榮觀房產網1. 我國房地產企業融資方式分析
自籌資金 自籌資金是房地產企業初始階段的融資渠道，一般是股東追加股本金或提供股東借款的方式加以解決。
但當房地產價值的升高，投資規模的增大，資金周期的延長，房地產企業單靠自籌資金必然無法實現融資目標。 預售資金 房地產預售也是當前市場上比較流行的一種融資方式。
在房地產區位、環境等條件較好的情況下，預售可以籌集到必要的建設資金。 商業銀行貸款 商業銀行貸款是我國房地產企業最主要的融資渠道，至少70%以上的房地產開發資金來自商業銀行。
企業合作融資 房地產公司合作融資，包括外資合作和內資合作。外資合作一般是成立合資或合作公司。
利用較好的國外先進管理技術和經驗，進行優勢互補。通過合資合作可以共同把房地產企業做大做強。
合作融資是我國房地產企業目前最為可行的融資方式之一。 信托融資 信托融資即信托公司對于比較好的有贏利前景的房地產投資項目提供信托貸款或直接參與信托投資的融資方式。
相對銀行貸款而言。房地產信托的融資方式可以降低整體融資成本，節約財務費用，而且期限彈性較大，在不提高資產負債率的情況下可以優化公司結構。
在供給方法上可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的資金支持。信托獨具制度優勢，并具有較強的靈活性，在銀行貸款困難時，是比較好的選擇之一。
債券融資 房地產債券是企業債券的一個組成部分。目前很多房地產企業發行企業債券比較困難。
房地產證券融資 房地產證券化是房地產市場發展的方向，可以促使房地產經營的專業化、資源的合理化。是房地產企業融資的最佳途徑。
最常見的形式是上市。通過上市可以迅速籌集巨額資金并作為注冊資本永久使用，沒有還款期限，同時還可以擴大規模，化解風險。
降低融資成本。投資者亦可分享房地產經營利潤，使房地產企業主體從國有制走向股份制，有利于改善企業資本結構。
中小型房地產企業可以通過企業間的項目收購、土地轉讓等形式優化資源組合，擴大企業規模，實現規模效益，達到上市融資的目的。 房地產私募股權投資基金 房地產私募股權投資是房地產市場發展到一定程度的產物。
目前，在我國已經初見端倪，是一種向特定對象發行私募股權基金募集資金，然后以股權方式投資于房地產項目或企業的一種投融資方式，屬于一種專業基金管理公司專業化募集資金、投資管理的一種融資方式。一般分為資金募集、投資、基金投資管理、基金退出四個工作階段。
是當前市場上逐漸興起的一種融資方式。
2. 我國房地產企業融資總體情況是什么
房地產是資金密集型產業，房地產企業的融資情況在房地產企業的發展過程中起著重要的作用。
從總量上看，2012年1—12月房地產開發到位資金96538億元，比上年增長12。7%。
其中，國內貸款、自籌資金以及信托、基金等其他資金是資金來源的三大重要組成部分。 售房定金及預收款、個人按揭貸款共為37082億元，所占比例為87。
7%；房地產企業自籌資金39083億元，增長11。7%；國內貸款14778億元，增長13。
2%。其中，銀行貸款13140。
4億元，占比88。9%。
由于自籌資金部分的建筑施工企業的工程墊款也主要是來源于建筑業貸款，加上個人按揭貸款和銀行的開發貸款，因此房地產開發資金來源的主要部分仍然是銀行貸款。 由此可以看出房地產企業對銀行貸款的高度依賴性。
在投資總額上，我國房地產領域投資額在不斷增加。而我國的金融市場發展不夠完善，市場上可供房地產企業選擇的融資產品較少，房地產企業的融資渠道比較有限。
3. 我國房地產開發企業融資方式的研究
一、我國房地產融資渠道現狀 1.銀行貸款 目前，中國房地產開發企業的資金來源主要是國內貸款、自籌資金及其他資金（主要是定金及預付款）二個方面。
房地產企業自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產開發與銷售的整個過程。
根據央行和銀監會對全國除*以外的30個省（市）的調查數據顯示，我國的房地產開發資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預收款”也有30%的資金來自銀行貸款，如果將施工企業墊資中來源于銀行部分加上的話，來源于銀行的資金總比例將高達70%以上。銀行貸款實際上支撐了房產開發商經營周轉的主要資金鏈。
