榮觀房產網1. 2016年中國房地產庫存有多大大
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2015年房地產市場的住房形勢超出預期。一方面投資增速呈俯沖式下降，對經濟增長直接貢獻幾乎為零；另一方面，庫存高企，去化壓力增大，商品住房過剩總庫存高達21億平方米，僅現房庫存去化就需23至24個月。與此同時，住房市場步入“結構性過剩”時代，內部結構失衡，“一線城市供求矛盾突出”與“三四線城市供過于求”并存。目前現房方面，去化超過18個月以上的過剩1億平方米，期房方面，去化超過2年的過剩面積達19.96億平方米。以2015年商品住房總庫存計算，總庫存預計達39.96億平方米，其中，期房庫存即在建房待售面積35.7億平方米，去化周期達4.5年，現房待售面積方面，庫存4.26億平方米，去化周期為23個月。從城市層面來看，截止到11月，青島商品住房存量達到2017萬平米，上海、北京的商品住房存量也都超過千萬平米。即使是蘇州、寧波、南充等二線城市，庫存也超過五百萬平米，庫存總量水位很高，去化一波動就會影響去化周期。
2. 中國房地產庫存究竟有多高
【狹義庫存似降】如果把房地產庫存狹義的理解為商品房待售面積，那么從待售面積增速和庫存銷售比（待售面積/過去三個月銷售面積均值）這兩個指標看，中國地產庫存似乎降下來了。
14年下半年以來，我國商品房待售面積增速持續下行，從14年10月28.4%的高位降至16年10月的1.3%，其中住宅商品房待售面積增速于8月由正轉負，10月降幅擴大至-6.0%。受上半年需求激增帶動，存銷比也從年初7.3個月降至10月的4.7個月。
【廣義庫存依舊偏高】“待售面積”未考慮已開工未竣工的未銷售期房，低估了真實庫存；而“施工面積”包含了大量已預售但正施工的商品房，則高估了真實庫存。我們認為合理的地產庫存應是歷年累計新開工面積與歷年累計銷售面積之差，考慮到新開工面積中部分為不可銷售面積，定義廣義庫存面積=歷年累計新開工面積*0.9-歷年累計銷售面積。
10月底廣義地產庫存39.1億平米，對應存銷比為2.54年，較過去兩年有所回落，但依然較高。【庫存“南低北高”】根據國家統計局提供的各省歷年新開工和銷量可計算其廣義地產庫存。
縱向看，各省庫存規模較去年底普降，去化周期縮短。橫向看，13個省存銷比不足1年，但11個省存銷比超過2年，東北和西北是廣義庫存銷售比較高的地區。
【三線遠高一二線】一二線無憂，癥結在三線。根據中指數據庫的各城市月度可售、銷售面積可計算其狹義地產庫存銷售比。
一線城市中，北上廣存銷比持續下滑，已降至10個月左右，但深圳因銷售低迷，存銷比反彈至20個月。15個二線城市中，地產存銷比普遍較15年底回落，杭州、南京、南昌已降至12個月以下，合肥降至1個月以下。
20個三線城市存銷比有降有升，存銷比均值為40個月，仍遠高于一二線城市，而考慮到樣本中鮮有來自存銷比較高的東北、西北地區的城市，真實的三線城市存銷比或更高。
3. 中國樓市庫存真的有那么高嗎,2017年樓市往何處去
中國人的平均家庭資產，房地產已經到了74% 從這里看，已經沒有上升空間，三四線城市庫存高企，加上現在中國購房主力已經過度到獨生子女一代，人口紅利消失，未來難樂觀，目前的短期上漲，應該視為一線城市持續涌入外來人口，以及國內資產配置荒帶來的末升段，和金融市場任何產品的末升段一樣，上漲往往集中而快速，二三線城市的跟漲更是沒有基本面支持的資金行情。
但是也正因為這樣。房價暴跌會引起中國居民財富的縮水，也會讓跟房地產相關的水泥鋼鐵，建材，基建行業下跌，同時家庭財富縮水帶來的是購買力的下降，那服務業，消費業都會被拖累，我國還要保持6.5的gdp增速，所以不可能暴跌。
