榮觀房產網1. 房地產估價案例
《房地產估價案例與分析》考點分析與詳解一、問答題（一）估價原則的運用1、最高最佳使用原則（在合法原則前提下）：用途、強度、適應性。
例1:96年試題例2：某房地產地處繁華商業區內，占地900平方米，地上200平方米建筑為一舊式住宅，委托人要求評估該房地產的現時交換價值。評估人員經過調查了解到，現該區域商業用途土地價格為4萬元人民幣/平方米，該區域的商品房價格為1萬元人民幣/平方米，城市規劃中該區域的容積率為5。
該房地產的現時價值在不考慮出讓金的情況下大約是多少？并說明評估時的依據和理由。答案：1、該房地產的現時價值約為3600萬元人民幣。
900*4=3600（萬元）2、依據和理由：上述評估結果依據了房地產評估中最佳使用原則。因為，該房地產的現時用途是很不合理的。
其一、在商業區內建民宅，在用途上不合理；其二、使用強度未達到城市規劃規定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產評估的最佳使用原則，該房地產應該以拆除重新利用為前提，按商業用地進行評估。
故評估值大約為3600萬元人民幣。確切的價值應該是3600萬元減去拆除舊建筑費用后的價值。
例3:2001年模擬試題問答題的第（二）題（2）估價時點原則：估價結果的時間相關性、時效性，不同估價時點估價對象有不同的狀態。例1:98年的考題：選擇題第2題例2：教材P141例3：某人1999年7月通過出讓方式獲得一宗土地，地價款是100萬元，之后又花了200萬元進行基礎設施的建設，稅費為50萬元，正常利潤為50萬元，出讓年限從基礎設施建設完成之日（2000年3月）起計，則該地塊在2000年3月的價格為：（答案為D）A.400萬元 B.350萬元 C.100萬元 D.〉400萬元估價時點說明了估價時依據的房地產市場狀況，這在《房地產估價理論與方法》的P93-94中說得很清楚。
例4:2001年模擬題A選擇題第2題估價時點原則在損害賠償估價中、糾紛的評估中、轉讓的評估中、在建工程的評估中非常重要。（3）替代原則：例：2001年模擬試題B選擇題第（一）題（4）合法原則：主要考交易或處分方式合法、用途合法。
例：99年模擬試題：問答題第（三）題和選擇題第（一）、（二）題。98年考試題：選擇題第（一）題。
四、改錯題改錯題一般是改估價方法運用上的錯誤，各種方法常見的改錯項目為：（一）市場比較法1、交易情況修正對于交易情況非正常負擔的修正，具體見《房地產估價理論與方法》P112例4-4和例4-5。2、交易日期修正中關于定基價格指數，環比價格指數，逐漸遞增或遞減（等比），期內平均上升或下降（等差）的修正，具體見《房地產估價理論與方法》P115的有關內容。
3、區域因素和個別因素修正中的間接比較修正和用加權平均法綜合可比實例的得分問題，具體見《房地產估價理論與方法》P128例4-14。4、比較物與參照物互相顛倒的問題。
（二）收益法1、租約期內與租約期外年客觀收益的計算問題。2、利息不能作為管理費和稅金的計算基礎之一的問題。
3、收益年限確定錯誤的公式。4、漏算了營業稅及其附加的問題。
5、沒有考慮出租率或公共流通比的問題。具體見2001年《房地產估價案例與分析》模擬試題A第四題。
（三）成本法1、沒有選擇估價時點的正常成本（如：重置價）的問題。2、耐用年限確定錯誤的問題。
3、計息期確定錯誤的問題。4、沒有將各成本項目統一到相同的年限內的問題。
5、對有償出讓土地的評估，當估價對象的剩余土地使用權年限短于法定最高出讓年限時，沒有對結果進行年限修正的問題。6、利息的計費基礎多少項目的問題。
如：銷售稅費不能計算利息。7、銷售稅費的計算基礎錯誤的問題。
（四）假設開發法1、貼現期確定錯誤的問題。2、管理費、銷售稅費及利潤的計算基礎錯誤的問題。
（五）基準地價修正法動態方式不存在投資利息。4、假設開發法（1）沒有確定最佳的開發利用方式 最佳開發利用方式的確定需要依據規劃限制條件，但不能把規劃限制條件直接作為最佳的開發利用方式。