對比銀行貸款最多不超過房地產總投資40%的國際通行標準，我國房地產企業對銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產經濟發生波動，房地產企業的經營風險將轉變為銀行的金融風險，進而影響國家的金融安全。
為此，*府開始頻頻出招調控，自2003年的“121號文”開始，2004年《商業銀行房地產貸款風險管理指引》、2005年“國六條”、“國十五條”相繼出臺，銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國家開始實行緊縮的貨幣*策，央行連續六次加息以及連續十次上調存款準備金率，雖然這一措施并不是專門針對房地產市場的，而是為了收縮流動性、壓制通脹壓力，但給房地產的資金供應產生了不小的影響。
房產企業資金鏈的脆弱顯露無遺，房地產企業融資面臨前所未有的挑戰。面對資金瓶頸，開發商有待拓寬融資渠道。
2.房地產信托 房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人（投資者）簽訂信托投資合同，委托人（投資者）將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資，或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券，或進行相關的房地產投資活動。 緊縮性的宏觀*策使對銀行信貸依賴性極強的房地產開發商的資金非常緊張，這使房地產企業對銀行以外的融資渠道的資金需求增加，房地產信托業務得以發展。
全國各信托投資公司陸續推出了自己的信托產品，比如，上海國投推出了多元組合的房地產信托業務模式—信托貸款、財產權信托、信托股權融資等。現階段我國信托產品主要有兩種模式：①是股權融資。
②模式是債權融資。前者是對一些自有資本金不足35%的房地產企業，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產公司組建有限責任公司，使其自有資本金達到35%的要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報。
后者則是針對雖然自有資金己達到國家要求，但是由于某些原因等造成房地產企業短期資金困難，這時候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產開發企業，補上資金缺口，這種操作方式類似商業銀行的信貸業務。而*策規定銀行不能這樣做。
2004年共發行了98支房地產集合資金（含財產）信托投資計劃（以下簡稱房地產信托），實際募集資金總計115.? 866億元，平均每個房地產信托募集1.? 18億元，與2003年相比總額增長93.?4%。 不過，目前信托產品存在一些制度性的限制，例如，法律*策的制約、信托產品的流通性問題，以及信托計劃的異地發行、資金異地運用的管理與審批比較嚴格等，這些都制約著房地產信托的發展。
但從長遠來看信托資金是一個能為房地產企業提供長期穩定資金的渠道，是對房地產業的融資渠道的一個很好的補充，這種模式將會發展成為中國房地產企業的主流融資模式。 3.上市融資 上市融資也是房地產企業一個理想的融資渠道，分直接上市融資和間接上市融資兩種。
直接上市融資額比較大，但是上市融資的門檻高，比如負債率不能高于70%的規定使很多企業達不到上市要求。我國房地產企業由于傳統的融資渠道單一，一般負債率都在75%以上。
因此，通過直接上市的企業數量很少。 更多的房地產企業選擇間接上市——買殼上市。
買殼上市需要大量現金，買殼上市的目的是通過增發、配股再融資籌集資金，但前提是企業必須有很好的項目和資產進行置換。而擁有大量現金、好的開發項目與優質資產，這些都是中小企業很難具備的。
因此我國房地產企業走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產業總資金來源中的比重較小。
2004年底，籌資總額占全部房地產企業的資金來源不足0.?5%?。06年到07年國內股市高奏凱歌，房產企業融資額可能突破千億。
但隨著股市行情的逆轉，這種局面也只是曇花一現。我國目前的房地產企業多達4萬余家，而我國境內上市的房地產公司只有90家（根據2005年數據，其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市）。
