榮觀房產網1. 房地產業融資體系的現狀與趨勢
房地產業融資體系的現狀與趨勢房地產業融資體系的現狀與趨勢--------------------------------------------------------------------------------我國房地產業投資自1998年以來，已連續5年保持年均近20%的增長。
1999年以來，房地產開發貸款占金融機構貸款余額的比重呈逐年上升態勢。房地產貸款至去年為止已占了貸款余額的20%強。
國內房地產開發的資金來源幾乎60~80%依賴銀行貸款。國外房地產行業的融資結構中，銀行債權融資占10~15%，而股權和各種直接融資則占70%。
與國外開發模式相比，國內銀行所承受的風險明顯偏高。因此，從去年開始，**和央行出臺了一系列宏觀調控*策，壓縮投資，抽緊銀根，并已取得了初步成效。
央行銀根緊縮無異于扼住了目前我國房地產業的主動脈，如何開辟新的融資方式，建立新的融資平臺，已成為眾多房地產商性命攸關的頭等大事。對開發商來說，可以采用的融資方法一般包括以下幾種：合作開發或項目公司被收購，企業上市，居民住房按揭貸款，商業抵押貸款，基金、信托、房地產資產證券化以及融資租賃等等。
本文將對上述融資方式的概念及其操作可行性進行簡要的分析。1. 合作開發或項目公司被收購去年以來，已有多家國內企業與外資成功合作開發房地產項目。
2003年7月，摩根士丹利先后與上海永業集團合資成立境外項目公司，投資9000千萬美元，打造“錦麟天地雅苑”，與上海復地集團合作投資5000萬美元，建造上海“復地雅園”；新加坡騰飛基金收購并開發上海騰飛大廈。國際投資機構是否參與國內企業投資合作主要取決于兩個方面，一是項目的基本強弱因素，二是企業形象、專業性和市場化程度。
對于國內企業來說，通過與強手合作，可尋找到高質資金的來源，達到投資融資方向的創新及融資渠道的整合提升。2.房地產企業上市據了解，在美國，資信前3名的地產企業的市場占有量占全國的45%；在香港，也是由七八家資信好的大企業占了近8成的市場份額。
隨著房地產開發的要求越來越高，在未來3年內，中國幾個大城市的房地產開發必將主要集中在少數房地產巨頭身上。中國證監會在《關于進一步規范股票首次發行上市有關工作的通知》規定，股份公司必須設立滿3年后才能申請首發上市；要求發行人的業務、管理層最近3年內未發生重大變化，實際控制人未發生變更。
但是，發行股票過程長，手續復雜，成本較高，對企業資質的要求非常嚴格，而房地產開發項目本身具有的投資回收期長，現金流不均勻，業績變化大等特征，目前大多數房地產公司都無法達到此要求。隨著二板市場的建立，或許能給開發商帶來一點驚喜，但是，這個新投資市場出現，也可能使得部分資金撤出房地產投資市場，更加促進房地產行業優勝劣汰的步伐。
3.房地產投資基金房地產投資基金以分散投資、降低風險為基本原則，其在一個房地產企業的投資不會超過基金凈資產額的一定比例。按照國際定義，房地產投資信托基金有三個分類。
一是股本房地產投資信托基金。該基金投資于房地產，收入來自于租金和房產銷售利潤，如新加坡*府投資公司、美國國際集團、麥格里銀行、摩根士丹利等；二是抵押借貸房地產投資信托基金。
該基金是向房地產主貸款，收入來自于抵押借貸的利息；三是混合型房地產投資信托基金。該基金既投資于房地產，也向房地產商貸款。
目前國外基金進入我國市場還有一種方式是投資不良資產，比如高盛、摩根士丹利購買資產管理公司的不良資產。現在美國有300多只房地產基金，規模在3000億美元以上，其中三分之二的基金都在交易所上市。
由于我國目前沒有明確的法律法規，國外基金多借財務管理公司、投資公司等形式進入國內市場。國內企業運作的不規范以及房地產市場的不透明，仍是海外基金進入的主要障礙。
據統計，中國目前有57只信托基金，其中20只投資于房地產，但并非國際定義的房地產投資信托基金，因為它們不是在嚴格的房地產投資信托基金相關法律下運作的。隨著信托業“一法兩規”的出臺，不僅規范了信托業務，也使信托開始發揮出銀行所不能替代的特殊優勢，開辟了房地產融資的新渠道，其前景被十分看好。
