2013年沈陽房地產市場分析

1. 沈陽房地產市場分析研究報告

沈陽房地產市場分析研究報告區域市場可行性分析報告市場篇一、區域經濟發展現狀二、區域未來發展戰略三、區域房地產市場綜述四、新*對區域房地產市場影響五、區域房地產市場分析（一）區域市場現有產品分析1、區內各項目概況2、產品形態3、產品供應量1）總供應量2）各項目供應量4、各項目面積區間分析1）面積區間分析2）主力面積分析3）主力戶型分析5、價格分析6、客群分析（二）新項目概況（三）區域市場未來供應情況分析1、預計推出項目情況2、推出項目供應量分析（四）區域市場總結（五）區域未來發展前景定位篇六、客群定位七、市場定位八、產品定位結束語一、區域經濟發展現狀東陵區位于沈陽的東南部，沿東、北、南三方面成半球狀環繞沈陽市區，區西境與大東、沈河、和平三個區接壤，區東界與撫順市毗鄰，區南北兩端分別與蘇家屯區、新城子區相交接。

全域總面積為913平方公里，實際管轄621平方公里，是兼具城鄉兩種管理職能的新型城區。東陵區在得天獨厚的自然條件及良好的交通條件下，經濟發展呈現出勃勃的生機：2003年全區實現GDP118億元，完成財*收入5.22億元；2004年東陵區在圍繞建設現代化新城區和東陵謀繁榮中，完成地區生產總值131億元；2005年全區經濟繼續保持較快的發展，主要經濟指標一路飆升，平均實現了兩位數增長。

在經濟增長的情況下，東陵區在基礎設施及環境保護方面也加大了資金投入力度，環境進一步改善。在基礎設施建設方面，通過加大資金投入，先后建成了交通、能源、供水、污水處理、集中供熱等一大批環境基礎設施工程，城市基礎設施基本完善；在區域生態保護方面，通過強化生態恢復、退耕還林、自然保護區等各類建設和節水保水等一系列措施，區域生態環境也得到了大大改觀。

二、區域未來發展戰略按照沈陽市“十一五”規劃的總體要求，針對東陵區進入經濟快速提升期的現實，為完善區域空間布局、功能定位和產業規劃，形成以中心城區為核心，向周邊地區輻射延伸的發展態勢，促進產業集聚和城區優質擴張，再造一個新東陵的構想，東陵區要重點做強“五區五帶”：“五區”是指：中心商貿服務區，重點發展市場群、商業街和房地產等現代服務業；北部汽車產業區，重點發展汽車及零部件、汽車銷售和裝備制造、工程機械等產業；東部制鞋和新型建材產業區，重點發展制鞋、裝飾及新型建材和醫藥等產業；東南部旅游產業和生態農業區，重點發展旅游業和現代農業、生態農業；南部高新技術產業區，重點發展環保、航空和韓資產業。“五帶”是指：在三環外地區的沈撫線、沈丹線、沈大線、沈營線、沈李線等五條公路沿線范圍內，科學規劃，合理布局，擺放重點項目，形成五大沿路產業帶。

同時由于東陵區內集中有如南塔鞋城、東北摩托車市場等一批國內外知名的專業市場，因此在謀劃全區經濟戰略性結構調整時，把進一步壯大第三產業列為重中之重，加快傳統市場的升級改造步伐，在2006年及以后幾年內逐步升級改造一部分專業的大型市場如金馬（沈陽）皮革鞋材國際交易市場、東北摩托車市場、文官天和鋼材交易中心、高官不銹鋼市場、望花汽配商城、沈陽中晨汽車交易市場和沈陽煤炭交易中心等項目。這一舉措必將促進這些市場的更好、更快的發展，從而為區域經濟發展注入新的活力。

三、區域房地產市場綜述由于地理位置及經濟發展差異等因素的影響，東陵區內不同地域之間的房地產市場也有所差異，大體可分為四個版塊：南塔-長青版塊：該區域由于臨近市內五區中的沈河及大東兩區，因此相對于東陵其他區域來說經濟狀況較發達、交通便捷、公共配套齊全，因此樓盤單價相對也較高，購房人群中也有較大比例的市內人群。該版塊代表樓盤如：宏偉新都、錦繡江南、長青MOTO新城、和泰東方園、佳和新城、青陽四季園、萬科花園新城、龍凈都市晨光等樓盤；東陵新立堡版塊：該區域是連接市內與郊區--棋盤山風景區及沈陽與撫順的部位，因此一方面受市內發展的帶動，出入便捷、配套完善；另一方面自然條件良好，空氣污染輕，植被豐富，居住環境適宜，為此該區域具有一定的發展空間。

