榮觀房產網1. 房地產開發商的利潤空間到底有多大
享受暴利的同時，開發商也有苦處：領導公關費用要占樓盤總成本2%—3% ( 2005-05-29 14:18:10 )稿件來源： 新華每日電訊6-7版 10%、15%、30%、50%……房地產利潤究竟有多大、房地產的“水”究竟有多深？*府部門、購房者、炒房者、媒體各方莫衷一是。
除了開發商，誰也說不清楚、道不明。 記者追蹤多日，幾經周折，終于聽到房地產開發商如是說…… ■“難以置信，做房地產這么容易發財！” 1997年，成都一位小老板懷揣著一百萬元殺進房地產界。
四年之后，公司資產已逾6億元，成為成都一家著名房產公司。這家公司的發家史被當地媒體披露后，不少市民驚嘆：“難以置信，做房地產這么容易發財！” 接受記者采訪的一位資深房地產開發商說：“一般來說，房地產商對外公開講的利潤是8%—15%，實際上真正的利潤都在25%以上。”
他拿起自己抽了半包的軟中華香煙說：“不是暴利，我抽得起這種煙嗎？” 25%的利潤，意味著房價的1/4被開發商揣進腰包。一項權威調查表明，房地產業稅后凈利潤在各行各業中為第一位，比平均水平高出5倍，比處于第二位的電力煤氣行業利潤高出1倍。
“做不到這么高的利潤，根本就別想活下來。開發一個項目，前前后后要蓋二三十個公章，每蓋一個公章都要打點一番，還有那么多不明不白的稅外費。”
■“對干部要舍得，對老百姓要哭窮” 據他介紹，開發商做一個樓盤，需要經過國土局、規劃局、城建局、稅務局等諸多主管部門，逢年過節，每一關的大小菩薩都要去拜。春節、中秋、國慶等傳統節日，更是開發商與官員聯絡感情的最佳時機。
各地經濟發展情況不同，官員所處位置與幫助開發商的程度不同，打點關系的好處費也就有所差別。以西部某中等城市為例，從科級干部到處級干部再到局級干部，可以拿到數千元至數萬元不等的過節費。
用來疏通關系的好處費幾年算下來，大概占到樓盤總成本的2%或3%左右，有的甚至更高。 據這位開發商透露，出手大方的開發商辦事一般都特別順利，和主管部門經常往來、私交熟的開發商，上午送去的報批件下午就能批下來。
而關系不硬的開發商就得按規矩到窗口排隊，要7個工作日或15個工作日才能批下來。在房地產界，時間往往就意味著金錢和利潤。
主管部門越早批下來，銀行的按揭款和相關貸款就回籠得快，才有資金做下一步的投入。報批得慢，資金就相當于被套住了，要承擔相當大的融資風險。
開發商圈子里常說的一句話是，“舍不得孩子套不著狼。對干部要舍得，對老百姓要哭窮”。
■“國八條”需加大執行力度 為平抑房價，國家今年相繼出臺了被媒體稱之為“平抑房價組合拳”的新舊“國八條”共16條指導性措施。然而，許多房地產開發商認為，“國八條”要取得預計實效將取決于能否得到有力的執行和實施。
而作為執行、實施的主要力量——地方*府根本就不愿看到自己轄區內的房價下跌。 一位開發商告訴記者，不少地方都在搞“經營城市”，城市怎么經營？說白了，就是征地、拆遷、炒熱房地產。
地方*府然后從炒熱的地價中賺取大量資金。沒有幾個地方*府希望自己轄區內的房市冷清，而是越火爆越好。
要維持房市的火爆，就要不斷地制造對住房的大量需求，不斷地以改善城市環境為由進行大量拆遷，以產生對房產的被動需求。 房地產是重要產業部門，它的發展對經濟發展有巨大的帶動作用又受制于經濟發展水平，所以房市和股市往往都被看作是一個地方經濟發展的“晴雨表”。
這種情況下，地方*府會希望房價下跌嗎？ 一位開發商對記者說，近兩年來，成都房價上漲10%左右，而成都市房管局仍然覺得成都市的房價不高，房價上漲較快只是因為前幾年起點很低。就在國家連續出臺兩個平抑房價的“國八條”之后不久，成都市房管局召開新聞發布會稱，“成都房價水平基本合理”。
記者打電話到成都房管局預約采訪，負責新聞宣傳的工作人員說：“成都房價不高，談不上抑制。對于調控房市來說，我們正在研究相關*策。”
一位內業人士告訴記者，世界銀行的一項調查表明，一套住房的價格如果是一個家庭年收入的3倍至6倍時是合適的。依照這個比例，按2004年成都住宅五城區均價3241元/平方米、全年城市居民人均可支配收入10394元的數據計算，三口之家購買一套70平方米住宅需要7。
2. 房地產開發商的利潤空間到底有多大
享受暴利的同時，開發商也有苦處：領導公關費用要占樓盤總成本2%—3% ( 2005-05-29 14:18:10 )稿件來源： 新華每日電訊6-7版 10%、15%、30%、50%……房地產利潤究竟有多大、房地產的“水”究竟有多深？*府部門、購房者、炒房者、媒體各方莫衷一是。
除了開發商，誰也說不清楚、道不明。 記者追蹤多日，幾經周折，終于聽到房地產開發商如是說…… ■“難以置信，做房地產這么容易發財！” 1997年，成都一位小老板懷揣著一百萬元殺進房地產界。
