榮觀房產網1. 房地產項目融資與風險投資
房地產項目融資與風險投資的概述在當今異常活躍的國際資本運作市場中，存在著多種資本運作方式，項目融資與風險投資是其中最為重要的兩種。
二者間有許多相同之處，比如都適用于各種規模的項目，投資決策都是建立在高度專業化和程序化的基礎之上，投資銀行、律師和會計師等中介機構都起著極為重要的作用等等。當前中國經濟正處于快速發展期，基本風險和高成長項目的開發與建設已經成為經濟發展的重要方式。
*在所著的《項目融資》1996年第六版中對項目融資的定義是：項目融資就是在向一個經濟實體提供貸款時，貸款方查看該經濟實體的現金流程和收益，將其視為償還債務的資金來源，并將該經濟實體的資產視為這筆貸款的擔保物。法律專家對項目融資的定義是：項目融資是對一項權利，自然資源或其它資產的發展或利用的融資，而且，融資并不由任何形式的股本提供，其回報主要來自于項目生產的利潤。
項目融資雖然到目前還沒有一個公認的定義，但其本質上是一種無追索的權的融資貸款，核心是歸還貸款的資金來自于項目本身，而不是其它來源。項目融資其重要特征是：貸款方在決定是否發放貸款時通常不把項目發起方現在的信用能力作為重要因素來考慮。
風險投資是由企業金融家投入到新興的、迅速發展的、有巨大競爭潛力的企業中的一種權益資本。通俗的說是指投資人將風險資本投資于新近成立或快速成長的新興公司（主要是高科技公司），在承擔很大風險的基礎上，為融資人提供長期股權投資和增值服務，培育企業快速成長，數年后再通過上市、兼并或其它股權轉讓方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。
風險投資一般具有以下基本特征：1、投資對象多為處于創業期中的中小型企業，多為高新技術企業；2、投資期限至少在3—5年，投資方式一般為股權投資，通常占被投資企業的15%---20%;3、投資決策建立在高度專業化和程序化的基礎之上；4、風險投資方一般積極參與被投資企業的經營管理，提供增值服務；5、當被投資企業增值后，風險投資方會通過上市、收購兼并或其它股權轉讓方式撤出資本，實現其投資的超額回報；6、風險投資方退出投資至少能夠獲得原始投資額的5-----7倍的利潤和資本升值。項目融資與風險投資的選擇通過對二者的分析和比較，著重從二者間不同點的角度使人們對于如何選擇項目融資和風險投資有所了解。
一、投資方的構成不同1、項目融資中主要有以下幾方構成：金融機構，公共基金機構、短期資金市場、商業金融公司，其中商業銀行（commercial bank）是項目融資的最主要的資金來源，而其它來源往往也是從商業銀行融資。目前由國內銀行作牽頭行或者完全由國內商業銀行組成的銀團為數很多，從能源到運輸等各個方面的實踐都不少。
2、風險投資中的風險投資人大體可分為以下四類：a、風險資本家（adventure capitalists）。他們是向其它企業家投資的企業家，與其它風險投資人一樣，他們通過投資來獲得利潤。
但不同的是風險資本家所投出的資本全部歸其自身所有，而不是受托管理的資本。由于國內環境的限制和影響，個人投資風險項目為數眾多，但真正形成較大規模的并不多。
b、風險投資公司（venture capital firm）。風險投資公司的種類有很多種，但是大部分公司通過風險投資基金來進行投資，這些基金一般以有限合伙制為組織形式，我國目前的風險投資公司多為有限公司，并且多數具有*府背景，運作機制不夠完善。
c、產業附屬投資公司（cprporate venture investors/direct investors）。這類公司往往是一些非金融性實業公司下屬的獨立風險投資機構，他們代表某公司的利益進行投資。
這類投資人主要將資金投向一些特定的行業。和傳統風險投資一樣，產業附屬投資公司同樣要對被投資企業遞交的投資建議書進行評估，深入企業作盡職調查并期待得到較高的回報。