4.房地產投資信托房地產投資信托的程序分為如下幾個步驟：設立房地產投資集合資金信托計劃；信托公司發行信托，募集信托資金；信托公司向房地產公司投資，形成股權；項目方（或第三方）承諾股權回購；第三方為股權回購提供履約擔保；項目方對項目進行開發、建設；項目方向信托公司分配投資收益、回購股權；以及信托公司向信托受益人分配信托財產。信托在串接多種金融工具方面獨具優勢，可以引入海外基金，可以充當國內的產業投資信托基金，以固定回報的方式或股權投資方式進入項目公司，在適當的時候將項目公司包裝上市，完成項目前期建設，使項目符合銀行貸款條件。
根據不完全統計，2003年全年約有70億元資金通過信托方式進入房地產領域。一般的信托期在3年以內，預期收益率最高達8.4%，絕大部分都在4%以上，預期收益遠遠高于銀行的協議貸款，因此對投資者有相當大的吸引力。
目前房地產企業把信托資金當成債券或貸款來用，成本高于銀行，。
2. 房地產業融資體系的現狀與趨勢
房地產業融資體系的現狀與趨勢房地產業融資體系的現狀與趨勢--------------------------------------------------------------------------------我國房地產業投資自1998年以來，已連續5年保持年均近20%的增長。
1999年以來，房地產開發貸款占金融機構貸款余額的比重呈逐年上升態勢。房地產貸款至去年為止已占了貸款余額的20%強。
國內房地產開發的資金來源幾乎60~80%依賴銀行貸款。國外房地產行業的融資結構中，銀行債權融資占10~15%，而股權和各種直接融資則占70%。
與國外開發模式相比，國內銀行所承受的風險明顯偏高。因此，從去年開始，**和央行出臺了一系列宏觀調控*策，壓縮投資，抽緊銀根，并已取得了初步成效。
央行銀根緊縮無異于扼住了目前我國房地產業的主動脈，如何開辟新的融資方式，建立新的融資平臺，已成為眾多房地產商性命攸關的頭等大事。對開發商來說，可以采用的融資方法一般包括以下幾種：合作開發或項目公司被收購，企業上市，居民住房按揭貸款，商業抵押貸款，基金、信托、房地產資產證券化以及融資租賃等等。
本文將對上述融資方式的概念及其操作可行性進行簡要的分析。1. 合作開發或項目公司被收購去年以來，已有多家國內企業與外資成功合作開發房地產項目。
2003年7月，摩根士丹利先后與上海永業集團合資成立境外項目公司，投資9000千萬美元，打造“錦麟天地雅苑”，與上海復地集團合作投資5000萬美元，建造上海“復地雅園”；新加坡騰飛基金收購并開發上海騰飛大廈。國際投資機構是否參與國內企業投資合作主要取決于兩個方面，一是項目的基本強弱因素，二是企業形象、專業性和市場化程度。
對于國內企業來說，通過與強手合作，可尋找到高質資金的來源，達到投資融資方向的創新及融資渠道的整合提升。2.房地產企業上市據了解，在美國，資信前3名的地產企業的市場占有量占全國的45%；在香港，也是由七八家資信好的大企業占了近8成的市場份額。
隨著房地產開發的要求越來越高，在未來3年內，中國幾個大城市的房地產開發必將主要集中在少數房地產巨頭身上。中國證監會在《關于進一步規范股票首次發行上市有關工作的通知》規定，股份公司必須設立滿3年后才能申請首發上市；要求發行人的業務、管理層最近3年內未發生重大變化，實際控制人未發生變更。
但是，發行股票過程長，手續復雜，成本較高，對企業資質的要求非常嚴格，而房地產開發項目本身具有的投資回收期長，現金流不均勻，業績變化大等特征，目前大多數房地產公司都無法達到此要求。隨著二板市場的建立，或許能給開發商帶來一點驚喜，但是，這個新投資市場出現，也可能使得部分資金撤出房地產投資市場，更加促進房地產行業優勝劣汰的步伐。
3.房地產投資基金房地產投資基金以分散投資、降低風險為基本原則，其在一個房地產企業的投資不會超過基金凈資產額的一定比例。按照國際定義，房地產投資信托基金有三個分類。
一是股本房地產投資信托基金。該基金投資于房地產，收入來自于租金和房產銷售利潤，如新加坡*府投資公司、美國國際集團、麥格里銀行、摩根士丹利等；二是抵押借貸房地產投資信托基金。
