榮觀房產網1. 城市化對房地產業的影響
一 中國房地產業的發展水平 房地產業作為國民經濟新的增長點，為中國經濟的快速增長做出了貢獻。
據有關部門的統計，2003年直接拉動GDP增長1.3個百分點，間接拉動0.6~1.2個百分點。2003年中國房地產業在開發投資高速增長中，供銷兩旺，供求總量基本平衡，供應結構漸趨合理，價格走勢平穩的良好勢頭。
城鎮居民人均居住面積從1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1~9月份房地產開發完成投資6495億元，同比增長32.8%，高于固定資產投資增幅（31.4%）1.4個百分點，占同期固定資產投資的25.1%。
商品房施工面積增長27.8%，其中，新開工面積增長30.4%。購置土地面積23082萬平方米，同比增長44.7%，增幅平穩下降。
土地開發面積11368萬平方米，同比增長38.9%，與前兩年增幅持平。商品房竣工面積增長34.9%，銷售面積增長35.9%。
銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅1個百分點。通過2003年12月“國房景氣指數e5a48de588b63231313335323631343130323136353331333234333237”所屬的八個分類指數的走勢與10月相較，房地產市場呈現2升6降的格局。
其中，竣工面積、土地開發面積、商品房平均銷售價格、土地轉讓收入、商品房空置面積和資金來源分類指數呈現下降趨勢；房地產開發投資、新開工面積分類指數繼續保持上揚勢頭。可以說，中國房地產市場總體上是健康的。
但是，需要注意的是，在房地產業發展中仍然還存在一些不利因素，表現在以下幾個方面。 二 中國房地產業發展過程中存在的主要問題 ①資源的浪費與流失。
由于開發失控和無序發展，導致土地資源的大量浪費和國有資產的大量流失。1992~1993年的“開發區熱”和“房地產熱”高潮時全國形形色色的開發區達上萬個，規劃占地1.5萬平方公里，相當于全國當時的城市建成區總面積，而真正實現有效開發利用的僅為2%左右。
②商品房空置量增加，而且正在進一步擴大。僅1993年底商品房空置面積達到5000萬平方米，此后這一指標持續上升，2000年達9000萬平方米。
截止到2003年11月底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長6.5%，其中，空置一年以上商品房面積為4220萬平方米。國際慣例商品房的空置率一般是控制在10%左右，而中國房地產開發的空置房已超過了這個指標。
雖然建設部領導多次強調消化空置房，許多地區空置房也有些下降，但總的情況來看，中國的空置商品房仍然繼續上升，現已接近20%。 ③房地產開發中的短期行為，對生態環境造成破壞。
開發單位片面追求經濟效益，致使建筑密度過高、容積率過高，缺少綠色空間，一些房地產開發建設忽視對生態環境的保護與建設。 ④房地產業發展與金融業關系尚未理順，房地產開發缺乏穩定的資金來源。
房地產金融基礎體系欠完備，國外發達市場經濟國家住房消費信貸一般占到整個房地產信貸總額的70%左右，而我國消費信貸占房地產信貸的比例不到10%，僅占銀行全部貸款總量的1%。實現可持續發展是中國房產業面臨的一項戰略任務。
三 中國房地產業的可持續性分析 可持續發展的核心是“資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產業的可持續發展，就是既要滿足當代人對房地產的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態環境，為后代人的生產生活創造必要的空間發展條件。
房地產業可持續發展應把房屋、業主和環境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。其目標包括：房地產業的發展既要與整個國民經濟的整體發展相協調，也要與地方區域經濟的發展相協調；房地產業的發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調；房地產業的發展既要滿足當代社會的需求，還要考慮后人開發的余地，決不能進行掠奪性開發；房地產業的發展要使開發效益與資金效益得到較好的協調。