d、天使投資人（angels）這類投資人通常投資于非常年輕的公司以幫助這些公司迅速啟動。在風險投資領域，“天使投資人”這個詞指的是企業家的第一批投資人，這些投資人在公司產品和業務成型之前就把資金投進來。
二、投資對象和范圍不同1、項目融資的投資對象主要適于以下三大類項目：a、資源開發項目、如石油、天然氣、鈾等能源資源，銅、鐵、鋁、釩土等金屬礦資源以及金剛石開采業等；b、基礎設施項目，基礎設施項目必須要實行商業化經營，才可能產生受益；c、制造業項目，如大型輪船、飛機等。2、風險投資的對象主要包括：興新的高科技公司、具有高成長性及超額利潤的公司。
項目融資雖然說適用于各種規模的項目，并不限于大型項目。但從其三種投資對象不難看出，主要限于大中型項目；而大多數風險投資者更偏愛小公司，這首先是因為小公司技術新效率高，有更多的活力，更能適應市場的變化；其次，小公司的規模小，需要資金力量也小，風險投資公司所冒風險也有限。
從另方面講，小公司的規模小，其發展的余地也更大，因而同樣的投資額可以獲得更多的收益。此外，通過創建一個公司而不是僅僅作一次交易，可以幫助某些風險投資家實現他們的理想。
三、投資。
2. 房地產開發商的融資方式有哪些
原發布者：唐麗君
房地產項目主要融資方式房地產行業是典型的資金密集型行業，市場、資金、土地是房地產行業的三要素，在宏觀調控的背景下，資金自然成為核心的要素。如果能夠很好地協調金融與房地產之間的互動關系，二者相輔相成，必然會對經濟增長產生巨大的推動力量。
但從現狀觀察，無論是房地產開發貸款還是個人住房消費貸款，都存在過度依賴銀行的現象，由此蘊涵的銀行業系統性風險已成共識。而在新的融資限制條件下，實際上可以說多數房地產企業是難以繼續依賴銀行貸款的，這就把金融創新“逼”上了臺面、后者又需要與個性化的融資模式結合才能落到實處。
十二種創新途徑
根據經驗觀察和梳理，我們列舉出12種房地產金融創新的途徑（有別于傳統的向銀行貸款）。每種創新融資工具特征各異，包括*策約束、風險收益和融資成本等。這就要求無論是*府部門、房地產企業還是消費者，都要對各種創新工具的可得性、融資成本和融資風險有一個深刻認識。對此，我們也做了具體分析。
（一）上市融資房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對于一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急于擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。
3. 萬科背景
萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業住宅開發企業。
2006年公司完成新開工面積500.6萬平方米，竣工面積327.5萬平方米，實現銷售收入212.3億元，結算收入176.7億元，凈利潤21.5億元，納稅24.2億元。至2006末，公司總資產485.1億元，凈資產 148.8億元。
董事長、創始人：王石。 以理念奠基、視道德倫理重于商業利益，是萬科的最大特色。
萬科認為，堅守價值底線、拒絕利益誘惑，堅持以專業能力從市場獲取公平回報，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過規范、透明的企業文化和穩健、專注的發展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工歡迎，最受社會尊重的企業。
憑借公司治理和道德準則上的表現，公司連續四年入選“中國最受尊敬企業”，連續三年獲得“中國最佳企業公民”稱號。 萬科1988年進入住宅行業，1993年將大眾住宅開發確定為公司核心業務，2006年業務覆蓋到以珠三角、長三角、環渤海三大城市經濟圈為重點的二十多個城市。
