合內部工作的有效保障。
研發的服務內容就是為項目開發的各個環節提供技術服務和技術支持。研發人員應該利用自身在專業方面的知識和技能為投資決策，項目定位，項目拓展，運營核算，工程實施，銷售促進提供在建筑技術專業方面的各項支持。
片面強調或注重自身的技術含量而忽略其他環節如成本、施工進度，客戶等等這樣的工作作風是不足取的；如果研發人員工作經驗不足，基礎知識不牢固，專業技術優勢將不復存在，就不能談到整合外部的技術資源并為我所用。所以研發工作在工作態度上應該明白自身的工作是服務性的工作，在工作特點上應該是專業技術性較強的工作，在工作內容上應該是協調各種技術資源的工作。
產品研發在項目開發過程中與各職能部門的關系綜上所述，研發在實際工作當中，與各職能部門的關系主要是技術方面的配合，輔助，為各部門提供專業技術支持，做好技術服務工作。下面是筆者對研發工作在項目開發內部各環節中的職能做個簡單的解析。
（有關其他職能部門職能文后附注）一、研發與項目拓展如果將研發的市場調研，可行性研究的職能從其工作內容中剝離出來，研發對拓展的輔助配合性就顯得更加突出。其中包括：1. 對*府區域規劃，控制性詳細規劃以及相關規劃控制條件的解釋，分析修建性詳細規劃的可能實現程度2. 對項目及產品定位提供專業指導性意見。
3. 對宗地所在規劃區域的地位及潛力進行評價4. 配合進行土地成本的測算。5. 根據宗地條件對施工難點及施工成本進行指。