榮觀房產網1. 房地產開發企業土地使用稅如何計算繳納
《財*部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關*策的通知》（財稅[2006]186號）第二條規定：“以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。”
對房地產開發企業來說，從土地使用權出讓或轉讓合同簽訂后就應按規定繳納城鎮土地使用稅，而在每期開發項目建成進行預售或銷售后，應納城鎮土地使用稅應是逐漸減少的，直到銷售完畢，納稅義務也就終止。因此房地產開發企業在申報繳納城鎮土地使用稅時應注意以下幾點： 1、注意計稅依據和納稅時間。
《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》（**令第483號）第三條規定，土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地字[1988]第015號）第六條規定，納稅人實際占用的土地面積，是指由省、自治區、直轄市人民*府確定的單位組織測定的土地面積。
尚未組織測量，但納稅人持有*府部門核發的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準；尚未核發土地使用證書，應由納稅人據實申報土地面積。《財*部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關*策的通知》（財稅[2006]186號）雖只規定納稅義務時間，但土地使用權出讓或轉讓合同上的土地面積是經國土部門確定有關單位組織測定的。
所以在申報時應以土地使用權出讓或轉讓合同上的土地面積為計稅依據，按財稅[2006]186號文件規定的納稅義務時間進行申報繳納。 2、注意免稅土地面積和扣除時間。
按照《財*部、國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收*策的通知》（財稅[2008]24號）、《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地[1988]015號）和《關于土地使用稅若干具體問題的補充規定》（國稅地[1989]140號）有關規定，對房地產開發企業按規劃配套建設的交*府或業主使用的醫院、學校、托兒所、幼兒園、物業用房以及在開發項目中配套建設符合免稅條件的廉租住房、經濟適用房，小區外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區內尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，免征城鎮土地使用稅或經各省、自治區、直轄市稅務局審批，可暫免征收土地使用稅。房地產開發企業應充分利用這些稅收優惠*策，在申報城鎮土地使用稅時，對按規劃配套建設的交*府或業主使用的相關項目所占用的土地應在建成交付使用時免繳城鎮土地使用稅。
對小區外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區內尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地應按實際占用面積從合同簽訂時間或合同規定交付土地時間起免繳城鎮土地使用稅。 3、注意納稅義務終止時間及計算方法。
《財*部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）第三條規定：“納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。”《關于房產稅城鎮土地使用稅有關*策規定的通知》（國稅發[2003]89號）第二條第一款規定：“購置新建房品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。”
這里明確了購置新建房品房納稅義務的發生時間，對應的也就是說作為出售方的房地產開發企業納稅義務的終止，因為對同一塊地是不能重復征稅的。財稅[2006]186號文件規定以合同簽訂時間或合同約定交付土地時間為納稅義務發生時間，那么對土地的實物或權利狀態發生變化的理解也應為房地產企業與購房者簽訂購房合同時，如果合同規定房產交付時間的，應以交付時間為房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務終止時間，如果合同未規定房產交付時間的，應以合同簽訂時間為房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務終止時間，這樣納稅起始日和終止日銜接一致，避免重復納稅。
對房地產開發企業的一個開發項目在建成進行預售或銷售后，隨著房產的不斷銷售，應納城鎮土地使用稅應是逐漸減少的，到商品房銷售完畢，納稅義務也就終止。因此房地產開發企業在計算城鎮土地使用稅時就要注意計算方法，在計算城鎮土地使用稅實行按月比例扣除法較為合理。
即本月應納稅額=本月剩余應稅占地面積*月單位稅額；本月剩余應稅占地面積=占地總面積-免稅占地面積-已簽訂合同預售或銷售房屋分攤占地面積（分攤面積以合同規定交付時間或合同簽訂時間為準進行統計）；月單位稅額=年應納稅額÷12；已簽訂合同預售或銷售房屋分攤占地面積=占地總面積*（已簽訂合同預售或銷售房屋建筑面積÷可售建筑總面積）。
2. 房產稅和土地使用稅
財*部國家稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定（1986）財稅地字第8號
七、關于納稅單位和個人無租使用其他單位的房產，如何征收房產稅？
納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代繳納房產稅。
因此，貴公司無償使用投資者的房產，應當由使用人（貴公司）代繳納房產稅。
根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第二條規定：在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。
因此，貴公司使用土地，屬于土地使用稅的納稅人，應當依法繳納土地使用稅。
3. 房地產繳納土地使用稅
