房地產stp分析的意義

1. 簡述STP營銷的定義及意義

為了幫助網友解決“論述營銷的概念及其特征”相關的問題，中國學網通過互聯網對“論述營銷的概念及其特征”相關的解決方案進行了整理，用戶詳細問題包括：RT，我想知道：論述營銷的概念及其特征，具體解決方案如下：解決方案1： 何為營銷—————— 如果拿這個問題去問100個銷售人員，答案可能會有100種。

每個人都會從不同的角度、以不同的思維去理解這個問題。也許有人會說銷售就是銷售嘛，就跟吃飯、穿衣、睡覺一樣，有什么可理解的？但在實踐中發現，對銷售的不同理解，竟然跟銷售人員的業績高低和自我提升的空間大小有著一定的關系。

我們不妨來看看這樣的例子： A君，做銷售3年，換過5個行業，業績平平，沒有多少積蓄，干了3年銷售但還在為自己的生計發愁。他總是想不通，就這么一個賣產品的簡單工作，又不是什么尖端科技，為什么做不好呢？ B君，做銷售不到2年，換過2個行業，業績不錯，有一定的客戶資源，跟不少客戶都成為好朋友，目前的收入加上積蓄，日子過得有滋有味。

他認為銷售工作很有學問，做好銷售，僅靠吃苦是不夠的，還要動腦。 對于A君來講，銷售是賣產品的簡單工作；對于B君來講，銷售工作很有學問，言外之意是銷售不僅僅是賣產品這么簡單。

一念之間，結果大相徑庭。 可能有人會問，難道A君有錯嗎？銷售不是賣產品嗎？ A君沒有錯，放在20年前可能是對的。

但時代在變，環境在變，人的觀念也要變。我們從事銷售工作的每一個人，也要重新審視一下自己對銷售的理解是否適應已經變化了的環境。

我總覺得，一個人在沒有很好地理解一件事情之前，要想把它做好是很難的。對銷售工作也是如此。

可以這樣說，你對所從事的工作理解得越全面、越透徹，那么做好這份工作的把握性就越大。 對于現代市場環境下對銷售的理解，仁者見仁，智者見智。

我把它歸納成以下幾個方面，旨在拋磚引玉，與大家共同探討。 1、銷售是以發現需求并滿足需求為前提的。

我們銷售出產品，一定是要滿足顧客的需求的。沒有需求而發生的銷售，是一種強賣或欺騙的行為，它違背了銷售的本質。

所以我們在銷售工作中，要著眼于如何去發現顧客的需求，并且用我們的產品或服務去滿足這種需求。在實際中，有的需求是顯性需求，如感冒了需要吃藥；而有的需求是隱性需求，顧客自己都不清楚，如身體弱需要補充維生素等營養保健品，這就需要銷售人員去挖掘這種需求。

以發現、挖掘顧客的需求為中心而不是以賣產品為中心，這是我們做好銷售、提高業績的一個關鍵。 2、銷售追求的是雙贏。

我們銷出了產品，獲得了利潤，顧客得到了實惠或解俯揣碘廢鄢肚碉莎冬極決了問題，雙方皆大歡喜。這就要求我們在銷售工作中不能為了自身的利益而損害顧客的利益。

比如在實際中我們經常會看到有些銷售人員為了把產品銷出去而不擇手段，做一錘子買賣。這樣不但會影響企業的形象，而且還會自斷財路。

3、銷售就是要在競爭中獲勝。市場競爭的白熱化已經讓我們銷售人員感到力不從心，很多從事銷售工作多年的朋友總喜歡提起當年：那時候銷售多好做啊，多輕松啊……在市場，我們幾乎已經找不到誰在賣獨家產品，顧客選擇的余地越來越大。

