榮觀房產網1. 房地產估價方法的選擇研究
土地估價包括宗地價格評估和城市基準地價評估。
在實際評估中，經常遇到的是宗地估價。 1.土地的分類。
依據估價的需要，一宗土地可按用途分為居住、商業、工業、其他用地四類，每種土地的估價特點及注意事項可結合前面分別介紹的該類房地產的情況加以理解。值得注意的是，宗地估價除可選用三種基本估價方法外，還可采用假設開發法及基準地價修正法評估。
2.影響宗地價格的主要因素。從評估的角度來看t對一塊工地應掌握如下內容。
（l）坐落位置； （2）面積大小； （3）形狀； （4）周圍環境； （5）土地權利狀況； （6）土地利用現狀； （7）規劃設計要求； （8）生熟地程度； （9）地質、水文和氣象條件； （10）其他。 三、房地產估價的特點 由于房地產及其價格構成比較復雜，決定了房地產估價業務具有許多特點，其中比較典型的特點如下： （一）房地產估價具有科學性 房地產估價建立在科學的估價理論與方法的基礎之上，具有科學性。
雖然房地產價格受多種因素影響，構成和變化都比較復雜，難以準確地確定，但通過估價人員的長期理論研究與實踐探索，總結出了房地產價格形成與變化的基本規律，這些內容構成了房地產估價的基本理論。房地產估價的基本理論包括地租理論、房地產市場的供求理論、購買者行為理論、效用價值理論、生產費用價值理論、替代原理以及收益遞增遞減原理、生產要素組合的均衡原理、收益與分配原理和投資理論等。
在這些估價理論的基礎之上，又形成了一整套系統而嚴謹的估價方法及評估步驟，使房地產估價有章可循。另外，在房地產估價過程中還廣泛地涉及到規劃、建筑、結構、低預算、法律，以及宏觀經濟等有關理論和知識。
因此，房地產估價雖然從現象上來看，是估價人員對房地產價格所作出的推測與判斷，但究其實質并不是主觀臆斷，而是把房地產的客觀實在價值通過評估活動正確地反映出來，具有很強的客觀性和科學性。 （二）房地產估價的藝術性 房地產估價必須遵循一套科學嚴謹的估價理論和方法。
但又不能完全拘泥于有關的理論和方法。因為房地產價格形成的因素復雜多變，不是簡單地套用某些數學公式就能夠計算出來的。
房地產估價在一定程度上具有藝術性，主要體現在如下幾個方面： 1.房地產估價人員需要有豐富的經驗。房地產估價是一項專業性很強的業務，估價人員必須具備豐富的經驗，才能作出準確合理的判斷。
準確、完整地了解和掌握估價對象離不開估價人員的經驗。各類房地產都有其固有特征。
向類房地產之間受各種因素的影響差異也較大。對于某一確定的待估房地產來說，土地的形狀、地勢、地質對價格產生影響；建筑物的結構、設備、裝修以及維修保養情況直接決定著其重置價格及成新度或折！日額的數值；附近的景觀、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影響著該房地產的價值與價格；另外，對于某些房地產所采用的特殊的裝飾、裝修以及附帶的某些特殊設備等的價值也需要估價人員清楚；對于公寓、單元住宅以及辦公樓等，其公用設施的數量及質量、物業管理及所提供的服務水平等也程度不同地影響著其售價和租金。
準確地運用各種估價方法離不開估價人員的經驗。首先，對于某一確定的待估對象，究竟選用哪幾種估價方法較為適宜，以哪一種估價方法為主，都需要估價人員具備類似的估價經驗。
其次，在運用某種估價方法評估某一房地產時，還有許多具體問題及參數需要估價師解決和確定，如運用市場比較法涉及到區域因素修正、個別因素修正等，其修正系數的確定在一定程度上是估價人員依據其經驗所作出的主觀判斷；運用收益還原法涉及到租金或純收益的調整與核定，出租率的確定以及還原利率的選取等；運用成本法估價時，成新度或折舊額的確定也必須具備豐富的經驗。 2.房地產估價需要很強的推理與判斷能力。
豐富的估價經驗是順利評估的前提，在經驗基礎上所形成的推理判斷能力在一定程度上代表著估價師的水平。在房地產估價過程中，推理判斷能力不僅體現為對房地產價格規律的透徹認識，有時會表現出非邏輯性，體現為估價師的超常眼力。
房地產估價離不開對房地產價格變化趨勢的分析。由于房地產價格是在多種因素綜合作用下形成與變化的，這就要求估價師具有較強的綜合分析與推理判斷能力；房地產價格受區域市場影響較大，對區域市場的分析往往難以獲得十分準確的數據資料，由于范圍較小，一些統計規律及經驗數據往往與實際情況偏差較大，需要估價師具有一定的洞察力；另外，在最終估價額的決定上以及對特殊物業，如某些特殊的商業物業，由于特殊的壟斷地位所形成的超常的壟斷價格，分析時也離不開估價師的判斷能力，有時甚至是依靠一種直覺來作出判斷。
3.房地產估價需要一定的技巧。房地產估價的技巧性一方面體現在估價過程中，另一方面則體現在如何保證評估結果的權威性，保證委托人及有關當事人能夠接受合理的評估結論上。
在房地產估價過程中，涉及到準確核實待估房地產的權利狀態，如何以最快的速度擬好估價報告，避免以后出現糾紛股些問題的處理都需要估價師掌握相應的。
2. 房地產評估的方法有哪些
房地產評估方法的選用決定了房地產評估價值的準確性，了 解一些相關知識，可以讓消費者具有監督相關中介機構評估活動 的基本能力。
房地產評估方法常用的有成本法、市場比較法、剩 余法、收益法、假設開發法，針對土地估價還有基準地價修正 法。另外還有路線價法、房地產價格指數調整法等。
