榮觀房產網1. 房地產企業營改增會計怎么做賬
營改增后房地產開發企業賬務處理方式的轉變
（一）核算方式變化.
1、以往繳納營業稅時，稅率為5%，營改增后其稅率和計稅方法也發生了變化.一般納稅人適用一般計稅方法，如不動產租賃服務、銷售不動產、轉讓土地使用權等，稅率為11%；小規模納稅人以及二手房交易等則適用簡易計稅方法，按照5%的征收率征收增值稅.
2、對于按照11%的增值稅率繳納增值稅的房地產開發商一般納稅人，在計算銷售房地產增值稅額時，向*府部門支付的土地價款可以從銷售額中扣除.此外，開發成本占比較大的建安成本也納入進項稅抵扣.3、房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅.
（二）會計處理的變化.
房地產開發企業在實行營改增之后，企業需要繳納的增值稅應該屬于價外稅，也就是房地產開發企業銷售總額度中劃去一部分，因此，房地產開發企業的總營業收入將會一定程度上減少.由于營改增之后購買的商品以及獲得的勞務取得的進項稅額可以按照稅額抵扣辦法進行相應抵扣，可以看出，房地產開發企業的營業成本將會得到一定的降低.而后房地產開發企業實施營改增之后不用繳納營業稅，企業的營業稅額也將大幅度降低.最終，依據上述營業收入、營業成本以及營業稅額的變化最終將導致房地產開發企業的利潤總額以及凈利潤將會減少.
2. 營改增后房地產企業的應交稅費科目應該怎么設置
根據財會[2016]22號文件設置科目。
增值稅一般納稅人應當在“應交稅費”科目下設置“應交增值稅”、“未交增值稅”、“預交增值稅”、“待抵扣進項稅額”、“待認證進項稅額”、“待轉銷項稅額”、“增值稅留抵稅額”、“簡易計稅”、“轉讓金融商品應交增值稅”、“代扣代交增值稅”等明細科目。
（一）增值稅一般納稅人應在“應交增值稅”明細賬內設置“進項稅額”、“銷項稅額抵減”、“已交稅金”、“轉出未交增值稅”、“減免稅款”、“出口抵減內銷產品應納稅額”、“銷項稅額”、“出口退稅”、“進項稅額轉出”、“轉出多交增值稅”等專欄。其中：
1.“進項稅額”專欄，記錄一般納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或不動產而支付或負擔的、準予從當期銷項稅額中抵扣的增值稅額；
2.“銷項稅額抵減”專欄，記錄一般納稅人按照現行增值稅制度規定因扣減銷售額而減少的銷項稅額；
3.“已交稅金”專欄，記錄一般納稅人當月已交納的應交增值稅額；
4.“轉出未交增值稅”和“轉出多交增值稅”專欄，分別記錄一般納稅人月度終了轉出當月應交未交或多交的增值稅額；
5.“減免稅款”專欄，記錄一般納稅人按現行增值稅制度規定準予減免的增值稅額；
6.“出口抵減內銷產品應納稅額”專欄，記錄實行“免、抵、退”辦法的一般納稅人按規定計算的出口貨物的進項稅抵減內銷產品的應納稅額；
7.“銷項稅額”專欄，記錄一般納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或不動產應收取的增值稅額；
8.“出口退稅”專欄，記錄一般納稅人出口貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產按規定退回的增值稅額；
9.“進項稅額轉出”專欄，記錄一般納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或不動產等發生非正常損失以及其他原因而不應從銷項稅額中抵扣、按規定轉出的進項稅額。
（二）“未交增值稅”明細科目，核算一般納稅人月度終了從“應交增值稅”或“預交增值稅”明細科目轉入當月應交未交、多交或預繳的增值稅額，以及當月交納以前期間未交的增值稅額。
（三）“預交增值稅”明細科目，核算一般納稅人轉讓不動產、提供不動產經營租賃服務、提供建筑服務、采用預收款方式銷售自行開發的房地產項目等，以及其他按現行增值稅制度規定應預繳的增值稅額。
（四）“待抵扣進項稅額”明細科目，核算一般納稅人已取得增值稅扣稅憑證并經稅務機關認證，按照現行增值稅制度規定準予以后期間從銷項稅額中抵扣的進項稅額。包括：一般納稅人自2016年5月1日后取得并按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，按現行增值稅制度規定準予以后期間從銷項稅額中抵扣的進項稅額；實行納稅輔導期管理的一般納稅人取得的尚未交叉稽核比對的增值稅扣稅憑證上注明或計算的進項稅額。
