榮觀房產網1. 房地產項目成本管理有哪些要點
成本控制和管理歷來是企業管理的重心，房地產開發企業亦然。
本人結合多個房地產項目（如CBD重點工程藍堡國際公寓）的經驗，總結了一套“成本管理方法”。該方法主要用來及時、準確地反映工程成本的預算控制及執行情況，盡量避免預算外支出，為進一步控制成本提供標準和控制手段。
成本管理方法主要融合如下內容：合同管理、預算及資金管理、甲供材料管理。其中，預算及資金管理是核心。
三者結合財務軟件的報表開發功能，相互融通，但又各有側重。 一、合同管理 公司所有重大經濟活動的實施均從合同匯簽開始，所以合同管理工作須融合財務、預算、工程等各個職能部門。
合同管理到位，所涉及的工程造價和材料價格合理，則成本控制就已經有了一個很扎實的平臺。 1.合同匯簽與分類。
合同管理融合了財務、預算、工程等多個部門。成本會計在合同匯簽中側重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時間的安排，要與公司現有資金和未來資金計劃相統一，避免合同管理與資金管理脫節。
采購工程師或其他專業工程師側重材料設備的質量標準、到場時間，或工程進度及質量標準，避免合同管理與工程管理不協調。 結合房地產開發企業實際情況，合同分工程合同、材料合同兩大類。
工程合同包括：土地征用及拆遷合同、前期工程合同、建筑安裝工程合同、基礎設施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空調設備合同、弱電材料設備合同、水電材料設備合同、機電設備（電梯）合同、裝修材料合同、其他材料設備合同。
2.合同的錄入與執行。 將已分類合同結合財務軟件的報表功能，設計出能自動提取數據的“合同款項支付單”，使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態中。
合同錄入后，成本會計要盯住每一次付款時點及金額進行資金計劃安排并報主管領導，從而較好執行合同。 3.報告。
按周申報合同清單及匯總統計表。 二、工程預算及資金瞥理 參照工程預算合理地進行成本核算和資金管理是房地產開發企業財務工作的重點。
因為工程成本及其資金的支付是房地產開發企業的實質性核心內容，每一項所涉及的金額又相當巨大，故須重點控制。 1.工程預算的編制、錄入。
工程預算的編制須結合預算工程師、材料工程師及成本會計等專業人員的綜合建議，達到事前成本控制的目的；工程預算編制完畢后，公司預算部門將工程預算交成本會計進行錄人工作。以后的財務核算工作也便有了“有的放矢”的目標。
工程預算的錄入指成本會計結合財務軟件的報表開發設計功能，錄入到本公司自行設計好的房地產開發成本分析報表中。此時須注意會計科目中成本類明細科目的設置應盡量與工程預算主體內容相一致，以便日后財務軟件自動提取實際發生額時，能與工程成本預算數有同一口徑進行對比、分析，從而有效實施事中成本管理和控制；并為事后的經驗總結和新開發項目的成本管理與控制提供參考和標準。
2.工程款支付。 各用款部門填寫用款單時，按“工程項目。
分部工程——分項工程——單位工程”寫清楚，成本會計根據已有財務信息及預算數進行核對，能立刻確認是否應該支付此款項，并將此信息上報主管領導。若付款，則付款后成本會計也能準確地將該款項列轉成本核算對象及其明細項目。
在工程款的支付過程中，須注意的是：要有正確的付款流程，該流程的設計必須滿足“先產生相關的信息流，再由信息流決定是否支付資金流”的要求。
2. 房地產開發成本控制要點及技巧有哪些
隨著市場競爭的日趨激烈，房地產正在告別暴利時代，利潤回歸社會正常利潤水平。
房地產業正在進入精耕細作時代，專業化分工越來越細，專業化水平越來越高，需要開發企業變粗放式管理為集約式管理，實現開發成本費用的精確控制。企業存在的終極目的是利潤最大化，實現利潤無非“開源節流”。
“開源”要求對公司現有資源通過整合，發揮其最大效益；節流是成本費用的降低、控制。具體到房地產開發項目上，“開源”即是最大限度挖掘項目潛在價值，提高附加值：“節流”即房地產項目成本費用的控制。
房地產開發成本控制主要是對其中主要費用中的變動費用的控制，因為這些既是可控制的又是對項目經濟效果影響較大的費用，控制住這些費用就控制住了開發成本費用的主要部分。 第一部分 征地和拆遷補償、安置費 征地和拆遷補償、安置費的控制關鍵是建設項目的選址，首先必須符合城市總體規劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環境因素等。