（2）沒有計算待開發土地或待完成房地產的利潤（3）把利息和稅金也作為計算利潤的基礎（4）貼現期確定錯誤（5）當利息率和貼現率一致時，還計算了利息。（6）未來樓價的確定完全依據市場比較法，沒有結合長期趨勢法。
（7）遺漏了買方購買待開發土地或待完成房地產的稅費，具體見教材P69-71及案例3-1分析的第8項。（四）沒有結合估價目的的要求1、抵押估價的常見錯誤（1）沒有說明未來市場風險變化和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。
（2）抵押估價結果中，沒有扣除需要補交的土地使用權出讓金。2、保險估價的常見錯誤（1）沒有分清投保價值評估和保險損失程度評估。
（2）保險損失程度的評估，沒有明確是按“可修復的情況”進行評估，還是按“不可修復的情況”進行評估。（3）保險損失程度的評估沒有依據保險合同，估價依據中也缺少保險合同。
（4）保險損失程度的評估，沒有明確估價范圍是否包括間接損失。（5）按“不可修復情況”評估損失時，沒有扣減房屋受損后的殘余價值。
（6）把土地也作為了保險估價的估價對象。3、其他估價目的的常見錯誤（1）合資入股的評估，沒有說明入股后的用。
2. 通過《房地產估價案例與分析》這門課程的考試要知道哪些事情
(1)、要對前面幾門課程特別是《房地產估價理論與方法》和《房地產基本制度與*策》的有關內容按照估價實踐的要求進行更深一個層次的理解，具體來說是想像如何把握估價的理論、方法、有關的法律法規應用到估價實踐中去。
很多考生，單獨考估價的理論、方法或法律法規一點問題沒有，但當考這些知識在實踐中的應用時就考不出來。 例如：96年本門課程中問答題的第2題，其實就是考“最高最佳使用的估價原則”的運用，但很多考生都是考后經人點拔之后才豁然開朗。
之所以會這樣是因為很多考生的估價實踐經歷非常有限，甚至從來沒有從事過房地產估價工作。筆者認為解決此矛盾的辦法是：每看到一個房地產估價的理論、或方法、或法律法規的規定，就想像如果自己是個出題人將如何從實踐的角度出一個題目來考住一般水平的考生。
如果你能做到這一點，你就會感到前面有關課程所學的理論、方法和有關法律、法規的規定不再是枯燥無味的內容，而會感到它們是非常有用的知識；也會感到自己前面所學的理論、方法和有關的法律、法規的規定到這門課程時就能深入進去理解，從而更上一個臺階！也許還有不少考生認為：自己沒有從事過房地產估價實踐工作，前面學過的知識又那么多，到底哪些知識是密切結合實踐，從而可能在這門課程考試呢？認為，這確實是很多考的實際情況。 鑒于此，在本資料的第三部分精心編寫了《房地產估價案例與分析》的考點分析與詳解，相信對廣大考生會有不小的幫助。
（2）、要進行概括和總結。如在指錯題中各種方法運用上一般會出現哪些錯誤、哪些錯誤是較簡單的、容易發現的錯誤，哪些錯誤是深層次的、不易發現的錯誤，各種估價目的的報告一般通常會出現哪些錯誤，估價報告的寫作上通常會出現哪些錯誤；哪些錯誤是已經在歷年考試中考過的錯誤，哪些錯誤是還沒有考試過的錯誤；哪些錯誤是歷年的考試基本上都會考的錯誤，這樣在指錯題的考試中就能做到有的放矢地尋找錯誤，提高答卷的速度。
又如：各種估價目的和估價對象的技術路線，亦即它們的價格內涵和價格形成過程上的一些特殊性。再如：各種方法的運用必需具備的資料和數據，各種情況的估價需要搜集哪些特殊的資料；關于房地產估價的法律規定重要有哪些；估價目的、估價時點、估價對象的狀況、房地產市場情況通常如何統一起來，它們與價格內涵和價格形成過程以及與估價技術路線通常會有什么內在聯系；各種估價原則在估價實踐中的應用主要有哪些方面；各種類型的題目通常會考哪些知識點等。
（3）、要適應記憶。很多考生認為：《房地產估價案例與分析》是開卷考試，因而不需要記憶。
