榮觀房產網1. 從房地產投資經營方式來說 房地產投資可分為哪些投資類型
二、做好房地產投資策劃應注意的幾個方面 無論縱向比較或橫向分析，未來房地產業的發展將是充滿機遇和挑戰。
嚴峻的現實告訴我們，房地產企業要想在市場競爭中立于不敗之地就必須搞好策劃，找準方向，以提高消費質量為宗旨，不斷推陳出新。筆者認為，做好房地產投資策劃，需要注意以下三個方面的問題。
1、房地產投資開發中首先必須具備的就是創新意識 創新是提高人們生活水平，使人類不斷文明的引擎。房地產開發中的創新也不例外，而且在未來的發展道路上會日顯重要，可以說它是房地產開發企業的生命線。
沒有創新，你的物業就沒有特色，就不會被關注，就不會有競爭力，導致商品在實現其價值過程中的關鍵的一跳躍沒有實現，企業又何以繼續生存。 所謂創新，就是產品有新意，而非隨波逐流、平庸無奇。
創新從不同的角度看，可以對其有不同的理解，創新的層次深淺、難易程度也各不相同。我們認為創新可以分為以下三個層次。
（1）先于市場變化而動，創造第一 在當今市場經濟中，“第一”的價值是人所共知的。投資者要能夠洞察市場先機，發掘市場潛在需求和預見市場需求偏好的變化，在此基礎上制定相應的經營戰略，—步步激發和引導這種潛在需求的顯性化和市場需求偏好的變化。
世界上那些持續取得成功的企業無一不是能夠先于市場變化而作出戰略轉變的企業。要通過創造和傳遞生活標準給社會，搶占市場先機。
在影響和改變人們生活觀念和生活方式的基礎上，創造出新的需求、新的市場，優先享受“第—”的榮譽和價值。這樣的企業往往因此獲得先行者的豐厚利潤，并且領導整個行業進入新的市場競爭。
（2）利用已有條件創造特色 最方便、最簡單的莫過于利用自己已有的優勢進行策劃、采取行動。被人們稱作房地產市場的“杭州現象”就是一個很好的例證。
近幾年來，在全國房地產市場相對低迷的情況下，杭州市的房地產市場從1998年底開始出現了意外的熱銷，而且一直保持到目前，熱銷勢頭越來越旺。這就是所謂的房地產市場的“杭州現象”。
杭州利用西湖這顆閃光的“明珠”其名聲遠播國內外的優勢，利用各種輿論工具，大力宣傳自己的自然環境、歷史文化、地理位置等人文、美麗景觀，做足了“上有天堂，下有蘇杭”的文章。同時利用這一有利條件，提出了以“游在杭州，住在杭州，學在杭州，創業在杭州”為四大主題的杭州城市品牌，吸引了大量的外地人來杭購房。
現在外地人購房已從32%上升到50%以上，已經撐起購房市場的“半邊天”。杭州在與兄弟省市間的比較中看到了自己的優勢，緊抓不放，利用特色優勢發展自己的房地產業，收到良好的效果。
（3）細分市場，調查研究，沒有優勢創造優勢 不可否認，每個地方都有自己某方面的優勢，但并不是任何優勢都可被挖掘并轉化為房地產的賣點。更多的時候開發商需要自己去細分市場、找準目標、創造優勢。
這種創新也許會更難，但卻更具有普遍意義。目前，房地產業的一個突出特點就是商品房套型越蓋越大，而如今隨著房地產市場由賣方市場到買方市場的轉變，消費者正逐漸從過去片面求大的誤區中走出來，大多數人開始根據自已的實際需要選購商品房。
其實從市場角度來看也是同樣的道理，房屋的大小并不代表房屋的品質，房屋小并不意味著差。室雅何須大，正如美國建筑大師 Frank Lioyd Wright設計的著名建筑流水別墅，僅有幾百平米，是一個很小的建筑，卻成了建筑史上的里程碑。
一個好的建筑并不在于其大小，而在于它是否和諧，和諧才是最好的。 北京“嘉悅精英家園”正是基于這種建筑理念，深刻剖析市場，學習他人的精華，融入自己對產品理念和文化的獨特理解，形成自己的風格。
在經過深入細致的市場調查分析之后，“嘉悅精英家園”的創業者們把而立之年的“飄一族”定為自己未來的業主，因為這些年輕人注重生活品質，崇尚自然環境，追求個性張揚，具有精明的的居家需求，已逐步成為具有前衛意識的發展商研究的課題。事實證明，他們的創意得到了應有的回報。