根據《財*部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）第三條關于房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務截止時間的問題的規定：“納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。”
文件自2009年1月1日起執行。
文件本身規定的過于原則，納稅人可按房地產公司向業主下發入住（入伙）通知的次月起，以核減已售開發產品的計入的土地面積后的土地面積余額，進行土地使用稅申報。
4. 【小企業每年交房產稅和土地使用稅是怎么計算的】
首先明確的是房產稅和土地使用稅的繳納跟企業大小沒有關系.土地使用稅按照 土地使用證 所標明的土地面積（假設是10000平方米），乘以當地規定的稅額，這個稅額由當地的地稅部門公告（假設稅額為5元/平方米），則每年應該繳納的土地使用稅為10000*5=50000元.房產稅常用的分為2種：經營自用的和出租的.經營自用的房產稅用財務賬面上的房產原值（假設10000元）扣掉10%~30%的減除比例（假設為30%）后乘以1.2%的稅率.也就是：10000*(1-30%)*1.2%=84元/年出租的房產稅用租金收入（假設10000元）*12%.也就是：10000*12%=1200元/年房產稅還有幾種情況，如地下建筑物等的房產稅，但很難遇到.。
5. 什么情況下交房產使用稅
一、房產稅
1、根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》的規定，凡在我國境內擁有房屋產權的單位和個人都是房產稅的納稅義務人。
2、計稅依據：分別為房產原值和房產租金收入。
3、應納稅額的計算：
(1)以房產原值為計稅依據的，稅率為1.2%，依照房產原值一次減除30%后的余值計算繳納。其計算公式為：
年應納稅額=房產原值*（1-30%）X*1.2%
(2)以租金收入為計稅依據的，稅率為12%，其計算公式為：
年應納稅額=年租金收入*12%
4、下列房產免納房產稅：
(1)國家機關、人民團體、*隊自用的房產；
(2)由國家財*部門撥付事業經費的單位自用的房產；
(3)*寺廟、公園、名勝古跡自用的房產；
(4)個人所有非營業用的房產；
(5)經財*部批準免稅的其他房產；
(6)納稅人納稅確有困難的，經省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局批準，可給予一定期限減征或免征。
二、土地使用稅
1、地使用稅是國家對擁有土地使用權（不論以劃撥、出讓、買賣等方式）的單位和個人征收的一種稅。土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實際使用人納稅；土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；土地使用權共有的，由共有各方分別納稅。房管部門經租的公房有地，凡土地使用權屬于房管部門的，由房管部門繳納土地使用稅。
2、下列土地免繳土地使用稅：
(1)國家機關、人民團體、*隊自用的土地；
(2)由國家財*部門撥付事業經費的單位自用的土地；
(3)*寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；
(4)市*街道、廣場、綠化地帶等公共用地；
(5)直接用于農、林、牧、漁業的生產用地；
(6)經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅五年至十年；
(7)由財*部另行規定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地；
(8)國家機關、人民團體、*隊和其他由國家財*部門撥付事業經費、實行全額或差額預算管理單位和職工宿舍用地；
(9)集體和個人辦的醫院、學校、幼兒園，托兒所自用的土地；
(10)房產管理部門出租給居民的住房用地；
(11)個人所有的自住房屋用地。
(12)民*部門為安置殘疾人舉辦的福利工廠用地；
6. 房產稅、土地使用稅
一、個人出租非住房（商鋪、寫字間等）應繳納以下稅款：
1.房產稅：以租金收入12%計算繳納（根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第四條的規定）。
2.營業稅：以租金收入的5%計算繳納（根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》稅目稅率表）。
3.城市維護建設稅及教育費附加：以實際繳納的營業稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費附加率3%計算繳納。
4.個人所得稅：按財產租賃所得，每次收入不超過4000元的，減除費用800元；4000元以上的，減除20%的費用，其余額為應納稅所得額，稅率是20%（根據《中華人民共和國個人所得稅法》第三條和第六條及《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》第八條和第二十一條的規定）。
5.印花稅：按財產租賃合同租賃金額的千分之一貼花。稅額不足1元，按1元貼花（根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》及印花稅稅目稅率表）。
二、個人出租住房應繳納以下稅款，根據財稅〔2008〕24號文件（對房產稅、營業稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、印花稅分別做以下優惠）：
1.房產稅：以租金收入4%計算繳納。
2.營業稅：3%稅率的基礎上減半計算繳納。
3.城市維護建設稅及教育費附加：以實際繳納的營業稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費附加率3%計算繳納。
4.個人所得稅：對個人出租住房取得的所得暫減按10%的稅率征收個人所得稅。財產租賃所得，每次收入不超過4000元的，減除費用800元；4000元以上的，減除20%的費用，其余額為應納稅所得額。
5.免征城鎮土地使用稅。
6.免征印花稅。