房地產融資研究背景

房地產融資研究

1. 我國房地產開發企業融資方式的研究

一、我國房地產融資渠道現狀 1.銀行貸款目前，中國房地產開發企業的資金來源主要是國內貸款、自籌資金及其他資金（主要是定金及預付款）二個方面。

房地產企業自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產開發與銷售的整個過程。

根據央行和銀監會對全國除*以外的30個省（市）的調查數據顯示，我國的房地產開發資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預收款”也有30%的資金來自銀行貸款，如果將施工企業墊資中來源于銀行部分加上的話，來源于銀行的資金總比例將高達70%以上。銀行貸款實際上支撐了房產開發商經營周轉的主要資金鏈。

對比銀行貸款最多不超過房地產總投資40%的國際通行標準，我國房地產企業對銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產經濟發生波動，房地產企業的經營風險將轉變為銀行的金融風險，進而影響國家的金融安全。

為此，*府開始頻頻出招調控，自2003年的“121號文”開始，2004年《商業銀行房地產貸款風險管理指引》、2005年“國六條”、“國十五條”相繼出臺，銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國家開始實行緊縮的貨幣*策，央行連續六次加息以及連續十次上調存款準備金率，雖然這一措施并不是專門針對房地產市場的，而是為了收縮流動性、壓制通脹壓力，但給房地產的資金供應產生了不小的影響。

房產企業資金鏈的脆弱顯露無遺，房地產企業融資面臨前所未有的挑戰。面對資金瓶頸，開發商有待拓寬融資渠道。

2.房地產信托房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人（投資者）簽訂信托投資合同，委托人（投資者）將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資，或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券，或進行相關的房地產投資活動。緊縮性的宏觀*策使對銀行信貸依賴性極強的房地產開發商的資金非常緊張，這使房地產企業對銀行以外的融資渠道的資金需求增加，房地產信托業務得以發展。

全國各信托投資公司陸續推出了自己的信托產品，比如，上海國投推出了多元組合的房地產信托業務模式—信托貸款、財產權信托、信托股權融資等。現階段我國信托產品主要有兩種模式：①是股權融資。

②模式是債權融資。前者是對一些自有資本金不足35%的房地產企業，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產公司組建有限責任公司，使其自有資本金達到35%的要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報。

后者則是針對雖然自有資金己達到國家要求，但是由于某些原因等造成房地產企業短期資金困難，這時候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產開發企業，補上資金缺口，這種操作方式類似商業銀行的信貸業務。而*策規定銀行不能這樣做。

2004年共發行了98支房地產集合資金（含財產）信托投資計劃（以下簡稱房地產信托），實際募集資金總計115.? 866億元，平均每個房地產信托募集1.? 18億元，與2003年相比總額增長93.?4%。不過，目前信托產品存在一些制度性的限制，例如，法律*策的制約、信托產品的流通性問題，以及信托計劃的異地發行、資金異地運用的管理與審批比較嚴格等，這些都制約著房地產信托的發展。

但從長遠來看信托資金是一個能為房地產企業提供長期穩定資金的渠道，是對房地產業的融資渠道的一個很好的補充，這種模式將會發展成為中國房地產企業的主流融資模式。 3.上市融資上市融資也是房地產企業一個理想的融資渠道，分直接上市融資和間接上市融資兩種。

直接上市融資額比較大，但是上市融資的門檻高，比如負債率不能高于70%的規定使很多企業達不到上市要求。我國房地產企業由于傳統的融資渠道單一，一般負債率都在75%以上。

因此，通過直接上市的企業數量很少。更多的房地產企業選擇間接上市——買殼上市。

買殼上市需要大量現金，買殼上市的目的是通過增發、配股再融資籌集資金，但前提是企業必須有很好的項目和資產進行置換。而擁有大量現金、好的開發項目與優質資產，這些都是中小企業很難具備的。

因此我國房地產企業走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產業總資金來源中的比重較小。

2004年底，籌資總額占全部房地產企業的資金來源不足0.?5%?。06年到07年國內股市高奏凱歌，房產企業融資額可能突破千億。

但隨著股市行情的逆轉，這種局面也只是曇花一現。我國目前的房地產企業多達4萬余家，而我國境內上市的房地產公司只有90家（根據2005年數據，其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市）。

4.海外房產基金據初步統計目前進入我國的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡*府投資公司、SUN-REF盛陽地產基金、美林投資銀行等著名國際地產基金也都進入中國房地產市場。

這些海外基金一般會挑選國內有實力的大企業強強聯合，合作開發。截至2006年1-11月份累計統計，中國房地產企業資金來源總量中外。

2. 我國房地產企業融資方式分析

自籌資金自籌資金是房地產企業初始階段的融資渠道，一般是股東追加股本金或提供股東借款的方式加以解決。

但當房地產價值的升高，投資規模的增大，資金周期的延長，房地產企業單靠自籌資金必然無法實現融資目標。預售資金房地產預售也是當前市場上比較流行的一種融資方式。

在房地產區位、環境等條件較好的情況下，預售可以籌集到必要的建設資金。商業銀行貸款商業銀行貸款是我國房地產企業最主要的融資渠道，至少70%以上的房地產開發資金來自商業銀行。

企業合作融資房地產公司合作融資，包括外資合作和內資合作。外資合作一般是成立合資或合作公司。

利用較好的國外先進管理技術和經驗，進行優勢互補。通過合資合作可以共同把房地產企業做大做強。

合作融資是我國房地產企業目前最為可行的融資方式之一。信托融資信托融資即信托公司對于比較好的有贏利前景的房地產投資項目提供信托貸款或直接參與信托投資的融資方式。

相對銀行貸款而言。房地產信托的融資方式可以降低整體融資成本，節約財務費用，而且期限彈性較大，在不提高資產負債率的情況下可以優化公司結構。

在供給方法上可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的資金支持。信托獨具制度優勢，并具有較強的靈活性，在銀行貸款困難時，是比較好的選擇之一。

