榮觀房產網1. 房地產企業如何合理避稅
園常，具體涉稅業務的發生，必然有相應的稅種和稅率相適應。
人為逃避應納稅款或改變稅種及適用稅率的行為，屬于偷稅。只有提前設計涉稅業務的性質，使業務的發生符合稅法的規定，才能有效避稅。
一、落沮幼稅、旅一資會時向價位 采用預售方式銷售開發產品是房地產開發企業經營的重要方式。《營業稅暫行條例實施細則》規定，“納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。”
其應納稅款應按年度預收賬款總額乘以規定的利潤率計算預計營業利潤，繳納企業所得稅。待項目完工后，以實際決算成本及項目總收入核算納稅所得并進行調整。
因房地產開發企業前期工程費用較大且一般多個項目陸續開工，資金缺口較大，所以普遍存在預收賬款故意延遲納稅的現象。有的企業開發的土地、房屋早已交付使用，而預收賬款仍長期掛賬，且遲遲不進行項目竣工決算、結轉成本，影響計稅所得。
這種方式的目的是延緩企業所得稅的繳納時間，為企業贏得資金時間價值，占國家稅款為企業的免息貸款。
2. 房地產企業如何合理避稅
所謂避稅是指企業為了實現利潤最大化和稅負最低化，研究各國稅收法律之間的差異，策劃個人或集團內部財務節稅計劃，以規避納稅。
外資企業都各有避稅秘方，雖然說避稅違反了稅收立法意圖，有悖于*府的稅收*策導向，但避稅并不違法，法律上存在合理避稅之說。正因如此，很多外資企業采取各種招術，以達合理避稅的目的。
轉讓定價 畢馬威會計師事務所張小姐透露，他們在審計外資企業的時候，常會遇到一些利用現有中國稅法不健全進行轉讓定價的避稅方法。
張小姐舉例說，她在審計中，就遇到一家總部設在國外分部設在國內的加工制造企業，總部有意提高原材料成本價格，增大負債，在售價不變的情況下，使收益減低，甚至出現虧損，在虧損后，還會增加投資，常年如此，稅務部門拿這種做法也無可奈何。這種做法被審計人員叫做“轉移定價”。這家企業“長虧不倒”的做法在很多外企中也很盛行。
轉讓定價是現代企業特別是跨國公司進行國際避稅所借用的重要手段。在現代經濟生活中，許多避稅活動，不論是國內避稅還是國際避稅，都與轉讓定價有關。它們往往通過從高稅國向低稅國或避稅地以較低的內部轉讓定價銷售商品和分配費用，或者從低稅國或避稅地向高稅國以較高的內部轉讓定價銷售商品和分配費用，使國際關聯企業的整體稅收負擔減輕。
貸款高利率 利用專有技術等無形資產作價高于國際市場價格，或隱藏在設備價款中的一種手法。外商利用人們不了解設備和技術的真實價格，從中抬高設備價格和技術轉讓價格，將企業利潤向境外轉移。它們在抬高設備價款的同時，把技術轉讓價款隱藏在設備價款中，以躲避特許權使用費收入應納的預提稅。
勞務收費標準“高進低出”。關聯企業之間相互提供服務或勞務，通常是境外公司收費高，境內公司收費低甚至不收費。有的還虛列境外公司費用。
資產評估提高折舊 張小姐曾遇到過一家香港公司，每年都要對其房地產進行價值評估，其在華子公司因為要與香港母公司進行合并報表，所以也要同時評估其在華房產。這也是外資一種避稅的有效方法。如房地產評估增值，每年計提的折舊也會相應的增加，納稅自然也會相應減少。
國際避稅地建公司 記者還從一位曾在*某企業工作過的陳小姐那里得知，在避稅港注冊也是一種辦法。他們那里曾經也采用過相同的辦法。在國際避稅地建立公司，然后通過避稅地的公司與其他地方的公司進行商業、財務運作，把利潤轉移到避稅地，靠避稅地的免稅收或低稅收減少稅負。在長三角地區，一些外資企業的投資方來自英屬維爾京群島等地方，而實際在島上，它們可能只有一間辦公室。
運用避稅港進行避稅是跨國納稅人減輕稅負增加收入的手段之一，而維持稅收制度在籌措國家財*資金方面的有效性，又是各國稅務當局面臨的重要任務之一。在跨國納稅人不斷運用避稅港的情況下，國家的稅收權益不斷遭到損害，稅收收入受到影響，稅收的公平原則也相應遭到破壞。因此，許多國家尤其是發達國家特別注意如何防止跨國投資經營者運用避稅港從事避稅活動。