迄今為止，萬科共為九萬多戶中國家庭提供了住宅。 經過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業的競爭優勢：“萬科”成為行業第一個全國馳名商標，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費者的接受和喜愛；公司研發的“情景花園洋房”是中國住宅行業第一個專利產品和第一項發明專利；公司物業服務通過全國首批ISO9002質量體系認證；公司創立的萬客會是住宅行業的第一個客戶關系組織。
萬科是國內第一家聘請第三方機構，每年進行全方位客戶滿意度調查的住宅企業。根據蓋洛普公司的調查結果，萬科2006年客戶滿意度為87%，忠誠度為69%。
至2006年底，平均每個老客戶曾向6.41人推薦過萬科樓盤。 萬科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，2006年末總市值為672.3億元，排名深交所上市公司第一位。
上市16年來，萬科主營業務收入復合增長率為28.3%，凈利潤復合增長率為34.1%，是上市后持續盈利增長年限最長的中國企業。公司在發展過程中兩次入選福布斯“全球最佳小企業”；多次獲得《投資者關系》、《亞洲貨幣》等國際權威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關系等獎項。
萬科現有員工13000余人。自創建以來，萬科一貫主張“健康豐盛人生”，重視工作與生活的平衡；為員工提供可持續發展的空間和機會，鼓勵員工和公司共同成長；倡導簡單人際關系，致力于營造能充分發揮員工才干的工作氛圍。
2005年，萬科榮獲《財富（中文版）》和華信惠悅合作評選的“中國卓越雇主”稱號。由蓋洛普公司提供的調查報告顯示，萬科員工對工作環境“非常滿意”的比例在蓋洛普全球數據庫中位于第87百分位。
萬科企業理念： 2007年，處于轉折期的行業將延續其重構的過程，而宏觀調控也仍將是行業的常態。而萬科也將按照既定的三年發展策略，繼續處于高速發展的軌道之中。
2007年萬科的主題詞是“大道當然?精細致遠”。公司將持續深入自身的變革過程，并在行業的重構中義不容辭地擔當起先行者的責任。
公司也將通過腳踏實地的精耕細作，在通往基業長青的道路上邁出新的一步。 萬科將堅持既定方針，繼續聚焦以珠三角、長三角、環渤海區域為核心的城市經濟圈，堅持普通住宅為主的開發方向，進一步完善客戶導向的經營管理體系，推進產業化進程，實施精細化管理。
2007年，萬科將全面推進裝修房的實施，提高裝修房比重。年內位于東莞的住宅產業化基地將正式運行，公司將進一步提高工業化技術的應用比例。
通過提高產品的創新能力，公司將向市場提供更貼近客戶需求的、質量更好、性價比更高的產品。 2007年公司計劃開工面積約700萬平方米，竣工面積約600萬平方米，進一步增加1000萬平方米左右的項目資源。
為此，公司將加大資源整合力度，充分發揮合作伙伴的優勢，提升自身行業資源整合樞紐的地位。 預計2007年房地產直接融資渠道的開拓將被國家進一步列入議事日程，但房地產融資渠道的緊縮態勢在年內不會發生驟變。
萬科將一方面積極探索融資方式的創新，另一方面計劃采取公開增發A股的方式在資本市場進行一次融資，增發股數不超過公司總股本的20%。 為了適應快速發展的要求，2007年公司將繼續推進組織管理架構的調整。
同時，公司將進一步完善內審與風險管理體系建設，提高快速發展過程中的風險防范能力。 萬科企業理念： 我們的宗旨：建筑無限生活 對客戶，意味著了解你的生活，創造一個展現自我的理想空間 對投資者，意味著了解你的期望，回報一份令人滿意的理想收益 對員工，意味著了解你的追求，提供一個成就自我的理想平臺 對社會，意味著了解時代需要，樹立一個現代企業的理想形象 我們的愿景：成為中國房地產行業持續領跑者 我們的核心價值觀：創造健康豐盛的人生 客戶是我們永遠的伙伴 人才是萬科的資本 “陽光照亮的體制” 持續的增長和領跑 未來發展展望 2007年，處于轉折期的行業將延續其重構的過程，而宏觀調控也仍將是行業的常態。