債券融資房地產債券是企業債券的一個組成部分。目前很多房地產企業發行企業債券比較困難。

房地產證券融資房地產證券化是房地產市場發展的方向，可以促使房地產經營的專業化、資源的合理化。是房地產企業融資的最佳途徑。

最常見的形式是上市。通過上市可以迅速籌集巨額資金并作為注冊資本永久使用，沒有還款期限，同時還可以擴大規模，化解風險。

降低融資成本。投資者亦可分享房地產經營利潤，使房地產企業主體從國有制走向股份制，有利于改善企業資本結構。

中小型房地產企業可以通過企業間的項目收購、土地轉讓等形式優化資源組合，擴大企業規模，實現規模效益，達到上市融資的目的。房地產私募股權投資基金房地產私募股權投資是房地產市場發展到一定程度的產物。

目前，在我國已經初見端倪，是一種向特定對象發行私募股權基金募集資金，然后以股權方式投資于房地產項目或企業的一種投融資方式，屬于一種專業基金管理公司專業化募集資金、投資管理的一種融資方式。一般分為資金募集、投資、基金投資管理、基金退出四個工作階段。

是當前市場上逐漸興起的一種融資方式。

3. 房地產企業融資策略淺析

房地產業是一個資金密集型產業，其發展離不開資金的支持。

中國人民銀行121號文件《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的頒布實施，在為房地產投資過熱現象降溫的同時，也使資金密集型房地產業產生了“釜底抽薪”的危機感和焦慮感。國家信貸新*策下，房地產業如何沖破融資困境，保持穩定健康發展？本文就這一話題談一點粗淺看法。

一、房地產企業融資現狀（一）融資規模持續增長近幾年來房地產開發企業資金來源的統計數據顯示，我國房地產業每年的資金來源總量不斷上漲，2001~2005年短短4年里，全國房地產開發資金來源總量上漲了1.8倍（參見表1-1）。（二）銀行信貸是房地產融資的主要渠道僅以上表2001年數據為例。

2001年房地產業資金來源總計7696億元，其中：國內貸款1692億元，占21.99%；自籌資金2184億元，占28.38%；其他資金來源3671億元，占47.69%。可見，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計占總資金來源的98%左右，呈三足鼎立的態勢，看起來比較合理。

但是經過仔細分析可以發現，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%~40%為企業從銀行獲得的流動資金貸款，其余為各種施工企業墊款或材料商墊款；其他資金來源中，80%以上為個人購房者交付的各種定金及預收款。這樣總計起來，有60%~70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持（部分企業甚至達到70%~80%）。

（三）股票融資債券融資在房地產金融中所占比例小 2002年以前國家對房地產企業上市融資和發行企業債券控制得非常嚴格，截至2005年末我國房地產上市公司只有80家，僅占全部上市公司總量的2%，占全部房地產企業總量的0.16%。依據表1-1數據，我們可以發現，債券融資在房地產開發企業的資金來源中的比例一直很低，且2002年以來呈現快速下滑的趨勢，平均只占0.001%左右。

（四）房地產資金信托活躍 2002年底投向房地產業的信托財產共計24.08億元，占全部信托財產總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出臺121號文件后，全國許多房地產開發商都把目光投向了房地產信托業務。

2004年我國房地產信托業繼續以較高速度增長，直到2005年9月中國銀監會頒發212號文件——《關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》（以下簡稱212號文），對信托融資進行嚴格限制，給我國剛剛有所起色的房地產信托業又上了一道“緊箍咒”。二、房地產企業融資存在的主要問題（一）融資渠道過于單一從上面對表1-1的分析中可以得知，我國房地產企業開發資金來源中有60%~70%直接或間接來自銀行，只有少數企業的自有資金能達到目前35%的銀行貸款要求，相當部分開發企業的自有資金不足10%。

這種高負債的財務結構，加劇了房地產企業的財務風險，不利于整個房地產市場穩定發展。（二）銀行體系所承擔的風險與收益不對稱作為自負盈虧的企業，銀行對外投資講求的是風險與收益的對等性。

而我國目前銀行業從房地產業獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔的卻是整個房地產業高負債的財務結構所導致的行業風險，風險和收益處于極度的不對等狀態，再加上各種違規貸款的存在，整個房地產金融面臨巨大風險，不利于銀行體系的穩定。（三）缺乏多層次房地產金融體系就房地產體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產金融體系，專業房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構缺位嚴重；缺乏規模化、多元化的房地產金融產品體系；缺乏獨立有效的房地產金融市場中介服務體系；缺乏房地產金融二級市場等等。

（四）房地產金融市場的監管和調控機制尚不完善目前，我國房地產金融市場的法規建設相對于房地產市場發展而言是滯后的，除《商業銀行法》中有關銀行設立資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待于制訂。（五）房地產企業融資瓶頸亟待突破為防范整個金融體系出現系統性風險，央行于2003年6月頒布實施了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、流動資金貸款、施工企業墊資、自有資金比例等各個環節進行了嚴格規定，使房地產業遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產信貸新*下如何融資成為關系企業生死存亡的必須盡快解決好的關鍵問題。

三、房地產企業融資策略分析（一）發展多元化直接融資銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特征，到期還本付息的財務風險也較大。因此應大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資*策限制和培育完善房地產債券市場以外，還可以發展市場化直接融資，建立多層次的房地產金融體系。

1.大力培育房地產信托融資方式房地產信托是信托金融工具在房地產業中的應用。目前我國房地產信托基本上參照銀行貸款的有關條款執行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信托公司在委托貸款方面的監控、管理、經營能力和經驗可能不如銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。

此外，我國目前真正意義上的信托投資機構并不多，且絕大多數在房地產信托融資方面并。

4. 淺析房地產開發企業融資策略

淺析房地產開發企業融資策略從2004年10月中國人民銀行調高存貸款利率以來，國家財*在宏觀調控上逐步采取緊縮銀根*策。

同時對于房地產行業國家也進一步加大了監管力度。在這一背景下，各個房地產開發企業資金相對短缺，資金鏈一度緊繃。

一、融資成為房地產企業發展面臨的重要課題 1999年進入市場的順馳中國，在幾年的大手筆“圈地”，以幾近“神話”的速度運作開發中規模迅速膨脹，成為房地產業界的一匹“黑馬”。但其資金滾動模式遭到一些業內人士的質疑：截至2003年年底，順馳預交地價的資金在人民幣70億元以上，進入2004年第一季度，預付資金規模已經超過100億。

