榮觀房產網1. 為什么房地產私募基金大多是合伙制的,而契約型相對較少
有限合伙制和契約制都是一種制度安排，區別在于：
1、有限合伙基金的載體是個有限合伙企業，不具有法人資格，受合伙企業法約束，而契約型基金也不具有法人資格，受信托法和基金法的約束。房地產基金投資時經常需要入股項目公司，契約型基金沒有法人資格，只能通過GP來代持。GP成了項目公司名義上的股東，這對GP和LP來說都有一定的風險。而有限合伙雖然沒有法人資格，但可以以有限合伙企業的名義來持有項目股權，投資人和管理人的責任和收益更明確。
2、第二點也是很重要的一點，新基金法實施前，中國只有公募基金可以采用契約制，而在房地產基金大發展的12年-14年，那個時候私募只能通過有限合伙來搭建結構。而且契約制要求管理人必須是在基金業協會備案的基金管理公司，而14年之前連基金管理人牌照都沒開始發呢。因此這也造成了從觀感上似乎有限合伙制基金遠遠多于契約制。
從契約制基金的先天條件來看，適合投資于比較標準化的二級市場有價證券。現在像星浩等大機構也會發一些FOF形式的契約制基金，在產品結構上投資于一個有限合伙基金，再由這個基金投資項目公司。這樣套一層有限合伙的目的，一來可以拓展有限合伙50人的投資上限，二來可以解決股東身份的問題。
2. 如何利用房地產信托基金進行融資
房地產投資信托基金（REITs）是國際房地產市場上經過幾十年健全起來的成熟投資模式，最早出現在美國，最近幾年在亞太地區得到了非常迅猛的發展，新加坡、我國*和香港地區等均已經或即將推出相關基金的上市。
房地產投資信托基金的英文名稱為RealEstateInvestmentTrusts，縮寫后即為REITs，乃是從事房地產買賣、開發、管理等經營活動的投資信托公司，公司將房地產銷售和租賃等經營活動中所得的收入以派息形式分配給股東，其實際上是由專業人員管理的房地產類的集合資金投資計劃。 房地產投資信托基金（REITs）實質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股份或收益單位，吸引社會大眾投資者的資金，并委托專門的機構進行經營管理。
目前，我國內地房地產業可以通過以下兩種方式來利用房地產信托投資基金進行融資： 首先，我國內地的房地產商可以通過與海外房地產投資信托基金（REITs）聯手形成戰略伙伴關系進行房地產的投資。 目前，此類海外基金主要以封閉式基金的方式進入中國大陸，典型的方式有：與開發商就項目合資，直接投資于項目，然后與開發商以股份關系進行利潤分成，例如荷蘭ING與復地集團松江項目的開發；對開發企業直接投資摻股或成立新的投資公司，例如摩根士丹利和順馳集團，萬通集團和美國房地產基金的牽手；直接在內地成立投資公司，進行項目投資與開發，如麥格理銀行投資的第一中國房地產發展集團。
國內的房地產開發商通過提升項目的獲利能力、項目風險的管理能力、開發商本身的企業發展能力并進一步規范財務管理等方式將非常有利于獲得境外房地產投資信托基金（REITs）的青睞，從而進一步地拓寬融資渠道。 其次，我國內地的房地產商可以考慮通過以房地產投資信托基金（REITs）的方式在香港交易所或者新加坡交易所上市，以贏得境外投資者尤其是中小投資者的投資。
當前，中國新《基金法》規定證券投資基金可以上市，但對于產業投資基金而言，由于缺乏配套的法律法規，上市的流通市場遠未確定。目前內地許多規模較大的房地產發展商（如廣州越秀投資、深圳銅鑼灣集團）以及一些境內外的投資機構（如凱德置地、深國投）均在探尋將中國內地的優質資產以房地產投資信托基金（REITs）的方式拿到中國香港、新加坡上市。