4.海外房產基金 據初步統計目前進入我國的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡*府投資公司、SUN-REF盛陽地產基金、美林投資銀行等著名國際地產基金也都進入中國房地產市場。
這些海外基金一般會挑選國內有實力的大企業強強聯合，合作開發。截至2006年1-11月份累計統計，中國房地產企業資金來源總量中外。
4. 我國房地產企業融資方式分析
這是具體的方式分析： 隨著國有土地使用權出讓招拍掛制度的出臺與完善，原本的土地協議出讓方式被取消，開發土地取得從主要靠關系變得主要靠資金，資金在房地產開發的過程中顯得及為重要，故，稱房地產行業為土地加資金的行業是恰當貼切的。
如何通過各種途徑籌集盡可能多的資金，是各開發企業的重要工作。當前，房地產開發企業籌措資金的方式有如下幾種： 一、債權融資 債權融資就是借債，由開發企業向別人借貸，最常見的就是向銀行貸款，實踐中銀行一般會要求開發企業或第三人為貸款提供擔保，比如開發企業將建設項目向銀行抵押作為還款的擔保：開發企業將開發項目的國有土地使用權，或國有土地使用權連同在建工程向貸款銀行抵押，貸款銀行在抵押登記手續辦理完畢并取得他項權證后，按照工程的施工進度發放貸款，并對開發企業的資金使用進行監管。
對于上市房地產開發企業來講，在符合條件的情況下，可以通過發行可轉債的形式融資，該種融資具有股權和債權融資的雙重性質。 二、股權融資 股權融資是指開發企業新發行股權換取新股東的資本金投入，可以將其分為上市公司的股權融資和非上市公司的股權融資。
非上市公司通過股權方式融資相對容易，問題在于：在公司業績或前景不好的情況下，新股東不愿意出資，而在業績或前景好的情況下原股東又不愿意將公司的收益與別人分享；而且公司治理制度的不完善，導致股東普遍希望對公司有控股權，新股東如不能對公司有一定的控制力則一般不會輕易投入資金。 公司上市融資則可將融資渠道社會化，在整個社會的范圍內募集資本，但房地產企業取得上市資格較艱難，但上市會帶來諸多好處，不僅可以提高企業知名度，而且融資獲得的資金幾乎沒有使用成本，沒有還本付息的壓力。
三、合作開發 開發企業如果具有土地或其它資源，但資金實力不夠，可以通過合作開發的形式，引進有資金實力的合作伙伴共同對開發項目進行開發，雙方共享開發的收益，共擔風險。但進行合作開發之前，應對合作方、合作項目的情況有充分的了解，并根據具體情形確定合作開發模式，以達到規避風險的目的。
建議在合作之初，及時聘請律師作為項目顧問，由律師進行盡職調查、方案分析等專業服務，對切實保護自己的合法權益很有幫助。 四、房地產信托 房地產信托，是指委托人出于對受托人的信任，將財產委托給受托人，由受托人以自己的名義，為委托人的利益，將財產投資于房地產。
自121號文件出臺后，房地產信托出現了所謂的井噴現象，單是去年第四季度就發行了37個房地產信托基金，看好該種融資形式的開發企業很多。但實際上該種融資形式可能對開發企業是好形式，但對投資者還是有不小的風險，就算是第三人為信托提供充分擔保，起碼也存在回報過低的風險。
當前出現房地產信托熱，主要是因為銀行信貸收緊而開發企業又缺乏其他融資渠道情況下的無奈之舉，其實國內當前的房地產信托只是一種過渡性安排，無論如何不會成為融資的主要途徑。 五、典當 典當，指房地產開發企業將其動產、財產權利作為當物質押或者將其房地產作為當物抵押給典當行，交付一定比例費用，取得當金，并在約定期限內支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為。
一般來說，典當行提供的當金數額較小，典當期限較短，利息加上綜合費相對銀行的貸款利息顯得較高，而典物的估價一般都嚴重偏低，如有別的融資途徑，開發企業不會通過此種途徑融資。 六、承建企業墊資 由于中國巨大勞動力供應量的存在，施工企業長期處于買方市場，承建企業為獲得工程合同往往會有一定的墊資承諾，開發企業可以在一定的時間內少付、甚至不付工程費用，墊資實際上起到了為開發企業融資的作用。
承建企業墊資在一定程度上減輕了開發企業的資金壓力，但加重了承建企業的資金負擔，直接導致的后果就是承建企業可能拖欠材料廠商的材料款、設備款，甚至是建筑工人的工資，產生嚴重的社會問題。故，該方式不宜提倡。
七、按揭貸款 從法律關系來說，商業銀行對個人的商業住房貸款是銀行對個人的融資，但從效果上來看，其實際上也是對開發企業的間接融資。按揭貸款，尤其是在商品房預售階段的按揭貸款，對開發企業項目的完工有著非常重要的作用，特別是對自有資金不足的開發企業。