據了解，“嘉悅精英家園”在北京房地產交易會上一露面，第一天就被白領一族認購了50余套，目前已有多半的樓盤被訂購。 面對市場構成的多元化和服務需求的多樣化，通過市場細分往往可以對市場加以深度的研究，去發現那些尚未滿足的潛在需求和潛藏在人們心目中的某種愿望和觀念，并從企業的資源條件出發，以適當的產品和服務把它變成顯在的需求，從而創造出一個新的市場，使企業獲得新的發展空間。
2、策劃的根本出發點要以人為本 以人為本，就是要以提升人們的生活水平為本。只有以人為本的策劃，才能真正創造出有價值的房地產。
以人為本，要求開發商換位思考、多向定位、度身定做。開發企業在規劃、設計過程中要注重高標準的環境質量和生存條件，從提高人居舒適度出發，經常換位思考，站在消費者的立場，設身處地，探究如何滿足消費者的需求。
根據當前房地產市場的變化，各階層對商品住宅的要求已經出現了多層次、多元化的趨勢。因此，開發企業的取向也應該趨向于多層次、多方位，按照不同的對象，在環境布局、建筑造型、樓層、戶型、功能等方。
2. 房地產投資方式包括哪些
房地產投資方式： 兩條途徑： 基本建設途徑和房地產開發途徑。
四種方式： 基本建設途徑中的基本建設式；房地產開發途徑中的樓宇購買式、合作開發式和股權購買式。 基本建設式 是指按基建程序進行報建的方式，建設自用的房地產項目。
這種建設方式是在房地產開發市場化之前，房地產項目建設的主要方式。房產地開發市場化之后，國家法律和地方法規、規章對基本建設方式進行的房地產項目建設有嚴格的條件限制，這些條件主要有三個方面： 一是投資主體的限制。
一般應是國家機關、全民所有制的事業單位或企業單位； 二是項目性質和用途的限制。一般應是不進入32313133353236313431303231363533e59b9ee7ad9431333337616565房地產市場的自用、公益性質的房地產項目。
如國家投資的公用事業項目等，前述機關、事業單位純粹自用公益性質的樓宇建設項目； 三是各地已停止辦理經營性項目國有土地使用權協議出讓手續（下稱“停止國有土地使用權協議出讓規定”）。 除非符合特定條件或經*府特批，通過協議出讓方式取得經營性項目的國有土地使用權已不可能。
樓宇購買式 投資人審查一家房地產開發商的資質、該房地產開發商所開發的樓宇的法律狀態，并考查該寫字樓的地理位置、建筑風格等狀況，如認為符合投資人的意圖，則投資人與該房地產開發商建立商品房買賣法律關系，通過商品房買賣程序獲得樓宇的全部權利。 這種方式最為簡便。
相當于對某特定地區正在進行開發尚未出售的房地產項目進行全面考查，在法律上、經濟上和技術上進行分析和論證。在此基礎上，選擇一家有實力的開發商開發的符合投資人意愿的項目，與其談判達成購買合約。
不足之處是：擬購房產所在項目已完成相關法律程序的審批，其規劃、建設等事項已很難更改。對于已建設完工的項目的狀況，只能在現有市場中進行選擇，不能以自己的意愿進行所需樓宇的設計和建設。
對于未建設完成之房地產項目，則又存在著預購商品房的風險。 合作開發式 如投資人本身不具備房地產開發資質和相關經營范圍，則選擇一家有相應資質、實力和資源的的房地產開發商進行合作。
這種合作既可以是建立合資、合作的房地產開發的項目公司，也可以是通過合作協議的方式進行約定。具備房地產開發資質的合作方回收其先前投資并獲得其應得之利潤，而投資人則取得雙方合作開發的房地產項目樓宇的全部產權。
雙方各得其所。 合作開發式的本質仍是對雙方合作開發項目之樓宇的購買。
這種方式區別于樓宇購買式的主要優點是投資人的可控制性增加了。樓宇購買式是買成品，最多只是定作而已。
而在合作開發式中，投資人直接進入項目開發的過程之中，可以對合作開發的房地產項目依不同的合作開發方式，實施不同程度的控制。通過合作開發，投資人可以對合作開發的房地產項目的成本、設計理念、建設風格、樓宇的功用等按自己的意愿進行創作。
不足之處是：合作開發房地產項目涉及到與合作對方的合作，法律關系及協作配合比樓宇購買式相比要更復雜一些。如果進行合作開發，投資人將要投入大量的人力、物力和財力。