4. 中國到底有多少房屋庫存
精準庫存數量簡易計算：
一、2011人口普查4億戶，老年住戶0.52億！20%的青年，在農村，有0.68億戶！有子女在城鎮的家庭總數為2.8億戶，需求房子總數1.4億戶！2000~2015年死去的原城市住房數死亡騰出0.12億戶！所以2000~2025一個結婚周期25年需要房子的套數為1.28億套！年需求房子總數為：1.28/25=0.0512億套=512萬套，計5.0億平米億！
二、按照：全部免費居住需要的總住房2000~2015年，合計75億平米！2000~2015年建商品房和保障房數量最低數字260億平米！庫存和閑置180億平米！
三、按照：進城農民實際購買力的實際閑置和庫存數量，按照50%的農民沒存款貸款買房資格，實際年購買力小于2.56億平米，15年小于40億平米！庫存和閑置最少220億平米！
四、這是按照國家統計數字數量！按照國家發改委擴城5倍的統計的實際推算，全國新建住房大于500億平米！免費給人民居住，庫存425億平米！按購買力庫存460億平米！
五、按照發改委的滿足34億人居住的推算！庫存大于800億平米！
5. 當下國內樓市真實庫存有多大
庫存：只賣不建，存量也夠賣幾年 國家統計局最新公布的數據顯示，11月末，全國商品房待售面積6。
96億平方米，比10月末增加一千多萬平方米，比一年前增加了1億平方米，也創下了歷史新高。其中，住宅待售面積4。
40億平方米。如果按照我國人均30平方米的住房面積計算，這些待售住宅可供約1。
46億人居住。 從銷售看，今年1-11月，全國商品房銷售面積為10。
9億平方米。業內預測，全年銷售將超過12億平方米。
據此測算，6。96億平方米待售庫存需要7個月的消化時間。
但待售面積還只是顯性庫存。安信證券分析師陳天誠認為，除待售面積外，企業拿的尚未開工的土地、未竣工在建項目（除已預售）等也應當計入庫存，這樣一起統計后，我國房地產的真實庫存要大很多。
“其實，最可怕的還是巨大的潛在庫存。”中國房地產數據研究院院長陳晟估算，目前包括已竣工未銷售的、未竣工在建的、待開發的，這些潛在庫存加起來不少于40億平方米，而且這部分供應將在未來幾年內集中體現，即使不考慮每年新開工建設面積，消化它們也需要幾年時間。
中國社會科學院財經戰略研究院近日發布的報告則認為，2015年房地產市場庫存高企，去化壓力增大，商品住房過剩總庫存高達21億平方米，僅現房庫存去化就需23個至24個月。 從地區看，是“一線城市供求矛盾突出”與“三四線城市供過于求”并存。
從各地發布的統計數據看，鄂爾多斯、營口等一批三四線城市成為高庫存的“重災區”。 需求：市場+保障，買房+租房 去庫存前景如何，決定因素是未來我國住房的需求潛力大小。
根據新的住房改革思路，由進城農民工構成的新市民群體將成為未來重要的住房需求人群。 **去年發布的《關于進一步推進戶籍制度改革的意見》提出，到2020年，要努力實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶。
陳晟測算，按目前人均35平方米的水平測算，1億新市民將帶來35億平方米的新增住房需求。此外，各地棚戶區拆遷改造、面向住房困難人群的保障房、改善性住房等各類需求未來10年的增量將達到60億平方米左右。
他認為，未來住房需求將越來越多元化。改善性二套房、高舒適度住房、適老住宅、青年公寓、季節性住宅等，都是住房市場上的有效需求，針對這些需求的供給也是有效供給，“當下樓市的供給仍不夠滿足這部分需求，供給側改革要解決這部分的需求問題”。
值得一提的是，住房需求不等于購房需求。比如，面向青年群體租賃需求的長租公寓，也是去庫存、穩市場的新領域。