我國香港特別行*區于2005年6月修改了其《房地產投資信托基金守則》，放寬了房地產投資信托基金（REITs）的地域限制，允許在香港上市的此類基金投資香港地區以外的房地產；而新加坡交易所副總裁兼上市部主任陳偉生也于2005年7月11日率團來華推動房地產投資信托基金（REITs）到新加坡上市。 雖然目前的房地產開發商在項目的回報率、市盈率以及相關金融法律、法規等方面存在著一定障礙，但前景仍然較為樂觀。
3. 契約型私募基金和非法集資的區別
根據我國《刑法》規定，非法集資是指法人、其他組織或個人，未經有權機關的批準，向社會公眾募集資金的行為。非法集資的對象是社會公眾，手段大多為詐欺，以許諾高回報率和高利息率欺騙公眾誘使其投資，欺詐性是其被法律禁止最重要的原因。一般而言，私募基金的對象則是少數的特定投資者，且對這些投資者一般門檻較高，參與的資金量要有一定規模，如100萬元以上，其目的是共同投資、共享收益，當然也包括風險，但如果私募基金的發起人向投資人許諾高比例的保底收益，那么則可視為非法集資。
近年來，不少私募基金通過證券投資信托產品的渠道成功剝去“灰色的外衣”，管理層也在逐步研究私募基金“陽光化”的策略。包括央行副行長吳曉靈在內的多位*府官員，去年都在不同場合紛紛發表支持私募基金陽光化運作的言論，并呼吁以立法的形式給私募基金以合法地位。
吳曉靈認為，私募基金在中國作為重要的機構投資人，簡單地說，是集富人之財。中國目前缺乏組合各種重要因素的金融工具，私募股權基金是其中之一。隨著外資私募基金大量進入中國，必然推動中國私募基金的發展。根據中國的《證券法》、《公司法》和最近修訂的《合伙企業法》，私募基金已經具備設立的依據。
根據新修訂的《證券法》，如果向特定對象發行，而且發行份額不超過200份，即可視為私募發行。而對于這個“特定對象”，吳曉靈特別強調，必須是“合格的投資人”，這既包括機構投資者，也包括能夠承擔風險的個人投資者。她希望，發改委正在制定的《產業投資基金（試點）管理辦法》中，會對“合格的投資人”作出界定，明確到底多大金額的投資人才可以參與私募基金的設立。
對于私募基金組織形式，吳曉靈認為可以采取三種方式：集合信托計劃或集合資產管理的契約型；合伙公司；公司型。“要將稅收鼓勵與企業設立分開。”吳曉靈說。《合伙企業法》已經明確，只征收合伙人所得稅，不再征收企業所得稅。
吳曉靈認為，對于私募基金的設立，按照一般企業登記，按章程運行即可。“《民法》完全能夠約束投資人各方的關系，不需要特別限制。”她說。
她指出，中國不乏有冒險精神的投資人，中國的民間投資是非常活躍的，盡管有些投資方式目前處于非常艱難的境地之中，但是這些在中國大地上從來沒有停止過，我們需要把這些冒險精神引導到一個合規正常的渠道上去，堵邪門開正道；中國不乏未有效利用的各項資源，中國的資源是豐富的，但是中國缺乏組合各種要素的金融工具，私募股權投資基金就是有效整合現有市場各種要素的工具之一。
4. 契約型私募基金對于合格投資人通常有哪些限定
結合《中華人民共和國證券投資基金法》（“《基金法》”）及《私募暫行辦法》的規定，私募基金合格投資者的一般標準包括：
（一）具備相應的風險識別能力和風險承擔能力；
（二）投資于單只私募基金的金額不低于100萬元
（三）符合下列相關標準：（1）凈資產不低于1,000萬元的單位；（2）金融資產不低于300萬元或者最近三年個人年均收入不低于50萬元的個人。
金融資產包括銀行存款、股票、債券、基金份額、資產管理計劃、銀行理財產品、信托計劃、保險產品、期貨權益等。
社會保障基金、企業年金等養老基金，慈善基金等社會公益基金；依法設立并在基金業協會備案的投資計劃；投資于所管理私募基金的私募基金管理人及其從業人員；中國證監會規定的其他投資者，視為合格投資者。
5. 中國市場的私募房地產投資基金有哪些