而萬科也將按照既定的三年發展策略，繼續處于高速發展的軌道之中。 2007年萬科的主題詞是“大道當然?精細致遠”。
4. 誰給我一篇關于《房地產企業融資現狀分析》的論文阿
《企業融資方式的比較與選擇》的論文 目前發達國家的企業融資主要有兩大模式：一種是以英美為代表的以證券融資為主導的模式 。
另一種是以日本、韓國等東亞國家及德國為代表的以銀行貸款融資為主導的模式。通過對 英美模式、日本的主銀行模式和德國全能銀行融資模式的比較研究，借鑒國外的做法，并考 慮到我國的實際情況，我們認為，我國企業融資模式的選擇可以分兩步走：一是近期過渡式 的融資模式，即以銀行為主導的間接融資為主的模式，二是未來目標融資模式，即證券融資 與銀行貸款并重、市場約束性強的多元化融資模式。
任何企業融資結構和融資方式的選擇都是在一定的市場環境背景下進行的。在特定的經濟和 金融市場環境中，單個企業選擇的具體融資方式可能不同，但是大多數企業融資方式的選擇 卻具有某種共性，即經常以某種融資方式為主，如以銀行貸款籌資為主或以發行證券籌資為 主，這就是企業融資的模式問題。
由于發展中國家與發達國家市場化程度不同特別是經濟證券化程度不同，不同類型國家企業 融資的模式是不同的。從發達國家的情況來看，目前發達國家企業的融資方式主要可以分為 兩大模式：一種是以英美為代表的以證券融資為主導的模式，證券融資約占企業外部融資的 55%以上；另一種是以日本、韓國等東亞國家及德國為代表的以銀行貸款融資為主導的模式 ，銀行貸款融資約占企業外部融資的80%以上①。
不過盡管日韓等東亞國家與德國的企業 均以銀行貸款融資為主，但東亞國家與德國在銀企關系、企業的股權結構、治理結構和市場 約束等諸多方面存在著差異，我們將對第二種融資模式再進行細分研究。為此，下面我們將 對這幾種融資模式分別進行探討，并力圖找出一些可供我國企業融資得以借鑒的經驗。
1 英美企業以證券為主導的融資模式 1.1 英美企業融資的一般模式及其特點 由于英美是典型的自由市場經濟國家，資本市場非常發達，企業行為也已高度的市場化。因 此，英美企業主要通過發行企業債券和股票方式從資本市場上籌集長期資本，證券融資成為 企業外源融資的主導形式。
由于美國企業融資模式更具有代表性，我們著重從美國企業融資 的實際來進行分析。 應該說，經過長期的演進和發展，美國的金融市場體系已經相當成熟和完善，企業制度也已 非常完善，企業行為也非常的理性化。
一般地，美國企業融資方式的選擇遵循的是所謂的“ 啄食順序理論”②（The Pecking order Theory），即企業融資一般會遵循內源融資>債 務融資>股權融資的先后順序，換言之，企業先依靠內部融資（留利和折舊），然后再求助 于外部融資，而在外部融資中，企業一般優先選擇發行債券融資，資金不足時再發行股票融 資。這一融資順序的選擇反映在企業資本結構中是內部融資占最重要地位，其次是銀行貸款 和債券融資，最后是發行新股籌資。
美國企業注重證券融資的特點可以從其歷史的縱向比較中反映出來。 其一，美國企業內源融資比重高。
例如，從1979年至1992年，美國企業內源融資占資金來源 總額的比重，一直在65%以上，最高的1992年甚至達到97%，平均為71%；其二，美國企業在 外源融資中優先選擇債務融資，而股權融資則相對受到冷落，例如，整個80年代美國企業新 股寥寥無幾，多數年份新股發行為負值，這意味著許多企業通過舉債來回購股票，從側面反 映了美國企業注重債務融資而相對忽視股權融資。 表1 美國企業1979—1992年融資結構比較（%） 年份 資金來源 內源融資 外源融資 新增債務融資 新增股權融資 1979 79183 1980 65314 1981 6637-3 1982 80182 1983 74206 1984 7145-16 1985 8336-19 1986 7741-18 1987 7937-16 1988 8046-26 1989 7945-24 1990 7736-13 1991 97-14 1992 8695 資料來源：方曉霞，《中國企業融資：制度變遷與行為分析》第86頁，北京大學出版社19 99.4。