從資金流上看，除非有強大的財團或銀行做后盾，按期交付地價款是不可能的。實際上，順馳在許多城市都在拖延交付地價款，另一方面，繼續高價拿地。

經過國家幾輪大舉措的宏觀調控，順馳中國的資金鏈終于挺不住了，2006年9月5日香港財團路勁基建與順馳中國正式簽定協議，路勁基建以12。8億元獲得順馳中國55%的股權。

順馳中國原董事長孫宏斌以放棄順馳中國的控制權的代價來解救即將斷裂的資金鏈。順馳神話終結。

資金是企業的血液，對于房地產企業，資金顯得尤為重要，可以說資金能造就地產神話，同樣也能將這神話打的支離破碎，順馳中國就是明證。因為房地產企業資金是快速大量的投入，而資金的回收受市場及*策面影響明顯，回收期較長，如若后繼資金跟不上就會造成資金鏈的斷裂，這對地產企業的打擊是毀滅性的。

融資就成為了房地產企業發展面臨的重要課題。二、房地產融資策略企業融資方式主要分為債權融資和股權融資兩大類，債權融資主要指企業從外部借款，按期承擔還本負息的義務，主要包括銀行貸款、信托計劃、短期融資券、企業債、可轉債、資產支持證券。

股權融資主要指企業公開發行股票或私募的方式增加資本，無需還本付息，但需要分配紅利，主要包括境內外上市發行股票。雖然1999年中國證監會重新對房地產企業上市亮起試點綠燈，但由于中國的資本市場尚待完善，房地產企業上市門檻下載地址：。

5. 房地產業融資體系的現狀與趨勢

房地產業融資體系的現狀與趨勢房地產業融資體系的現狀與趨勢--------------------------------------------------------------------------------我國房地產業投資自1998年以來，已連續5年保持年均近20%的增長。

1999年以來，房地產開發貸款占金融機構貸款余額的比重呈逐年上升態勢。房地產貸款至去年為止已占了貸款余額的20%強。

國內房地產開發的資金來源幾乎60~80%依賴銀行貸款。國外房地產行業的融資結構中，銀行債權融資占10~15%，而股權和各種直接融資則占70%。

與國外開發模式相比，國內銀行所承受的風險明顯偏高。因此，從去年開始，**和央行出臺了一系列宏觀調控*策，壓縮投資，抽緊銀根，并已取得了初步成效。

央行銀根緊縮無異于扼住了目前我國房地產業的主動脈，如何開辟新的融資方式，建立新的融資平臺，已成為眾多房地產商性命攸關的頭等大事。對開發商來說，可以采用的融資方法一般包括以下幾種：合作開發或項目公司被收購，企業上市，居民住房按揭貸款，商業抵押貸款，基金、信托、房地產資產證券化以及融資租賃等等。

本文將對上述融資方式的概念及其操作可行性進行簡要的分析。1. 合作開發或項目公司被收購去年以來，已有多家國內企業與外資成功合作開發房地產項目。

2003年7月，摩根士丹利先后與上海永業集團合資成立境外項目公司，投資9000千萬美元，打造“錦麟天地雅苑”，與上海復地集團合作投資5000萬美元，建造上海“復地雅園”；新加坡騰飛基金收購并開發上海騰飛大廈。國際投資機構是否參與國內企業投資合作主要取決于兩個方面，一是項目的基本強弱因素，二是企業形象、專業性和市場化程度。

對于國內企業來說，通過與強手合作，可尋找到高質資金的來源，達到投資融資方向的創新及融資渠道的整合提升。2.房地產企業上市據了解，在美國，資信前3名的地產企業的市場占有量占全國的45%；在香港，也是由七八家資信好的大企業占了近8成的市場份額。

隨著房地產開發的要求越來越高，在未來3年內，中國幾個大城市的房地產開發必將主要集中在少數房地產巨頭身上。中國證監會在《關于進一步規范股票首次發行上市有關工作的通知》規定，股份公司必須設立滿3年后才能申請首發上市；要求發行人的業務、管理層最近3年內未發生重大變化，實際控制人未發生變更。

但是，發行股票過程長，手續復雜，成本較高，對企業資質的要求非常嚴格，而房地產開發項目本身具有的投資回收期長，現金流不均勻，業績變化大等特征，目前大多數房地產公司都無法達到此要求。隨著二板市場的建立，或許能給開發商帶來一點驚喜，但是，這個新投資市場出現，也可能使得部分資金撤出房地產投資市場，更加促進房地產行業優勝劣汰的步伐。

3.房地產投資基金房地產投資基金以分散投資、降低風險為基本原則，其在一個房地產企業的投資不會超過基金凈資產額的一定比例。按照國際定義，房地產投資信托基金有三個分類。

一是股本房地產投資信托基金。該基金投資于房地產，收入來自于租金和房產銷售利潤，如新加坡*府投資公司、美國國際集團、麥格里銀行、摩根士丹利等；二是抵押借貸房地產投資信托基金。

該基金是向房地產主貸款，收入來自于抵押借貸的利息；三是混合型房地產投資信托基金。該基金既投資于房地產，也向房地產商貸款。

目前國外基金進入我國市場還有一種方式是投資不良資產，比如高盛、摩根士丹利購買資產管理公司的不良資產。現在美國有300多只房地產基金，規模在3000億美元以上，其中三分之二的基金都在交易所上市。

由于我國目前沒有明確的法律法規，國外基金多借財務管理公司、投資公司等形式進入國內市場。國內企業運作的不規范以及房地產市場的不透明，仍是海外基金進入的主要障礙。

據統計，中國目前有57只信托基金，其中20只投資于房地產，但并非國際定義的房地產投資信托基金，因為它們不是在嚴格的房地產投資信托基金相關法律下運作的。隨著信托業“一法兩規”的出臺，不僅規范了信托業務，也使信托開始發揮出銀行所不能替代的特殊優勢，開辟了房地產融資的新渠道，其前景被十分看好。

4.房地產投資信托房地產投資信托的程序分為如下幾個步驟：設立房地產投資集合資金信托計劃；信托公司發行信托，募集信托資金；信托公司向房地產公司投資，形成股權；項目方（或第三方）承諾股權回購；第三方為股權回購提供履約擔保；項目方對項目進行開發、建設；項目方向信托公司分配投資收益、回購股權；以及信托公司向信托受益人分配信托財產。信托在串接多種金融工具方面獨具優勢，可以引入海外基金，可以充當國內的產業投資信托基金，以固定回報的方式或股權投資方式進入項目公司，在適當的時候將項目公司包裝上市，完成項目前期建設，使項目符合銀行貸款條件。