這時候，我們不但要考慮如何銷出自己的產品，還要考慮如何把顧客從競爭對手那里奪回來。所以我們一定要認真研究對手，做到知己知彼，方能在市場上占有一席之地。

但很多銷售人員只是了解自己的產品，對競爭對手一無所知。這樣，如何能讓顧客相信使用你的產品是正確的選擇呢？ 4、銷售是長期的行為。

很多銷售人員，在做完一筆業務后就象斷了線的風箏，消失的無影無蹤。當初給顧客的承諾也拋之腦后，反正這筆錢已經到手了。

殊不知，我們的大部分生意都來自老客戶。在做第一筆業務的時候，就要想著如何能跟同一個客戶做第二筆、第三筆……如何能讓這個客戶再為自己介紹其它客戶。

這時候，售后的服務就至關重要。不少銷售人員做了幾年銷售工作但都沒有多少客戶資源，能怪誰呢？就象黑熊掰包米，掰一個丟一個，耗費了時間，累個半死，業績也上不去。

5、銷售是有效的溝通。很多失敗的銷售并非產品不好或顧客沒有需求，而是因為溝通不夠或溝通不當，雙方無法達成共識。

很多銷售人員在面對顧客時總喜歡喋喋不休，忘記了溝通是雙方互動的行為，一個不愿意去傾聽別人心聲的人，是無法成功溝通的。面對琳瑯滿目的產品，消費者越來越理性。

要讓顧客掏錢買的你產品，只有打消了他所有的疑慮才可以實現。在這個過程中，溝通至關重要。

參考資料： 網上擇錄，忘了出處。解決方案2：營銷一詞，最好不要問銷售人員，他們很片面，這個詞本身是一個學術名詞，英文名：Marketing Management. 起源于上世紀50年代，80年代傳入我國，現在在我國歪嘴的和尚太多，包括學術界，濫用其義，營銷在現實中的表現，主要體現在一些大型跨國公司中，他們有營銷部，專門統籌安排企業各項資源的配置，當然包括銷售人員的管理，廣告策劃，*府公關，*策分析，市場策劃等等方方面面的安排。

建議：讀《營銷管理（12版）》上海人民出版社，價格在70元左右。

2. 房地產營銷如何運用STP戰略

文/趙艷豐 一、STP戰略 現代營銷戰略的核心為STP戰略，即目標市場營銷戰略。

所謂STP戰略是指按照目標市場營銷過程中的細分市場（Segmenting）、選擇目標市場（Targeting）產品及市場定位（Positioning）三個步驟，在房地產項目前期策劃中引入營銷概念，制訂出與房地產項目延向性一致的全程營銷策劃方案。 房地產營銷應用STP戰略的目的就是要為項目的營建，在設計、建設、營銷、服務、管理等方面提出比競爭者更有效地滿足顧客需求的實施細則，從而為開發項目的整體概念準確地建立起一整套價值體系，力求通過產品差異化戰略，最大限度地避免競爭、超越競爭，使開發商及其產品在消費者面前樹立良好的品牌形象，最終達到良好的銷售目的。

在早期的房地產營銷策劃當中，策劃人或者使用概念策劃模式，選擇樓盤的一個或幾個顯著特征，向消費者加以強調和宣傳，使消費者對樓盤建立起概念認識，引導消費者在眾多樓盤中選擇自己的樓盤，從而達到促銷的目的；或者依靠賣點群策劃模式，即策劃人為適應賣方市場和消費者的理性選擇，采用羅列眾樓盤優點并將其集于一身，向消費者做出“能滿足所有要求”的承諾，從而達到促銷的目的。這些策劃模式均過于簡單，存在著明顯的不足。

概念策劃模式僅僅依靠樓盤突出的某個特征而想要實現銷售，在目前空置率高居不下、買方市場情況下，只是解決了消費者的識別選擇，卻很難圓滿實現銷售意圖；而極盡所能地向市場羅列無盡賣點的賣點群策劃模式，則要求開發商必須在短期之內對購買者做出足夠的承諾，其結果是每個賣點的后面都是成本的增加，盡管賣點對項目的宣傳起到積極的作用，但同時開發項目的大塊利潤也會因這些賣點而打折扣。 應用STP戰略，營銷策劃在項目立項時即著手進行市場需求調研，正確確定目標市場的需求和欲望，利用差異化、避免競爭等營銷理論，推出既比競爭對手更能有效地滿足市場需求又是獨一無二的特色樓盤。