其他方法層出不窮 外企避稅另一主要手段是利用關聯交易，高進低出。這種手段占到避稅金額的60%以上。另外，目前外商投資中國的資金中，60%以上是借貸資金，即便是一些實力雄厚的國際公司也向境內外銀行借大量資金，利用稅前列支利息，達到少交或免交企業所得稅的目的。
反避稅涉及到社會經濟生活的各個部門。稅收制度不夠完備，地區間、部門間的不協調，是避稅形成的客觀原因。專家指出，應從稅法和征管兩方面完善和加強現有稅收體制。首先，現行的涉外的稅法規定外商投資企業享受著和內資企業不同的稅收*策，這種稅收設置，為合法避稅行為提供了一個很大空間。只有內外資企業所得稅合并，才能夠進一步完善稅法和嚴格征管，在反避稅上從根本上打下一個非常好的基礎，否則，現在兩套稅制，隨意性很大。
其次是征管方面。在征管手段上要跟上計算機的信息控制，另外也涉及到出口退稅和騙稅問題，要求海關、外貿部門和稅務機關三方面能夠迅速信息相通，這些方面和國際上都還存在差距，需要進一步改進。
參考資料：
3. 房地產公司偷稅多少錢以上才會被判刑
根據本條及本法第211條規定，對偷稅罪的刑罰適用原則大體包括以下四個方面：1、分層次處罰針對偷悅數額的不同，本條分別規定了兩個層次的量刑幅度。
第一層次是“納稅人采取欺騙、隱瞞手段進行虛假納稅申報或者不申報，逃避繳納稅款數額較大并且占應納稅額10%以上的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。”；第二層次是“數額巨大并且占應納稅額30%以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。”
（根據刑法修正案（七）修訂）2、自然人并處罰金針對偷稅犯罪行為的貪利性特征，本條對自然人犯罪主體在各層次量刑幅度內，除規定判處有期徒刑或者拘役的自由刑外，一律規定了“并處偷稅數額五倍以下的罰金”。其立法精神是，主刑和附加刑必須同時判處，不具有選擇性，以防止偷稅人在經濟上占便宜。
3、對單位采取雙罰制即對單位判處罰金，并同時對單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依照本條的規定處罰。在司法實踐中，對單位判處罰金后，--般對單位的責任人員只判處自由刑，而不再并處罰金，這種作法是否符合立法精神，尚有待進一步討論。
4、多次偷稅的違法行為累計數額合并處罰本條第3款對此作了明確規定。按照刑法理論，行為人在一定時期內多次實施偷稅違法犯罪行為未經發現，或雖發現但未經處罰的，均應視為犯罪行為的連續狀態，其犯罪數額應當累計計算，按一罪合并處罰，不適用數罪并罰。
反之，如行為人多次或某一次偷稅違法行為已經過稅務或司法機關處罰，則不應再將此數額累計計算合并處罰。
4. 房地產公司偷稅多少錢以上才會被判刑
根據本條及本法第211條規定，對偷稅罪的刑罰適用原則大體包括以下四個方面：
1、分層次處罰
針對偷悅數額的不同，本條分別規定了兩個層次的量刑幅度。第一層次是“納稅人采取欺騙、隱瞞手段進行虛假納稅申報或者不申報，逃避繳納稅款數額較大并且占應納稅額10%以上的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。”；第二層次是“數額巨大并且占應納稅額30%以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。”（根據刑法修正案（七）修訂）
2、自然人并處罰金
針對偷稅犯罪行為的貪利性特征，本條對自然人犯罪主體在各層次量刑幅度內，除規定判處有期徒刑或者拘役的自由刑外，一律規定了“并處偷稅數額五倍以下的罰金”。其立法精神是，主刑和附加刑必須同時判處，不具有選擇性，以防止偷稅人在經濟上占便宜。