用地上不能有太多的地上建筑物、構筑物以及地下管線等，毗鄰無異議。同時要求對國家和地方關于征地、拆遷的一系列法規、*策的熟練把握。
第二部分 勘察設計和前期工程費 勘察設計和前期工程費的控制將前期費用分為行*事業性收費和工程服務性收費兩部分。對前一部分通過爭取各項優惠*策降低； 勘探、設計等前期工程任務的發包，必須按照新的招投標法的規定，通過公開招標確定承包單位，最大限度壓低承包價。
工程項目在設計上的浪費是十分驚人的，設計標準一定要與項目的市場定位相適應，不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行價值工程管理。 設計目前很多知名開發企業實行方案設計落實到人頭，方案設計與施工圖設計分開的做法。
三通一平工程費用，也是前期工程費控制的重點。土、石方工程一般工期較短，也沒有復雜嚴格的質量要求，可以采用市場價格，實行總價招標。
施工用水、用電線路的敷設，一定要兼顧小區建成后生活用水、用電的需要，切忌重復建設，增加成本。 第三部分建安工程費的全程控制 一、決策階段的難題和對策： 1、加強項目投資決策的科學性、系統性，準確市場定位。
2、推行價值工程管理，“用最少的投資，爭取最大的效益”： 1） 保持項目功能不變，降低項目投資； 2） 投資不變，提高項目功能； 3） 投資雖有所增加，但功能提高幅度更大； 4） 降低一些次要功能，使成本大幅度降低； 5） 運用新科技、新技術，既提高功能，又降低項目投資； 3、決策的連貫與調整。 前期計劃的完整、系統、合理、科學，盡量避免后期調整帶來的震蕩和成本上升。
3. 房地產企業的成本控制的重點與原則是什么呢
在房地產行業的成本管理部門，做好企業的成本控制，就是要把房地產建設過程中的任務分解到最易控制的程度，并明確每個子任務的所需因素。
任務的目標就是指明該任務需要實現的要求，包括資源要求（如各種資源計劃，人員、設備等）、資金計劃、時間計劃、質量要求、驗收標準和上下關聯任務，這些因素是描述一個任務的重要信息，只有把每個任務的成本控制好了，才能實現成本的綜合控制。 在成本控制原則上，應注意到：（1）實用的原則。
控制成本在控制過程中要有的放矢，選準控制對象降低成本，要把成本控制落到實處，不能做華而不實的、得不償失的控制。（2）合理的原則。
控制成本的目標，要求根據不同項目，具體分析制定，不能機械的照搬照抄，要從全局出發統籌考慮。 （3）全員全過程控制的原則。
讓每個人都成為成本管理過程中參與者，每個人都 享受到成本 管理帶來的收益。實施全過程控制，從準備拿項目開始到項目竣工交付后的評估，認真管理每個環節。
4. 房地產成本控制方法分哪幾個步驟
房地產成本控制具體步驟：
從縱向上來說，房地產開發從立項、策劃、設計、招投標、施工、竣工驗收階段一直到交房，每一個階段的實施都會產生一定的成本，也會影響下一階段實施而產生的費用，就是通常說的動態成本。從橫向說房地產公司一般有行*管理部、人力資源部、產品研發部、營銷部、工程部、成本部、財務部等部門，每一個部門在運行過程中各自都會產生相應的職能成本。要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制體系：成本管理的階段強調全過程，成本管理的主體強調全員，成本管理的對象強調全方位。
說的直白點就是橫豎都管，縱向管開發成本，橫向管部門費用。 建立成本管理體系，需要按照項目投資的構成進行分解，或直接按照公司的“組織架構”的職責進行分解，分解到執行主體，而且細化到對應責任人，令全員實施自覺的成本管理行為，一般統稱目標成本。 項目總投資主要包括土地征用及拆遷費用，前期工程費用，基礎設施建設費用，建筑安裝工程費用，公共配套設施建設費用，不可預見費用，管理費用，開發間接費用，銷售費用，開發期稅費，財務費用等等。
成本管理一般分以下幾個階段： 1、項目總投資估算階段 ； 2、項目總投資估算深化； 3、工程概算與設計 ； 4、項目總投資預算； 5、項目施工階段成本管理 ； 6、工程竣工結算 ； 7、項目總投資決算 。
5. 萬科集團公司房地產成本控制要點.