再從美國與其他發達國家企業資金來源結構的橫向對比中也可以發現證券融資在美國企業資 金來源中的份量。 表2 美、日、德三國企業資金來源結構對比（占融 資總額的%） 國別 美國 日本 德國 內源資金 75 34 62 外源資金 25 66 26 得自金融市場 13 7 3 得自金融機構 12 59 23 其他 0 0 12 外源資金合計 25 66 38。
5. 淺析房地產行業的發展現狀及未來
原發布者：龍源期刊網
摘要：隨著中國經濟的快速增長，大多數行業都在以一個較高的增速增長。而對于房地產行業而言，它的增速在逐漸放緩，甚至在2018年4月商品房銷售面積單月同比增速為負，這一現象是由多方面的原因共同導致的。通過對房地產行業的發展背景及發展中的關鍵時間節點做簡要概括，及對房地產行業目前發展狀況的優勢和劣勢做具體分析，針對當前的經濟發展形勢下，分析房地產行業未來的發展趨勢及提出房地產企業的多元化發展；新形式下的財務管理問題的解決的建議。
關鍵詞：房地產行業；發展現狀；發展趨勢；產業轉型
中圖分類號：F293文獻標識碼：A
文章編號：1005-913X(2019)02-0133-02
一、房地產業的發展背景
20世紀80年代以前，我國的房地產行業并不紅火，甚至在那之前還并不能將其稱為一個行業，主要原因是受到當時*府計劃經濟體制的制約。在當時，幾乎沒有一家企業可以像如今拿地后全面建設商品房的房地產商，家家戶戶的住房基本是新中國成立初期一直保留下來的房子或者是*府按照一定標準分得的住房。
1978年到1998年，隨著我國改革開放的戰略的實施，房地產行業在這一階段有了迅猛的發展。此后，房地產這一行業正式步入了歷史舞臺，期間，*府大力鼓勵房子的商品化。在1993年，國家陸續頒布實施了住
6. 房地產企業融資渠道及具體處理方式
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【摘要】隨著我國房地產行業的快速發展，其在國民經濟中扮演著越來越重要的角色，其發展壯大也離不開日益增長的資金需求。本文以恒大集團為例，分析了其融資渠道的現狀以及存在的問題，構建多渠道的房地產融資體系已經迫在眉睫，在此基礎上本文提出了一些建議。
【關鍵詞】融資渠道 銀行貸款 股權融資 債務融資
一、恒大集團融資渠道現狀
據恒大集團2016年年報數據顯示，2016年，恒大集團融資現金流入總計約為人民幣5725.68億元，比上年增長99.60%，其融資需求量的增加與近年恒大高速增長的土地儲備、房地產開發等產業發展不可分。下面針對目前恒大集團主要的融資渠道做具體分析。
（一）銀行貸款
通常，大多數房地產企業都選擇銀行貸款作為主要的融資渠道，因為其成本相對較低。
由年報可以看到，2016年，恒大集團的所有融資來源中，有抵押的銀行借款總額為人民幣2093.10億元，占融資總量比例高達36.32%，較上年增長91.91%，位居融資規模中第一位。銀行借款占融資比借款成本包括利息開支以及外幣借款所產生的匯兌差額。
（二）股權融資
上市房地產企業主要通過發行新股、配股等方式進行股權融資。恒大集團于2009年在香港成功上市，成為在港市值最高的內房企。據2017年11
7. 房地產商的資本運營特點及分析
企業資金的管理，其實質是圍繞企業生產流程中發生的資金流入及流出的管理。