根據不完全統計，2003年全年約有70億元資金通過信托方式進入房地產領域。一般的信托期在3年以內，預期收益率最高達8.4%，絕大部分都在4%以上，預期收益遠遠高于銀行的協議貸款，因此對投資者有相當大的吸引力。

目前房地產企業把信托資金當成債券或貸款來用，成本高于銀行，。

6. 什么是房地產融資

從廣義概念上講，房地產融資是指在房地產開發，流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資，融資及相關服務的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集，運用和清算。

從狹義概念上講，房地產融資是房地產企業及房地產項目的直接和間接融資的總和，包括房地產信貸及資本市場融資等。房地產項目融資的目的、種類、途徑多種多樣，但是，簡單、直接、明了的描述就是兩個字：找錢。

找錢、房地產廣告用圖找到有錢的企業、機構、個人，已經成了當前許多房地產企業老總每天最重要的工作，許多房地產企業也都開始設立專門的融資機構或部門，也會招聘一些"具有成功融資經驗""成熟融資渠道"的融資經理或融資主管一類的高級經理人員。這些老總或融資人員大多數時間都是在與"有錢的企業、機構或個人"談項目、談融資、訂合同。

而這些有錢的企業、機構或個人被他們共同抵制成為"銀主"，一個極富戲謔性的稱謂，一個在融資活動中永遠不會存在的故事的主角，一個為融資中介（掮客）善用的工具和謀取錢物酒食的借口。房地產企業融資的首要前提就是要能夠根據企業自身和項目的情況去分析，融資方為何會鐘情于項目？及對項目做出符合市場價值的評估；其次也是最重要的一點，如何在融資過程中使融資方的資金安全得到保證？即對融資資金的進入和退出的交易結構設計，要充分考慮融資方對資金安全的絕對要求。

7. 當前國內外房地產企業融資決策研究的現狀是如何

第一，利率、稅率上升。

如果基本經濟要素惡化，例如長期真實利率出乎意料上升或者稅率發生重大變化，都可以導致房價下跌。中國人民銀行曾經數次調整利率，可惜房地產市場對此的反應并不敏感。

中國的稅制改革嚴重落后，在下一步稅制改革中有關房地產市場的房地產稅、交易稅、交易利得稅、契稅等都必須跟上，這一條才可能起作用。第二，土地*策放松。

如果放寬土地控制，增加房地產用地供給，有可能在短期內壓制房價上揚趨勢。為了應對房價增速過高，北京、上海等大城市在2006年增加了土地供給量，這對緩解房價飛漲的壓力肯定起了作用。

但是，從增加土地供給到商品房上市還有相當長的滯后時間，在短期內可能還不能發揮作用。而且，一般地說，凡是房地產供給彈性比較低的地方，房價波動就比較嚴重。

例如，北京、上海的城區土地資源有限，想增加供給很難，因此房價的波動幅度也就會大于其他地區。第三，*府干預。

實踐證明，在房地產過熱時，如果*府采取緊縮貨幣*策，或者采取針對房地產投機活動的稅收*策，或者直接規定房價漲幅，都能夠在短期內比較明顯地壓抑房價。但是，*府*策能不能把房價壓下來呢？經濟理論早已證明，除非*府直接設定房價（如同在計劃經濟體制下的價格管理），無論是采取貨幣*策或財**策都只能在一段時間內壓抑房價。

從長期來看，人們的理性預期將在很大程度上抵消*府貨幣、財**策的作用！五.取消預售房制度，對中小型房地產開發商是一個致命的沖擊！六.提高高檔樓盤物業稅.. 七.今年啟動的廉租房建設都對房價有一點的壓抑作用！貌似跟你的提問不著調.但還是希望可以給你一定的參考作用。

8. 誰給我一篇關于《房地產企業融資現狀分析》的論文阿

《企業融資方式的比較與選擇》的論文目前發達國家的企業融資主要有兩大模式：一種是以英美為代表的以證券融資為主導的模式。

另一種是以日本、韓國等東亞國家及德國為代表的以銀行貸款融資為主導的模式。通過對英美模式、日本的主銀行模式和德國全能銀行融資模式的比較研究，借鑒國外的做法，并考慮到我國的實際情況，我們認為，我國企業融資模式的選擇可以分兩步走：一是近期過渡式的融資模式，即以銀行為主導的間接融資為主的模式，二是未來目標融資模式，即證券融資與銀行貸款并重、市場約束性強的多元化融資模式。

任何企業融資結構和融資方式的選擇都是在一定的市場環境背景下進行的。在特定的經濟和金融市場環境中，單個企業選擇的具體融資方式可能不同，但是大多數企業融資方式的選擇卻具有某種共性，即經常以某種融資方式為主，如以銀行貸款籌資為主或以發行證券籌資為主，這就是企業融資的模式問題。

由于發展中國家與發達國家市場化程度不同特別是經濟證券化程度不同，不同類型國家企業融資的模式是不同的。從發達國家的情況來看，目前發達國家企業的融資方式主要可以分為兩大模式：一種是以英美為代表的以證券融資為主導的模式，證券融資約占企業外部融資的 55%以上；另一種是以日本、韓國等東亞國家及德國為代表的以銀行貸款融資為主導的模式，銀行貸款融資約占企業外部融資的80%以上①。

不過盡管日韓等東亞國家與德國的企業均以銀行貸款融資為主，但東亞國家與德國在銀企關系、企業的股權結構、治理結構和市場約束等諸多方面存在著差異，我們將對第二種融資模式再進行細分研究。為此，下面我們將對這幾種融資模式分別進行探討，并力圖找出一些可供我國企業融資得以借鑒的經驗。

1 英美企業以證券為主導的融資模式 1.1 英美企業融資的一般模式及其特點由于英美是典型的自由市場經濟國家，資本市場非常發達，企業行為也已高度的市場化。因此，英美企業主要通過發行企業債券和股票方式從資本市場上籌集長期資本，證券融資成為企業外源融資的主導形式。

由于美國企業融資模式更具有代表性，我們著重從美國企業融資的實際來進行分析。應該說，經過長期的演進和發展，美國的金融市場體系已經相當成熟和完善，企業制度也已非常完善，企業行為也非常的理性化。

