榮觀房產網1. 論文求助：房地產項目的財務評價不一定要一篇,現在還只是在寫提
PowerPoint Presentation 房地產投資項目財務分析 房地產投資項目財務分析概述房地產投資項目財務分析基本報表傳統的財務分析指標現代的財務分析指標房地產投資項目財務分析的應用 6.1房地產投資項目財務分析概述 6.1.1房地產項目財務分析的含義 財務分析也叫財務評價。
它是指投資分析人員在房地產市場調查與預測，項目策劃，投資、成本與費用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數據的基礎上，通過編制基本財務報表，計算財務評價指標，對房地產項目的盈利能力、清償能力和資金平衡情況所進行的分析，據此評價和判斷投資項目在財務上的可行性。 6.1房地產投資項目財務分析概述 財務分析的基本程序是： 1.收集、整理和計算有關基礎財務數據資料。
2.編制基本財務報表。 3.財務分析指標的計算與評價。
4.進行不確定性分析。 5.由上述確定性分析和不確定性分析的結果，作出投資項目財務上可行與否的最終結論。
6.1房地產投資項目財務分析概述 6.1.2財務分析的作用 1.衡量項目的盈利能力 這種衡量主要是靠計算財務內部收益率、財務凈現值、投資利潤率及資本金利潤率等指標來進行的。 6.1房地產投資項目財務分析概述 2.衡量項目的清償能力 這種衡量主要是通過計算投資回收期、借款償還期以及資產負債率和償債保障比率等指標來進行的。
3.衡量項目的資金平衡能力 資金平衡主要是指投資項目的各期盈余資金不應出現負值，它是投資開發經營的必要條件。這種衡量是通過資金來源與運用表進行的。
6.2房地產投資項目財務分析基本報表 6.2.1現金流量表 1.現金流量表的含義 現金流量表是指反映項目在計算期內各年的現金流入、現金流出和凈現金流量的計算表格。 6.2房地產投資項目財務分析基本報表 2.現金流量表的種類 按照投資計算基礎的不同，現金流量表一般分為： 1）全部投資現金流量表 全部投資現金流量表是不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎（即假定全部投資均為自有資金），用以計算全部投資所得稅前及所得稅后財務內部收益率、財務凈現值及投資回收期等評價指標的計算表格。
其目的是考察項目全部投資的 。
2. 房地產財務指標分析我想寫一份房地產財務分析不知怎樣寫
財務分析常用指標 1、變現能力比率 變現能力是企業產生現金的能力，它取決于可以在近期轉變為現金的流動資產的多少。
（1）流動比率 公式：流動比率=流動資產合計 / 流動負債合計 企業設置的標準值：2 意義：體現企業的償還短期債務的能力。 流動資產越多，短期債務越少，則流動比率越大，企業的短期償債能力越強。
分析提示：低于正常值，企業的短期償債風險較大。一般情況下，營業周期、流動資產中的應收賬款數額和存貨的周轉速度是影響流動比率的主要因素。
（2）速動比率 公式 ：速動比率=（流動資產合計-存貨）/ 流動負債合計 保守速動比率=0。 8（貨幣資金+短期投資+應收票據+應收賬款凈額）/ 流動負債 企業設置的標準值：1 中國最龐大的數據庫下載 意義：比流動比率更能體現企業的償還短期債務的能力。
因為流動資產中，尚包括變現速度較慢且可能已貶值的存貨，因此將流動資產扣除存貨再與流動負債對比，以衡量企業的短期償債能力。 。
3. 財務評價的內容和步驟是什么
財務評價的內容和步驟 進行財務評價，1、首先要在明確項目評價范圍的基礎上，根據項目性質和融資方式選取適宜的方法，2、然后通過研究和預測選取必要的基礎數據進行成本費用估算、銷售（營業）收入和相關稅費估算，3、同時編制相關輔助性報表。
以上內容實質上是在為財務分析進行準備，也稱財務評價基礎數據與參數的確定、估算與分析，或稱財務現金流量預測。 在此基礎上才能進入財務評價的實質性工作階段，即編制主要財務報表和計算財務評價指標進行財務分析。
財務分析主要包括盈利能力分析和償債能力分析。必要時，對既有項目法人項目還需要對主體企業的盈利能力和財務狀況進行分析。
