榮觀房產網1. 房地產開發企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率如何確定
一、根據《國家稅務總局關于印發的通知》（國稅發〔2009〕31號）第八條規定：“企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市稅務局按下列規定進行確定：
（一）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民*府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%。
（二）開發項目位于地級市城區及郊區的，不得低于10%。
（三）開發項目位于其他地區的，不得低于5%。
（四）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。”
2. 未完工房產預收款土地增值稅
未完工的房產企業所得稅，按照國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第九條 企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額，按照25%的稅率計算預繳企業所得稅。
第八條 企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：
（一）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民*府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%。
（二）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。
（三）開發項目位于其他地區的，不得低于5%。
（四）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。
未完工房產預收款按照一定比例預征土地增值稅，各省、自治區、自轄市的預征比例不同。比如，河南省從2010年開始，對普通住宅按照預售收入1.5%預征土地增值稅（普通住宅以外按照3.5%預征土地增值稅）。江西省則按預售收入2%預征土地增值稅。
3. 銷售未完工房地產開發產品怎么繳納企業所得稅
1、《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第八條：企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：
（一）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民*府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%。
（二）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。
（三）開發項目位于其他地區的，不得低于5%。
（四）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。
2、《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第九條：企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
3、開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。
4、在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。
擴展資料：
《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第三十六條：企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：
（一）凡開發合同或協議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發產品的，企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；
（二）凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理：
(1)企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。
(2)投資方取得該項目的營業利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。
參考資料來源：國家稅務總局-《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》
4. 房地產開發企業未完工前能否核定征收企業所得稅
《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）：第八條 企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定： （一）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民*府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%。
（二）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。 （三）開發項目位于其他地區的，不得低于5%。
（四）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。 第九條 企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。
5. 房地產企業所得稅未完工 怎樣計算業務招待費
《企業所得稅法實施條例》第四十三條規定：企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5‰。
國稅發〔2009〕31號第六條規定： 企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。
國稅發〔2009〕31號第九條 規定：企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
從國稅發〔2009〕31號的第六條、第九條的規定可以看出，房地產企業通過簽訂《房地產預售合同》所取得的收入，在稅務處理上也應確認為銷售收入的實現。這一部分收入，實質上是企業銷售未完工開發產品取得的收入。
也就是說，新31號文改變了舊31號文關于“預售收入不得作為廣告費、業務招待費稅前扣除基數”的規定。在新31號文中，已經沒有了“預售收入”的表述，而是被“銷售未完工開發產品取得的收入”所代替。
由此可見，對貴公司2008取得銷售未完工開發產品的收入，是可以作為業務招待費稅前扣除的計稅依據的。
6. 房地產未完工產品銷售收入的確認該怎么做
房產開發企業銷售未完工開發產品一般都屬于預收款方式銷售開發產品。
企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率在開發期內分季度（或月）計算出預計毛利額，計入開發期應納稅所得額，待開發產品完工后，再計算其實際計稅成本和實際毛利額，將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入完工當期的企業所得稅應納稅所得額。 預計毛利率由省、自治區、直轄市國稅局、地稅局確定，但一般位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民*府所在地城市城區和郊區的不低于15%。
位于地及地級市城區及郊區的不低于10%。位于其他地區的不低于5%。
但經濟適用房、限價房和危改房均不低于3%。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 嘉興市未完工房地產計稅毛利率