一般地，美國企業融資方式的選擇遵循的是所謂的“ 啄食順序理論”②（The Pecking order Theory），即企業融資一般會遵循內源融資>債務融資>股權融資的先后順序，換言之，企業先依靠內部融資（留利和折舊），然后再求助于外部融資，而在外部融資中，企業一般優先選擇發行債券融資，資金不足時再發行股票融資。這一融資順序的選擇反映在企業資本結構中是內部融資占最重要地位，其次是銀行貸款和債券融資，最后是發行新股籌資。

美國企業注重證券融資的特點可以從其歷史的縱向比較中反映出來。其一，美國企業內源融資比重高。

例如，從1979年至1992年，美國企業內源融資占資金來源總額的比重，一直在65%以上，最高的1992年甚至達到97%，平均為71%；其二，美國企業在外源融資中優先選擇債務融資，而股權融資則相對受到冷落，例如，整個80年代美國企業新股寥寥無幾，多數年份新股發行為負值，這意味著許多企業通過舉債來回購股票，從側面反映了美國企業注重債務融資而相對忽視股權融資。表1 美國企業1979—1992年融資結構比較（%）年份資金來源內源融資外源融資新增債務融資新增股權融資 1979 79183 1980 65314 1981 6637-3 1982 80182 1983 74206 1984 7145-16 1985 8336-19 1986 7741-18 1987 7937-16 1988 8046-26 1989 7945-24 1990 7736-13 1991 97-14 1992 8695 資料來源：方曉霞，《中國企業融資：制度變遷與行為分析》第86頁，北京大學出版社19 99.4。

再從美國與其他發達國家企業資金來源結構的橫向對比中也可以發現證券融資在美國企業資金來源中的份量。表2 美、日、德三國企業資金來源結構對比（占融資總額的%）國別美國日本德國內源資金 75 34 62 外源資金 25 66 26 得自金融市場 13 7 3 得自金融機構 12 59 23 其他 0 0 12 外源資金合計 25 66 38。

9. 淺析房地產企業如何解決融資問題

房地產業作為國民經濟支柱性產業，對國民經濟的發展起著舉足輕重的作用.同時房地產業是一個典型的資金密集型產業，充足的資金支持對房地產業的發展至關重要.隨著我國房地產投融資體制的不斷變化和國家對房地產業的宏觀調控，房地產企業的資金鏈面臨著日益嚴竣的挑戰.如何解決房地產業發展的資金瓶頸，已是每個房地產企業都面臨的亟待解決的重大問題.本文主要闡述了房地產融資的現狀，對我國房地產融資存在的問題及對策，通過分析各種主要融資方式的優缺點、*策約束和成本，總結出，房地產企業必須采取多元化的融資方式，并根據不同的開發階段、項目類型和企業規模來選擇合適自己企業的融資方式，這樣才有更好的解決融資困難的問題，為房地產開發企業融資創造一個良好的環境。

房地產融資背景

1. 房地產項目融資與風險投資

房地產項目融資與風險投資的概述在當今異常活躍的國際資本運作市場中，存在著多種資本運作方式，項目融資與風險投資是其中最為重要的兩種。

二者間有許多相同之處，比如都適用于各種規模的項目，投資決策都是建立在高度專業化和程序化的基礎之上，投資銀行、律師和會計師等中介機構都起著極為重要的作用等等。當前中國經濟正處于快速發展期，基本風險和高成長項目的開發與建設已經成為經濟發展的重要方式。

*在所著的《項目融資》1996年第六版中對項目融資的定義是：項目融資就是在向一個經濟實體提供貸款時，貸款方查看該經濟實體的現金流程和收益，將其視為償還債務的資金來源，并將該經濟實體的資產視為這筆貸款的擔保物。法律專家對項目融資的定義是：項目融資是對一項權利，自然資源或其它資產的發展或利用的融資，而且，融資并不由任何形式的股本提供，其回報主要來自于項目生產的利潤。

項目融資雖然到目前還沒有一個公認的定義，但其本質上是一種無追索的權的融資貸款，核心是歸還貸款的資金來自于項目本身，而不是其它來源。項目融資其重要特征是：貸款方在決定是否發放貸款時通常不把項目發起方現在的信用能力作為重要因素來考慮。

風險投資是由企業金融家投入到新興的、迅速發展的、有巨大競爭潛力的企業中的一種權益資本。通俗的說是指投資人將風險資本投資于新近成立或快速成長的新興公司（主要是高科技公司），在承擔很大風險的基礎上，為融資人提供長期股權投資和增值服務，培育企業快速成長，數年后再通過上市、兼并或其它股權轉讓方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。

風險投資一般具有以下基本特征：1、投資對象多為處于創業期中的中小型企業，多為高新技術企業；2、投資期限至少在3—5年，投資方式一般為股權投資，通常占被投資企業的15%---20%;3、投資決策建立在高度專業化和程序化的基礎之上；4、風險投資方一般積極參與被投資企業的經營管理，提供增值服務；5、當被投資企業增值后，風險投資方會通過上市、收購兼并或其它股權轉讓方式撤出資本，實現其投資的超額回報；6、風險投資方退出投資至少能夠獲得原始投資額的5-----7倍的利潤和資本升值。項目融資與風險投資的選擇通過對二者的分析和比較，著重從二者間不同點的角度使人們對于如何選擇項目融資和風險投資有所了解。

一、投資方的構成不同1、項目融資中主要有以下幾方構成：金融機構，公共基金機構、短期資金市場、商業金融公司，其中商業銀行（commercial bank）是項目融資的最主要的資金來源，而其它來源往往也是從商業銀行融資。目前由國內銀行作牽頭行或者完全由國內商業銀行組成的銀團為數很多，從能源到運輸等各個方面的實踐都不少。

2、風險投資中的風險投資人大體可分為以下四類：a、風險資本家（adventure capitalists）。他們是向其它企業家投資的企業家，與其它風險投資人一樣，他們通過投資來獲得利潤。