房地產作為具有金融投資屬性的特殊產品，具有資金需求龐大7a686964616fe59b9ee7ad9431333264663030、市場流動性差、投資周期長的特點。因此，作為開發企業，資金管理無疑是企業運營發展過程中的重中之重。
一般而言，房地產企業生產過程主要包含：取得土地前期準備、取得項目土地、項目開發前期、項目開發建設期、項目銷售期或持有經營這幾個主要環節，企業資金的管理也主要圍繞這幾環節展開。 一、房地產開發企業資金流特點 取得土地前的主要資金流：土地評估費用、土地競買保證金等。
該階段的資金呈凈流出狀態，資金來源主要為自有資本金。 取得土地期間的主要資金流：土地款的繳納、稅金等。
該階段時間短，但資金流出量大，資金主要來源為自有資本金。 項目開發前期的主要資金流：該期間的費用主要包括項目策劃定位費用、項目設計費用、項目勘察費用及各個*府部門收取的費用。
該階段為資金流出規模占項目投資規模較小，但期間的資金籌劃卻至關重要，需切實完成項目的融資安排，資金主要來源為自有資本金。 開發建設期的主要資金流：主要為土建工程費用、裝修費用、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等。
項目的資金需求主要由開發前期的融資安排提供。 項目銷售或出租期的主要資金流：該期間為收入的產生期，費用主要包括項目推廣費、項目代理費用等。
上述環節當中，前四個環節為資金流出期，主要資金來源為項目自籌資金投入、銀行借款、部分銷售回籠資金等。其中，土地款及建設成本為該期間的核心資金流出部分，前者發生時間短，后者則在整個工程建設期內陸續支出。
銷售或出租期為唯一具有資金回收的環節，銷售型物業的資金流入一般呈先大后小的特點，即在銷售初期資金快速回籠，進入銷售后期，資金流入趨緩，并最終歸零；而出租型物業則表現為初期資金回收少，之后隨著經營進入穩定期，資金回收呈穩步增長。 二、房地產開發企業資金管理的關鍵 通常而言，資金管理可按生產進程由投資計劃、資金計劃、資金籌集、資金運用等幾個關鍵點構成，房地產企業也不例外。
1、投資計劃是資金管理的前提 房地產企業具有資金需求龐大，資金周轉周期長的特點，一旦出現現金流短缺問題，將嚴重影響工程的進展，進而可能造成項目爛尾的情況。因此，房地產企業在自有資本金充足和現金類資產良性的基礎上，制定嚴格投資計劃是確保現金流和投資能力的前提。
2、資金計劃是資金管理的基礎 從項目發展的過程來看，在項目取得前的評估階段，即應完成項目的全部資金計劃安排。該階段的評估結果將直接影響是否進行項目投資，而為了能夠更精準的完成該階段的工作，開發企業須對項目定位、設計、開工建設計劃、項目融資、項目銷售計劃作出合理而翔實的預測，任何一項工作的偏差，都會對后續的資金使用及回籠產生影響。
因此，評估工作越精準翔實，所編制的資金計劃也更為貼近未來實際資金需要，企業面臨的財務風險也就越小。 3、資金籌集是資金管理的關鍵 對于資金需求異常龐大的房地產開發企業而言，資金籌集能力無疑是關系到企業發展命脈的問題。
企業內源性資金受企業積累的限制，很難在短期內出現大規模的提高；傳統的開發貸款，在經歷金融危機的風波后，也越發顯得不可靠；而市場的大起大落，更讓開發企業難以準確預測未來資金回收；在這樣的情況，拓展融資渠道無疑成為企業生存的必須。 遵循企業的資金計劃，盡可能早地與資金方進行接觸，聽取他們對項目的想法及建議，并將之融入項目中，將幫助企業更便利地獲得融資。
對于房地產開發企業而言，該階段無疑是整個資金管理進程中的重點，而融資管理又恰恰是該階段的核心所在。目前，對開發企業而言，銀行開發貸款仍然是最重要的融資手段，然而，我國銀行信貸的調控是相當頻繁的，具有極高的不穩定性。