該基金是向房地產主貸款，收入來自于抵押借貸的利息；三是混合型房地產投資信托基金。該基金既投資于房地產，也向房地產商貸款。
目前國外基金進入我國市場還有一種方式是投資不良資產，比如高盛、摩根士丹利購買資產管理公司的不良資產。現在美國有300多只房地產基金，規模在3000億美元以上，其中三分之二的基金都在交易所上市。
由于我國目前沒有明確的法律法規，國外基金多借財務管理公司、投資公司等形式進入國內市場。國內企業運作的不規范以及房地產市場的不透明，仍是海外基金進入的主要障礙。
據統計，中國目前有57只信托基金，其中20只投資于房地產，但并非國際定義的房地產投資信托基金，因為它們不是在嚴格的房地產投資信托基金相關法律下運作的。隨著信托業“一法兩規”的出臺，不僅規范了信托業務，也使信托開始發揮出銀行所不能替代的特殊優勢，開辟了房地產融資的新渠道，其前景被十分看好。
4.房地產投資信托房地產投資信托的程序分為如下幾個步驟：設立房地產投資集合資金信托計劃；信托公司發行信托，募集信托資金；信托公司向房地產公司投資，形成股權；項目方（或第三方）承諾股權回購；第三方為股權回購提供履約擔保；項目方對項目進行開發、建設；項目方向信托公司分配投資收益、回購股權；以及信托公司向信托受益人分配信托財產。信托在串接多種金融工具方面獨具優勢，可以引入海外基金，可以充當國內的產業投資信托基金，以固定回報的方式或股權投資方式進入項目公司，在適當的時候將項目公司包裝上市，完成項目前期建設，使項目符合銀行貸款條件。
根據不完全統計，2003年全年約有70億元資金通過信托方式進入房地產領域。一般的信托期在3年以內，預期收益率最高達8.4%，絕大部分都在4%以上，預期收益遠遠高于銀行的協議貸款，因此對投資者有相當大的吸引力。
目前房地產企業把信托資金當成債券或貸款來用，成本高于銀行，。
3. 誰給我一篇關于《房地產企業融資現狀分析》的論文阿
《企業融資方式的比較與選擇》的論文 目前發達國家的企業融資主要有兩大模式：一種是以英美為代表的以證券融資為主導的模式 。
另一種是以日本、韓國等東亞國家及德國為代表的以銀行貸款融資為主導的模式。通過對 英美模式、日本的主銀行模式和德國全能銀行融資模式的比較研究，借鑒國外的做法，并考 慮到我國的實際情況，我們認為，我國企業融資模式的選擇可以分兩步走：一是近期過渡式 的融資模式，即以銀行為主導的間接融資為主的模式，二是未來目標融資模式，即證券融資 與銀行貸款并重、市場約束性強的多元化融資模式。
任何企業融資結構和融資方式的選擇都是在一定的市場環境背景下進行的。在特定的經濟和 金融市場環境中，單個企業選擇的具體融資方式可能不同，但是大多數企業融資方式的選擇 卻具有某種共性，即經常以某種融資方式為主，如以銀行貸款籌資為主或以發行證券籌資為 主，這就是企業融資的模式問題。
由于發展中國家與發達國家市場化程度不同特別是經濟證券化程度不同，不同類型國家企業 融資的模式是不同的。從發達國家的情況來看，目前發達國家企業的融資方式主要可以分為 兩大模式：一種是以英美為代表的以證券融資為主導的模式，證券融資約占企業外部融資的 55%以上；另一種是以日本、韓國等東亞國家及德國為代表的以銀行貸款融資為主導的模式 ，銀行貸款融資約占企業外部融資的80%以上①。
不過盡管日韓等東亞國家與德國的企業 均以銀行貸款融資為主，但東亞國家與德國在銀企關系、企業的股權結構、治理結構和市場 約束等諸多方面存在著差異，我們將對第二種融資模式再進行細分研究。為此，下面我們將 對這幾種融資模式分別進行探討，并力圖找出一些可供我國企業融資得以借鑒的經驗。
1 英美企業以證券為主導的融資模式 1.1 英美企業融資的一般模式及其特點 由于英美是典型的自由市場經濟國家，資本市場非常發達，企業行為也已高度的市場化。因 此，英美企業主要通過發行企業債券和股票方式從資本市場上籌集長期資本，證券融資成為 企業外源融資的主導形式。
由于美國企業融資模式更具有代表性，我們著重從美國企業融資 的實際來進行分析。 應該說，經過長期的演進和發展，美國的金融市場體系已經相當成熟和完善，企業制度也已 非常完善，企業行為也非常的理性化。