自從121號文件出臺以來，由于銀行對個人按揭貸款的要求條件提高（諸如住宅需封頂、商業寫字樓需竣工等），導致按揭貸款數額減少（相對），已經造成大面積的中小開發企業資金鏈條斷裂，可見該融資手段對開發企業的重要性。 在國內，由于信用體系的缺陷以及局部房地產過熱，如果經濟不景氣或房地產價格出現嚴重下挫，過度的銀行按揭貸款將會干擾貸款銀行與購房人，在開發企業普遍為個人貸款提供階段性擔保的情況下，在擔保責任沒有解除前也會干擾開發企業。
如貸款人未能及時償還銀行貸款，則開發企業會根據擔保合同的規定承擔一定的擔保責任，對此，開發企業應予以重視！ 八、其他手段 現實中也存在一些其他的融資手段，比如開發企業和他人訂立房屋買賣合同，約定在一定時間后他人可要。
5. 目前形勢下,房地產怎么融資
房地產開發是一種資本、技術、管理密集型的投資行為，開發一個房地產項目所占用的資金量是非常龐大的，如果不借助于各種融資手段，開發商將寸步難行。
同時，融資渠道作為產業鏈中的首環，一直以來便是房地產開發的瓶頸，需要金融業和健全的資金市場作為后盾。然而房地產開發的不同項目、不同環節或不同的房地產公司有著不同的風險和融資需求，因此必須對房地產的融資途徑進行分析，確定最優的融資結構。
：1.自有資金：開發商利用企業自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯公司借款，以此來支持項目開發。
通過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有，自行支配，靈活使用；必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性“門檻”。121號文件規定，自有資金比例必須超過30%。
全國房地產企業的數量多，但有規模和有實力的企業少，隨著投資規模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。：2.預收房款預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對于開發商而言，銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家；而對于買方而言，由于用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產前景，就會對預售表現出極大的熱情。
121號文件規定，商品房必須在“結構封頂”時才能取得商業銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產開發商很難把房子預售出去，也就很難獲得預收房款。房地產項目從開工建設，辦得“五證”，到“結構封頂”平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發難以為繼。
3.建設單位墊資：一種是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一種是延期支付工程款。據建設部統計，房地產開發拖欠建設工程款約占年度房地產開發資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。
121號文件對建筑施工企業流動資金貸款用途作了嚴格限制，嚴禁建筑施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。2004年起國家大力清欠農民工工資，繼而引發大力清欠工程款，使得開發商業利用建設單位墊資籌集到的資金會更有限。
4.銀行貸款：在我國，房地產項目的開發對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產開發企業主要的融資途徑。據保守估計，房地產開發資金中約有50%以上來源于銀行貸款，如果再算上施工企業墊資、延遲供應商材料付款等，至少應有70%。
而近年來，國家出臺的一系列房地產宏觀調控*策主要是針對銀行信貸方面，：房地產企業資金鏈的驟然緊繃主要也是由于銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產公司的品牌、項目進展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。