二、STP戰略的實際應用 策劃一個有效的房地產營銷方案，首要的任務就是發現和了解房地產目標市場，而市場細分則是選擇和了解目標市場的前提和基礎。以住宅項目為例，房地產市場細分參數可以分為四類：家庭參數、地區參數、心理參數和行為參數，其中以行為參數劃分消費群體是創建細分市場的最佳起點。

ZH房地產策劃中心為D市“宅語緣”高尚住宅項目做的成功策劃，正是從行為參數進行整個項目營銷方案的策劃的。 D市屬于房地產開發四線城市，但D市具有高速有效的物流體系和東北最大服裝批發市場，這意味著D市擁有誘人的市場和低廉的勞動力市場。

所以，各大商家紛紛進入D市，房地產更是有大量外資搶入，行業的競爭日益激烈，競爭的層次不斷升級。 “宅語緣”地段位于D市南部，附近樓盤以桃源山莊為主，經桃源山莊多年的開發，該地段已聚集相當的人氣和居住知名度；該地段臨近商業繁華地帶，電腦城、家具城、水果批發市場、服裝批發市場薈萃于此；且該地段環境幽雅，坐擁兩山，鬧中有靜，擁有天然的巨大綠地，覆蓋率高達60%，山中成片天然古木是D市現有樓盤中絕無僅有的。

在項目營銷策劃的前期準備階段，ZH房地產策劃中心針對當地的具體情況和開發企業的實際能力，對市場細分的方法確定了四條原則：首先是細分的可量度性，就是說細分出的市場購買力和市場規模是可以度量的，通過調查可以判斷出細分市場的大小；二是細分出來的市場對企業來說是有能力進入的，相應的產品也可以毫無障礙地進入市場；三是細分的市場規模必須能使企業產生利潤；四是細分市場的營銷對企業具有可行性，企業的技術條件和資金能力能夠滿足細分市場的營銷策劃要求。按照這些原則，依據市場細分的參數，分析確定潛在消費者對產品的需求，特別是詳細研究潛在消費群體的個性需求，并調查測量出這些潛在消費群體的市場規模，為選定目標市場、設計市場營銷策略服務。

經過對市場細分的研究，從消費群體追求利益的行為出發，界定出“宅語緣”項目的目標消費群及其市場特征是：區域內服裝市場業主、果品批發市場業主、電腦大市場業主、通訊市場業主、南區附近購房者、以及自身具有文化藝術氣質的經濟能力較強的階層為主體消費群體；潛在消費群體的年齡大約在35歲到55歲之間；家庭結構已進入中年期，人口簡單，居住空間之娛樂性與休閑性較大；他們追求高檔次的住宅小區，追求品位，但同時他們又是商人，有著強烈的“物有所值”消費心理。 同時，本案策劃中心根據市場調查，細分出市場消費者的購房傾向和要求，具體包括：環境規劃的高標準，各種生活配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠；在規劃時要有超前意識，使小區更具現代化氣息，特別要注意智能化；在樓盤外立面的設計上要新穎，色調要協調，風格要跟上潮流；潛在業主們的消費傾向于入住全封閉式的小區；高綠化率，幾乎所有的目標市場消費者認為高綠化率是十分必要的，這部分消費者對住宅環境的要求已經越來越高；小區及其周圍的配套設施的基本要求為學校、幼兒園、菜市場、超市、醫院、籃球場、網球場、圖書館、棋牌室等一應俱。

