榮觀房產網1. 為什么麥當勞做的是地產生意
麥當勞是干什么的？什么使麥當勞賺錢？許多人理所當然地認為，作為一個快餐連鎖店的麥當勞靠出售漢堡包和薯條賺錢。但令人吃驚的是，麥當勞公司的支柱其實并不是漢堡包，更不是薯條，竟然是與之毫不相干的房地產。
可以這樣說，如果麥當勞不是有一套以房地產賺錢的本領，很可能就不會有今天的發展。
當年麥當勞公司的總裁克羅克在擴展業務時，堅持不出賣地區連鎖權，只賣個別連鎖權，以確保連鎖店的品質，但遇到的最大問題就是個別加盟者多半都缺乏資金支付3萬美元的土地費用和4萬美元的建筑費用，更無能力爭取貸款。為此，麥當勞不得不成立了一個連鎖房地產公司，負責尋找適合的開店地點，向地主租賃土地和房屋。連鎖房地產公司以20年的合約向地主租得土地、店面以后，再將店面租給連鎖店主，在其中賺取差價。麥當勞至少可以在房地產上賺取40%的利潤。麥當勞還要求，當餐廳生意達到一定水準以后，各店必須繳納一定的營業百分比，作為增值租金。這百分比由初始的5%逐年增加。
自從麥當勞開始實施這種租約制度以后，便要求加盟者首先支付一定的保證金，其中一半在15年之后歸還，另一半在20年期滿后歸還。這使得麥當勞馬上就有了可周轉的現金，可以進一步以10年貸款的條件向銀行申請抵押貸款，以購買這些房地產。也就是說，麥當勞可以不掏錢便買進土地房產；所有的資金都是由加盟者和銀行掏的。
隨著時間的推移，麥當勞還通過買下土地自建連鎖店的方式擴大其連鎖房地產業務。麥當勞一般以10年分期付款的方式來購買土地，再以連鎖房地產公司的名義租給加盟者，并使用加盟者交納的保證金作為土地購置的首期款。購買土地的差額則是由地主支付的，而且地主須將第一債權人的權利讓給麥當勞，以使麥當勞向銀行取得貸款建屋的資格。自從麥當勞自行購買地產以來，連鎖房地產公司最大的任務就不在于尋找地主，而在于找到更多愿意貸款的銀行了。從上世紀60年代初開始，麥當勞便雇傭了一批專業房地產人才在全國各地尋找適當的地產，還雇傭一組專業人士專門替公司找貸款，他們以支付高額利息為條件，專與各地的小銀行交易。這一戰略相當奏效，使其在上世紀60年代初得以迅速擴張。
目前，在麥當勞9300家店面中間，有60%是屬于麥當勞的，其他40%則是由總部向地主承租的。這使得麥當勞成為全美價值最高的零售房地產公司。
麥當勞的收入中，約有1/3來自直營店，其他全部來自加盟店，而這一部分收入的90%來自房租。
開發房地產的戰略不僅為麥當勞帶來了利潤，更重要的是由于控制了房地產權，總公司才能要求加盟店按照其規則行事。麥當勞到底應如何保護自己，不讓加盟者將麥當勞的招牌取下，換上自己的招牌，而拒繳加盟金呢？
它如何能使加盟者按照其所希望的方法來制作漢堡包、管理店面、設定菜單呢？經驗表明，加盟合約其實并不發生作用。因為在發生這種糾紛時，法院一般會同情弱者，不會站在大公司這一邊的，而房地產租約卻是最好的“教鞭”，可以使它完全掌握加盟者的行動。
麥當勞這種以經營房地產而謀利的方法，使得加盟者與總部之間的利益不但不沖突，反而使大家站在同一戰線上。在加盟者成功地實現高營業額之前，麥當勞只收取很低的基本租金。當營運狀況上升到相當的數量時，租金才由基本費轉換為按營業額的百分比計算。麥當勞一定要等到連鎖店開始繳納營業百分比式的租金時，它的投資才開始回收。目前，麥當勞在其9300家連鎖餐廳中，除每個月均有500家不能達到付營業額百分比的標準外，其余各分店均能交納8.5%的租金和3%服務費。在這種情況下，對麥當勞來說，最能夠增加收入的方法，便是監督各店的營運，鼓勵各店開拓市場。這樣，麥當勞一貫堅持的品質、服務、衛生標準最終在經營中得以落實。