該版塊代表樓盤如：中房基安花園、歡樂人家、保利花園、保利海棠花園、世博弘苑、東城花園等樓盤；機場附近版塊：該地區由于靠近森林公園，植被豐富，空氣清新，因此在房地產開發中以別墅項目為主，玫瑰園、佳地園、美地莊園、錦繡山莊、信盟花園、皇嘉美墅、比華利莊園等點綴在森林公園左右，并且這一地區別墅的發展代表著沈陽別墅市場的真正啟動，但由于離市區較遠、生活配套設施不足等因素在一定程度上依舊制約其，隨著渾南的進一步發展，配套設施會逐步的有所改善；棋盤山版塊：該地區由于棋盤山及渾河等真山真水自然景觀的存在，植物園、森林公園、冰川動物樂園、海洋公園及世博園等人文景觀的相繼落成，因此該版塊的自然環境是無可比擬的。與上述機場版塊類似，在房地產開發方面該地區主要以低密度的中高檔別墅項目為主，山地藝墅、奧林匹克花園、陽光假日山莊、陽光維也納等中高檔別墅項目為主要代表。

四、新*對區域房地。

2. 2013年沈陽房價不會降的原因

“目前看，2013年沈陽房價的確不算高。

這一點無論從南方炒房團來沈炒房，還是從投資或投機購房，都說明沈陽的房地產有投資空間。”專家分析，目前為止，沈陽人均住房面積在全國仍處于中下游的較低水平。

隨著城市化進程的推進，加上大沈陽經濟區建設，沈陽商品住宅市場的需求巨大，市場的消化能力仍將保持在高水平。這也表明，未來沈陽的房價不可能大幅下降。

“沈陽商品住宅空置率處于安全水平。”專家認為，在全國其他同類城市受調控*策影響導致房市波動較大的情況下，沈陽房地產雖然成交量受到一定程度影響，有相當多的人持幣觀望，房價快速上漲的勢頭得到了抑制，但這一切并沒有給沈陽房地產市場健康的本質帶來重大影響。

而房價不會下降的原因還在于，沈陽的商品房有效供給不足。目前沈陽待售商品住宅雖有600多萬平方米，但遠郊和三縣一市約占四成，各樓盤的尾房加在一起也在一成以上，中心城區有效供給不足，開發商不可能降價銷售。

開發成本制約房價難以大幅下跌。決定房價的另一因素是開發成本。

雖然開發商不是按成本加合理利潤賣房，而是追求利潤最大化。但剛性成本如占50%左右的土地成本和稅費不降，房價也難大幅下降。

房價能否下跌也取決于開發商的資金鏈。當開發企業資金緊張，資金鏈要斷裂，為快速回籠資金以求生存時，才會被迫大幅降價。

由于今年沈陽樓盤銷售良好，多數開發商不存在資金鏈斷裂可能，暫時也不會主動降價促銷。而房價與通脹也息息相關，在當前通脹背景之下，未來沈陽房價也不會大幅下降。

3. 2014年沈陽樓市發展的怎么樣

遼寧藍泰房產經紀有限公司：沈陽樓市發展平穩 或進入銷售高峰 樓市“紅五月”悄然來臨，縱觀上一季度我市房地產行業，成色不足，購房者陷入觀望態度。

但是有業內人士作出推測，紅五月銷售量或出現高峰。 從遼寧藍泰房產的數據可以看出，目前沈陽樓市的置業結構仍然以首次置業的剛需為主力，120平方米以下的小戶型最受購房者青睞。

對于沈陽樓市3、4月份的表現，業內人士表示，三四月份歷來是房企們的“開年首戰”，但今年的“金三銀四”并未達到各房企的銷售預期，即將到來的五六月份或將迎來樓市的“高峰期”。與此同時，在房地產市場競爭日趨激烈的今天，開發商面臨的也不再是單純的營銷競爭，樓市“拼品質”的時代即將到來。

“金三銀四”成色欠佳剛需置業仍占主導 無論從各房企的優惠力度、推盤量還是從數據都可以看出，今年的金三銀四與去年同期不具備可比性，成色欠佳。 據遼寧藍泰房產數據顯示，三四月份沈陽商品房的新增供應面積分別為90.51萬m2和68.84萬m2，新增商品住宅的供應面積分別為69.69萬m2和63.67萬m2。

從成交方面看，三四月份沈陽商品房分別成交了102.56萬m2和106.71萬m2，商品住宅的銷售面積則為90.63萬m2和91.24萬m2。從產品的成交結構可以發現，剛需客群仍然占據市場的主導地位，3、4月份，商品住宅面積在60-90m2的產品分別成交了5147套和4996套，幾乎占據兩月商品住宅總銷售套數的一半。