（五）“待認證進項稅額”明細科目，核算一般納稅人由于未經稅務機關認證而不得從當期銷項稅額中抵扣的進項稅額。包括：一般納稅人已取得增值稅扣稅憑證、按照現行增值稅制度規定準予從銷項稅額中抵扣，但尚未經稅務機關認證的進項稅額；一般納稅人已申請稽核但尚未取得稽核相符結果的海關繳款書進項稅額。
（六）“待轉銷項稅額”明細科目，核算一般納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或不動產，已確認相關收入（或利得）但尚未發生增值稅納稅義務而需于以后期間確認為銷項稅額的增值稅額。
（七）“增值稅留抵稅額”明細科目，核算兼有銷售服務、無形資產或者不動產的原增值稅一般納稅人，截止到納入營改增試點之日前的增值稅期末留抵稅額按照現行增值稅制度規定不得從銷售服務、無形資產或不動產的銷項稅額中抵扣的增值稅留抵稅額。
（八）“簡易計稅”明細科目，核算一般納稅人采用簡易計稅方法發生的增值稅計提、扣減、預繳、繳納等業務。
（九）“轉讓金融商品應交增值稅”明細科目，核算增值稅納稅人轉讓金融商品發生的增值稅額。
（十）“代扣代交增值稅”明細科目，核算納稅人購進在境內未設經營機構的境外單位或個人在境內的應稅行為代扣代繳的增值稅。
小規模納稅人只需在“應交稅費”科目下設置“應交增值稅”明細科目，不需要設置上述專欄及除“轉讓金融商品應交增值稅”、“代扣代交增值稅”外的明細科目。
3. 房地產企業營改增會計應該怎么建賬
營改增后房地產企業賬務處理怎么做？ 房地產開發企業會計核算處理 根據《財*部關于印發〈增值稅會計處理規定〉的通知》（財會〔2016〕22號）規定，發生相關成本費用允許扣減銷售額即增值稅差額納稅（房地產行業為差額納稅）的，房地產企業按照規定土地價款等允許抵扣的稅額，沖減房地產企業主營業務成本，即在會計核算，按規定土地成本銷項抵減的稅額不沖減收入，直接沖減成本，會計分錄如下： 借：應交稅費-應交增值稅（銷項稅額抵減） 貸：主營業務成本 營改增后房地產開發企業賬務處理方式的轉變 （一）核算方式變化. 1、以往繳納營業稅時，稅率為5%，營改增后其稅率和計稅方法也發生了變化.一般納稅人適用一般計稅方法，如不動產租賃服務、銷售不動產、轉讓土地使用權等，稅率為11%；小規模納稅人以及二手房交易等則適用簡易計稅方法，按照5%的征收率征收增值稅. 2、對于按照11%的增值稅率繳納增值稅的房地產開發商一般納稅人，在計算銷售房地產增值稅額時，向*府部門支付的土地價款可以從銷售額中扣除.此外，開發成本占比較大的建安成本也納入進項稅抵扣.3、房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅. （二）會計處理的變化. 房地產開發企業在實行營改增之后，企業需要繳納的增值稅應該屬于價外稅，也就是房地產開發企業銷售總額度中劃去一部分，因此，房地產開發企業的總營業收入將會一定程度上減少.由于營改增之后購買的商品以及獲得的勞務取得的進項稅額可以按照稅額抵扣辦法進行相應抵扣，可以看出，房地產開發企業的營業成本將會得到一定的降低.而后房地產開發企業實施營改增之后不用繳納營業稅，企業的營業稅額也將大幅度降低.最終，依據上述營業收入、營業成本以及營業稅額的變化最終將導致房地產開發企業的利潤總額以及凈利潤將會減少。
4. 營改增前房地產應交哪些稅費
土地增值稅，營業稅，印花稅，企業所得稅。
1.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
2.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
3.一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
4.一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
5.小規模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
6.小規模納稅人銷售其自建的不動產，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