四年之后，公司資產已逾6億元，成為成都一家著名房產公司。這家公司的發家史被當地媒體披露后，不少市民驚嘆：“難以置信，做房地產這么容易發財！” 接受記者采訪的一位資深房地產開發商說：“一般來說，房地產商對外公開講的利潤是8%—15%，實際上真正的利潤都在25%以上。”
他拿起自己抽了半包的軟中華香煙說：“不是暴利，我抽得起這種煙嗎？” 25%的利潤，意味著房價的1/4被開發商揣進腰包。一項權威調查表明，房地產業稅后凈利潤在各行各業中為第一位，比平均水平高出5倍，比處于第二位的電力煤氣行業利潤高出1倍。
“做不到這么高的利潤，根本就別想活下來。開發一個項目，前前后后要蓋二三十個公章，每蓋一個公章都要打點一番，還有那么多不明不白的稅外費。”
■“對干部要舍得，對老百姓要哭窮” 據他介紹，開發商做一個樓盤，需要經過國土局、規劃局、城建局、稅務局等諸多主管部門，逢年過節，每一關的大小菩薩都要去拜。春節、中秋、國慶等傳統節日，更是開發商與官員聯絡感情的最佳時機。
各地經濟發展情況不同，官員所處位置與幫助開發商的程度不同，打點關系的好處費也就有所差別。以西部某中等城市為例，從科級干部到處級干部再到局級干部，可以拿到數千元至數萬元不等的過節費。
用來疏通關系的好處費幾年算下來，大概占到樓盤總成本的2%或3%左右，有的甚至更高。 據這位開發商透露，出手大方的開發商辦事一般都特別順利，和主管部門經常往來、私交熟的開發商，上午送去的報批件下午就能批下來。
而關系不硬的開發商就得按規矩到窗口排隊，要7個工作日或15個工作日才能批下來。在房地產界，時間往往就意味著金錢和利潤。
主管部門越早批下來，銀行的按揭款和相關貸款就回籠得快，才有資金做下一步的投入。報批得慢，資金就相當于被套住了，要承擔相當大的融資風險。
開發商圈子里常說的一句話是，“舍不得孩子套不著狼。對干部要舍得，對老百姓要哭窮”。
■“國八條”需加大執行力度 為平抑房價，國家今年相繼出臺了被媒體稱之為“平抑房價組合拳”的新舊“國八條”共16條指導性措施。然而，許多房地產開發商認為，“國八條”要取得預計實效將取決于能否得到有力的執行和實施。
而作為執行、實施的主要力量——地方*府根本就不愿看到自己轄區內的房價下跌。 一位開發商告訴記者，不少地方都在搞“經營城市”，城市怎么經營？說白了，就是征地、拆遷、炒熱房地產。
地方*府然后從炒熱的地價中賺取大量資金。沒有幾個地方*府希望自己轄區內的房市冷清，而是越火爆越好。
要維持房市的火爆，就要不斷地制造對住房的大量需求，不斷地以改善城市環境為由進行大量拆遷，以產生對房產的被動需求。 房地產是重要產業部門，它的發展對經濟發展有巨大的帶動作用又受制于經濟發展水平，所以房市和股市往往都被看作是一個地方經濟發展的“晴雨表”。
這種情況下，地方*府會希望房價下跌嗎？ 一位開發商對記者說，近兩年來，成都房價上漲10%左右，而成都市房管局仍然覺得成都市的房價不高，房價上漲較快只是因為前幾年起點很低。就在國家連續出臺兩個平抑房價的“國八條”之后不久，成都市房管局召開新聞發布會稱，“成都房價水平基本合理”。
記者打電話到成都房管局預約采訪，負責新聞宣傳的工作人員說：“成都房價不高，談不上抑制。對于調控房市來說，我們正在研究相關*策。”
一位內業人士告訴記者，世界銀行的一項調查表明，一套住房的價格如果是一個家庭年收入的3倍至6倍時是合適的。依照這個比例，按2004年成都住宅五城區均價3241元/平方米、全年城市居民人均可支配收入10394元的數據計算，三口之家購買一套70平方米住宅需要73年，房價收入比為7.3:1，高于世界銀行調查的標準。
“問題還不僅在于此，”這位業內人士強調說，“全年城市人均可支配收入，抹殺了大量低收入階層與目前房市的巨大鴻溝。成都是一個縮影，遠遠沒有形成一個兩頭小中間大的社會形態，大量低收入者的年可支配收入是低于平均數的。
而根據聯合國人居中心出版的《世界人居報告》，如果住房價格與大多數家庭的收入比超過了5倍，則說明房地產市場出現了問題，因為這時大多數人都買不起房子了。” （記者侯大偉 周俏春） 看看開發商是如何獲取高利潤的 據了解，開發商維持房地產高利潤的“手法”通常有以下三種： ■一是調高樓盤容積率 調高容積率是壓縮樓盤成本的重要砝碼。
據一位李姓的房地產商介紹，目前規劃和城建部門批準的市區內樓盤的容積率一般不超。
3. 關于近2年成都房產
中國的人口與城市面積的比例以及中國現有的經濟狀況決定了有自己房子的人畢竟是少數，而且成都是一個發展中城市，外來打工的流動人口很多，然而現在很多工作都不解決住房問題，所以這些外來人員只有靠租房。
雖然*府說要大力控制房價，但是房子畢竟是房子，再控制也不可能像騎車一樣搞個幾萬十幾萬一套，所以注定了房產業是供不應求的局面，而房產作為一個競爭性產業，國家不可能進行分配，當一個商品供不應求而國家又沒有很好辦法控制其價格的時候，那么其必定伴隨著高利潤，也就是奇貨可居。
而且就算房價不會再瘋漲，購買了房產以后，用以出租，當作長期投資，還可以留給下一代，這樣的投資風險小而且利潤也不錯。