對于今年三四月份樓市的成交情況，遼寧藍泰地產總經理助理張鑫玲表示，從目前三四月份的成交量來看，今年的“金三銀四”與2013年的成交量相比，下降幅度較大。但2013年的3月份以單月商品房銷售面積160萬m2的成交量創造了2013年度月度成交的最高紀錄，其主要原因是*策因素導致成交量的提前釋放。

“如果拋開2013年這種特殊的原因，從近幾年整體的數據情況來看，2014年應該還不是特別低的年份，基本上保持著一個正常的水平。”張鑫玲如是說。

據了解，從沈陽樓市全年的成交情況來看，剛性需求仍然是市場的主力。張鑫玲告訴記者，從以往的成交面積區間來看，面積在120平方米以下的產品占到銷售總量的七到八成，且其中大部分為首次置業的購房者。

沈陽廣播電視臺新聞廣播《家和說房》主持人家和對此也十分贊同，“大部分購房者比較青睞144平方米以下的小戶型，例如90平方米的產品彈性相對較大，可以做成一室一衛、兩室一廳或者小三居，在滿足不同需求的同時又節省成本。” 沈陽置業吸引沈漂族樓盤“品質”成競爭要素 沈陽的剛需購房者不單指沈陽人，作為東北地區的*治、經濟中心城市，沈陽以其獨特的魅力和諸多優勢吸引著周邊城市的大批沈漂族來沈置業安家。

“在我接聽的有購房意愿的聽友中，有近一半的聽友是在沈陽工作或求學的沈漂族。”家和表示，對于周邊城市的購房者來說，沈陽無論從就業機會、教育、醫療資源方面還是從資源配套和城市發展方面都具有絕對的吸引力。

記者從身邊的朋友處了解到，在經濟條件允許的前提下，近90%在沈陽工作的沈漂族都有意向在沈置業。那么，沈漂族來沈置業，未來什么樣的房子更受購房者的歡迎呢？“樓市未來的競爭可能不再是單純營銷的競爭，也要回歸到產品本身，你真的要把產品做好了才能有市場。”

遼寧藍泰地產總經理助理張鑫玲表示，從今年沈陽樓市第一季度的情況來看，許多開發商都沒有大面積地推售新品，基本上都處于積極蓄客、積累人氣、消化庫存的階段。且對于許多房企而言，去年的銷售目標大多完成得很好，所以今年所面臨的壓力也相對較大。

“在這樣的壓力之下，未來各房企的產品包括項目的定位、園區的規劃、產品的品質，甚至戶型、功能以及后續的物業等綜合品質都要達到很高的標準，才能在如此激烈的樓市競爭中占有一席之地。”張鑫玲說。

雖然對于開發商而言，樓市的競爭壓力日趨增大，但對于廣大購房者來說卻是利好，他們可以有更多選擇的機會挑選到性價比更高的房子。 “金五”備受期待差異化競爭或出現 對于沈陽的房地產市場，很多業內人士都表示了看好，沈陽房價有很大的上升空間，近段時間發展處于平穩的狀態，在紅五月或可能維持穩中有升。

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4. 房地產的最新市場現狀

繼2013年和2014年連續兩年突破4萬億元后，中國官方預計2015年國有土地使用權出讓收入也將接近4萬億元。

受**委托，財*部2015年3月5日提請十二屆全國人大三次會議審查《關于2014年中央和地方預算執行情況與2015年中央和地方預算草案的報告》。新華社2015年3月5日授權發布了“關于2014年中央和地方預算執行情況與2015年中央和地方預算草案的報告（摘要）”。在該摘要“2015年收入預計和支出安排”一項中有表述為：地方*府性基金本級收入44509.51億元，下降4.7%。其中，國有土地使用權出讓收入39452億元，下降4.7%。

需要注意的是，這里的“國有土地使用權出讓收入39452億元”是預計數據，而非實際情況。

隨著中國房地產業的發展，國內地方*府的土地出讓收入總量也在逐年增加。

財*部2015年1月30日發布的“2014年財*收支情況”顯示，2014年1~12月累計地方*府性基金收入（本級）49996億元，比2013年增加1966億元，增長4.1%。其中，受房地產市場調整影響，國有土地使用權出讓收入42606億元，同比增加1340億元，增長3.2%。

而2013年中國國有土地使用權出讓收入則是首次突破4萬億元，達到41250億元，比2012年增加12732億元，增長44.6%。

對照2013年和2014年數據來看，雖然國有土地使用權出讓收入維持在4萬億元的高位，但增幅已經大幅縮小。

國有土地使用權出讓收入通常由四項*府性基金收入構成，除土地出讓金收入外，還包括新增建設用地土地有償使用費收入、國有土地收益基金收入和農業土地開發資金收入。

此前，地方*府國有土地使用權出讓收入在2011年達到3.1萬億元，2012年一度降至2.8萬億元。

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