認為這種觀點是不完全正確的。試想“空空”的大腦如何能在有限的考試時間內通過查閱資料而通過考試呢？因此復習時，一定要在理解的基礎上適應記憶，特別是《房地產估價規范》中的一些內容，這在指錯題考試中特別重要，要看到某種方法、某種估價目的就能想起它通常會出現哪些錯誤，通常會出現在什么地方，做到“胸有成竹”，這樣才能在考試中快速、準確地找出錯誤，提高考試的速度和準確率，并為后面改錯題的考試節省出寶貴的時間。
順便一提的是：很多考生認為《房地產估價案例與分析》與前面幾門課程，特別是與《房地產估價理論與方法》有不少不一致的地方，考試怎么辦，對于這個問題的答案非常簡單：本門課程的考試以本門課程的教材和《房地產估價規范》為準。
3. 房地產估價案例與分析的學習方法是什么
在歷屆的全國房地產估價師執業資格考試中，很多考生都感覺到《房地產估價案例與分析》這門課程都不知道如何復習，總感到有勁使不上，因為教材一遍遍去看，也感到收獲不大，好像還是無法滿足考試的要求，一想到這門課程的考試心理就有些緊張，結果考試成績也不理想，從而很多考生就因為這門課的考試，數次與房地產估價師失之交臂。
編者認為《房地產估價案例與分析》這門課程的考試雖然較其他幾門課程的考試要求高一些，但也并不是很多考生所想象的那么難，只要掌握了科學的學習方法，了解了考試的基本要求，你就會知道如何復習，就會感到勁有地方使，就會感到心里踏實，從而順利通過這門課程的考試。 下面編者就這門課程的學習方法談一些自己的看法。
（1）、要對前面幾門課程特別是《房地產估價理論與方法》和《房地產基本制度與*策》的有關內容按照估價實踐的要求進行更深一個層次的理解，具體來說是想像如何把握估價的理論、方法、有關的法律法規應用到估價實踐中去。 很多考生，單獨考估價的理論、方法或法律法規一點問題沒有，但當考這些知識在實踐中的應用時就考不出來。
例如：96年本門課程中問答題的第2題，其實就是考“最高最佳使用的估價原則”的運用，但很多考生都是考后經人點拔之后才豁然開朗。之所以會這樣是因為很多考生的估價實踐經歷非常有限，甚至從來沒有從事過房地產估價工作。
筆者認為解決此矛盾的辦法是：每看到一個房地產估價的理論、或方法、或法律法規的規定，就想像如果自己是個出題人將如何從實踐的角度出一個題目來考住一般水平的考生。如果你能做到這一點，你就會感到前面有關課程所學的理論、方法和有關法律、法規的規定不再是枯燥無味的內容，而會感到它們是非常有用的知識；也會感到自己前面所學的理論、方法和有關的法律、法規的規定到這門課程時就能深入進去理解，從而更上一個臺階！也許還有不少考生認為：自己沒有從事過房地產估價實踐工作，前面學過的知識又那么多，到底哪些知識是密切結合實踐，從而可能在這門課程考試呢？筆者認為，這確實是很多考的實際情況。
鑒于此，在本資料的第三部分精心編寫了《房地產估價案例與分析》的考點分析與詳解，相信對廣大考生會有不小的幫助。 （2）、要進行概括和總結。
如在指錯題中各種方法運用上一般會出現哪些錯誤、哪些錯誤是較簡單的、容易發現的錯誤，哪些錯誤是深層次的、不易發現的錯誤，各種估價目的的報告一般通常會出現哪些錯誤，估價報告的寫作上通常會出現哪些錯誤；哪些錯誤是已經在歷年考試中考過的錯誤，哪些錯誤是還沒有考試過的錯誤；哪些錯誤是歷年的考試基本上都會考的錯誤，這樣在指錯題的考試中就能做到有的放矢地尋找錯誤，提高答卷的速度。 又如：各種估價目的和估價對象的技術路線，亦即它們的價格內涵和價格形成過程上的一些特殊性。
再如：各種方法的運用必需具備的資料和數據，各種情況的估價需要搜集哪些特殊的資料；關于房地產估價的法律規定重要有哪些；估價目的、估價時點、估價對象的狀況、房地產市場情況通常如何統一起來，它們與價格內涵和價格形成過程以及與估價技術路線通常會有什么內在聯系；各種估價原則在估價實踐中的應用主要有哪些方面；各種類型的題目通常會考哪些知識點等。 （3）、要適應記憶。
很多考生認為：《房地產估價案例與分析》是開卷考試，因而不需要記憶。筆者認為這種觀點是不完全正確的。