連鎖經營，不論其屬于哪一行，都是以土地和店鋪為基礎而擴展的。開發與連鎖經營有關的房地產業務就成為每個連鎖企業需要考慮的重要戰略。
這也是連鎖經營與一般單店經營的顯著區別之一。麥當勞的經驗告訴我們，房地產開發在連鎖企業的發展中起著相當重要的作用，并且房地產投資只有與連鎖經營有機結合起來，才能最大限度地發揮其作用
2. 麥當勞是做漢堡包還是做房地產的
在場的學生們都笑了，一位大膽的學生說：誰都知道你是做漢堡包的！雷·克洛克哈哈大笑：我料到你們會這么說。女士們，先生們，其實我不是做漢堡包的，我是做房地產的！他的這一席話出來，語驚四座！
其實克洛克說的一點也沒錯，正如大家所看到的，在人流密集的商業區，我們都能看到麥叔叔的身影，事實上，麥當勞都占據了街角最好的位置，他們深深的知道，店面的位置是成功的關鍵，因為除了美味的漢堡和優質的服務以外，客流量的多少是決定業績的致命因素，如果問大家：店址在哪里最好，很多人都會不假思索回答：繁華的商業區，靠近著名的商場。都知道：人流量最大的商業區。確實人流量較大的商業區，或者高檔住宅區附近的商場都為麥當勞帶來了可觀的收入。想要租下商場最好位置的不止是麥當勞一家。競爭是激烈的！所以麥當勞的創始人宣稱自己是做房地產的，看似隨意的一番話其實透露著企業家的思維。首先花很大量的時間和精力去選擇店鋪的位置，選擇好了目標還要能夠搶到這稀缺的資源。麥當選擇店面的位置所花的時間比做漢堡包還要多！
3. 麥當勞表面上是做餐飲實際上是做房地產的
麥當勞很早期是做餐飲的，現在做的是以餐飲為品牌而形成地段效應的地產。現在的方式大體有兩種，這兩種方式都是基于非常大量的地段統計和分析數據，總部的大部分人力物力都是在干這個，而不是我們常規理解的研究食品種類和口味：
一、收集大量未開發或未充分開發的地段，使用大量實地調研和分析數據，選中有潛力的地段，在地段充分開發的前夕，與地產開發商聯手，開發商準備開發，麥當勞就已經與其簽定具體的地點購買合同，以極低的價格先擁有該有潛力的鋪位。
待開發完畢，地段被充分開發，麥當勞建立店鋪，它使用的是特許經營模式，于是把店鋪特許給合伙經營者就可以了，一來可以收取麥當勞牌子的加盟費，二來可以收取該鋪位的鋪租，由于該地段已充分成熟，租金與當初購買的價格，不可同日而語。另外對于出價合適的地段，麥當勞會出售該地段鋪位，一步到位地回籠現金。
該方式說起來簡單，卻是需要頂級的水平，不是個個公司都能做的，因為中間只要出現哪怕一點點誤差，都會對公司造成極其大的損失。實際上最難點有兩個：1、哪些地段才是不久的將來會旺起來的；2、什么時候介入是最合適的。如果拿了地之后十年八載都還沒旺，那可是要命的。
而從現實來看，麥當勞拿地，幾乎從來都沒有失過手，可見功力極其深厚。
二、對于一些在建的商業地段，經分析有潛力的，麥當勞會出手將其買下或租下，以第一種方式的操作基本一樣，通過后期的分租或出售賺取利潤。看起來一樣，為什么要歸成另一種方式？實際上有一個小步驟可能很多人不知道。
我們都知道，商鋪大業主/開發商，把店鋪租出去的租金價格，對于不同品牌是不一樣的，你開個小飯館租金可能1000元/方，但知名度高的大品牌只需要100元/方，有很多商業地產對于這些大品牌大規模的商家進駐，是免租金或前幾年免租金的，目的是以大品牌來帶旺整個商業地段。
在這個時候，麥當勞會以該品牌的優勢，進場談判時一批拿下許多他們認為有潛力的鋪位，由于品牌優勢，一般而言大業主都會讓這個步，待該地段旺起來后，麥當勞除了自己開店的那個鋪位可以向合伙經營者收取租金外，還可以分租早期簽下的大量免租/低租金鋪位給其他行業的欲進場者。
