榮觀房產網1. 房地產業、建安業建安業營營改增具體時間
目前建筑安裝業還沒有實行營改增，繼續按原來的繳納營業稅
財*部稅*司相關人士告訴中國房地產報記者，關于房地產業實施營改增的具體時間表尚未確定，可能會在這批試點范圍的行業內，稅率或執行建筑業11%的標準。
房地產業營改增的具體實施時間尚未確定
來自： 發表人：admin3 發布時間：2014-03-26 11:46:07
本年全國兩會上，恒大集團董事局主席許家印更是炮轟房地產職業批閱多、亂收費，并主張在限定房企贏利上限的前提下，把環節稅都去掉，兼并交納公司所得稅之前的一切稅種，一致為一個操控房地產贏利的累進遞加式的增值稅來下降房價。2014年，房地產稅收變革再次變成言論焦點。
3月13日，財務部對外發布的2013年營改增減稅規劃超越1400億元，比上一年426億元的規劃高出近1000億元。并泄漏財務部正在會同有關有些研討房地產業、金融業的試點計劃，力求在“十二五”時期全面完成營改增的變革使命。
重慶會計師事務所從財務部稅*司有關人士處了解到，關于房地產業施行營改增的詳細時刻表沒有斷定，能夠會在這批試點規劃的職業界，稅率或履行建筑業11%的規范。
“房地產業本來的經營稅稅率為5%，假如按11%的增值稅稅率折算，很難預判房地產公司是不是真實減稅。經過招拍掛收購的土地本錢占到房企一切本錢的1/2，而這有些是沒辦法從國家開具增值稅發票的，這個進項稅額能不能抵扣直接關系著房企交納增值稅稅負的輕重。”中國房地產報記者采訪的多位職業人士均有這種觀點。
利害共存
假如對房地產職業施行營改增，關于買賣環節對比復雜的房地產公司而言，是不是會變成布局性減稅的受益者？房價是不是還有降價空間？
深圳某管帳師事務所羅副主任管帳師給記者簡略算了一筆賬，假定開發商一套商品房賣100萬元，其間土地本錢50萬元，建安本錢30萬元，以經營稅核算即是100*5%+30*3%=14，以增值稅核算即是100/(1+11%)*11%-30/(1+11%)*11%=7；假定開發商一套商品房賣200萬元，其間土地本錢100萬元，建安本錢70萬元，以經營稅核算即是200*5%+70*3%=12.1，以增值稅核算即是200/(1+11%)*11%-70/(1+11%)*11%=12.9。
“這即是說，當建安本錢占到商品房價格份額較高時，房企每套房交納經營稅的擔負大于交納增值稅的擔負，反之則低于交納增值稅的擔負。假如對房企實施營改增，能夠使用稅收杠桿在必定程度上約束房企定價。”上述羅副主任管帳師說。
所謂營改增，即是對以前房企按銷售收入全額交納經營稅的項目采納按增值有些交納增值稅的方法計稅，并經過以增值稅進項稅額和銷項稅額的抵扣來完成稅收的征收。
北京某房企戰略出資總監接受媒體采訪時說，營改增一旦觸及房地產職業，影響對比大，但很難判別房企是真的削減稅負仍是添加稅負，每個公司的本錢構成不盡相同，假如能夠抵扣的本錢較多或是這家房企稅收謀劃做得對比好，那房企能夠完成有效地避稅。因為增值稅結尾的擔負者是消費者，房地產增值稅負的增減，都應該反映在房價上。實踐上，即使營改增做得好，房企稅收也不會削減太多，底子達不到影響房價的程度。
中國社會科學院財經戰略研討院院長高培勇以為，從上一年試點的狀況來看，營改增實踐的減稅效應大于估計效應，若全國推行后一年的減稅規劃將到達3000億元，這是一個不小的數字。
難點猶在
重慶會計師事務所查閱財務部最新發布的本年1~2月全國財務收支數據時知道到，1~2月累計全國財務收入24923億元，比上一年同期添加2496億元，添加11.1%，其間當地財務收入同比添加12.9%。值得注意的是，與房地產買賣直接有關的稅種增收拉動當地財務收入3.9個百分點，若除掉房地產相關稅收，當地*府財務收入只要9%的添加。
明顯房地產稅收對當地財務收入的奉獻是不容忽視的。關于當地*府而言，若在房地產職業施行“營改增”，必然加大當地*府的財務壓力，依靠土地財務的當地*府收入的削減將會是在房地產職業施行營改增的一大阻力。
自從將房地產職業納入營改增試點規劃的音訊傳出，市場上激蕩著兩種不一樣的聲響，一種聲響以為，實施“營改增”，連續了增值稅的抵扣鏈條，防止重復納稅，下降了開發產品的本錢，能讓房地產公司下降稅負；另一種聲響則以為11%的稅率對房地產業略顯偏高。假如沒有適宜的配套過渡方針，營改增恐將致使房地產開發商本錢上升，而這有些添加的本錢很有能夠會轉嫁給購房者。
2. 房地產行業營改增什么時候開始
2015年11月19日市場消息，金融業、建筑業、房地產業和生活服務業四大行業營改增方案有望在明年一季度發布，明年三季度生效。據國家稅務總局統計，四大行業的營業稅稅額約1.6萬億元，占營業稅稅收總額的67%。