一般地，美國企業融資方式的選擇遵循的是所謂的“ 啄食順序理論”②（The Pecking order Theory），即企業融資一般會遵循內源融資>債 務融資>股權融資的先后順序，換言之，企業先依靠內部融資（留利和折舊），然后再求助 于外部融資，而在外部融資中，企業一般優先選擇發行債券融資，資金不足時再發行股票融 資。這一融資順序的選擇反映在企業資本結構中是內部融資占最重要地位，其次是銀行貸款 和債券融資，最后是發行新股籌資。
美國企業注重證券融資的特點可以從其歷史的縱向比較中反映出來。 其一，美國企業內源融資比重高。
例如，從1979年至1992年，美國企業內源融資占資金來源 總額的比重，一直在65%以上，最高的1992年甚至達到97%，平均為71%；其二，美國企業在 外源融資中優先選擇債務融資，而股權融資則相對受到冷落，例如，整個80年代美國企業新 股寥寥無幾，多數年份新股發行為負值，這意味著許多企業通過舉債來回購股票，從側面反 映了美國企業注重債務融資而相對忽視股權融資。 表1 美國企業1979—1992年融資結構比較（%） 年份 資金來源 內源融資 外源融資 新增債務融資 新增股權融資 1979 79183 1980 65314 1981 6637-3 1982 80182 1983 74206 1984 7145-16 1985 8336-19 1986 7741-18 1987 7937-16 1988 8046-26 1989 7945-24 1990 7736-13 1991 97-14 1992 8695 資料來源：方曉霞，《中國企業融資：制度變遷與行為分析》第86頁，北京大學出版社19 99.4。
再從美國與其他發達國家企業資金來源結構的橫向對比中也可以發現證券融資在美國企業資 金來源中的份量。 表2 美、日、德三國企業資金來源結構對比（占融 資總額的%） 國別 美國 日本 德國 內源資金 75 34 62 外源資金 25 66 26 得自金融市場 13 7 3 得自金融機構 12 59 23 其他 0 0 12 外源資金合計 25 66 38。
4. 2014年中國中小企業融資現狀是怎樣的
1、中小企業融資狀況有所改善中小企業貸款余額6.1萬億元，占全部企業貸款余額的51.7%，同比提高了0.7個百分點。
中小企業新增貸款6558億元，占全部企業新增貸款的56.8%，比同期大型企業新增貸款占比高出28.2個百分點。 2、中小企業融資方式呈現多元化趨勢，但銀行信貸仍然是主要渠道隨著我國中小企業不斷發展壯大，其融資需求日益增大，與此相適應，我國中小企業融資方式逐漸呈現多樣化趨勢。
目前，全國有100多個城市建立了中小企業信用擔保機構，在國家*策和有關部門的扶植下，信用擔保貸款將成為中小企業一種有效的融資方式；3、地區差異明顯在沿海地區，中小企業的融資問題得到了較好解決，廣東、浙江、江蘇、福建等地，中小企業也成為經濟的骨干和經濟增長的引擎，產品升級和技術更新快，這些地區的銀行都積極對中小企業融資。此外，由于經濟發展水平較高以及民間信用體系的建立，這些地區親友借貸、職工內部集資以及民間借貸等非正規金融在中小企業融資中發揮了重要作用。
4、融資難的情況仍然嚴重中小企業融資難一直是世界性難題，只不過在我國更為突出。發達國家經過多年的實踐，有關中小企業融資的法律法規健全，各種融資渠道發育與互補較好。
我國由于各種復雜的原因，中小企業融資難的情況仍很嚴重。首先，我國市場經濟的體制建立和發展、金融市場開放及金融工具創新與中小企業的發展來比，仍然顯得緩慢；其次，我國社會信用體系尚未建立起來，社會誠信缺失嚴重，金融市場的利率還未完全放開，直接融資門檻較高，債券市場不是很發達，經濟發展過程中的結構性矛盾等問題，都是中小企業融資難的宏觀層面上的成因；再次，我國中小企業融資渠道雖然趨向多樣化，但各種渠道的暢通使用還有一個過程。