當前形勢下，銀行信貸，對于我國的房地產企業而言，依舊是首選，它便捷，實際經濟成本較低，財務杠桿作用大，可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構來規避還債壓力大等缺點。但由于銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發商亟待開拓新的融資渠道。
5.房地產信托：現階段信托產品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對房地產項目投資，另一種模式是債權融資。相對銀行貸款而言房地產信托計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。
由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新爾后再與銀行貸款充分結合起來就形成了一種新的組合融資模式即信托+銀行。：6.上市融資：上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。
房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限，因此對于一些規模較大的開發項目尤其是商業地產開發具有很大的優勢。商業地產的開發要求資金規模較大投資期限較長上市可以為其提供穩定的資金流保證開發期間的資金需求。
從企業規模上看由于上市的門檻比較高，能夠利用其融資的多為規模大、信譽好的大型房地產企業一些急于擴充規模和資金實力的有發展潛力的中型企業還可以考慮買：（借）：殼上市進行融資，從而達到增發和配股的要求，實現從證券市場融資的目的。7.房地產資產證券化房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。
：資產證券化的有利之處是開發商在吸納了投資基金后，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機制，順利啟動項目；它還有助于房地產投資與消費兩方面的實現，依托有價證券作為房地產產權的轉移載體，能吸引更多的資金進入這一領域；：同時，基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預期，這種變動有助于集聚房地產。
6. 房地產開發商的融資方式有哪些
原發布者：唐麗君
房地產項目主要融資方式房地產行業是典型的資金密集型行業，市場、資金、土地是房地產行業的三要素，在宏觀調控的背景下，資金自然成為核心的要素。如果能夠很好地協調金融與房地產之間的互動關系，二者相輔相成，必然會對經濟增長產生巨大的推動力量。
但從現狀觀察，無論是房地產開發貸款還是個人住房消費貸款，都存在過度依賴銀行的現象，由此蘊涵的銀行業系統性風險已成共識。而在新的融資限制條件下，實際上可以說多數房地產企業是難以繼續依賴銀行貸款的，這就把金融創新“逼”上了臺面、后者又需要與個性化的融資模式結合才能落到實處。
十二種創新途徑
根據經驗觀察和梳理，我們列舉出12種房地產金融創新的途徑（有別于傳統的向銀行貸款）。每種創新融資工具特征各異，包括*策約束、風險收益和融資成本等。這就要求無論是*府部門、房地產企業還是消費者，都要對各種創新工具的可得性、融資成本和融資風險有一個深刻認識。對此，我們也做了具體分析。
（一）上市融資房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對于一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急于擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。
7. 目前我國房地產融資存在哪些弊端
在當今世界，無論是西方還是東方，經濟運行無論是市場唱主角還是*府唱主角，都帶有混合經濟的色彩。
純粹的市場經濟或純粹的計劃經濟都是不現實的。大多數國家都是以市場經濟為主，在市場失靈時，*府對經濟進行一定的干預，使經濟運行回到原來的均衡區域。
房地產無論是作為消費品還是投資品，都在國民經濟中占有重要地位。 各國*府都會在不同程度上對房地產市場進行宏觀調控。