為避免“靠天吃飯”的被動模式，作為房地產開發企業，不斷提高企業融資能力、拓寬融資渠道無疑是一項長期的課題。在經濟多元化發展的今天，融資渠道也趨于多樣化，當前經濟環境下，以下渠道亦可供參考： 融資方式 說明 特點 難度 企業內部融資 通過抵押、質押、票據貼現及加強銷售獲得預收款、利用留存收益等取得資金 可得性強，資金規模受限大 低 上市融資 在公開市場發行股票或是通過買入殼公司間接上市 耗時長，審批難 高 債券融資 通過發行公司債或企業債，向市場融資的行為 通常融資期限較長，融資成本較低 高 經營性物業貸款 以自有的經營性物業做抵押并以經營收入或租賃收入作為主要還款來源的貸款 對開發商資信及物業的經營收入要求高，期限長 中 并購貸款 商業銀行向并購方或其子公司發放的，用于支付并購交易價款的貸款。
對企業資質要求高，期限較長 高 信托融資 通過集合信托產品，向社會公眾融資的的一種融資行為。 對企業資信有較高要求 中 委托貸款 委托人提供合法來源的資金，委托銀行或信托機構，根據委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發放、監督使用并協助收回的貸款。
8. 融資租賃是怎樣的背景如何
據我們所知融資租賃于20世紀50年代產生于美國，是市場經濟發展到一定階段而產生的一種適應性較強的融資方式，其誕生有著深刻的時代背景， 既是科學技術進步和市場競爭加劇的產物，也是銀行資本與產業資本相 結合的創新工具。
例：第二次世界大戰后，第三次科技革命造成了西方國家原有工業部門 大批設備變得相對落后，同時也產生了以資本和技術密集型為特點的耗 資巨大的新興工業部門，使得這些國家固定資本投資規模急劇擴大，設 備更新速度空前加快。 （1） 企業方面。
隨著科學技術的進步，企業為保持有利競爭地位，一 方面急需大量資金更新設備，將新技術運用到生產中去；另一方面又要承擔因新技術運用導致設備無形損耗加快的風險，在這種背景下，企業 不得不考慮除銀行資金外的其他融資渠道，融資租賃便成為資本投資市 場上的一種新的資金來源。 （2） 銀行方面。
隨著金融資本與產業資本的融合，一方面，銀行出于 回收資金安全考慮，向融資租賃公司出借資金比向企業直接貸款更為安全、可靠，有效地分散了金融風險；另一方面，銀行服務的競爭日趨激 烈，一些銀行自身也積極參與融資租賃業務，作為銀行創新業務吸引新 老客戶。 例：二戰以后，美國工業化生產出現過剩，生產廠商為了推銷自己 生產的設備，開始為用戶提供金融服務，即：以分期付款、寄售、賒銷等方 式銷售自己的設備。
由于所有權和使用權同時轉移，資金回收的風險比較大。于是有人開始借用傳統租賃的做法，將銷售的物件所有權保留在 銷售方，購買人只享有使用權，直到出租人融通的資金全部以租金的方 式收回后，才將所有權以象征性的價格轉移給購買人。
這種方式被稱為 “融資租賃”，1952年美國成立了世界第一家融資租賃公司——美國租賃 公司（現更名為美國國際租賃公司），開創了現代租賃的先河。
9. 房地產項目融資與風險投資
房地產項目融資與風險投資的概述在當今異常活躍的國際資本運作市場中，存在著多種資本運作方式，項目融資與風險投資是其中最為重要的兩種。
二者間有許多相同之處，比如都適用于各種規模的項目，投資決策都是建立在高度專業化和程序化的基礎之上，投資銀行、律師和會計師等中介機構都起著極為重要的作用等等。當前中國經濟正處于快速發展期，基本風險和高成長項目的開發與建設已經成為經濟發展的重要方式。
*在所著的《項目融資》1996年第六版中對項目融資的定義是：項目融資就是在向一個經濟實體提供貸款時，貸款方查看該經濟實體的現金流程和收益，將其視為償還債務的資金來源，并將該經濟實體的資產視為這筆貸款的擔保物。法律專家對項目融資的定義是：項目融資是對一項權利，自然資源或其它資產的發展或利用的融資，而且，融資并不由任何形式的股本提供，其回報主要來自于項目生產的利潤。
項目融資雖然到目前還沒有一個公認的定義，但其本質上是一種無追索的權的融資貸款，核心是歸還貸款的資金來自于項目本身，而不是其它來源。項目融資其重要特征是：貸款方在決定是否發放貸款時通常不把項目發起方現在的信用能力作為重要因素來考慮。