3. 研究房地產的目的和意義

理論意義：

《房地產業發展動態與戰略范式研究》以房地產經濟學、企業戰略管理、產業經濟學和博弈論為理論基礎，系統研究了房地產業與經濟總量、經濟增長、城市化進程之間的關系，并對房地產市場運行狀況、市場供需狀況進行了深入分析。在分析房地產業發展供求動態模型的基礎上，建立房地產業發展的價格波動模型以及房地產業發展的動態博弈模型，深入研究房地產業發展的市場財富效應，同時對房地產業發展的價格波動、動態博弈以及市場財富效應進行實證研究。通過戰略范式理論分析，構建了房地產業發展戰略的范式體系。在研究發展戰略對房地產企業驅動作用的基礎上，提出新經濟條件下房地產企業可以采取有別于傳統經濟下的非線性戰略選擇的觀點。另外，根據上述理論研究，在具體分析遠東置業的宏觀環境、行業前景、行業競爭結構、資源實力和面臨問題的基礎上，對遠東置業進行分析，提出遠東置業的發展戰略選擇模式，并將遠東置業戰略選擇的具體方案付諸實踐。《房地產業發展動態與戰略范式研究》可供從事經濟學、管理學等方面的研究人員、高等院校相關專業的師生及企業家、*府官員等參考使用。

實際意義：

1、有利于房地產行業的健康發展；

2、有利于城市建設的合理發展；

3 、有助于更快更好的建設城市發展房地產行業。

4. 房地產市場營銷的意義

房地產市場營銷是房地產開發企業通過對企業內﹑外部經營環境﹑資源的分析，找出機會點，選擇營銷渠道和促銷手段，經過創意將物業與服務推向目標市場，以達到占有市場﹑促進和引導房地產開發企業不斷發展目的的經濟行為。

它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建筑總體設計、價格定位、廣告中介服務、售后服務以及信息反饋等組成。房地產市場營銷的意義：雖然房地產行業發展勢頭迅猛，但其中許多經營理念卻跟不上行業發展的速度，顯得相對滯后。

在房地產營銷方面，這個問題同樣存在。在現代市場經濟條件下，房地產企業之所以能夠在競爭中取勝，就是因為其為市場提供顧客所需要的產品，也就是說，開發商必須了解市場，按照市場需求開發建設住宅產品，通過交換實現產品的價值，最終獲取利潤或占領市場，促進企業的不斷發展，但許多開發商都還缺乏以顧客為導向﹑以交換為中心的理念，推向市場的住宅產品都沒有到達消費者手中，或者說沒有轉化為真正意義上的產品或商品。

市場營銷就是連接市場需要和住宅產品開發建設的中間環節，是開發商將潛在市場機會轉化為現實市場機會，從而實現企業自發展的有效手段，從某種意義上說，房地產營銷是關系房地產開發經營成敗的關鍵。

5. 房地產營銷如何運用STP戰略

文/趙艷豐 一、STP戰略 現代營銷戰略的核心為STP戰略，即目標市場營銷戰略。

所謂STP戰略是指按照目標市場營銷過程中的細分市場（Segmenting）、選擇目標市場（Targeting）產品及市場定位（Positioning）三個步驟，在房地產項目前期策劃中引入營銷概念，制訂出與房地產項目延向性一致的全程營銷策劃方案。房地產營銷應用STP戰略的目的就是要為項目的營建，在設計、建設、營銷、服務、管理等方面提出比競爭者更有效地滿足顧客需求的實施細則，從而為開發項目的整體概念準確地建立起一整套價值體系，力求通過產品差異化戰略，最大限度地避免競爭、超越競爭，使開發商及其產品在消費者面前樹立良好的品牌形象，最終達到良好的銷售目的。

在早期的房地產營銷策劃當中，策劃人或者使用概念策劃模式，選擇樓盤的一個或幾個顯著特征，向消費者加以強調和宣傳，使消費者對樓盤建立起概念認識，引導消費者在眾多樓盤中選擇自己的樓盤，從而達到促銷的目的；或者依靠賣點群策劃模式，即策劃人為適應賣方市場和消費者的理性選擇，采用羅列眾樓盤優點并將其集于一身，向消費者做出“能滿足所有要求”的承諾，從而達到促銷的目的。這些策劃模式均過于簡單，存在著明顯的不足。