在對初步確定的建設方案（稱為基本方案）進行財務分析后，還應進行不確定性分析，包括盈虧平衡分析和敏感性分析。 常常需要將財務評價的結果進行反饋，完善原初步確定的建設方案，有時甚至會對原初步確定的建設方案進行較大的調整。
項目決策分析與評價強調在全過程中進行方案比選。多方案比選也是財務評價的內容之一。
投資估算和融資方案是財務評價的基礎。但在實際操作過程中，三者互有交叉。
首先要做的是項目財務盈利能力分析，它不考慮融資問題，是融資前分析，其結果體現項目方案本身設計的合理性，用于初步投資決策以及方案或項目的比選。也就是說用于考察項目是否基本可行，并值得去為之融資。
這對項目發起人、投資者、債權人和*府管理部門都是有用的。 如果第一步分析的結論是“可行”，那么進一步去尋求適宜的資金來源和融資方案，就需要借助對項目的融資后分析，即資本金盈利能力分析和償債能力分析，投資者和債權人可據此做出最終的投融資決策。
可將財務評價的內容歸納為財務評價的準備工作和財務分析與評價兩個部分。 財務評價的準備工作系指財務評價基礎數據與參數的確定、估算與分析；財務分析與評價工作包括盈利能力分析、償債能力分析和不確定性分析。
例題：下列（ ）工作屬于財務評價的準備工作。 A。
基礎數據與參數的確定、估算與分析； B。不確定性分析； C。
盈利能力分析； D。償債能力分析。
答案：A 分析：財務評價的內容分為財務評價的準備工作和財務分析與評價兩個部分。財務評價的準備工作系指財務評價基礎數據與參數的確定、估算與分析；財務分析與評價工作包括盈利能力分析、償債能力分析和不確定性分析。
財務評價與會計制度和稅收法規的關系 （一）財務評價要與國家現行會計制度和稅收法規相適應 （二）財務評價可做一些有別于現行會計制度和稅收法規的處理 （三）會計制度與稅收法規矛盾時的處理 。
4. 房地產開發企業如何做好房地產財務分析 詳細
房地產財務分析是以財務報表和其它輔助資料為依據，依靠財務人員的經驗，采用一定的統計方法，系統分析和評價企業過去和現在的經營成果、財務狀況和現金流動情況，對企業的有關經濟活動作出評價和預測，以便于經營者正確地把握企業的經濟決策的一種內部管理行為。
隨著我國市場經濟體制的確立和現代企業制度的完善，財務分析更加成為企業一項重要的管理活動。尤其房地產行業，隨著國家相關規章制度的健全以及宏觀調控的加強、金融機構對房地產開發項目貸款門檻的提高，土地招、拍、掛*策的實施，都給天津市場本不豐厚的利潤回報，帶來更大的成本壓力。
在這種形式下，如何通過做好房地產開發企業的財務分析來增強企業競爭優勢這一問題就顯得尤其必要。 一、傳統財務分析的主要內容及其局限性 傳統財務分析的目的是尋找企業內部管理缺陷，而現代財務分析更重視從宏觀角度來把握企業的經營運行。
分析一個企業通常是企業償債能力、營運能力 、盈利能力三方面進行的。如根據資產負債表項目的年初、年末余額變化趨勢情況分析資產及負債總額的變化幅度及原因，并進一步分析資產負債率、流動比率、速動比率，根據利潤及利潤分配表業務收入的增減趨勢分析其變化原因，針對收入成本結構分析，將不同報表結合起來分析凈資產收益率、總資產報酬率、銷售利潤率、成本費用利潤率、投資回報率等。
從以上分析指標不難看出，企業傳統的財務分析更側重于經濟現象的微觀分析，缺乏從企業資本運營的角度來進行財務分析；側重于單一財務信息的分析，忽視了與相關經營信息的結合分析；側重于經濟事項的事后分析，缺少有效的前瞻性分析，財務分析的適時性和快速反應能力滯后，缺少對企業風險防范和發展潛力的分析；側重于財務指標的靜態分析，忽略了企業經營的動態性，財務指標分析缺少可比性，企業之間的橫向比較缺乏，經營者難以了解相關分析指標在行業中的地位，絕對指標與相對指標分析被割裂，過分重視相對指標而忽視絕對指標的分析。另一方面，財務人員受業務知識單一限制，缺少業務經營方面的知識和技能，也影響了自己的觀察力和分析力。
財務分析需要向企業的經營管理層提供大量的、經常性的財務信息，為提高和改善企業的經營管理服務。但由于傳統財務分析的以上局限性，其分析內容不能最大限度地滿足企業管理層的需求，使用價值大打折扣。