（1）成本法成本法分為成本積算法和重置成本法兩種。針對土地使用權價值評估，經常叫做成本積算法，即對取得 土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常 因素影響的價值，對于正常成本費用累積后計取一定的資本利息 和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。
該方法常用于 對正常程序取得的土地的評估。針對房屋評估，通常稱為重置成本法，它是對現有的房屋按 照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資 金的利息并計取一定的開發（或建設利潤）得出完全重置成本價， 然后根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘后得出 房屋的評估價值的方法。
（2）市場比較法市場比較法的通行做法是挑取市場上相同用途、其他條件相 似的房地產價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與 待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過 準確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種 方法具有較強的實際意義和準確性，在市場經濟不太成熟的時候 較難適用，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常 常使用，并且估價結果較為準確。
（3）剩余法當房地產總價知道或者可以測算出來時，就可以使用這種方 法。因為按照“房地產總價=土地使用權價值+房產價值”的公 式，在測算出土地使用權價值或房產價值其中一項時，用總價值 扣除它后即可得出另一項的價值。
這種方法常用于房產或土地的 單項估價。 （4）收益法房地產之所以有價值，其根本原因是因為它有使用價值，使 用價值即為房地產所有者帶來收益，收益的大小是決定房地產價 值高低的內在原因，通過一定的分析，房地產收益與其價值有一 定的比例關系（即房地產收益率）。
不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值 的方法即為收益還原法。 房地產價值等于房地產純收益除以收益 還原利率。
（5）假設開發法對于一個未完成的房地產開發項目（純土地或在建工程等）， 通過測算正常開發完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發任務的 正常投入，即得出待估房地產價值的方法。（6）基準地價法對于城市土地使用權的價值，近年來進行了大范圍的基準地 價評定工作，并且已得出城市不同級別的土地的基準地價，這對 于衡量城市土地使用權的價值具有較可靠的指導意義。
針對到某 一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途 的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最后 得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的* 策性。
（7）路線價法土地使用權的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有 很大的關系，對于同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如 果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整 得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。
3. 房地產評估有哪幾種方法
市場比較法。
在評估房地產價格的時候，人們會自覺或不自覺地將這項房地產和它周邊的房地產價格作一比較。按理說，如果住宅的效用相近，那么房價理應差不多。
合乎邏輯的做法就是拿類似房地產作為定價的參照系。購 房者常常多看幾處住宅，然后“貨比三家”，在價格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個。
這就是市場比較法所依據的替代原理。 市場比較法的優點是具有很強的現實性，適用范圍寬，簡單明了，易于采用。
但是，必須弄清楚市場比較法的使用范圍。采用市場比較法有三個必要條件： 第一，需要收集大量、正常的房地產交易數據。
也就是說，要求房地產市場比較發達，有相當大的規模，有較長的歷史。如果在某個地區房地產交易量很少，缺乏可供比較的先例，那么市場比較法可能出現較大的隨意性或偏差。
有的城市雖然已經積累了幾萬個房地產交易數據，可是，一旦按照比較嚴格的標準進行分類，每一個樣本的空間仍然不夠大。如果樣本空間偏小，那么具有一定置信度的區間就很寬。
假若置信區間的上下限之間的距離拉得很開，討論房價時就失去了判斷標準。 第二，使用市場比較法隱含著這樣一個假設：在房地產市場上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場比較法的使用前提是充分競爭。