7.房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。
8.房地產開發企業中的小規模納稅人，銷售自行開發的房地產項目，按照5%的征收率計稅。
9.房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
10.個體工商戶銷售購買的住房，應按照附件3《營業稅改征增值稅試點過渡*策的規定》第五條的規定征免增值稅。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
11.其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含其購買的住房），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。
計提時
借：管理費用-稅金
貸：應交稅金--房產稅
繳納時
借：應交稅金--房產稅
貸：銀行存款（或現金）
5. 房地產開發企業會計常用科目有那些
你好。做過房企業會計，大體流程如下：
1、涉及的會計科目：其他的科目和一般的企業都差不多，主要的重點科目是：開發成本，開發費用，預收帳款（房款），以后就是主營業務收入。預付帳款（供應商）以后就是主營業務成本。長期借款（一般都需要貸款）短期借款
2、涉及的稅種及稅率。營業稅，城建稅，教育附加，土地增值稅，土地使用稅，房產稅，所得稅。印花稅。
3、基本核算方法（流程）。
房地產企業開發項目的發生的所有開發費用都在“開發成本”下核算。
開發成本下一般設置以下明細科目：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費以及開發間接費用這幾個明細核算跟商品房開發有關的所有費用支出。
還有開發費用
取得的借款在其他應付款按單位明細核算，取得的銀行貸款在長短期借款里核算，借款和銀行貸款的利息支出計入開發間接費中。
一般房地產投入資本達到總投資的一定比例就可以預售商品房了，而預售的房款在預收賬款里核算。在客戶用預收款發票換正規的商品房銷售發票的時候，把從預收賬款中的收入結轉計入銷售收入，同時把比例從開發成本中結轉銷售成本，還有把應交稅金中借方預繳的稅金一并結轉到銷售稅金及附加。
房開企業是按預收賬款和銷售收入預繳所有的稅金（營業稅，城建稅，教育費附加，地方教育費附，印花稅、土地增值稅和企業所得稅）的，等整個開發項目完成以后，在做土地值稅和企業所得稅的項目匯算清繳的
大體流程就這樣了。
6. 建筑行業營改增后會計科目應該怎樣設置
一、建筑行業營改增后會計科目的設置，除營業稅改為增值稅，其他是一樣的。
二、會計科目的設置，關于印發《增值稅會計處理規定》的通知，財會[2016]22號一、會計科目及專欄設置增值稅一般納稅人應當在“應交稅費”科目下設置“應交增值稅”、“未交增值稅”、“預交增值稅”、“待抵扣進項稅額”、“待認證進項稅額”、“待轉銷項稅額”、“增值稅留抵稅額”、“簡易計稅”、“轉讓金融商品應交增值稅”、“代扣代交增值稅”等明細科目。（一）增值稅一般納稅人應在“應交增值稅”明細賬內設置“進項稅額”、“銷項稅額抵減”、“已交稅金”、“轉出未交增值稅”、“減免稅款”、“出口抵減內銷產品應納稅額”、“銷項稅額”、“出口退稅”、“進項稅額轉出”、“轉出多交增值稅”等專欄。
其中：1.“進項稅額”專欄，記錄一般納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或不動產而支付或負擔的、準予從當期銷項稅額中抵扣的增值稅額；2.“銷項稅額抵減”專欄，記錄一般納稅人按照現行增值稅制度規定因扣減銷售額而減少的銷項稅額；3.“已交稅金”專欄，記錄一般納稅人當月已交納的應交增值稅額；4.“轉出未交增值稅”和“轉出多交增值稅”專欄，分別記錄一般納稅人月度終了轉出當月應交未交或多交的增值稅額；5.“減免稅款”專欄，記錄一般納稅人按現行增值稅制度規定準予減免的增值稅額；6.“出口抵減內銷產品應納稅額”專欄，記錄實行“免、抵、退”辦法的一般納稅人按規定計算的出口貨物的進項稅抵減內銷產品的應納稅額；7.“銷項稅額”專欄，記錄一般納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或不動產應收取的增值稅額；8.