試想“空空”的大腦如何能在有限的考試時間內通過查閱資料而通過考試呢？因此復習時，一定要在理解的基礎上適應記憶，特別是《房地產估價規范》中的一些內容，這在指錯題考試中特別重要，要看到某種方法、某種估價目的就能想起它通常會出現哪些錯誤，通常會出現在什么地方，做到“胸有成竹”，這樣才能在考試中快速、準確地找出錯誤，提高考試的速度和準確率，并為后面改錯題的考試節省出寶貴的時間。 順便一提的是：很多考生認為《房地產估價案例與分析》與前面幾門課程，特別是與《房地產估價理論與方法》有不少不一致的地方，考試怎么辦，對于這個問題的答案非常簡單：本門課程的考試以本門課程的教材和《房地產估價規范》為準。
4. 房地產估價結果報告怎么寫
房地產報告分為結果報告和技術報告估價結果報告（一）估價委托人；（二）估價機構；（三）估價目的；（四）估價對象；（五）估價時點；（六）價值類型；（七）估價依據；（八）估價原則；（九）估價方法；（十）估價結果；（十一）估價人員；（十二）估價作業日期。
房地估價技術報告（一）估價對象實物狀況描述與分析；（二）估價對象權益狀況描述與分析；（三）估價對象區位狀況描述與分析；（四）市場背景描述與分析；（五）估價對象最高最佳利用分析；（六）估價方法適用性分析；（七）估價測算過程；（八）估價結果確定。房地產估價方法：市場法、成本法、收益法、假設開發法建議看看看一些資料房地產估價報告評審標準（試行）房地產估價師執業資格考試用書（房地產估價案例與分析）還有房地產是按照不同目的寫不同報告，特別是抵押版本。
動遷版本。
5. 房地產估價技術報告怎么寫
行房地產估價的法律依據是《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定。《中華人民共和國城市房地產管理法》第33條規定：“國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。”第58條規定：“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。”
在房地產估價中還需遵循《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國土地管理法》的其他有關規定。例如，《中華人民共和國城市房地產管理法》第12條關于土地使用權出讓金最低價的規定，第39條、第50條關于劃撥土地使用權轉讓時應繳納土地使用權出讓金或土地收益的規定，第55條關于出租劃撥土地使用權上的房屋應將租金中所含土地收益上繳國家的規定，等等；《中華人民共和國土地管理法》第47條關于征用土地補償的規定。
1.0.2 本規范的適用范圍是在中華人民共和國境內從事各種房地產估價活動。
凡是在中華人民共和國境內從事房地產估價活動，無論是土地使用權出讓、房地產轉讓（包括買賣、贈與、抵債等）、租賃、抵押、典當、保險、課稅、征用拆遷補償、分割析產、拍賣底價、司法訴訟、糾紛仲裁、公證、資產價值證明或記帳，還是企業合資、合作、聯營、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破產
清算，以及住房制度改革中的房地產估價、商品房預售條件中的估價、房地產復核估價等，都應遵守本規范。
6. 房地產估價案例與分析的學習方法是什么呢
要適應記憶。
很多考生認為：《房地產估價案例與分析》是開卷考試，因而不需要記憶。筆者認為這種觀點是不完全正確的。
試想“空空”的大腦如何能在有限的考試時間內通過查閱資料而通過考試呢？因此復習時，一定要在理解的基礎上適應記憶，特別是《房地產估價規范》中的一些內容，這在指錯題考試中特別重要，要看到某種方法、某種估價目的就能想起它通常會出現哪些錯誤，通常會出現在什么地方，做到“胸有成竹”，這樣才能在考試中快速、準確地找出錯誤，提高考試的速度和準確率，并為后面改錯題的考試節省出寶貴的時間。
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