但不同的是風險資本家所投出的資本全部歸其自身所有，而不是受托管理的資本。由于國內環境的限制和影響，個人投資風險項目為數眾多，但真正形成較大規模的并不多。

b、風險投資公司（venture capital firm）。風險投資公司的種類有很多種，但是大部分公司通過風險投資基金來進行投資，這些基金一般以有限合伙制為組織形式，我國目前的風險投資公司多為有限公司，并且多數具有*府背景，運作機制不夠完善。

c、產業附屬投資公司（cprporate venture investors/direct investors）。這類公司往往是一些非金融性實業公司下屬的獨立風險投資機構，他們代表某公司的利益進行投資。

這類投資人主要將資金投向一些特定的行業。和傳統風險投資一樣，產業附屬投資公司同樣要對被投資企業遞交的投資建議書進行評估，深入企業作盡職調查并期待得到較高的回報。

d、天使投資人（angels）這類投資人通常投資于非常年輕的公司以幫助這些公司迅速啟動。在風險投資領域，“天使投資人”這個詞指的是企業家的第一批投資人，這些投資人在公司產品和業務成型之前就把資金投進來。

二、投資對象和范圍不同1、項目融資的投資對象主要適于以下三大類項目：a、資源開發項目、如石油、天然氣、鈾等能源資源，銅、鐵、鋁、釩土等金屬礦資源以及金剛石開采業等；b、基礎設施項目，基礎設施項目必須要實行商業化經營，才可能產生受益；c、制造業項目，如大型輪船、飛機等。2、風險投資的對象主要包括：興新的高科技公司、具有高成長性及超額利潤的公司。

項目融資雖然說適用于各種規模的項目，并不限于大型項目。但從其三種投資對象不難看出，主要限于大中型項目；而大多數風險投資者更偏愛小公司，這首先是因為小公司技術新效率高，有更多的活力，更能適應市場的變化；其次，小公司的規模小，需要資金力量也小，風險投資公司所冒風險也有限。

從另方面講，小公司的規模小，其發展的余地也更大，因而同樣的投資額可以獲得更多的收益。此外，通過創建一個公司而不是僅僅作一次交易，可以幫助某些風險投資家實現他們的理想。

三、投資。

2. 房地產開發商的融資方式有哪些

原發布者：唐麗君

房地產項目主要融資方式房地產行業是典型的資金密集型行業，市場、資金、土地是房地產行業的三要素，在宏觀調控的背景下，資金自然成為核心的要素。如果能夠很好地協調金融與房地產之間的互動關系，二者相輔相成，必然會對經濟增長產生巨大的推動力量。

但從現狀觀察，無論是房地產開發貸款還是個人住房消費貸款，都存在過度依賴銀行的現象，由此蘊涵的銀行業系統性風險已成共識。而在新的融資限制條件下，實際上可以說多數房地產企業是難以繼續依賴銀行貸款的，這就把金融創新“逼”上了臺面、后者又需要與個性化的融資模式結合才能落到實處。

十二種創新途徑

根據經驗觀察和梳理，我們列舉出12種房地產金融創新的途徑（有別于傳統的向銀行貸款）。每種創新融資工具特征各異，包括*策約束、風險收益和融資成本等。這就要求無論是*府部門、房地產企業還是消費者，都要對各種創新工具的可得性、融資成本和融資風險有一個深刻認識。對此，我們也做了具體分析。

（一）上市融資房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對于一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急于擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。

3. 萬科背景

萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業住宅開發企業。

2006年公司完成新開工面積500.6萬平方米，竣工面積327.5萬平方米，實現銷售收入212.3億元，結算收入176.7億元，凈利潤21.5億元，納稅24.2億元。至2006末，公司總資產485.1億元，凈資產 148.8億元。

董事長、創始人：王石。以理念奠基、視道德倫理重于商業利益，是萬科的最大特色。

萬科認為，堅守價值底線、拒絕利益誘惑，堅持以專業能力從市場獲取公平回報，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過規范、透明的企業文化和穩健、專注的發展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工歡迎，最受社會尊重的企業。

憑借公司治理和道德準則上的表現，公司連續四年入選“中國最受尊敬企業”，連續三年獲得“中國最佳企業公民”稱號。萬科1988年進入住宅行業，1993年將大眾住宅開發確定為公司核心業務，2006年業務覆蓋到以珠三角、長三角、環渤海三大城市經濟圈為重點的二十多個城市。

迄今為止，萬科共為九萬多戶中國家庭提供了住宅。經過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業的競爭優勢：“萬科”成為行業第一個全國馳名商標，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費者的接受和喜愛；公司研發的“情景花園洋房”是中國住宅行業第一個專利產品和第一項發明專利；公司物業服務通過全國首批ISO9002質量體系認證；公司創立的萬客會是住宅行業的第一個客戶關系組織。

萬科是國內第一家聘請第三方機構，每年進行全方位客戶滿意度調查的住宅企業。根據蓋洛普公司的調查結果，萬科2006年客戶滿意度為87%，忠誠度為69%。

至2006年底，平均每個老客戶曾向6.41人推薦過萬科樓盤。萬科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，2006年末總市值為672.3億元，排名深交所上市公司第一位。

上市16年來，萬科主營業務收入復合增長率為28.3%，凈利潤復合增長率為34.1%，是上市后持續盈利增長年限最長的中國企業。公司在發展過程中兩次入選福布斯“全球最佳小企業”；多次獲得《投資者關系》、《亞洲貨幣》等國際權威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關系等獎項。

萬科現有員工13000余人。自創建以來，萬科一貫主張“健康豐盛人生”，重視工作與生活的平衡；為員工提供可持續發展的空間和機會，鼓勵員工和公司共同成長；倡導簡單人際關系，致力于營造能充分發揮員工才干的工作氛圍。

2005年，萬科榮獲《財富（中文版）》和華信惠悅合作評選的“中國卓越雇主”稱號。由蓋洛普公司提供的調查報告顯示，萬科員工對工作環境“非常滿意”的比例在蓋洛普全球數據庫中位于第87百分位。

萬科企業理念： 2007年，處于轉折期的行業將延續其重構的過程，而宏觀調控也仍將是行業的常態。而萬科也將按照既定的三年發展策略，繼續處于高速發展的軌道之中。

2007年萬科的主題詞是“大道當然?精細致遠”。公司將持續深入自身的變革過程，并在行業的重構中義不容辭地擔當起先行者的責任。

公司也將通過腳踏實地的精耕細作，在通往基業長青的道路上邁出新的一步。萬科將堅持既定方針，繼續聚焦以珠三角、長三角、環渤海區域為核心的城市經濟圈，堅持普通住宅為主的開發方向，進一步完善客戶導向的經營管理體系，推進產業化進程，實施精細化管理。