“出口退稅”專欄，記錄一般納稅人出口貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產按規定退回的增值稅額；9.“進項稅額轉出”專欄，記錄一般納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或不動產等發生非正常損失以及其他原因而不應從銷項稅額中抵扣、按規定轉出的進項稅額。（二）“未交增值稅”明細科目，核算一般納稅人月度終了從“應交增值稅”或“預交增值稅”明細科目轉入當月應交未交、多交或預繳的增值稅額，以及當月交納以前期間未交的增值稅額。
（三）“預交增值稅”明細科目，核算一般納稅人轉讓不動產、提供不動產經營租賃服務、提供建筑服務、采用預收款方式銷售自行開發的房地產項目等，以及其他按現行增值稅制度規定應預繳的增值稅額。（四）“待抵扣進項稅額”明細科目，核算一般納稅人已取得增值稅扣稅憑證并經稅務機關認證，按照現行增值稅制度規定準予以后期間從銷項稅額中抵扣的進項稅額。
包括：一般納稅人自2016年5月1日后取得并按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，按現行增值稅制度規定準予以后期間從銷項稅額中抵扣的進項稅額；實行納稅輔導期管理的一般納稅人取得的尚未交叉稽核比對的增值稅扣稅憑證上注明或計算的進項稅額。（五）“待認證進項稅額”明細科目，核算一般納稅人由于未經稅務機關認證而不得從當期銷項稅額中抵扣的進項稅額。
包括：一般納稅人已取得增值稅扣稅憑證、按照現行增值稅制度規定準予從銷項稅額中抵扣，但尚未經稅務機關認證的進項稅額；一般納稅人已申請稽核但尚未取得稽核相符結果的海關繳款書進項稅額。（六）“待轉銷項稅額”明細科目，核算一般納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或不動產，已確認相關收入（或利得）但尚未發生增值稅納稅義務而需于以后期間確認為銷項稅額的增值稅額。
（七）“增值稅留抵稅額”明細科目，核算兼有銷售服務、無形資產或者不動產的原增值稅一般納稅人，截止到納入營改增試點之日前的增值稅期末留抵稅額按照現行增值稅制度規定不得從銷售服務、無形資產或不動產的銷項稅額中抵扣的增值稅留抵稅額。（八）“簡易計稅”明細科目，核算一般納稅人采用簡易計稅方法發生的增值稅計提、扣減、預繳、繳納等業務。
（九）“轉讓金融商品應交增值稅”明細科目，核算增值稅納稅人轉讓金融商品發生的增值稅額。（十）“代扣代交增值稅”明細科目，核算納稅人購進在境內未設經營機構的境外單位或個人在境內的應稅行為代扣代繳的增值稅。
小規模納稅人只需在“應交稅費”科目下設置“應交增值稅”明細科目，不需要設置上述專欄及除“轉讓金融商品應交增值稅”、“代扣代交增值稅”外的明細科目。
7. 營改增后房地產開發商預收款開發票后會計分錄怎么處
營改增試點納稅人收到預收款時，根據行業或經營業務不同，稅務處理也有所不同。
預收款的稅務處理不同，主要是納稅義務發生時間不同。對此，《財*部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定了納稅義務發生時間的判定規則，其中： （一）一般情況為納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。
（二）納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。 案例一： 一般企業收到預收款的稅務處理 甲為交通運輸企業，與托運人簽訂運輸合同，合同約定，簽訂合同時托運人預付1000000元，一個月后裝貨出運。
稅務處理：此時甲預收1000000元，但未提供應稅服務，不符合“發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據”的要件，納稅義務未發生，不需要做稅務處理。納稅人將收到的款項計入預收賬款即可。
案例二：提供建筑服務收到預收款的稅務處理 乙為注冊在某省A市的建筑公司，屬于一般納稅人，2016年5月7日與同省B市的某房地產公司簽訂建設合同，合同簽訂時取得預收款1000000元。 不存在其他可以選擇簡易計稅的情形。