有一個邏輯被搞反了，實際上并不是他們的店開到哪哪就旺，而是他們通過早期的大量調研和數據分析出哪里會旺，他們才把店開到哪，才拿地拿到哪。
麥當勞肯德基之類的快餐食品，在國外其實早就已經開始蕭條了，單純通過買幾個包子，以前還可以湊合，但現在根本不足以支撐這么龐大的公司，研發食品品種和口味的比重早已轉變成了今天的以商業地產為中心的方針的。
在中國，這些洋快餐還有新鮮度，雖然比他們剛進中國時差多了。還記得他們剛進來的時候還有擠爆玻璃門的事。現在國內很多模仿他們的快餐的，經營得當的話還是能賺不少錢的，當和他們底下操作的模式是兩碼事。
現在學特許經營管理的，必須提到的案例就是麥當勞，而研究麥當勞必須提到的課題就是選址。其實今天的麥當勞只做一件事，就是不斷地做大量實地調研，大量的數據分析，調研再調研，分析再分析，以求的比別人更為精準的預測。
4. 麥當勞其實就是搞地產的
根據報道，當麥當勞公司創始人雷·克羅克（Ray Kroc）在為因固定經營成本太高，而沒有足夠多資金快速擴張麥當勞門店量時，哈里·桑那本（Harry Sonneborn）出現了。
他看完麥當勞的財報后，一針見血地指出，既然那么多人想加入麥當勞，為何不成立一個房地產公司，先將好的店面租下來，再租給加盟的特許經營商呢？桑那本后來成為了繼克羅克之后第一任 CEO，而麥當勞的“房地產生意”，也一直延續到現在。 據悉，麥當勞的門店主要包括兩種：一種是直營店，完全由麥當勞自主負責管理和所有運營工作，通過獲得銷售收入獲利；第二種則是特許經營店，通過收取特許加盟費獲利，其中包括括租金、特許經營授權費以及起始費。
從麥當勞最新發布的 2017 年第一季財報來看，旗下自營門店錄得了 34.11 億美元的營收，而特許經營店只有 22.64 億美元。但如果減去各自的經營成本（未包括其它通用管理成本），自營門店只能剩下 5.95 億美元，而特許經營店卻可留下 18.33 億美元，其中可以見兩種經營模式賺錢能力之差異。
也正因如此，一直以來，麥當勞都在逐漸減少自營門店，增加特許經營門店。而如果將特許經營門店的營收拆解，可以看出，租金占據了總營收的極大一部分。
5. 麥當勞其實就是搞地產的
根據報道，當麥當勞公司創始人雷·克羅克（Ray Kroc）在為因固定經營成本太高，而沒有足夠多資金快速擴張麥當勞門店量時，哈里·桑那本（Harry Sonneborn）出現了。他看完麥當勞的財報后，一針見血地指出，既然那么多人想加入麥當勞，為何不成立一個房地產公司，先將好的店面租下來，再租給加盟的特許經營商呢？桑那本后來成為了繼克羅克之后第一任 CEO，而麥當勞的“房地產生意”，也一直延續到現在。
據悉，麥當勞的門店主要包括兩種：一種是直營店，完全由麥當勞自主負責管理和所有運營工作，通過獲得銷售收入獲利；第二種則是特許經營店，通過收取特許加盟費獲利，其中包括括租金、特許經營授權費以及起始費。
從麥當勞最新發布的 2017 年第一季財報來看，旗下自營門店錄得了 34.11 億美元的營收，而特許經營店只有 22.64 億美元。但如果減去各自的經營成本（未包括其它通用管理成本），自營門店只能剩下 5.95 億美元，而特許經營店卻可留下 18.33 億美元，其中可以見兩種經營模式賺錢能力之差異。
也正因如此，一直以來，麥當勞都在逐漸減少自營門店，增加特許經營門店。而如果將特許經營門店的營收拆解，可以看出，租金占據了總營收的極大一部分。