榮觀房產網1. 為什么要建立規范化的房地產市場
為深入貫徹《**辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發〔2006〕37號）精神，進一步規范房地產市場秩序，加強房地產開發建設全過程監管，針對當前房地產市場存在的問題，現就加強我市房地產市場規范化管理工作提出以下意見： 一、進一步提高加強房地產市場規范化管理重要性的認識 保持房地產業的健康發展對全市經濟發展具有重要意義。
經過近幾年的持續整頓，我市房地產市場秩序明顯好轉，房地產市場逐步走上了依法管理的軌道。但是，由于房地產行業投資大、周期長，涉及的環節多，情況復雜，房地產市場不規范的狀況還未得到根本扭轉，部分企業誠信度差、管理水平低，不嚴格遵守建設程序、不按時開竣工、虛假廣告、違規銷售、捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價等問題還時有發生，影響了房地產市場規范化管理。
各級各有關部門要從促進城市建設和國民經濟協調發展、滿足群眾的住房需求、維護社會穩定的大局出發，高度重視房地產市場規范化管理，各司其職，加大監管力度，促進我市房地產業的健康發展。 二、明確職責，全面實施房地產市場規范化管理 （一）規范房地產開發企業管理 1.規范企業內部管理 要積極引導和推動房地產開發企業建立產權清晰、權責明確、*企分開、管理科學的現代企業制度。
引導企業建立市場和*策研究機制，提高決策力；建立資金控制機制，提高抗風險能力；建立產品研發和質量保障機制，提高市場競爭力。 2.規范房地產市場準入和清出管理 房地產開發企業應當依據資質等級，在規定的業務范圍內從事房地產開發經營業務。
房地產開發主管部門應當嚴格開發資質管理，對開發企業的專業技術人員、開發業績等資質條件，以獨立企業法人為審核單位；對在規定的期限內不按時開竣工、無開發項目或有其他違法行為的，依法降低或注銷其開發資質。工商行*管理部門應當嚴格企業注冊資金管理，依法打擊虛報注冊資本、虛假出資、抽逃出資等違法行為。
（二）規范房地產開發管理 1. 規范開發計劃管理 充分發揮房地產開發計劃對房地產市場的指導和調控作用。市建設行*主管部門會同有關部門，編制我市房地產開發年度計劃。
市國土資源房管、規劃等部門要嚴格執行房地產開發年度計劃，未列入開發年度計劃的項目，不得辦理相關手續。房地產開發企業應當嚴格執行房地產開發年度計劃。
對不嚴格執行計劃、不按時開竣工的，市發改、建設和國土資源房管等部門要按照有關規定進行處理。 2. 規范開發用地管理 國土資源房管、規劃等部門要加強對房地產開發用地的監管。
市國土資源房管部門應依據房地產開發年度計劃編制年度用地計劃。房地產開發主管部門應組織有關部門對開發項目的類別、開發期限、項目拆遷補償要求、基礎設施和公共設施的建設要求以及產權界定提出書面意見。
規劃部門應對開發項目的性質、規模、規劃設計條件提出書面意見，作為房地產開發用地出讓或劃撥的依據之一。對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。
對雖按期開工，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置。 房地產開發企業必須按照國有土地使用權出讓合同的約定支付土地出讓金，并按合同約定的動工時間進行開發建設。
對擅自改變土地使用性質、超出用地規模開發建設、利用集體土地進行房地產開發或與集體經濟組織私自簽訂協議非法開發等行為，市國土資源房管部門應依法查處。 3. 規范規劃控制管理 房地產開發必須符合全市土地利用總體規劃、城市總體規劃和詳細規劃，房地產開發企業必須嚴格按照規劃許可限定的范圍進行開發建設，嚴禁未經規劃許可擅自開發建設或超出規劃許可范圍開發建設。
城市管理行*執法部門對于企業未領取《建設工程規劃許可證》擅自開發建設以及未按規劃審批要求進行開發建設的，要依法查處。 4. 規范房屋拆遷管理 房地產開發企業應當嚴格執行城鎮房屋拆遷年度計劃，依法申請拆遷許可，并按程序實施房屋拆遷。
在沒有落實拆遷安置房源和補償資金不到位的情況下，不得實施拆遷。拆遷評估機構要按照規定，獨立、客觀、公正地實施拆遷評估。
對違反拆遷年度計劃或未經拆遷許可擅自實施拆遷，未與被拆遷居民簽訂拆遷補償協議即將房屋拆除，以停水、停電、停氣、停暖、阻斷交通、破壞相鄰公用設施和暴力脅迫等手段強迫被拆遷人簽訂協議或搬遷以及違法進行拆遷評估等行為，各級房屋拆遷管理部門應當依法查處。 5. 規范施工管理 房地產開發企業應當嚴格執行有關施工、監理等方面的規定，依法辦理招標投標、委托監理、施工許可等手續。
對應招標而未招標、未實施監理、未經施工許可擅自開工，明示或暗示勘查、施工、監理單位違反強制性標準，明示或暗示施工單位使用不合格建筑材料、構配件設備等行為，建筑工程主管部門應當依法查處。 6. 規范項目手冊管理 房地產開發企業在取得房地產開發用地使用權后，必須按規定領取項目手冊，如實填寫、記。
2. 規范土地使用權轉讓市場的主要措施有哪些
關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋”，自2005年8月1日起施行。