因此，從管理層的角度出發，進一步關注財務分析的結 果，注重財務分析的綜合性和整體性。 二、房地產開發企業財務分析的完善及應重點分析的內容 在現代企業制度下，企業財務分析指標不應再局限于靜態的單一指標分析，作為新興行業的房地產開發企業更應從整體上動態地分析企業的盈利能力、資產運營能力、開拓市場、創造市場和把握市場的能力。
因此，房地產開發企業財務分析需要在傳統財務分析的基礎上完善和補充以下分析內容： 1、整體分析與專項分析相結合 在單項指標分析的基礎上，將各指標形成一套完整體系，相互配合使用，進行綜合分析與評價，強化對企業經濟運行的整體性分析，以掌握企業整體財務狀況和效益。同時要針對管理中存在的薄弱環節加強專題分析，如企業潛虧分析，專項成本分析（包括市場開發成本分析、廣告成本效益分析、售后服務成本分析、成本結構分析等），利潤增長點分析，投資項目可行性分析，投資項目效益與可行性報告差異分析，內控制度成本效益分析等，在分析中注意把握點和面的關系，避免分析的片面性。
2、加強房地產開發企業現金流量情況的分析 在企業經營環境日趨復雜的背景下，現金流量信息越來越受到企業管理層的重視，許多企業發生財務危機不是因為缺乏盈利能力，而是因為現金的短缺造成企業信用的喪失。作為從事資本密集型的房地產業的企業來說，由于房地產開發項目對資金高度依賴，在進行財務分析時，更應從以“利潤”為中心轉向以“現金流量”為中心。
分析營運資本投資和利息支付前的經營活動現金流量，檢查企業是否能通過其經營活動產生足夠的現金流量；分析營業資本投資后，利息支付前的經營活動現金流量，評價企業的營業資本管理是否有效率；分析營業資本投資后，利息支付前的經營活動現金流量，評價企業是否能夠滿足其利息支付義務；分析外部融資活動之后的現金凈流量，用于評價企業的籌資*策。利用這些指標的逐年變化的信息，將為我們評價企業現金流量的動態穩定性、提供許多有價值的信息。
由于現金流量信息揭示了企業經營活動現金凈流量與凈收益之間的差別，因此對這些差別及其原因進行分析，有助于評價企業盈利的質量。 3、加強成本控制分析 在進行成本分析時要注重分析以下幾個方面： 一是通過深入分析工程項目預算值與決算值差異，正確評價企業目標成本（既預算值）的執行效果，提高企業和員工講求經濟效益的積極性；二是揭示成本升降的原因，及時查明 影響成本高低的各種因素及其原因，進一步提高企業成本管理水平；三是尋求進一步降低成本的途經和方法。
4、加強房地產開發企業之間的橫向指標對比分析 如果房地產財務分析* 僅局。
5. 房地產開發項目財務評價報表分別如何編制
不一樣
項目的財務評價報表有11輔表6基本表
11輔助報表：1.建設投資（不含建設期利息）估算表
2.項目投入總資金估算匯總表
3.流動資金估算匯總表
4.投資使用與資金籌措計劃表
5.借款還本付息計劃表
6.外購原材料費用估算表
7.外購燃料動力費用估算表
8.固定資產折舊費估算表
9.無形資產及其他資產攤銷費用估算表
10.總成本費用估算表
11.銷售收入、銷售稅金及附加和增值說估算表
6基本報表：1.項目財務現金流量表
2.資本金財務現金流量表
3.投資各方財務現金流量表
4.利潤與利潤分配表
5.資金來源及應用表
6.資產負債表
6. 工程建設項目如何財務評價
內容 對于經營性項目，主要是評價項目的盈利能力、償債能力和財務生存能力；對于非經營性項目，可以只評價項目的財務生存能力。
步驟 1）預測、確定項目的財務基礎數據；2）選取合理的財務評價參數；3）估算現金流量并編制各類輔助報表；4）對擬選方案進行不確定性分析；5）給出項目財務評價結論，編寫財務評價報告。 （具體評價指標參考教材P58表2-2重點：要求大家最少看三遍，考前再看一遍。）
參數的選取 財務基準收益率，也就是折現率，一般根據項目投資目標、行業平均收益水平、項目風險、銀行利率等綜合分析確定。*府投資項目適用的財務基準收益率由國家規定，其他投資項目由投資方自行確定； 項目計算期，包括項目的建設期和生產經營期，其中建設期可參照項目建設的合理工期確定，生產經營可根據項目的產品壽命期、主要設施和設備的使用年限、主要技術的壽命周期等確定。
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