另外，合作開發房地產有兩種方式，即不成立項目公司的合作開發方式和成立項目公司的合作開發方式。如采用后一種合作開發方式，則停止國有土地使用權協議出讓規定將會構成一個障礙。
購買股權式 由投資人或投資人的關聯公司對于一家已經存在或擬創設的房地產公司的股權進行全面收購。通過收購該房地產公司的股權，而實現對該公司開發建設或擁有的房地產項目或樓宇的占有、使用、收益和處分的權利。
這種方式比較前兩種方式而言，最大的好處在于，投資收購房地產公司的股權，投資人不發生直接購買或通過合作方式獲得房地產權利而產生的購房置物業的稅費。不足之處有三個方面： 一是投資人對購置股權而擁有的房地產權利比較間接； 二是對一家公司股權的收購，投資人需與另一家關聯公司聯手進行，投資人與該關聯公司的關系將對投資人對間接購置的房地產的使用和處置產生一定的影響； 三是如不是對一個現成的房地產公司的股權進行收購，而是成立一個項目公司再去收購其股權，則停止國有土地使用權協議出讓規定也會構成一個障礙。
3. 現在的房地產公司都是什么經營模式
企業運營模式根據企業在產業鏈的位置分類：1、生產代工型企業作為產業鏈中下游企業的供應商，根據客戶的訂單，加工產品。
在市場上，貼上其它企業的標牌進行銷售。2、設計+銷售型企業不涉及生產領域的任何業務，只負責設計和銷售，企業設計出市場上顧客所需求的產品和服務，然后尋找相應的生產代工，它要求企業具有很強的設計能力和銷售能力以及擁有自己的知名品牌。
3、生產+銷售型4、設計+生產+銷售型這是在產業鏈節點上涉及較多的經營模式，采用這種經營模式企業的特點是企業具備一定的新產品開發能力。5、信息服務類型信息服務類企業較典型的是咨詢公司，這種類型的企業或者公司，不涉及制造的一切活動，但是在很大程度上與制造業有著密切的聯系。
二、企業運營模式根據企業的業務范圍分：1、單一化經營模式單一化經營，又稱專業化經營，是指企業僅僅在一個產品領域進行設計、生產或者銷售，企業的業務范圍比較單一。2、多元化經營模式多元化經營模式分為三種基本類型：集中化多元經營、橫向多元化經營和混合多元化經營。
4. 房地產投資的方法有哪些
房地產投資是指以房地產為對象（或者說為媒介、載體、工具的投資，是借助于房地產 來獲取收益的投資行為。
房產投資的方法有以下幾種：1。投資好地段的房產。
房地產界有一句亙古不變的名言就是：第一是地段，第二是地段， 第三還是地段。作為房地結合物的房地產，其房子部分在一定時期內，建造成本是相對固定 的，因而一般不會引起房地產價格的大幅度波動；而作為不可再生資源的土地，其價格卻是 不斷上升的，房地產價格的上升也多半是由于地價的上升造成的。
在一個城市中，好的地段 是十分有限的，因而更具有升值潛力。所以在好的地段投資房產，雖然購人價格可能相對較 高，但由于其比別處有更強的升值潛力，因而也必將能獲得可觀的回報。
2。投資期房。
期房一般指尚未竣工驗收的房產，在香港期房也被稱作“樓花”。 因為開 發商出售期房，可以作為一種融資手段，提前收回現金，有利于資金流動，減少風險，所以 在制定價格時往往給予一個比較優惠的折扣。
一般折扣的幅度為10%，有的達到20%甚至 更高。同時，投資期房有可能最先買到朝向、樓層等比較好的房子。
但期房的投資風險較高， 需要投資者對開發商的實力以及樓盤的前景有一個正確的判斷。 3。
投資“尾房”。是指樓盤銷售到收尾價段，沿剩余的少量樓層、朝向、戶型等不十分 理想的房子。
一般項目到收尾時，開發商投人的資本已經收回，為了不影響其下一步繼續開 發，開發商一般都會以低于平常的價格處理這些尾房，以便盡早回收資金，更有效地盤活資 產。 投資尾房有點像證券市場上投資垃圾股，投資者以低于平常的價格買入，再在適當機以 平常的價格售出來賺取差價。
尾房比較適合砍價能力強的投資者投資。4。
投資二手房。自從去年建設部提出允許已購公房上市交易以來，各地紛紛出臺相應* 策鼓勵二手房上市交易。