根據財稅〔2016〕36號文件的規定：“納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。”因此，乙在收到預收款時納稅義務發生。
《國家稅務總局關于發布〈納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第17號） 第四條規定：“一般納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預征率計算應預繳稅款。 ”該公告第十一條進一步規定：“納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務預繳稅款時間，按照財稅〔2016〕36號文件規定的納稅義務發生時間和納稅期限執行。”
所以，乙跨縣（市、區）提供該建筑服務，適用一般計稅方法，應向服務發生地的稅務機關預繳稅款：1000000÷（1 11%）*2%=18018。 01（元），填報《增值稅預繳稅款表》，在《增值稅預繳稅款表》中第1行的第1列“銷售額”填寫1000000（含稅），第2列“扣除金額”填寫0，第3列“預征率”填寫2%，第4列“預征稅額”填寫18018。
01。 根據國家稅務總局公告2016年第17號第八條規定，“納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，向建筑服務發生地主管國稅機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。
納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。”當月申報確認增值稅應稅收入時，銷項稅額為：1000000÷（1 11%）*11%=99099。
09（元），假設預繳的增值稅稅款可以在當期增值稅應納稅額中全額抵減且沒有起初余額，則在《增值稅納稅申報表附列資料（四）》（稅額抵減情況表）序號3“建筑服務預征繳納稅款”的第2列“本期發生額”和第4列“本期實際抵減稅額”各填寫18018。 01，該數據對應《增值稅納稅申報表》主表“一般項目”列“本月數”欄目內填寫或生成如下數字：第27欄“本期已繳稅額”（=28欄“分次預繳稅額”）18018。
01，并提供預繳稅款完稅憑證原件及復印件。 案例三：房地產企業收到預收款的稅務處理 丙公司為房地產開發企業，為一般納稅人，機構所在地為A區，開發的房地產項目也在A區。
項目《建筑工程施工許可證》登記的開工日期在2016年4月30日前，計稅方法選擇簡易征收。2016年5月5日預售，取得預收款1000000元。
根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第十條規定：“ 一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。 ”該公告第十九條也規定小規模納稅人也應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
因為丙公司采取預收款的方式銷售自行開發的房地產項目，取得收入1000000元，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅：1000000÷（1 5%）*3%= 28571。 42（元），在《增值稅預繳稅款表》中第2行“銷售不動產”的第1列“銷售額”填寫1000000（含稅），第2列“扣除金額”填寫0，第3列“預征率”填寫3%，第4列“預征稅額”填寫28571。
42。根據國家稅務總局公告2016年第18號第十五條規定，“一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照財稅〔2016〕36號文件附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。
未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。”在增值稅納稅義務發生確認增值稅應稅收入時，假設預繳稅款足以全額抵減，在《增值稅納稅申報表附列資料（四）》（稅額抵減情況表）序號4“銷售不動產預征繳納稅款”的第1列“期初余額。
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