3、對單位采取雙罰制
即對單位判處罰金，并同時對單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依照本條的規定處罰。在司法實踐中，對單位判處罰金后，--般對單位的責任人員只判處自由刑，而不再并處罰金，這種作法是否符合立法精神，尚有待進一步討論。
4、多次偷稅的違法行為累計數額合并處罰
本條第3款對此作了明確規定。按照刑法理論，行為人在一定時期內多次實施偷稅違法犯罪行為未經發現，或雖發現但未經處罰的，均應視為犯罪行為的連續狀態，其犯罪數額應當累計計算，按一罪合并處罰，不適用數罪并罰。反之，如行為人多次或某一次偷稅違法行為已經過稅務或司法機關處罰，則不應再將此數額累計計算合并處罰。
5. 地產偷稅的方式有哪些
中國房地產企業偷稅方式主要有： 一、在預售樓盤時故意延遲繳納稅款。
還有些企業則是不按合同約定時間確認收入，以各種理由拖延繳納企業所得稅。 二、有些房地產開發商由于資金緊張，有意侵占國家財*資金，在年度內隨意調整稅款申報數額，甚至少報稅款或逃避納稅。
三、個別企業采取“體外循環法”，將預收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規定向購房人開具發票，隱瞞收入；或者將部分收入核算混入其他往來賬戶偷逃營業稅和企業所得稅；還有企業將預收房款等掛在往來賬面上，使繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃營業稅和企業所得稅。 四、部分開發商將更名費、拖交房款押金、罰息收入、沒收的違約保證金、定金等收入記入營業外收入或往來賬戶，未記入應稅營業額一并申報納稅。
有的將包銷代銷商品房手續費支出直接從售樓款收入中抵減，以從銷售代理商處收取的樓款凈額作為計稅營業額，以此少繳營業稅 此外，以假發票虛列成本，致使企業虧損不繳納企業所得稅；隨意調整稅款申報數額；從售樓款中抵減代理手續費，以此少繳營業稅；更名費等收入不入賬等等。
6. 房地產商有哪些偷稅漏稅的方法
據稅務部門介紹，在接受檢查的10家大型房地產開發公司中，都不同程度地存在著滯納稅款、隨意調整稅款申報數額、偷逃稅收等問題，主要集中在四個方面。
一、在預售樓盤時故意延遲繳納稅款 突出表現為滯納稅款數額大、滯納時間長，影響了稅收收入的及時足額入庫。 如南京某房地產開發有限公司，其開發的一幢高層建筑，土地、房屋早已交付使用，而開發企業掛賬大額預收賬款，長期不結轉經營收入和經營利潤，滯納企業所得稅1000多萬元。
二、有些房地產開發商由于資金緊張，有意侵占國家財*資金，在年度內隨意調整稅款申報數額 通常做法是年初、年中減少申報數額，年末全部繳清。 如南京某房地產開發公司以“防止購房者要退款”為由，部分收入故意不作收入，截留稅款100多萬元。
有的企業雖然正規核算，將應繳的各種稅金記入會計賬簿，但不足額申報，不足額繳納，形成多年大額稅款未清的狀況。 三、個別企業采取“體外循環法” 將預收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上隱瞞收入，或者將部分收入核算混入其他往來賬戶偷逃營業稅和企業所得稅。
四、部分開發商將更名費、拖交房款押金、罰息收入、沒收的違約保證金、定金等收入記入營業外收入或往來賬戶，未記入應稅營業額一并申報納稅 有的將包銷代銷商品房手續費支出直接從售樓款收入中抵減，以從銷售代理商處收取的樓款凈額作為計稅營業額，以此少繳營業稅。 針對上述情況，南京市地方稅務部門表示，將重點宣傳房地產行業相關稅收*策和征管法規，同時，對不依法納稅、故意滯納稅款、偷逃稅收的納稅人，加大懲處力度并公開曝光。