這也給投資二手房帶來了機遇。在城區-些位置較好、交通便利、環境成熟的地段購置二手房可以先用于出租賺取租金，然后再待機出售，可謂兩全其美。
盡 管現在二手房的交易還不十分活躍，但其投資前景仍十分樂觀。5。
投資門面房。目前的一些新建小區中，都建有配套的門面房。
一般這些門面房的面積 不大，在30?50平方米左右，比較適合搞個體經營。由于在小區內搞經營有相對固定的客戶群， 因而投資這樣的門面房風險較小，無論是自己經營還是租賃經營都會產生較好的收益。
6。投資待拆遷房產。
在舊城改造過程中，會有很多待拆遷房產。 在拆遷時，這些房產的 所有者一般都會得到很優惠的補償b所以通過提前購置待拆遷房產，以獲得拆遷補償的方式 賺取收益也不失為一種很好的投資方式。
但投資這類房產，需要對城市建設的發展和城市規 劃有所了解。7。
投資房地產股票。這是一種間接地投資房地產的方式。
通過購買上市房地產公司的股 票從證券市場上賺取收益。這種投資房地產的^方式需要具備一定的證券知識，并且要對房地 產行業以及所選的上市房地產公司的股票有較為全面的研究，這樣才能降低風險，獲取預期 收益。
5. 房地產投資有哪些模式
隨 著 住 房 制 度 的 改 革 和 福 利 分 房 的 取 消 ，住 房 消 費 已 經 成 為 城 鎮 居 民消 費 的 首 要 選 擇 。
在 住 房 消 費 的 廣 闊 市 場 中 ，住 房 投 資 應 運 而 生 。如何選擇 適 合 自 己 經 濟 狀 況 的 住 房 投 資 很 重 要 ，人 們 可 以 選 擇 以 下 七 種 形 式 ：1 。
直接購房模式住 房 實 物 投 資 是 直 接 投 資 ，即 投 資 者 用 現 款 或 分 期 付 款 的 方 式 直 接 向房 主 或 房 地 產 開 發 商 購 買 住 房 ，或 出 售 或 出 租 以 獲 取 投 資 回 報 。 這是一種傳 統 的 投 資 方 式 ，也 是 住 房 投 資 者 目 前 最 常 用 的 一 種 方 式 。
2 。 合建分成合 建 分 成 就 是 拆 舊 建 新 ，共 售 分 成 。
這 種 操 作 手 法 要 求 投 資 者 對 房 地產 整 套 業 務 相 當 精 通 才 好 操 作 。3 。
以舊翻新把 舊 樓 買 來 或 租 來 ，投 入 一 筆 裝 修 費 ，以 提 高 該 樓 的 附 加 值 ，然后將裝 修 一 新 的 樓 宇 出 售 或 轉 租 ，從 中 賺 取 利 潤 。 ：4 。
以租養租即 長 期 租 賃 低 價 樓 宇 ，然 后 以 不 斷 提 升 租 金 標 準 的 方 式 轉 租 ，從中賺取 租 金 養 租 。如 果 投 資 者 剛 開 始 做 房 地 產 生 意 ， 資 金 嚴 重 不 足 ， 這種投資方式比較合適5 。
以房換房以 洞 察 先 機 為 前 提 ，看 準 一 處 極 具 升 值 潛 力 的 房 產 ，在 別 人 尚 未 意 識到 之 前 ，以 優 厚 條 件 采 取 以 房 換 房 的 方 式 獲 取 房 產 ，待 時 機 成 熟 再 予 以 轉售 或 出 租 從 中 謀 利 。 6 。
以租代購即 指 開 發 商 將 空 置 待 售 的 商 品 房 出 租 并 與 租 戶 簽 訂 購 租 合 同 。若租戶在 合 同 約 定 的 期 限 內 購 買 該 房 ， 開 發 商 即 以 出 租 時 所 定 的 房 價 將 該 房 出 售給 租 住 戶 ，所 付 租 金 可 沖 抵 部 分 購 房 款 ，待 租 住 戶 交 足 余 額 后 ，即可獲得該 房 的 完 全 產 權 。
7 。 到拍賣會上淘房目 前 ， 許 多 拍 賣 公 司 都 拍 賣 各 類 房 產 。
這 類 房 產 一 般 由 法 院 、資產公司 或 銀 行 等 委 托 拍 賣 ，基 于 變 現 的 需 要 ，其 價 格 往 往 只 有 市 場 價 格 的 7 0 %左 右 ，且 權 屬 一 般 都 比 較 清 晰 。