概念策劃模式僅僅依靠樓盤突出的某個特征而想要實現銷售，在目前空置率高居不下、買方市場情況下，只是解決了消費者的識別選擇，卻很難圓滿實現銷售意圖；而極盡所能地向市場羅列無盡賣點的賣點群策劃模式，則要求開發商必須在短期之內對購買者做出足夠的承諾，其結果是每個賣點的后面都是成本的增加，盡管賣點對項目的宣傳起到積極的作用，但同時開發項目的大塊利潤也會因這些賣點而打折扣。應用STP戰略，營銷策劃在項目立項時即著手進行市場需求調研，正確確定目標市場的需求和欲望，利用差異化、避免競爭等營銷理論，推出既比競爭對手更能有效地滿足市場需求又是獨一無二的特色樓盤。

二、STP戰略的實際應用策劃一個有效的房地產營銷方案，首要的任務就是發現和了解房地產目標市場，而市場細分則是選擇和了解目標市場的前提和基礎。以住宅項目為例，房地產市場細分參數可以分為四類：家庭參數、地區參數、心理參數和行為參數，其中以行為參數劃分消費群體是創建細分市場的最佳起點。

ZH房地產策劃中心為D市“宅語緣”高尚住宅項目做的成功策劃，正是從行為參數進行整個項目營銷方案的策劃的。D市屬于房地產開發四線城市，但D市具有高速有效的物流體系和東北最大服裝批發市場，這意味著D市擁有誘人的市場和低廉的勞動力市場。

所以，各大商家紛紛進入D市，房地產更是有大量外資搶入，行業的競爭日益激烈，競爭的層次不斷升級。“宅語緣”地段位于D市南部，附近樓盤以桃源山莊為主，經桃源山莊多年的開發，該地段已聚集相當的人氣和居住知名度；該地段臨近商業繁華地帶，電腦城、家具城、水果批發市場、服裝批發市場薈萃于此；且該地段環境幽雅，坐擁兩山，鬧中有靜，擁有天然的巨大綠地，覆蓋率高達60%，山中成片天然古木是D市現有樓盤中絕無僅有的。

在項目營銷策劃的前期準備階段，ZH房地產策劃中心針對當地的具體情況和開發企業的實際能力，對市場細分的方法確定了四條原則：首先是細分的可量度性，就是說細分出的市場購買力和市場規模是可以度量的，通過調查可以判斷出細分市場的大小；二是細分出來的市場對企業來說是有能力進入的，相應的產品也可以毫無障礙地進入市場；三是細分的市場規模必須能使企業產生利潤；四是細分市場的營銷對企業具有可行性，企業的技術條件和資金能力能夠滿足細分市場的營銷策劃要求。按照這些原則，依據市場細分的參數，分析確定潛在消費者對產品的需求，特別是詳細研究潛在消費群體的個性需求，并調查測量出這些潛在消費群體的市場規模，為選定目標市場、設計市場營銷策略服務。

經過對市場細分的研究，從消費群體追求利益的行為出發，界定出“宅語緣”項目的目標消費群及其市場特征是：區域內服裝市場業主、果品批發市場業主、電腦大市場業主、通訊市場業主、南區附近購房者、以及自身具有文化藝術氣質的經濟能力較強的階層為主體消費群體；潛在消費群體的年齡大約在35歲到55歲之間；家庭結構已進入中年期，人口簡單，居住空間之娛樂性與休閑性較大；他們追求高檔次的住宅小區，追求品位，但同時他們又是商人，有著強烈的“物有所值”消費心理。同時，本案策劃中心根據市場調查，細分出市場消費者的購房傾向和要求，具體包括：環境規劃的高標準，各種生活配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠；在規劃時要有超前意識，使小區更具現代化氣息，特別要注意智能化；在樓盤外立面的設計上要新穎，色調要協調，風格要跟上潮流；潛在業主們的消費傾向于入住全封閉式的小區；高綠化率，幾乎所有的目標市場消費者認為高綠化率是十分必要的，這部分消費者對住宅環境的要求已經越來越高；小區及其周圍的配套設施的基本要求為學校、幼兒園、菜市場、超市、醫院、籃球場、網球場、圖書館、棋牌室等一應俱全；。