根據這一司法解釋，開發區管理委員會作為出讓方訂立的土地使用權合同，應當認定無效。 司法解釋共28條，主要包括3個方面內容：關于土地使用權出讓合同糾紛的處理；關于土地使用權轉讓合同糾紛的處理；關于合作開發房地產合同糾紛的處理。
司法解釋明確，土地使用權出讓的主體只能是市、縣人民*府，土地使用權出讓合同的訂立與履行則由市、縣人民*府的土地管理部門具體負責。土地使用權出讓合同的標的物僅限于國有建設性土地使用權，而不包括國有農場的土地使用權，更不包括集體土地使用權。
為配合**開展的全國土地市場治理整頓工作，司法解釋特別對因開發區管理委員會出讓土地使用權引發的合同糾紛作出了切合我國土地市場實際情況的處理規定，即“開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權合同，應當認定無效。本解釋實施前，開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，起訴前經市、縣人民*府土地管理部門追認的，應當認定合同有效。”
針對合作開發房地產合同糾紛案件，司法解釋首先明確合作開發行為的特征為共同投資、共享利潤、共擔風險合作開發房地產。這對認定糾紛性質，確定當事人的民事責任，提供了明確具體的法律尺度。
其次，司法解釋專門對房地產開發經營資質的問題明確規定，當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效，但起訴前當事人一方取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。 針對當前存在著的大量國有企業、公益事業單位、社會團體等劃撥土地使用者，基于種種原因未經有批準權的人民*府批準即訂立合同將其占有使用的劃撥土地使用權進行轉讓而引發的糾紛，司法解釋作出明確處理規定，有力地促進土地資源的有效配置和利用，而且對平衡劃撥土地使用權人和受讓方雙方當事人之間的利益起到了積極的保護作用。
此外， 對“一地數轉”引發的糾紛，司法解釋在確認數個合同均為有效的前提下，對糾紛的解決分別情況作出了明確的具體處理規定，統一了執法尺度。 最高人民法院負責人表示，司法解釋的出臺將為人民法院正確處理國有土地使用權糾紛案件，維護我國房地產市場秩序，規范房地產開發經營企業經營行為，促進房地產市場誠信體系的建立和房地產市場健康發展，推動我國房地產制度改革的深化等，產生積極影響。
高法負責人就國有土地使用權合同糾紛司法解釋答記者問 繼2003年4月28日公布“關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”后，最高人民法院22日再次公布旨在規范房地產市場的國有土地使用權合同糾紛司法解釋，指導各級人民法院公正及時地處理房地產糾紛案件，規范房地產市場交易行為，促進房地產市場健康發展。新華社記者就有關問題采訪了最高人民法院負責人。
集體土地和農用土地不適用新司法解釋 這位負責人表示，土地管理法第2條規定，我國實行土地全民所有制和勞動群眾集體所有制，全民所有即國家所有。與土地所有制相對應，我國目前土地使用權也可分國有土地使用權和集體土地使用權兩類。
根據城市房地產管理法的規定，房地產開發是指在依法取得的國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為，由此決定房地產開發所需要的土地僅限于國有土地，而非集體土地；城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。土地管理法也明確規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。
因此，新出臺的司法解釋調整的范圍只限于涉及國有土地使用權的合同糾紛案件，不包括集體所有土地。 按照土地管理法確立的土地用途管制制度和基本農田保護制度，我國土地分為農用地、建設用地和未利用地，嚴格限制農用地轉為建設用地。
在國有土地上，對于按照土地利用總體規劃劃入基本農田保護區的農用地要嚴格管理，因房地產開發建設需要使用國有建設用地的，可通過出讓或者劃撥的方式取得；涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。因此，本司法解釋調整的國有土地范圍為國有建設用地，不包括國有農用地。
不輕易確認合同無效 這位負責人表示，合同效力的認定不僅關系著土地交易關系的穩定和當事人合法權益的保護，而且關系到房地產市場的有序發展。因此，司法解釋根據合同法的規定，結合社會現狀和審判實際，在對欠缺生效條件合同的效力認定處理上，采取了補救性的措施，即當事人只要在向人民法院起訴前，符合法律、行*法規規定的條件，不存在合同法第52條規定的無效情形，就應當認定合同有效，盡量尊重當事人雙方的意思表示，不輕易確認合同無效，以促進合同加速履行和社會資源的有效利用。
此外，在合同的解除上，司法解釋嚴格當事人行使解除權的條件，只有在出現根本違約，合同目的無法實現的情況下。
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