2007年，萬科將全面推進裝修房的實施，提高裝修房比重。年內位于東莞的住宅產業化基地將正式運行，公司將進一步提高工業化技術的應用比例。

通過提高產品的創新能力，公司將向市場提供更貼近客戶需求的、質量更好、性價比更高的產品。 2007年公司計劃開工面積約700萬平方米，竣工面積約600萬平方米，進一步增加1000萬平方米左右的項目資源。

為此，公司將加大資源整合力度，充分發揮合作伙伴的優勢，提升自身行業資源整合樞紐的地位。預計2007年房地產直接融資渠道的開拓將被國家進一步列入議事日程，但房地產融資渠道的緊縮態勢在年內不會發生驟變。

萬科將一方面積極探索融資方式的創新，另一方面計劃采取公開增發A股的方式在資本市場進行一次融資，增發股數不超過公司總股本的20%。為了適應快速發展的要求，2007年公司將繼續推進組織管理架構的調整。

同時，公司將進一步完善內審與風險管理體系建設，提高快速發展過程中的風險防范能力。萬科企業理念：我們的宗旨：建筑無限生活對客戶，意味著了解你的生活，創造一個展現自我的理想空間對投資者，意味著了解你的期望，回報一份令人滿意的理想收益對員工，意味著了解你的追求，提供一個成就自我的理想平臺對社會，意味著了解時代需要，樹立一個現代企業的理想形象我們的愿景：成為中國房地產行業持續領跑者我們的核心價值觀：創造健康豐盛的人生客戶是我們永遠的伙伴人才是萬科的資本 “陽光照亮的體制” 持續的增長和領跑未來發展展望 2007年，處于轉折期的行業將延續其重構的過程，而宏觀調控也仍將是行業的常態。

而萬科也將按照既定的三年發展策略，繼續處于高速發展的軌道之中。 2007年萬科的主題詞是“大道當然?精細致遠”。

4. 誰給我一篇關于《房地產企業融資現狀分析》的論文阿

《企業融資方式的比較與選擇》的論文目前發達國家的企業融資主要有兩大模式：一種是以英美為代表的以證券融資為主導的模式。

美國企業注重證券融資的特點可以從其歷史的縱向比較中反映出來。其一，美國企業內源融資比重高。

5. 淺析房地產行業的發展現狀及未來

原發布者：龍源期刊網

摘要：隨著中國經濟的快速增長，大多數行業都在以一個較高的增速增長。而對于房地產行業而言，它的增速在逐漸放緩，甚至在2018年4月商品房銷售面積單月同比增速為負，這一現象是由多方面的原因共同導致的。通過對房地產行業的發展背景及發展中的關鍵時間節點做簡要概括，及對房地產行業目前發展狀況的優勢和劣勢做具體分析，針對當前的經濟發展形勢下，分析房地產行業未來的發展趨勢及提出房地產企業的多元化發展；新形式下的財務管理問題的解決的建議。

關鍵詞：房地產行業；發展現狀；發展趨勢；產業轉型

中圖分類號：F293文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X(2019)02-0133-02

一、房地產業的發展背景

20世紀80年代以前，我國的房地產行業并不紅火，甚至在那之前還并不能將其稱為一個行業，主要原因是受到當時*府計劃經濟體制的制約。在當時，幾乎沒有一家企業可以像如今拿地后全面建設商品房的房地產商，家家戶戶的住房基本是新中國成立初期一直保留下來的房子或者是*府按照一定標準分得的住房。

1978年到1998年，隨著我國改革開放的戰略的實施，房地產行業在這一階段有了迅猛的發展。此后，房地產這一行業正式步入了歷史舞臺，期間，*府大力鼓勵房子的商品化。在1993年，國家陸續頒布實施了住

6. 房地產企業融資渠道及具體處理方式

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【摘要】隨著我國房地產行業的快速發展，其在國民經濟中扮演著越來越重要的角色，其發展壯大也離不開日益增長的資金需求。本文以恒大集團為例，分析了其融資渠道的現狀以及存在的問題，構建多渠道的房地產融資體系已經迫在眉睫，在此基礎上本文提出了一些建議。

【關鍵詞】融資渠道銀行貸款股權融資債務融資

一、恒大集團融資渠道現狀

據恒大集團2016年年報數據顯示，2016年，恒大集團融資現金流入總計約為人民幣5725.68億元，比上年增長99.60%，其融資需求量的增加與近年恒大高速增長的土地儲備、房地產開發等產業發展不可分。下面針對目前恒大集團主要的融資渠道做具體分析。

（一）銀行貸款

通常，大多數房地產企業都選擇銀行貸款作為主要的融資渠道，因為其成本相對較低。

由年報可以看到，2016年，恒大集團的所有融資來源中，有抵押的銀行借款總額為人民幣2093.10億元，占融資總量比例高達36.32%，較上年增長91.91%，位居融資規模中第一位。銀行借款占融資比借款成本包括利息開支以及外幣借款所產生的匯兌差額。

（二）股權融資

上市房地產企業主要通過發行新股、配股等方式進行股權融資。恒大集團于2009年在香港成功上市，成為在港市值最高的內房企。據2017年11

7. 房地產商的資本運營特點及分析

企業資金的管理，其實質是圍繞企業生產流程中發生的資金流入及流出的管理。

房地產作為具有金融投資屬性的特殊產品，具有資金需求龐大7a686964616fe59b9ee7ad9431333264663030、市場流動性差、投資周期長的特點。因此，作為開發企業，資金管理無疑是企業運營發展過程中的重中之重。

一般而言，房地產企業生產過程主要包含：取得土地前期準備、取得項目土地、項目開發前期、項目開發建設期、項目銷售期或持有經營這幾個主要環節，企業資金的管理也主要圍繞這幾環節展開。一、房地產開發企業資金流特點取得土地前的主要資金流：土地評估費用、土地競買保證金等。

該階段的資金呈凈流出狀態，資金來源主要為自有資本金。取得土地期間的主要資金流：土地款的繳納、稅金等。

該階段時間短，但資金流出量大，資金主要來源為自有資本金。項目開發前期的主要資金流：該期間的費用主要包括項目策劃定位費用、項目設計費用、項目勘察費用及各個*府部門收取的費用。