6. 房地產市場營銷的意義

房地產市場營銷是房地產開發企業通過對企業內﹑外部經營環境﹑資源的分析，找出機會點，選擇營銷渠道和促銷手段，經過創意將物業與服務推向目標市場，以達到占有市場﹑促進和引導房地產開發企業不斷發展目的的經濟行為。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建筑總體設計、價格定位、廣告中介服務、售后服務以及信息反饋等組成。

房地產市場營銷的意義：

雖然房地產行業發展勢頭迅猛，但其中許多經營理念卻跟不上行業發展的速度，顯得相對滯后。在房地產營銷方面，這個問題同樣存在。

在現代市場經濟條件下，房地產企業之所以能夠在競爭中取勝，就是因為其為市場提供顧客所需要的產品，也就是說，開發商必須了解市場，按照市場需求開發建設住宅產品，通過交換實現產品的價值，最終獲取利潤或占領市場，促進企業的不斷發展，但許多開發商都還缺乏以顧客為導向﹑以交換為中心的理念，推向市場的住宅產品都沒有到達消費者手中，或者說沒有轉化為真正意義上的產品或商品。市場營銷就是連接市場需要和住宅產品開發建設的中間環節，是開發商將潛在市場機會轉化為現實市場機會，從而實現企業自發展的有效手段，從某種意義上說，房地產營銷是關系房地產開發經營成敗的關鍵。

7. 解釋房地產市場營銷的內涵意義是什么

房地產市場營銷是指房地產商在競爭的市場環境下，按照市場形勢變化的要求而組織和管理企業的一系列活動，直至在市場上完成商品房的銷售、取得效益、達到目標的經營過程。房地產市場營銷也是房地產經營一個重要環節。

內涵意義所謂房地產市場營銷是房地產開發企業以企業經營方針、目標為指導，通過對企業內、外部經營環境、資源的分析，找出機會點，選擇營銷渠道和促銷手段，經過創意將物業與服務推向目標市場，以達到占有市場、促進和引導房地產開發企業不斷發展目的的經濟行為。從某種意義上講，房地產營銷是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。

8. 房地產市場營銷的內涵意義

所謂房地產市場營銷是房地產開發企業以企業經營方針﹑目標為指導，通過對企業內﹑外部經營環境﹑資源的分析，找出機會點，選擇營銷渠道和促銷手段，經過創意將物業與服務推向目標市場，以達到占有市場﹑促進和引導房地產開發企業不斷發展目的的經濟行為。從某種意義上講，房地產營銷是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建筑總體設計、價格定位、廣告中介服務、售后服務以及信息反饋等組成。

從中國的經濟體制看，市場經濟體制尚不完善，企業的經營管理水平相對低下，市場對社會資源的配置作用還不夠大，在優化產業結構﹑合理組織社會生產等方面，*府仍然起著較大的作用。*府對經濟干預的目的，是為了提高投資效益，降低投資風險，減少資源浪費，從而實現經濟和社會發展的目標，這個目標的實現就需借助市場營銷的功能作用。同時，雖然房地產行業發展勢頭迅猛，但其中許多經營理念卻跟不上行業發展的速度，顯得相對滯后。在房地產營銷方面，這個問題同樣存在。在現代市場經濟條件下，房地產企業之所以能夠在競爭中取勝，就是因為其為市場提供顧客所需要的產品，也就是說，開發商必須了解市場，按照市場需求開發建設住宅產品，通過交換實現產品的價值，最終獲取利潤或占領市場，促進企業的不斷發展，但許多開發商都還缺乏以顧客為導向﹑以交換為中心的理念，推向市場的住宅產品都沒有到達消費者手中，或者說沒有轉化為真正意義上的產品或商品。市場營銷就是連接市場需要和住宅產品開發建設的中間環節，是開發商將潛在市場機會轉化為現實市場機會，從而實現企業自發展的有效手段，從某種意義上說，房地產營銷是關系房地產開發經營成敗的關鍵。

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