第三，采用市場比較法必須要求房價相對穩定。在市場比較法中，房地產商估計的房價取決于他們對市場走向的預期。
如果房地產市場比較穩定，那么房地產商會在當前房價的基礎上加上一定的通貨膨脹率設定房價。如果市場不穩定，房價暴漲暴跌，那么采用市場比較法的困難就很大。
在出現房地產泡沫的時期，采用市場比較法有可能高估房價，放大房地產泡沫。在這種情況下，市場比較法完全喪失了用武之地。
收益還原法。按照房地產未來的收益來估計房價的做法稱為收益還原法。
收益還原法的基礎是理性預期理論。首先估計房地產在各個時期將要取得的純收益，然后采用適當的還原利率將純收益折算到現在，各個時期收益的總和就是房價。
如果在未來的純收益和還原利率這兩個環節上沒有異議，那么收益還原法是最理想的房價估計法。收益還原法關注房地產的未來收益超過其成本。
使用收益還原法的第一個困難來自于如何選取合理的還原利率。對于不同的投資者來說，這個利率的選擇標準有所不同。
對于購房居住者來說，這個還原利率就是銀行存款的利率，也就是資金的機會成本。當期的利率好說，困難在于未來利率的不確定性，利率的變動給還原利率的計算帶來了不確定性。
第二個困難是如何計算純收益。在計算純收益時，由于租金往往是在前期就通過租約固定了下來，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，最大的不確定因素就是住房價值的增長率。
在房地產市場異常繁榮的時期，人們對房價的樂觀估計提高了預期的純收益，由于純收益上升，房價自然也隨著上升。 事實上，人們的預期往往隨著外部環境而變化。
倘若在某些時期房價突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會隨著潮流改變他們對住房增值的預期。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。
這部分解釋了為什么房地產市場比較容易受到投機風氣的影響。 成本估價法。
采用成本估價法看起來比較簡單，建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價。成本估價法特別適用于房地產交易較少，無法采用市場比較法的情況，非盈利建筑物由于很少有交易實例或者不能交易，也往往采用成本估價法。
對于新建造的住宅來說，這個計算方法簡單明了，直接了當。可是，許多房地產商最不喜歡的就是這個成本估價法，因為被加數中有兩項見不得陽光，即開發商的利潤和行賄成本，如果說房價的構成很復雜，也主要是這個原因。
假設開發法。房地產商在決定是否開發一個項目之前，首先要估計出它的銷售價值，然后扣除正常的土地開發費用，勘察、設計費用，建筑施工費用，銷售費用，資金成本（利息），稅金等，最后扣除地價，剩下來的就是房地產開發商預期的利潤。
倘若這個利潤是房地產商認為能夠接受的，他們就會積極投入這個項目。否則，房地產商是無論如何也不會接手這個項目的。
預先估計房價，然后再決定是否開發，這樣的房價估價法稱為假設開發法。假設開發法經常被用于房地產開發項目的可行性分析。
除了上述的房價評估方法之外，還有一些其他的估價辦法，例如購買年法、長期趨勢法、殘余估價法以及在成片開發的時候采用路線價估價法等等。盡管這些方法在估價的技術上有所增減，但是基本原理仍然沒有超出以上四個基本類型。
4. 房地產評估的方法有什么
房地產評估方法常用的有成本法、市場比較法、剩余法、收益法、假設開發法，針對土地估價還有 基準地價修正法 。
另外還有路線價法、房地產價格指數 調整法等等。 重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發（或建設利潤）得出完全重置成本價，然后根據實際情況和法律規范確定房屋成新率 ，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。
市場經濟不太成熟的時候較難適用，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。 收益率 ）。
不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法 。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。
房地產開發項目 （純土地或在建工程等），通過測算正常開發完畢后的市場價值 ，然后扣除剩余開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。 基準地價法 對于城市土地使用權的價值，近年來進行了大范圍的基準地價評定工作，并且已得出城市不同級別的土地的基準地價，這對于衡量城市土地使用權的價值具有較可靠的指導意義。
針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的*策性。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 房地產如何選擇評估方法