目前活躍在中國市場的私募房地產投資基金可大致分為兩類，一種是以鼎暉房地產基金、普凱投資和高和投資等為代表的獨立私募房地產投資基金，另一種是由房地產企業成立基金管理公司發起設立的房地產基金，其中主要代表包括金地集團旗下的穩盛投資以及榮盛房地產開發有限公司旗下的榮盛泰發基金等。
對比兩類基金，前者熟悉資本運作，在私募房地產投資基金的運作經驗更為豐富；后者對中國房地產行業具有深入了解，并且具備豐富的業內資源，但是在基金管理方面起步較晚，仍處于發展初期階段。
6. 開放式房地產投資基金是什么意思啊
1、私募股權房地產投資基金，簡稱房地產基金，一般指專注于房地產領域的私募股權基金，是一種面向私有房地產資金進行并購或開發的投資模式。
2、分類： 美國房地產投資基金有開放式基金和封閉式基金的區分，采用互惠基金的共同基金組織形式的房地產投資基金基本屬于開放式基金，而采用有限合伙制度組織形式的房地產投資基金多為封閉式基金。其中，以有限合伙制房地產投資基金最為普遍e68a84e799bee5baa631333337626263，而采用開放式基金模式的相對較少；約占30%。
3、特點： 具有流動性強的特點，便于投資者控制風險，而且該類基金具有面向投資者更為廣泛的優點。 但是美國對開放式房地產投資基金的投資方向有所限制，該類基金一般不能直接投資于房地產資產，而是要通過投資于房地產投資信托股票、房地產相關債券等房地產相關金融產品來參與房地產產業的投資，而且要求其在房地產方面的投資比例達到基金規模的90%以上。
4、基金種類： 公司型房地產基金 公司型房地產基金是以《公司法》為基礎設立、通過發行基金單位籌集資產并投資于房地產的基金。其認購人和持有人是基金的股東，享有股東所應享有的一切利益，同時也是基金公司虧損的最終承擔者；其發起人可以自己管理基金，也可以從組織之外聘請基金管理公司進行基金的投資管理。
契約型房地產基金 契約型房地產投資基金又被稱作信托型基金，是指以信托法為基礎，根據當事人各方訂立的信托契約，由基金發起人發起，公開發行基金憑證募集投資者的資金而設立的房地產投資基金。其最大特點是基金本身不是一個有法人地位的公司。
契約型房地產投資基金三方當事人分別為：基金受益人、基金管理人和基金信托人。 有限合伙型房地產基金 有限合伙將合伙人分成兩類，即：有限合伙人和普通合伙人。
對于有限合伙公司而言，前者是企業的所有者，后者是企業的經營者。有限合伙型房地產基金的目的是獲取能產生最大現金流量的房地產，可能采取用現金購買收益型房地產的策略。
投資者的目的將決定有限合伙型房地產基金投資目的以及相應的策略。有限合伙型房地產基金的集資通常有兩種形式：基金制和承諾制。
有限合伙制房地產投資基金 一般由一個負無限責任的普通合伙人（基金管理公司）和一個或多個負有限責任的合伙人（基金投資者）組成，主要以私募的方式募集資金，并將所募集的資金用于房地產投資。在這種基金組織形式中，普通合伙人負責基金經營管理，并對基金債務承擔無限責任；而有限合伙人擁有所有權而無經營權，也不承擔無限責任。
有限合伙制房地產投資基金投資方向嚴格限定于房地產有關的證券（包括房地產上市公司的股票、房地產依托債券、住房抵押貸款債券等）和房地產資產等方面。房地產投資基金直接投資的房地產資產一般是能產生較穩定現金流的高級公寓、寫字樓、倉庫、廠房及商業用房等物業。
有限合伙制基金的普通合伙人承擔的是無限償付責任，所以一般在其發起基金時會規定基金不會通過負債的方式購進物業，除非基金所投資的物業需要裝修、維修以及其他改進物業狀況等措施而基金本身的現金周轉出現一定的困難時，可以進行適當融資，但融資的比例一般也不超過投資物業價值的25%。
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