復旦大學經濟學院副院長孫立堅認為，為滿足新需求，房地產業應加快供給側改革，包括減稅降費、保障房貨幣化安置、增加公共品供給等，這些都是未來*策的發力點。 方向：“去庫存”狀態下房地產角色生變 業內人士根據國家統計局數據推算，到“十二五”末，我國家庭戶均擁有住房達到1。
08套。就全世界經驗而言，戶均擁有1。
1套住房以后，住房市場的峰值就會到來。因此，今年以來房地產投資增速的明顯回調，不是周期性而是結構性的，因為供求關系已完全逆轉。
在此背景下，房地產業的角色和發展方式也正在悄然生變。 孫立堅說：“過去我們都稱房地產業是‘黃金十年’，這期間房地產投資增速每年都能保持20%以上，房地產上下游涉及多個行業，是拉動投資的中堅力量，是名副其實的經濟引擎。
但現在行業供大于求，庫存嚴重，一方面要穩住房地產投資，讓房地產成為中國經濟的穩定器，另一方面地產商的定位也要隨之改變，以前是城市開發商、建設商，未來要向著城市運營商、配套服務商的角色改變。 ” 對地方*府來說，房地產業作為地方經濟“發動機”的角色將逐步淡化，而需更加注重與其他產業的配套、結合。
養老催生了養老地產、安樂地產；“互聯網+”催生出地產后服務，社區物業管理服務成為開發商爭奪焦點；在“雙創”氛圍下，共享辦公空間等新模式已經誕生。 “房產將更多扮演產業載體和容器的角色。
房地產業的健康發展，更加需要其他公共資源和實體產業作為依托。”陳晟說，以上海張江高科為例，地產開發收入在持續下降，企業也正在變身為“投行型”產業地產企業。
這種“地產+產業”的模式使房地產業走向穩定中國經濟的舞臺。
6. 中央為什么頻繁強調去庫存
（引述網友及時晴）
最近說這個話的是樓繼偉。
每個行業都有庫存，但是按照我的理解，這里的去庫存，著重指的是應該是房地產的庫存。因為房地產會影響下游的一系列的產業鏈。
現在房地產的庫存有多大呢？
按照國家統計局的數據，截至2015年3月末，商品房待售面積64998萬平方米。按照一個家庭平均80平方米來算，這些待售的商品房，差不多可以滿足800萬個家庭住房需要。如果按照單個家庭100平方的住房來算，這些房地產庫存也可以滿足650萬家庭的住房需求了。
中
國一共有多少家庭呢？按《中國家庭發展報告
2014》數據，目前大概是4.3億家庭。這些家庭中，有多大的比例是擁有住房的呢？按照中國家庭金融調查與研究中心公布的數據，2014中國擁有住房的
家庭比例是90.8%。算一下，中國目前沒有住房的家庭大概4000萬左右。
這樣看起來似乎庫存也不多啊，才650萬到800萬這個樣子，而沒有住房的家庭有4000萬呢。這剛需明顯很旺盛啊。
但是，不要忘了，這4000萬的家庭很可能基本上都是買不起房子的。而選擇了租房。
而房地產的供給我還米有算廣大的二手房呢。
2014
年3月的數據顯示，中國城鎮家庭多套房擁有率已上升至21.0%。擁有多套住房，至少就是2套，很多家庭不止2套的，我算的粗劣一點吧。算下來大概是
8200萬套住房。（實際上肯定不止這些的）。這些房子當中，有些出租，有些賣。再加上待售的新房，能滿足1億家庭的住房需求。我這都是按照最保守的算法
了。
同樣按照《中國家庭發展報告 2014》數據，中國未來會新增家庭的，2045年達到高峰5.03億家庭，以后會隨之下降。也就是說會新增7000戶家庭左右。7000加上目前的4000，也就才1.1億家庭左右。然后就開始下降了。
所以，目前的房產存量，已經基本覆蓋了2045年中國家庭高峰時候的需求了。而這30年，我們總不能一個房子都不蓋吧。
所以，去庫存的意思就是，把目前壓在房地產商手上的房子，趕緊轉移到其他人的手上。
按照股票的說法就是出貨。