從而實現土地資源的永續利用、住宅業的穩定協調發展、房地產市場完善與人居環境的改善等多方面目標和要求。從而，推進中國房地產業可持續發展。
①合理利用土地資源，避免浪費。土地資源是房地產業發展的命脈。
但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續利用是實現房地產業可持續發展的物質基礎，也是房地產市場發展與人居環境改善的基本前提，對于有限的土地資源，要按照可持續原則開發利用。
在中國的城市化進程中，房地產開發通常是對城市邊緣土地進行開發，因此要注意保護好這一地區的農用地，防止過多的農用地成為城市建設用地。農地轉變為非農用地必須符合土地利用規劃的規定，有關的*府部門應該嚴格把關。
對于已經成為城市建設用地的農用地，要提高其使用效率。嚴格執行《城市房地產管理法》有關規定，即對未投資開發或投資未達到一定比例的土地，嚴禁轉讓；在一定時間內不進行投資的，*府應無償收回，從根本上抑制炒地皮、哄抬地價現象的發生。
要根據城市規劃，對各類用地及郊區新入市的農用地合理配置，以實現土地資源高效配置。 ②重視環境保護，維護生態平衡。
房地產業發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調。生態保護水平的差異，將。
2. “新型城鎮化”對于房地產行業將會產生何種影響
長三角房地產研究院的專家表示，從歷史發展的過程來看，城鎮化并不是一個新名詞，在上個世紀90年代末，*府就提出了小城鎮的發展戰略，不過實際上發展的是“城市化”或者說是“大城市化”。
>>查看西安商鋪出租精裝修房源“新型城鎮化”對于房地產行業將會產生什么樣的影響呢？上海財經大學副校長王洪衛認為，新型城鎮化需要分區域、分梯度進行，比如中西部地區的發展仍需要大城市的帶動，而長三角城鎮化的機會來了。不過這個新型城鎮化要與社會公共服務的均等化相一致，包括了教育、醫療、公共設施等方面的資源，這也將給房地產業帶來利好，“將有不亞于前十年的發展機遇。”
>>查查西安城南租房信息最新動態 從空間上來講，南京大學不動產研究中心主任高波教授認為，東部的縣域和中西部地區將成為新型城鎮化戰略的受益者。其中，東部的房地產機會在縣域，以江蘇為例，全省有60多個縣，不少縣的人口都達到了百萬上下，加上軌道交通的發展，讓城市之間的聯系更加緊密，這里的房價更有吸引力，現在南京市區的房子基本都要在1萬元/㎡以上，周邊的句容、安徽一些縣城的房價單價只有三四千或四五千，購房者的選擇更豐富了，而城市人口到周邊縣城買房居住，也能在一定程度上平抑南京的房價。
此外，中西部地區的房地產發展空間也比較大。>>查看西安曲江新區二手房最新動態“現在進入了新周期的起點，很明顯，*治周期、經濟周期都進入了一個起點，房地產也要隨之進入一個新周期，所以2013、2014年的形勢會好起來。”
對于新環境下的房地產走勢，賈生華教授做出了如是判斷。
3. 在第五屆中國房地產業科學發展論壇中,新型城鎮化將帶來哪些深遠影
在第五屆中國房地產業科學發展論壇上，與會各方都發表了自己的意見并進行了交流，同時表示，在城鎮化進程不斷加快的新歷史時期，房地產行業將迎來一個新的、更為廣闊的市場空間，只有*府、企業、市場、社會等各方要素共同努力，才能正確把握機遇，應對挑戰，在不斷推進國家經濟建設向更高層次發展的同時，行業、企業也能贏得更好的發展條件和更穩定快速的發展前景。而天朗控股集團便是深受新型城鎮化影響的企業之一，同時也依靠著自身的變革之力成為領*企業，相信在未來會有更多的房地產企業將新型城鎮化的真正含義帶進業內，帶進尋常百姓家。
4. 房地產投機對城鎮化發展的影響
隨著我國房地產業的高速發展，地產也成為居民一個新的投資渠道，商品房交易日趨活躍。
適度的地產投資有益于房地產業的健康發展，但不可否認，隨著市場的不斷升溫，地產投機與炒作現象也在一些地方有所抬頭，且有愈演愈烈之勢。與正常的投資行為不同，地產投機是以短期牟取暴利為目標，帶錢入市，買房不為居住，而是在爆漲的“驚險一躍”后套現出局。
綜合起來，地產投機集中表現在：部分城市，地產開發項目開盤銷售時出現排隊搶購的現象，一些購房者根本不看房型、不看價格、不看朝向，不假思索地一定幾套、十幾套、甚至一個或幾個單元。沿海一帶，某些樓盤還正在建設，尚未交付購房者，但該樓盤已有房產在二手房交易市場出現，并且房價已上漲一成以上。