目前銀行貸款作為企業主要的融資渠道，難度依然較大。中小企業融資的顯著特點是“信息不對稱”，由此帶來信貸市場的“逆向選擇”和“道德風險”，商業銀行為降低“道德風險”，必須加大審查監督的力度，而中小企業貸款數量少、頻次多的特點使商業銀行的審查監督成本和潛在收益不對稱，必然降低了它們在中小企業貸款方面的積極性。
5. 當前國內外房地產企業融資決策研究的現狀是如何
第一，利率、稅率上升。
如果基本經濟要素惡化，例如長期真實利率出乎意料上升或者稅率發生重大變化，都可以導致房價下跌。中國人民銀行曾經數次調整利率，可惜房地產市場對此的反應并不敏感。
中國的稅制改革嚴重落后，在下一步稅制改革中有關房地產市場的房地產稅、交易稅、交易利得稅、契稅等都必須跟上，這一條才可能起作用。 第二，土地*策放松。
如果放寬土地控制，增加房地產用地供給，有可能在短期內壓制房價上揚趨勢。為了應對房價增速過高，北京、上海等大城市在2006年增加了土地供給量，這對緩解房價飛漲的壓力肯定起了作用。
但是，從增加土地供給到商品房上市還有相當長的滯后時間，在短期內可能還不能發揮作用。而且，一般地說，凡是房地產供給彈性比較低的地方，房價波動就比較嚴重。
例如，北京、上海的城區土地資源有限，想增加供給很難，因此房價的波動幅度也就會大于其他地區。 第三，*府干預。
實踐證明，在房地產過熱時，如果*府采取緊縮貨幣*策，或者采取針對房地產投機活動的稅收*策，或者直接規定房價漲幅，都能夠在短期內比較明顯地壓抑房價。但是，*府*策能不能把房價壓下來呢？經濟理論早已證明，除非*府直接設定房價（如同在計劃經濟體制下的價格管理），無論是采取貨幣*策或財**策都只能在一段時間內壓抑房價。
從長期來看，人們的理性預期將在很大程度上抵消*府貨幣、財**策的作用！ 五.取消預售房制度，對中小型房地產開發商是一個致命的沖擊！ 六.提高高檔樓盤物業稅.. 七.今年啟動的廉租房建設都對房價有一點的壓抑作用！ 貌似跟你的提問不著調.但還是希望可以給你一定的參考作用。
6. 2014年中國中小企業融資現狀是怎樣的
1、中小企業融資狀況有所改善
中小企業貸款余額6.1萬億元，占全部企業貸款余額的51.7%，同比提高了0.7個百分點。中小企業新增貸款6558億元，占全部企業新增貸款的56.8%，比同期大型企業新增貸款占比高出28.2個百分點。
2、中小企業融資方式呈現多元化趨勢，但銀行信貸仍然是主要渠道
隨著我國中小企業不斷發展壯大，其融資需求日益增大，與此相適應，我國中小企業融資方式逐漸呈現多樣化趨勢。目前，全國有100多個城市建立了中小企業信用擔保機構，在國家*策和有關部門的扶植下，信用擔保貸款將成為中小企業一種有效的融資方式；
3、地區差異明顯
在沿海地區，中小企業的融資問題得到了較好解決，廣東、浙江、江蘇、福建等地，中小企業也成為經濟的骨干和經濟增長的引擎，產品升級和技術更新快，這些地區的銀行都積極對中小企業融資。此外，由于經濟發展水平較高以及民間信用體系的建立，這些地區親友借貸、職工內部集資以及民間借貸等非正規金融在中小企業融資中發揮了重要作用。
4、融資難的情況仍然嚴重
中小企業融資難一直是世界性難題，只不過在我國更為突出。發達國家經過多年的實踐，有關中小企業融資的法律法規健全，各種融資渠道發育與互補較好。我國由于各種復雜的原因，中小企業融資難的情況仍很嚴重。首先，我國市場經濟的體制建立和發展、金融市場開放及金融工具創新與中小企業的發展來比，仍然顯得緩慢；其次，我國社會信用體系尚未建立起來，社會誠信缺失嚴重，金融市場的利率還未完全放開，直接融資門檻較高，債券市場不是很發達，經濟發展過程中的結構性矛盾等問題，都是中小企業融資難的宏觀層面上的成因；再次，我國中小企業融資渠道雖然趨向多樣化，但各種渠道的暢通使用還有一個過程。目前銀行貸款作為企業主要的融資渠道，難度依然較大。中小企業融資的顯著特點是“信息不對稱”，由此帶來信貸市場的“逆向選擇”和“道德風險”，商業銀行為降低“道德風險”，必須加大審查監督的力度，而中小企業貸款數量少、頻次多的特點使商業銀行的審查監督成本和潛在收益不對稱，必然降低了它們在中小企業貸款方面的積極性。
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