榮觀房產網1. 房屋使用年限如何計算
根據1990年5月19日開始實行的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
住宅用地（也就是人們常說的商品房用地）：全國統一執行的土地使用年限為70年；
工業用地（也就是人們常說的工廠、工業區）：全國統一執行的土地使用年限為50年；
教育、科技、文化、衛生、體育等公益事業性用地：全國統一執行的土地使用年限為50年；
商業、旅游、娛樂用地：全國統一執行的土地使用年限為40年；
綜合或者其他用地：全國統一執行的土地使用年限為50年。
擴展資料：
《物權法》第一百四十九條規定：住宅建設用地使用權限期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行*法規的規定辦理。
土地使用權年期的長短，直接影響可利用土地并獲相應土地收益的年限。如果土地的年收益確定以后，土地的使用期限越長，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價格也會因此提高。因此，通過土地使用權年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的價格上的差別。
參考資料來源：搜狗百科-房屋產權年限
2. 房產評估,收益法中測算收益年限,不知道土地終止日期怎么辦
用證載終止日期減去估價基準日就是剩余使用年限。
如果房地產估價中，涉及到土地剩余使用年限短于房屋使用年限，那么可收益年限只能按照土地剩余年限來算了。
如果土地證登記使用年限短于或等于法定最高出讓年限，其剩余使用年限等于出讓年限扣減評估基準日已使用年限。如果土地登記使用年限超過了法定最高出讓年限，則其剩余使用年限等于法定最高出讓年限扣減評估基準日已使用年限。當土地剩余使用年限短于建筑物剩余可使用年限時，則收益年限按照土地使用年限計算。
3. 房地產評估收益法評估目的不同收益年期怎么確定
運用收益法來評估房地產的價值要確定以下幾個因素：
1、首先要明確剩余收益的年限n、是否存在租約，房地產的租金水平、出租率等情況；
2、要根據市場調研提取或根據經驗，得出房地產項目的收益率Y及租金的增長率g;
3、房屋的原始購買成本或登記價，用來計算房產稅；
4、當地房地產的稅費，例如營業稅、教育稅附加、城市建設維護稅、印花稅、房屋租賃管理費、維修管理費、租賃手續費、保險費等的取值比例及計稅方式；
5、最后根據上述確定數據，計算房地產評估總值=年租金純收益/（Y-g）*(1-((1+g)/(1+Y))n)
4. 房地產估價收益法
B、收益法：預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值來求取估價對象價值的方法。
V= 式中：V—收益價格（元，元/M2） Ai—年凈收益（元，元/M2）R—報酬率（%）n—房地產的收益期限（年）Ⅱ、測算過程 1、估算年總收益 年總收益是指待估房地產按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情況下，合理利用房地產應取得的持續而穩定的年收益或年租金，包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。凈收益=有效毛收入-運營費用有效毛收入=潛在毛收入*（1-收入損失率）（1）潛在毛收入潛在毛收入是指假定房地產在充分利用、無空置狀態下獲得的收入。
根據估價人員對同一供需圈內，位置、結構、用途相近的商業用房的市場調查，詳見表6并結合估價對象所在房屋的具體情況，確定估價對象潛在租金水平為每平方米170元/月。則年潛在毛收入為：表6 對比資料物業名稱A：萬達商業廣場2樓B：民眾樂園3樓C：佳麗廣場2樓估價對象租金最終確定方法位置江漢區中山大道與民生路交界處江漢區中山大道608號江漢區中山大道888號江漢區江漢四路取算術平均值租金水平182168177 樓層修正1/1.041/1.021/1.041修正后租金水平175165170170170*5317.88*12=10848475.2（元）（2）有效毛收入由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后得到的即為有效毛收入。
根據估價對象的實地勘察和調查情況，綜合確定其空置率和租金損失率合計為6%。則年有效毛收入為：10848475.2*(1-8%)=10197566.69（元）2、確定年總費用為維護房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或運營的收入，即為運營費用。
具體計算如下：（1）物業服務費用 如物業管理企業對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序所收取的費用。按有效毛收入的6%計算。
則管理費為：10197566.69*6%=611854（元）（2）維修費指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費。按估價建筑物重置價的2%計算。
根據《武漢市物價局、房產管理局關于印發武漢市房屋重置價格標準的通知》（武價房字[2004]74號），估價對象為鋼混一等結構，重置價為1150元/平方米。則維修費為：1150*5317.88*0.02=122311.24（元）（3）保險費指房產所有人為使自己的房產避免意外損失而向保險公司支付的費用。
如投保房屋火災險等的保險費。按估價對象建筑物現值的2‰計算。
根據國家建設部的部頒標準，鋼混結構非生產用房建筑物的耐用年限為60年，殘值率為0%，至估價基準日估價對象已使用6年。則保險費為：〔1150-1150*(1-0%)÷60*6〕*5317.88*2‰=12027.27（元）（4）房地產稅 如土地使用稅、房產稅等。
①土地使用稅 根據市地稅局武地稅發（2000）212號文的有關規定，土地使用稅的征收標準內資企業為10元/（M2·年）*實際占用土地面積；外資企業為20元/（M2.年）向市房地局繳納場地使用費。估價對象土地使用稅計為10元/（M2·年）。
則土地使用稅為：10*208.48=2084.8（元）②房產稅根據國發（1998）90號文的有關規定，房產稅的征收標準按房產租金收入的12%。則房產稅為：10197566.69*12%=1223708（元）（5）租賃稅費包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、租賃手續費等。
確定為租金收入的5.85%，詳見表7：表7 房地產稅費一覽表序號項目名稱文件依據收費標準1營業稅武房市（93）64號財稅字（1999）210號租賃收入的5%2城市維護建設稅營業稅額的7%3教育費附加營業稅額的3%4堤防工程修建維護管理費營業稅額的2%5地方教育發展費租賃收入的1‰6平抑副食品價格基金租賃收入的1‰7印花稅財*部（88）財稅字第255號租賃收入的5‰合 計 租賃收入的5.85%則租賃稅費為：10197566.69*5.85%=596557.65（元）（6）費用合計年總費用=∑（1）-(5)=122311.24+611854+12027.27+2084.8+1223708+596557.65=2568542.96（元）3、確定房地產年凈收益房地產年凈收益=年總收益-年總費用=10197566.69-2568542.96=7629023.73（元）4、確定報酬率報酬率即折現率，為投資回報與所投入資本的比率。采用累加法：公式：報酬率=無風險報酬率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優惠無風險報酬率取中國人民銀行2008年11月27日公布的現行國家一年期存款利率2.25%，估價對象為商業用途物業，確定的客觀租金符合當前水平，系統風險一般，投資風險補償、管理負擔補償、缺乏流動性補償及投資帶來的優惠合計為5.0%。
商業用房報酬率R=2.25%+5%=7.25%5、確定房地產的收益期限n根據《房地產估價規范》，“對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，應根據土地使用年限確定房地產的收益期限”；“對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限短于土地使用權年限時，先根據建筑物耐用年限確定房地產的收益期限，選用對應的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷；然后再加上土地使用權年超出建筑物耐用。
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