統計發現，某市2002年高檔住宅銷售對象中，境外和外省市人士的買房比例占了53.6%，且其購房大多是以投資為目的。部分開發商在項目達到銷售條件前，私下搞所謂“認購證”、“內部排號”、“收預購押金”等變相預售行為，炒作樓花，攪亂市場。
種種地產投機的存在，哄抬了房價和地價，誤導房地產開發投資，影響了經濟正常運行。表現在：1.虛增需求。
出于對樓價會繼續走高的預期，投機者批量購入商品房，樓市就會因持續的購房熱潮而不斷升溫。只要投機者覺得炒作有錢可賺，就不斷會有資金進入，最終將房價推向高峰。
表面上商品房不斷地賣出去，造成需求趨旺及房價上漲的假象，但事實上，商品房最終的消費者并沒有增加，增加的只是中間環節的空置率，造成地產行業的發展偏離了市場需求。2.哄抬房價，加大最終購房者的負擔。
地產投機者對新樓盤搶先下手，并往往出手就整個單元全買下，他們不以居住為目的，而是待價而沽，增值后再高價拋出牟利。這一行為，造成一些確實想改善居住條件的購房者買不到一手商品房，不得不轉向二手房交易市場從投機者手中高價購入，客觀對房價上漲起了推波助瀾的作用。
3.誤導開發商。地產投機行為的存在，造成整個房地產市場從表面上看房地產的購銷兩旺，物業的空置率很低，“良好”的市場前景會誘使開發商加大投入，不計后果地盲目投資。
4.沖擊樓市。地產投機的危害不僅在于哄抬了房價，更在于一旦樓市行情轉跌，投機者見勢不妙就會不顧一切地殺價撒離，這將嚴重沖擊樓市，打擊整個市場的信心。
5.激起地產泡沫。開發商的盲目投資會造成商品房供應量增加，而市場需求卻相對平緩。
新增供給的增長速度超過了需求的增長速度，市場價格脫離了實際使用者的支撐能力，就容易產生房地產泡沫，不利于整個房地產業的正常發展。6.影響整個經濟發展。
樓價被地產投機者人為地炒高后，最終消費者為購房而付出的資金更多，會影響他們在其他方面的消費，進而對其它行業的發展造成影響。而且一旦房地產泡沫泛起、樓價下跌、炒家賠錢、開發商虧損，更會給就業和消費市場帶來壓力，進而影響整個社會經濟的正常運營。
正如《中國行業景氣分析報告》所指出的，依靠體制變化和*策的刺激，近幾年來房地產業發展迅速，但是真正源于需求持續高速增長的房地產繁榮時期還未到來。當然，隨著城市化進程及城鎮居民生活水平改善等內在需求的推動，我國房地產行業長期看好，必將成為推動經濟發展的支柱產業之一。
因此，對現今房地產業要有一個冷靜的判斷，規范市場行為，遏制地產投機，維護國家、企業、個人各方利益，確保房地產業正常、良性地發展。筆者認為，下列措施可有效地遏制地產投機。
1.稅收優惠先征后退。目前，我國許多地方為改善居民的居住條件，降低購房成本，實行了契稅等稅收優惠*策。
如南京市規定，“契稅個人購買普通住房按2%稅率征收契稅，個人實際負擔為0.75%，其余由地方財*補貼。”這一規定在優惠了普通購房者的同時，也給地產投機的頻繁交易以可乘之機。
因此，建議改進做法，實行稅收優惠先征后退，即消費者在購置新房時必須全額繳納契稅，必須持有一定時期（如一年）后，才能享受有關房屋出售的稅收優惠，辦理退稅。短期持有商品房不能享受稅收優惠。
2.借鑒國外成熟做法，在購房后一定時期內（如一年）轉讓，則追征一定比例的利得稅，使地產投機無利可圖。3.規范期房轉讓行為。
只要購買商品房，簽訂了預售或銷售合同，無論是否辦理兩證，各種再轉讓行為都要征收相關稅費，通過征收稅費控制轉讓行為。4.加強對開發商預售行為的規范，嚴格執行《城市商品房預售管理辦法》，開發商必須有土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證、商品房預售許可證等四證齊全，并且在項目開發投入資金達到工程建設總投資的25%以上時，方可進行預售。
嚴肅處理開發商的排號、發認購證、內部押金等變相炒樓行為。5.強化所得稅的征管力度。
稅務部門要與房地產管理部門配合，加強對房地產投機的監控，掌握相關地產投機利得，對個人應審查其個人所得稅的交納情況；對于企業投機行為，要審查其營業稅、企業所得稅、個人所得稅的交納情況。6.源頭控制，規范土地交易行為。
通過征收空地閑置稅提高囤積土地成本，同時加強土地增值稅的征收力度，限制“空手道。
5. 新型城鎮化給房地產帶來什么