該階段為資金流出規模占項目投資規模較小，但期間的資金籌劃卻至關重要，需切實完成項目的融資安排，資金主要來源為自有資本金。開發建設期的主要資金流：主要為土建工程費用、裝修費用、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等。

項目的資金需求主要由開發前期的融資安排提供。項目銷售或出租期的主要資金流：該期間為收入的產生期，費用主要包括項目推廣費、項目代理費用等。

上述環節當中，前四個環節為資金流出期，主要資金來源為項目自籌資金投入、銀行借款、部分銷售回籠資金等。其中，土地款及建設成本為該期間的核心資金流出部分，前者發生時間短，后者則在整個工程建設期內陸續支出。

銷售或出租期為唯一具有資金回收的環節，銷售型物業的資金流入一般呈先大后小的特點，即在銷售初期資金快速回籠，進入銷售后期，資金流入趨緩，并最終歸零；而出租型物業則表現為初期資金回收少，之后隨著經營進入穩定期，資金回收呈穩步增長。二、房地產開發企業資金管理的關鍵通常而言，資金管理可按生產進程由投資計劃、資金計劃、資金籌集、資金運用等幾個關鍵點構成，房地產企業也不例外。

1、投資計劃是資金管理的前提房地產企業具有資金需求龐大，資金周轉周期長的特點，一旦出現現金流短缺問題，將嚴重影響工程的進展，進而可能造成項目爛尾的情況。因此，房地產企業在自有資本金充足和現金類資產良性的基礎上，制定嚴格投資計劃是確保現金流和投資能力的前提。

2、資金計劃是資金管理的基礎從項目發展的過程來看，在項目取得前的評估階段，即應完成項目的全部資金計劃安排。該階段的評估結果將直接影響是否進行項目投資，而為了能夠更精準的完成該階段的工作，開發企業須對項目定位、設計、開工建設計劃、項目融資、項目銷售計劃作出合理而翔實的預測，任何一項工作的偏差，都會對后續的資金使用及回籠產生影響。

因此，評估工作越精準翔實，所編制的資金計劃也更為貼近未來實際資金需要，企業面臨的財務風險也就越小。 3、資金籌集是資金管理的關鍵對于資金需求異常龐大的房地產開發企業而言，資金籌集能力無疑是關系到企業發展命脈的問題。

企業內源性資金受企業積累的限制，很難在短期內出現大規模的提高；傳統的開發貸款，在經歷金融危機的風波后，也越發顯得不可靠；而市場的大起大落，更讓開發企業難以準確預測未來資金回收；在這樣的情況，拓展融資渠道無疑成為企業生存的必須。遵循企業的資金計劃，盡可能早地與資金方進行接觸，聽取他們對項目的想法及建議，并將之融入項目中，將幫助企業更便利地獲得融資。

對于房地產開發企業而言，該階段無疑是整個資金管理進程中的重點，而融資管理又恰恰是該階段的核心所在。目前，對開發企業而言，銀行開發貸款仍然是最重要的融資手段，然而，我國銀行信貸的調控是相當頻繁的，具有極高的不穩定性。

為避免“靠天吃飯”的被動模式，作為房地產開發企業，不斷提高企業融資能力、拓寬融資渠道無疑是一項長期的課題。在經濟多元化發展的今天，融資渠道也趨于多樣化，當前經濟環境下，以下渠道亦可供參考：融資方式說明特點難度企業內部融資通過抵押、質押、票據貼現及加強銷售獲得預收款、利用留存收益等取得資金可得性強，資金規模受限大低上市融資在公開市場發行股票或是通過買入殼公司間接上市耗時長，審批難高債券融資通過發行公司債或企業債，向市場融資的行為通常融資期限較長，融資成本較低高經營性物業貸款以自有的經營性物業做抵押并以經營收入或租賃收入作為主要還款來源的貸款對開發商資信及物業的經營收入要求高，期限長中并購貸款商業銀行向并購方或其子公司發放的，用于支付并購交易價款的貸款。

對企業資質要求高，期限較長高信托融資通過集合信托產品，向社會公眾融資的的一種融資行為。對企業資信有較高要求中委托貸款委托人提供合法來源的資金，委托銀行或信托機構，根據委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發放、監督使用并協助收回的貸款。

8. 融資租賃是怎樣的背景如何

據我們所知融資租賃于20世紀50年代產生于美國，是市場經濟發展到一定階段而產生的一種適應性較強的融資方式，其誕生有著深刻的時代背景，既是科學技術進步和市場競爭加劇的產物，也是銀行資本與產業資本相結合的創新工具。

例：第二次世界大戰后，第三次科技革命造成了西方國家原有工業部門大批設備變得相對落后，同時也產生了以資本和技術密集型為特點的耗資巨大的新興工業部門，使得這些國家固定資本投資規模急劇擴大，設備更新速度空前加快。（1）企業方面。

隨著科學技術的進步，企業為保持有利競爭地位，一方面急需大量資金更新設備，將新技術運用到生產中去；另一方面又要承擔因新技術運用導致設備無形損耗加快的風險，在這種背景下，企業不得不考慮除銀行資金外的其他融資渠道，融資租賃便成為資本投資市場上的一種新的資金來源。（2）銀行方面。

隨著金融資本與產業資本的融合，一方面，銀行出于回收資金安全考慮，向融資租賃公司出借資金比向企業直接貸款更為安全、可靠，有效地分散了金融風險；另一方面，銀行服務的競爭日趨激烈，一些銀行自身也積極參與融資租賃業務，作為銀行創新業務吸引新老客戶。例：二戰以后，美國工業化生產出現過剩，生產廠商為了推銷自己生產的設備，開始為用戶提供金融服務，即：以分期付款、寄售、賒銷等方式銷售自己的設備。

由于所有權和使用權同時轉移，資金回收的風險比較大。于是有人開始借用傳統租賃的做法，將銷售的物件所有權保留在銷售方，購買人只享有使用權，直到出租人融通的資金全部以租金的方式收回后，才將所有權以象征性的價格轉移給購買人。

這種方式被稱為 “融資租賃”，1952年美國成立了世界第一家融資租賃公司——美國租賃公司（現更名為美國國際租賃公司），開創了現代租賃的先河。