據了解，營改增自2012年1月1日起在上海設置試點已有4年時間，目前在全國的交通運輸業、郵*業、電信業和部分現代服務業的營改增已經全面推開。據統計，截至今年6月底，全國納入營改增試點的納稅人共509萬戶，已累計減稅4848億元。
據市場人士分析，目前房地產企業已經在著手準備營改增工作，最大的問題在于是否有足夠的進項稅抵扣或將稅負進行轉嫁。否則相比現在5%的營業稅稅率，營改增后可能增加相關企業的稅負。
另外，房地產行業周期較長，若立刻改征增值稅也可能令房地產企業稅負加重。針對房地產業，營改增改革設立過渡期的可能性較大。
3. 營改增對建筑業,房地產業有哪些影響
建筑業、房地產稅率定為11%
建筑、房地產行業性質較為特殊，房地產作為支柱產業，其重要性不言而喻。建筑業主要是為房地產業提供服務，兩者上下聯通，相輔相成。如果房地產
行業不一起改，而只改建筑業，那就只改上游不改下游，下游企業得不到抵扣。所以需要聯動改革，將上下游一起改革，從而形成完整的抵扣鏈。由于這兩類行業業
務復雜，牽扯的主體多，金額高，對其“營改增”的設計方案從提出到完成歷時最久，可見是非常審慎地作出決定的。
目前，我國房地產企業普遍采用5%的營業稅稅率，建筑業營業稅稅率為3%，基于行業與經濟發展的現狀，此次“營改增”房地產、建筑業的增值稅稅率均為11%。
問題亟待關注，配套措施跟進
鉑略調查結果顯示，建筑業企業在新*實施后，稅負短期必定會上升。那些掛靠的中小型建筑商因為缺乏議價能力，無法將稅負轉嫁到下游企業，在未來很可能面對險惡的生存危機。而大型建筑企業必須加快轉變內控管理和*管理才能從營改增的巨變中游刃有余。
房地產企業普遍關注新*是否允許抵扣土地購置費。房地產開發成本中土地成本的占比高達60%。無論是二三線城市還是一線城市的項目，土地成本都
會影響房地產企業的稅負水平。據測算，若土地成本不能抵扣，企業稅負較之前上升2個百分點。而土地成本可以抵扣，稅負較之前下降0.6個百分點。目前，業
界就對土地購置費采用“虛擬進項稅”計算抵扣的呼聲很高。當然，涉及不動產形態不一，企業內部架構多樣化，以及地域化等因素影響，實際執行效果也會存在差
異。據了解，虛擬進項稅不太可能在本次新*中體現。
建筑業在國民經濟中的地位和作用日益增強，由于建筑行業具有跨地區經營等特點，建筑業進項抵扣、納稅地點、納稅時間等問題需要重視。而對于國民
經濟重要支柱之一的房地產業來說，其顯著特征是項目周期長，且成本與收入周期背離。“營改增”之后，房地產項目的銷項稅額與其進項稅額產生時間上的不匹配
和總分機構納稅對象是需要考慮到的。
機遇挑戰并存，管控策劃先行
增值稅和企業所得稅是相互結合的。營改增后，企業取得增值稅專用*，即可以獲得進項來抵扣增值稅，又可以獲得成本來抵扣所得稅。反之，如果無
法獲取*，將蒙受雙重損失。營業稅時代不重視*的思維是錯誤理念。由于建筑業普遍是掛靠經營，掛靠經營帶來的就是在營改增下小型建筑公司，掛靠方往往
不具備向大型供應商采購的習慣，無法取得增值稅專用*。因此*管理是營改增之后的重中之重。如果只會做業務，沒有*管理，企業最后會被11%的增值
稅和25%的企業所得稅的稅負壓垮。
與此前的稅負相比，此次變化對于企業來說既為挑戰也不失為機遇。此次并非是對原體系的修補，而是新體系的建立與革新，在未來出臺的“營改增”細則里會提到主要的稅務處理，但不一定面面俱到，一些具體問題會先出一個指引性規定，各地在實務上難免會出現不同操作，根據之前其他行業“營改增”的經驗。
4. 營改增后建筑企業什么時候交增值稅
建筑企業和房地產企業增值稅納稅義務時間的*策法律依據分析根據財稅[2016]36號文件附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條的規定，建筑和房地產企業增值稅納稅義務發生時間為：
第一，納稅人提供應稅服務并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。其中收訖銷售款項，是指納稅人提供應稅服務過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅服務完成的當天。
第二，納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
第三，納稅人發生本辦法第十四條規定情形的，其納稅義務發生時間為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。
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