萬科集團執行副總裁北京萬科總經理金融街控股股份有限公司副總經理 清華大學中國與世界經濟研究中心研究員 中國房地產學會副會長 同策咨詢研究中心總監 中國城市發展研究院常務副院長從去年中央經濟工作會議 毛大慶城鎮化要有目標有目的，不能盲目 目前中國城鎮化的現狀存在許多問題，例如城鎮化發展速度和資源不匹配、發展速度過快、城市配套建設跟不上、經濟結構與城鎮化不匹配、物理居住和心理不匹配。
不能搞泛城鎮化，要搞有目的、有目標的城鎮化。我對城鎮化做了幾個建議：首先在區域選擇上要特別小心，發展水陸、鐵路運輸優勢，發展沿海、沿江、沿鐵路地區的制造業，通過這個尋找城市化和城鎮化發展的區域；第二，鼓勵教育和高新科技的發展，這兩項是城鎮化未來很重要的依托；另外，要大力鼓勵民營資本進入服務業，包括像醫療、教育、文物、體育等產業，減少行*審批，只有這樣的推動，城鎮化可能才有意義，否則是沖動的，是沒有意義的。
王志剛城鎮化是經濟發展的必然 毫無疑問，城鎮化的發展是未來新的經濟增長點，是經濟發展的必然。人口越來越向城市集中、農民進城是肯定的趨勢，城市里面社會資源相對集中，醫療、教育、交通等，這是經濟發展的必然性。
對開發商來說，涉及到與居住和商業相關的領域，因此未來發展機會是很大的。現在很多開發商往二三線城市發展，肯定會面臨一個問題，城鎮化的核心在什么地方？我們的增長點在哪兒？往往很多城市之間有空點，開發商一定要踩好點，慧眼識珠，找到我們的增長點和真正適合去做的。
所以說城鎮化對開發商來說，既是機遇也是挑戰，如果做不好，就會走向另一個極端。 袁鋼明城鎮化不會擴大房地產需求 “偽城鎮化”、“半城鎮化”成為屢屢被人詬病的問題之一。
那些常住城市但沒有城市戶籍的農民工等，并不能同等享有城市*府提供的各類公共服務，其收入水平、消費模式也無法等同于城市戶籍人口。推進城鎮化，不是簡單的城鎮人口比例增加和城市面積擴張，更重要的是實現產業結構、就業方式、人居環境、社會保障等一系列由“鄉”到“城”的重要轉變。
因此，以為城鎮化是一定會擴大房地產的需求這種說法不成立。 陳國強新型城鎮化將使房地產市場更理性 過去在城鎮化的迅速推進下，中心城市和大城市人口急速膨脹，而這也導致外來者購房的需求長期堆積，大幅拉高部分一二線城市的房價，過去城鎮化的推進過于倚重房地產的發展，而此番中央強調的新型城鎮化將重心從土地城鎮化轉移到人口城鎮化，這種變化能將房地產市場的結構和未來需求引導向更加理性的區間，意味著房地產在城鎮化中扮演的角色將有所削弱。
張宏偉新型城鎮化要防止產業新城泛濫 近期，中央多次表態城鎮化是我國擴大內需的最大潛力所在。在城鎮化大趨勢的市場背景下，各地熱衷于新區、新城的報批，一些新區、城市副中心規劃大批量出臺，預計未來將會有大規模新城涌現。
在這樣的市場背景下，大量樓市供應隨之來臨，尤其是三四線城市，在缺乏產業導入與支撐的前提下，不少城市出臺新的產業發展規劃，以此為基礎開發產業新城。但是，實際操作上中小城市尤其是三四線城市更多的只是以產業新城為名直接進行房地產市場開發“造城”，“加快”所謂城鎮化進程。
這樣，“被城鎮化”導致市場供應沒有辦法順利去化，或者賣出去的房子由于配套不全等原因沒有人居住成為“空城”。“被城鎮化”與“空城”導致三四線城市面臨比較大的市場風險，缺乏產業與配套的“被城鎮化”勢必也會助推這些城市面臨崩盤的風險。
因此，城鎮化和工業化要同步推進，也就是城鎮化過程中要切實實現“產城融合”，依靠產業的發展支持城市的建設，同時城市的基礎設施配套反過來促進產業結構的升級，這樣的互動與推進，才是新型城鎮化過程中防止產業新城泛濫最有效的方法。 章惠生房地產是新型城鎮化建設中的主力*之一 新型城鎮化最重要的就是產業化，有產業才能解決就業，才能提高居民收入。
而在新型城鎮化的建設中，房地產無疑是主力*之一，解決在城市打工人群的置業問題，才能真正實現城鎮化，這對房地產來說是一種利好，有更廣闊的發展空間。不過，在城鎮化的過程中，不能延續城市化的弊端，否則會導致房價攀升，為此，改革土地制度、利用稅收杠桿調節房價都非常有必要。
以土地供應為例，如果按照目前的土地出讓制度，那么最終做出來的房子，農民工是買不起的，因此，新型城鎮化的建設中需要很多配套的*策和措施，以保證新型城鎮化的順利推進。
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