干預程度則依市場發育程度的不同而有所不同。像美國這樣自由市場經濟運行得較好的國家，*府對市場干預較少。
而像新加坡這些新興市場國家，在市場剛起步階段，*府做了大量建設性的工作，待市場較為成熟后*府逐漸淡出，將大部分任務交給市場完成。 我國的房地產市場是在*府決定進行住房制度改革，停止福利化分房，實施住房的商品化、貨幣化、社會化后才開始起步。
房地產業在我國還是一個新興產業，但它在國民經濟中的地位日益重要，正在成為我國經濟發展的新的支柱產業。但由于起步晚，加之發展不完善，我國的房地產市場呈現出較為明顯的起伏性波動和其他一些較為典型的初級市場特征，如投機氣氛較重，市場運行機制不規范，有關法律不健全。
在這種情況下，*府通常會采取一些經濟、法律、行*的措施對經濟進行干預，以提高經濟運行的效率。*府在推出一項*策前，首先應該明確，基于我國當前房地產市場的實際情況，我國*府對房地產市場進行宏觀調控的目標應是為了保持市場的均衡發展，為市場的健康有序發展提供良好的外部環境，而不是一些媒體所宣傳的提高住房需求，拉動國民經濟的增長。
經濟學上對*府*策進行評價，很重要的一點是看該項*策能否有效地提高經濟效率和經濟運行質量。本文擬對我國*府當前若干房地產宏觀調控*策從經濟效率的角度來進行經濟學分析，來權衡其利弊得失，并在此基礎上給出相關*策建議。
一、房地產產業*策分析 產業*策是指示產業發展方向、規劃產業發展目標、調節各個產業之間的相互關系及其結構產業化的措施和手段的總和，是整個經濟*策體系中一個重要的組成部分。 其主要內容有：產業結構*策、產業組織*策、產業促進和限制*策等。
產業*策對社會經濟資源的配置具有特定的導向功能，在現代經濟增長過程中起著市場機制難以替代的制衡和穩定作用。*府在實施產業*策時，其取向是產業發展目標的體現。
而各產業發展的基本目標是在一系列約束條件下生成的。 現階段，我國房地產市場所表現出來的初級市場特征決定了房地產產業*策目標在于完善房地產市場，充分發揮房地產業的支柱產業功能。
這需要*府采取恰當的產業組織*策。產業組織*策包括產業競爭和反壟斷*策、產業聯合和集團*策等。
在生產要素投入量既定的條件下，合理有效地組織這些生產要素，是提高資源配置效率的基本途徑。 同樣，房地產的發展，不僅要制定合理的總量*策和結構*策，也需要有合理的組織*策。
由于房地產具有投資規模大，投資回收期長以及隨之而產生的投資風險巨大等特點，使得房地產業的發展要求走規模經濟的道路。作為資金密集型產業，房地產業的規模經濟效應較其它行業更為明顯。
規模小，開發商的單位成本居高不下，在廣告策劃、營銷推廣、環境改造，配套設施、物業管理等方面規模較大的公司也占有明顯優勢。另外，規模大，尤其是具有較強現金實力的開發商在選擇項目最佳開發時間上也具有主動權。
這在客觀上要求造就一些規模較大、實力較強的房地產企業，這要通過房地產業內部適度的資本集中來實現。 房地產業內部適度的資本集中，能有效地節約房地產開發和經營成本，資本的適度集中還有利于節約房地產市場的交易費用，這是通過企業間的合并、兼并等經濟機制來實現的。
由此可見，通過房地產企業的資本集中，可以優化房地產市場組織，提高市場運行效率，并優化房地產企業的規模結構。 我國當前房地產市場的實際情況與規模經濟的要求相去甚遠。
以上海市為例，目前上海證券交易所上市的房地產公司僅有9家（上海本地8家），入選上證30指數的房地產股僅陸家嘴一家。這8家房地產公司在整個上海房地產業中的規模，市場占有率，業績等多項指標大多平平，在1999年上海房地產企業銷售面積，金額100強中也難見上市公司的蹤影。
而香港聯交所房地產上市公司達100多家，恒生股指33個樣本股中，地產或以地產為主業的公司近一半。這十幾家大地產商的開發量、市場占有率等主要指標要占到整個香港地產市場的九成，其中長江實業、新鴻基、恒基兆業、新世界四大超級地產商更成為財富的象征。
滬港兩地房地產上市公司無論是數量還是質量都相距甚遠，其原因自然與兩地市場發育程度、微觀主體的競爭實力有關，但兩地*府對房地產業產業*策的不同取向也是造成上述現象的重要原因之一。在中國大陸各種媒體上，乃至*府正式文件上，經常有報導宣稱*府決定把住宅產業培育成支柱產業和新的經濟增長點。
但在具體實施*策時，有關方面采取了凍結房地產公司上市的做法。當初之所以采取凍結上市的做法，管理層是出于對房地產泡沫的擔。