萬科集團公司房地產統一技術標準有，
1，鋁合金門窗質量控制標準wktyjsbz
2，鋁合金門窗工程技術標準wktyjsbz
3，鋁合金標準化設計-萬科房地產wktyjsbz ,
4，聚苯板外墻外保溫飾面磚施工工藝標準wktyjsbz.
5，電梯采購技術標準wktyjsbz 電梯評標標準wktyjsbz ,
6，燃氣智能抄表系統統一技術標準wktyjsbz
7，滲透結晶型防水涂料技術標準wktyjsbz ,
8，混凝土小型空心砌塊外保溫復合夾心墻體wktyjsbz
9，水泵設備房減振降噪工程技術標準wktyjsbz
10，標準化入戶門鎖統一技術標準wktyjsbz
11，建筑防雷接地統一技術標準wktyjsbz,
12，室外燈具采購統一標準wktyjsbz
13，室外燈具安裝工程統一技術標準wktyjsbz
14，室內外電纜敷設統一技術標準wktyjsbz
15，安防系統統一技術標準wktyjsbz
16，太陽能熱水系統技術標準wktyjsbz
17，多層住宅防水構造統一標準wktyjsbz
18，外墻夾心保溫墻體技術標準wktyjsbz ,
19，外墻外保溫面磚粘接劑及勾縫劑質量標準wktyjsbz
20，外墻外保溫技術統一標準wktyjsbz ,
21，外墻外保溫供貨施工工程技術標準wktyjsbz
22，外保溫復合夾心墻體施工技術標準wktyjsbz ,
23，地下室外墻防水后保護性措施的設計施工標準wktyjsbz
24，發電機房降噪安裝工程統一技術標準wktyjsbz
25，別墅中央空調的配置技術標準wktyjsbz
26，保溫材料-擠塑聚苯板技術標準wktyjsbz
27，萬科高層項目防水統一構造做法wktyjsbz ,
28，萬科集團住宅衛生間降板式同層排水技術標準wktyjsbz
29，萬科陽臺露臺地面磚-瓷磚技術標準wktyjsbz
30，萬科錨桿及土釘支護wktyjsbz ,
31，萬科鋁型材工程技術統一標準wktyjsbz
32，萬科鋼質防火門工程技術統一標準wktyjsbz
33，萬科邊坡支護技術標準wktyjsbz ,
34萬科聚合物水泥防水涂料技術統一標準wktyjsbz
6. 房地產成本如何控制
房地產業成本核算 （一）確定成本核算對象和成本項目 房地產業成本以項目作為核算對象，一般以獨立編制的設計概預算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發工程作為一個項目；同一地點、結構相近的群開發項目，開工時間相近，又由同一施工隊伍施工，也可合并為一個成本核算對象；規模大、工期長的，可按一定的區域或部位劃分。
房地產業成本按用途又分為土地開發成本、房屋開發成本、（商品房、出租房、周轉房等）、配套設施開發成本（指能有償轉讓的配套設施）及代建工程成本。 （二）成本核算項目 房地產業的成本核算項目包括： （1）土地拆遷及補償費：包括征地費、安置費及原建筑物的拆遷補償費。
（2）前期工程費：開發前的規劃、設計、場地平整等費用。 （3）基礎設施費：供排水、電、照明、通訊、道路等基礎設施建造費用。
（4）建筑安裝工程費：房屋建設施工過程中的各項費用。 （5）配套設施費：能分攤計入開發產品成本的不能有償轉讓的公共配套設施如鍋爐房、車棚、居委會、派出所水塔等；另一類為能夠有償轉讓的大配套設施如商店、郵局、銀行等。
（6）開發間接費：為開發現場發生的各項費用如現場管理人員工資、福利費、水電費、周轉房攤銷等。 （三）房屋開發成本的核算方法 1、土地征用及拆遷補償費 （1）如能分清項目則直接計入開發成本 借：開發成本—房屋開發成本 貸：銀行存款（應付賬款） （2）不能分清成本項目的，其支出應先歸集整理，隨后在各項目之間按一定標準分配（一般按建筑面積） 借：開發成本—土地開發成本 貸：銀行存款等科目 借：開發成本—房屋開發成本 貸：開發成本—土地開發成本 2、前期工程費 能分清核算對象的直接計入開發成本，不能分清的按標準分攤，然后計入開發成本。