風險投資是由企業金融家投入到新興的、迅速發展的、有巨大競爭潛力的企業中的一種權益資本。通俗的說是指投資人將風險資本投資于新近成立或快速成長的新興公司（主要是高科技公司），在承擔很大風險的基礎上，為融資人提供長期股權投資和增值服務，培育企業快速成長，數年后再通過上市、兼并或其它股權轉讓方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。
風險投資一般具有以下基本特征：1、投資對象多為處于創業期中的中小型企業，多為高新技術企業；2、投資期限至少在3—5年，投資方式一般為股權投資，通常占被投資企業的15%---20%;3、投資決策建立在高度專業化和程序化的基礎之上；4、風險投資方一般積極參與被投資企業的經營管理，提供增值服務；5、當被投資企業增值后，風險投資方會通過上市、收購兼并或其它股權轉讓方式撤出資本，實現其投資的超額回報；6、風險投資方退出投資至少能夠獲得原始投資額的5-----7倍的利潤和資本升值。項目融資與風險投資的選擇通過對二者的分析和比較，著重從二者間不同點的角度使人們對于如何選擇項目融資和風險投資有所了解。
一、投資方的構成不同1、項目融資中主要有以下幾方構成：金融機構，公共基金機構、短期資金市場、商業金融公司，其中商業銀行（commercial bank）是項目融資的最主要的資金來源，而其它來源往往也是從商業銀行融資。目前由國內銀行作牽頭行或者完全由國內商業銀行組成的銀團為數很多，從能源到運輸等各個方面的實踐都不少。
2、風險投資中的風險投資人大體可分為以下四類：a、風險資本家（adventure capitalists）。他們是向其它企業家投資的企業家，與其它風險投資人一樣，他們通過投資來獲得利潤。
但不同的是風險資本家所投出的資本全部歸其自身所有，而不是受托管理的資本。由于國內環境的限制和影響，個人投資風險項目為數眾多，但真正形成較大規模的并不多。
b、風險投資公司（venture capital firm）。風險投資公司的種類有很多種，但是大部分公司通過風險投資基金來進行投資，這些基金一般以有限合伙制為組織形式，我國目前的風險投資公司多為有限公司，并且多數具有*府背景，運作機制不夠完善。
c、產業附屬投資公司（cprporate venture investors/direct investors）。這類公司往往是一些非金融性實業公司下屬的獨立風險投資機構，他們代表某公司的利益進行投資。
這類投資人主要將資金投向一些特定的行業。和傳統風險投資一樣，產業附屬投資公司同樣要對被投資企業遞交的投資建議書進行評估，深入企業作盡職調查并期待得到較高的回報。
d、天使投資人（angels）這類投資人通常投資于非常年輕的公司以幫助這些公司迅速啟動。在風險投資領域，“天使投資人”這個詞指的是企業家的第一批投資人，這些投資人在公司產品和業務成型之前就把資金投進來。
二、投資對象和范圍不同1、項目融資的投資對象主要適于以下三大類項目：a、資源開發項目、如石油、天然氣、鈾等能源資源，銅、鐵、鋁、釩土等金屬礦資源以及金剛石開采業等；b、基礎設施項目，基礎設施項目必須要實行商業化經營，才可能產生受益；c、制造業項目，如大型輪船、飛機等。2、風險投資的對象主要包括：興新的高科技公司、具有高成長性及超額利潤的公司。
項目融資雖然說適用于各種規模的項目，并不限于大型項目。但從其三種投資對象不難看出，主要限于大中型項目；而大多數風險投資者更偏愛小公司，這首先是因為小公司技術新效率高，有更多的活力，更能適應市場的變化；其次，小公司的規模小，需要資金力量也小，風險投資公司所冒風險也有限。
從另方面講，小公司的規模小，其發展的余地也更大，因而同樣的投資額可以獲得更多的收益。此外，通過創建一個公司而不是僅僅作一次交易，可以幫助某些風險投資家實現他們的理想。
三、投資。