借：開發成本—房屋開發成本 貸：銀行存款等科目 3、基礎設施費（略） 4、建筑安裝工程費 （1）自營工程，工程量較小的直接進入工程開發成本 借：開發成本—房屋開發成本 貸：庫存材料（應付賬款等） 工程量較大、建設規模較大的，應經過“工程施工”進行核算 借：工程施工 貸：銀行存款（庫存材料、應付賬款等） 然后，根據下列順序和方法進行分配： ①開工報告確定工程成本核算對象；②按核算對象和成本項目分配材料、人工、折舊等費用；③分配間接費、機械使用費等；④按月計算施工實際成本；⑤根據完工報告結算實際成本。 賬務處理為： 借：開發成本—房屋開發成本 貸：工程施工 （2）發包工程及價款結算的核算：一般采用“招標、議標”方式，通過工程招標確定施工企業，應按工程標價，采取按月、一次性和按工程形象進度進行結算。
5、配套設施費 （1）對能夠有償轉讓的配套設施和能分清核算對象的不能轉讓的配套設施，可直接計入有關開發成本。 賬務處理為： 借：開發成本—房屋開發成本 貸：銀行存款、庫存材料等科目 （2）對不能直接計入房屋開發成本的配套設施，應先進行歸集，然后按可銷售面積進行分攤。
賬務處理為： 借：開發成本—配套設施成本 貸：應付賬款（庫存材料、預付賬款等） 借：開發成本—房屋開發成本 貸：開發成本-配套設施成本 6、開發間接費用 （1）對能分清開發項目和不能有償轉讓的配套設施的間接費用可直接計入房屋開發成本，賬務處理為： 借：開發成本—房屋開發成本 貸：應付工資（累計折舊、銀行存款等） （2）如有多個開發項目應先歸集費用再進行分攤 借：開發間接費用 貸：應付工資、周轉房攤銷等 （3）如開發企業不設置現場管理機構，除周轉房攤銷外，其他間接費用可只接進入期間費用—管理費用。 最后將間接費用分攤入房屋開發成本。
（四）開發成本轉入開發產品 待開發產品完工之后，將開發成本結轉入開發產品 借：開發產品 貸：開發成本 （五）將開發產品轉入經營成本（或銷售成本） 根據開發產品的銷售情況結轉經營成本或銷售成本，其計算和賬務處理如下： 可售面積單位工程成本=項目預計總成本/總可售面積 經營成本=已實現的銷售面積*可售面積單位工程成本 借：經營成本 貸：開發產品。
7. 論文房地產項目成本控制房地產開發的項目成本控制這一論題應包含哪
房地產企業項目管理與成本控制（供你參考吧） 房地產業經過幾十年的發展，特別是近幾年的迅猛發展。
房價上升幅度較大，使得老百姓對房價頗有微詞。在這樣的社會背景下，一方面*府部門出臺了一系列平抑房價的宏觀調控*策；另一方面（因近年來房價上漲，使開發商有比較可觀的利潤空間，行業進入者大量增加，但土地作為不可再生的資源不斷減少）使得房地產開發企業之間競爭更趨激烈。
目前，在房地產市場激烈競爭中，如何使房地產企業求得生存、求得發展是當前擺在房地產企業（老總）面前一個急需解決的重要問題！在相同的開發環境與條件等（軟）硬件設施下，除了開發產銷對路、適應市場需求的產品外；誰能在工程項目建設中，既能確保工程質量與進度，又能注重項目開發成本的管理，控制和把握好合理的造價，從而以最低的項目成本獲取最大的社會效益和經濟效益，誰就能在這激烈的市場競爭中獲取主動，從而走向成功。 那么，如何控制好工程的質量與進度，而且合理降低工程造價呢？最重要的方法和途徑就是要控制好工程建設項目各個階段和各個環節——抓好管理是基礎，成本控制是核心！ 一、抓好源頭，加強對工程項目的投資決策和設計環節的控制 工程項目投資控制的根本與關鍵是工程建設項目前期的投資決策和設計階段。
我國長期以來普遍忽視工程建設項目前期工作階段的項目管理和造價控制，而往往是把項目管理和工程造價控制的主要精力放在項目的施工階段，這樣做盡管也能起到一定的效果，但其結果可能是撿了芝麻丟掉西瓜，不能從源頭上進行管理和控制。要有效地進行項目管理和工程造價控制，就必須堅決地把管理和控制的重點轉移到前期工作階段上來，尤其要抓實、抓好設計這個關鍵步驟，盡可能的考慮全面，做到未雨綢繆，以取得事半功倍的結果。
1、投資決策階段的管理與投資控制 投資決策階段主要取決于企業領導的從業經驗與戰略眼光，相關職能部門所能起的作用相對有限。但工程、造價部應配合財務部或前期籌建部等相關部門盡可能準確地計算出包括土地成本、前期規費、工程造價、資金成本及管理費用（含建設單位管理費、設計費、監理費等）等可能發生于工程建設項目全過程中的費用。
積極主動進行工程經濟相關指標的預算、估算與評價，參與到項目建設的全過程中，正確處理技術先進與經濟合理兩者之間的相對統一關系。主動發揮“經濟參謀”的作用，讓決策層事先了解完成該項目需策劃的資金規模、估算投入、產出、經濟效益，為決策層做好正確的投資決策服務。
2、設計階段的管理與投資控制 在工程項目全過程管理與造價控制中，必須重點突出。影響建設工程項目投資的主要是設計階段，所以說項目投資控制的關鍵環節是設計階段。
建設項目設計的節約是最大的投資節約，設計確定工程造價，預算、結算只能計量而并不能改變工程造價。 因此房地產企業的工程造價控制要以設計階段為重點，這是最直接、有效控制建設項目投資的根本所在。
一份好的設計方案，不僅可以取得良好的社會效益，而且還應具有一定的經濟合理性（經濟效益）。 下面從設計階段談談工程項目的管理與造價的控制： 2—1、實行設計方案招投標制度，以實現設計方案的最優化。
房地產企業在委托設計時應大力引進競爭機制，加強管理工作。通過設計招投標來選擇優秀的設計單位；從而保證設計的先進性、合理性、準確性，避免因工程設計質量問題而出現工程的變更，從而造成直接經濟損失（投資增加）。
2—2、實行限額設計。工程項目的限額設計是工程項目建設過程中行之有效的控制方法，也是控制投資規模的有效措施之一。
工程項目設計的優劣將直接影響建設費用的多少和建設周期的長短，同樣也影響建設項目以后的使用價值和經濟效益。對于一個建設項目的投資與效益，開發商應當心中有數——項目投資的規模與產生的社會、經濟效益。
2—3、開展價值工程（原理）的應用。價值工程的主要特征是：以提高價值目標為重點，以功能分析為核心，以集體智慧為依托，以創造精神為支柱，以系統觀點為指針，技術分析與經濟分析相結合。
運用價值工程，既可提高工程的功能、又可降低工程的造價；運用價值工程，可在保證工程功能不變的情況下降低工程的造價；運用價值工程，可在保證工程造價不變的情況下提高工程的功能；運用價值工程，可在工程功能略有下降的情況下使工程造價大幅度降低；運用價值工程，可在工程造價略有上升的情況下使工程功能大幅度提高。 使設計工作做到功能與造價相統一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。
例如，利用深坑基礎，增加地下室，這樣地下室既可以停放車輛和儲存雜物，小區又可以不建地上停車場，既節約了用地，也美化了環境。這就是運用價值工程的結果。
這樣一來，既取得了經濟效益又取得了很好的社會效益。 2—4、加強對設計圖紙的會審與審查工作。
對設計單位設計的圖紙質量進行仔細復核與審查，對各專業間圖紙的矛盾盡早向設計單位提出修改，以免出現返工現象，造成不必要的資金浪費。對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經。
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