榮觀房產網1. 房地產公司的土地從哪來
在我國土地所有權只能屬于2個主體：即國家所有和農民集體所有。
無論何種方式，房地產開發商取得的土地，只是土地使用權。而且僅指城鎮國有土地，不包括集體所有土地。
取得國有土地使用權目前僅有2種方式：
一，國有土地使用權的出讓。
是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給使用者，由土地使用者向國家支付出讓金的行為。 這是一種特殊的民事法律關系。
二，土地使用權的劃撥。
縣級以上人民*府依法批準，在土地使用者繳納補償，安置費用后，將該幅土地交付其使用，或將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。
注意，這是一中具體行*行為。劃撥的土地使用權可以是有期限的，也可以是無期限的，劃撥的土地使用權不可出租，轉讓，抵押。
就記得這么多了，具體的內容lz可以再詳細查下房地產相關法律和法規。 ：）
2. 房地產企業的土地增值稅和所得稅的區別是什么
根據《國家稅務總局關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知》（國稅發[2009]31 號）和《國家稅務總局關于印發土地增值稅清算管理規程的通知》（國稅發[2009]91號）的規定，對房地產開發企業征收的企業所得稅和土地增值稅在扣除項目方面有如下的異同。
1）兩者的相同點企業所得稅和土地增值稅兩個稅種都是以所得額（增值額）為計稅依據。房地產企業的企業所得稅每年均按開發產品銷售收入（或完工前銷售收入）減扣除項目后的應納稅所得額征稅。
土地增值稅按收入減扣除項目后的增值額征稅。2）兩者的不同點⑴土地價款列支項目不同。
土地增值稅將取得土地使用權所支付的金額單列一項，而企業所得稅則計入開發產品計稅成本支出的“土地征用費及拆遷補償費”中。⑵房地產開發費用準予扣除形式不同。
房地產開發企業在計算其企業所得稅應納稅所得額的扣除項目時，主要包括成本、費用、稅金、損失和其他支出等內容。而土地增值稅扣除項目則包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金和加計 20%的扣除等內容。
在土地增值稅扣除項目中，與企業所得稅不同的地方，表現在房地產開發費用（管理費用、銷售費用、財務費用）上，它不是按實際發生數額扣除，而是按一定比例計算扣除（10%以內）。加計扣除部分，也不是按實際發生的成本費用，而是按土地成本和開發成本合計數的20%計算扣除。
在企業所得稅的計稅成本中，可以按照稅法規定計算預提部分費用。國稅發[2009]31 號文件第三十二條規定，除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應是實際發生的成本，即：（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的 10%.（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。
此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。（三）應向*府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。
物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。⑶地價款分攤方法不同。
在企業所得稅的計稅成本中，國稅發[2009]31 號文件第三十條規定，企業下列成本應按以下方法進行分配。土地成本，一般按占地面積法進行分配。
如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。土地開發同時連結房地產開發的，屬于一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。
在土地增值稅扣除項目中，按照《土地增值稅暫行條例》及其實施細則有關規定，納稅人取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用及土地征用和拆遷補償費，如果土地是分期分批開發的，就按占地面積法進行分配，確定每個項目的土地扣除項目金額；對同一項目中，既有普通標準住宅，又有非普通標準住宅的，應當按建筑面積法分攤扣除項目，分別核算增值額。⑷借款利息扣除不同。
在企業所得稅匯算中，計算借款利息時，分為資本化和費用化兩種處理方式，即企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。而土地增值稅清算中，利息支出只能單獨計算扣除，企業要將計入成本中的利息費用從成本中剔除，與計入財務費用中的利息費用合并計算扣除。
利息費用符合一定條件的，可以選擇據實扣除；不符合條件的，也可以選擇計算扣除。對此可詳見下節：利息支出的分攤及扣除問題。
⑸扣除項目對合法憑據的要求不同。在企業所得稅匯算中，國稅發[2009]31 號文件第三十四條規定，企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。
而土地增值稅清算中，國稅發[2009]91 號文件第二十一條規定，在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。⑹項目成本核算方法不同。
在企業所得稅匯算中，國稅發[2009]31 號文件第二十九條規定，企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的單位成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。
而在土地增值稅清算時，國稅發[2009]91 號文件第十七條規定，房地產開發項目應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發的項目，應以分期項目為單位清算；對不同類型房地產應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目。
3. 房地產企業土地增值稅怎么計算
房地產企業土地增值稅如何清算，一般情況如下：房地產企業土地增值稅一般是采取先預交后清算的方式進行的（一般的預征率在2%-4%，具體每個地方不一樣的）：1、先計算可以扣除項目金額（包括土地成本、建造成本、稅金、開發費用及利息、加計扣除等）2、計算收入3、收入-扣除項目金額=增值額4、增值額/扣除項目金額=增值率5、按稅率計算稅額基本步驟如下：計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額*稅率1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。
納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 計算增值額的扣除項目： （1）取得土地使用權所支付的金額； （2）開發土地的成本、費用； （3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； （4）與轉讓房地產有關的稅金；（5）財*部規定的其他扣除項目。
《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第六款規定，該扣除項目為“根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20%的扣除”，即“取得土地使用權所支付的金額”和“開發土地的成本、費用”之和的20%。 但上述加計扣除項目，并不是所有的房地產轉讓銷售在計算土地增值稅時都可以加計扣除的，只有符合一定的條件才可以享受。
一是必須是從事房地產開發的納稅人，也就是具有開發資質的企業；二是必須實際從事了房地產開發業務，對只從事房地產二手轉讓的企業，不得減除加計扣除項目。 根據國家稅務總局《關于印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發[1995]110號）規定，在具體計算增值額時，要區分以下幾種情況進行處理： 第一，對取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。
這樣規定的目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。顯然，這種情況沒有規定加計扣除項目。
第二，對取得土地使用權后投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用、開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅金。這樣規定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產開發。
需要納稅人注意的是，這種情況雖然可以加計扣除，但在計算轉讓土地使用權加計扣除項目時，僅是對開發成本加計扣除，對土地成本價款不加計扣除。 第三，對取得土地使用權后進行房地產開發建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發土地和新建房及配套設施的成本和規定的費用、轉讓房地產有關的稅金，并允許加計20%的扣除。
這可以使從事房地產開發的納稅人有一個基本的投資回報，以調動其從事正常房地產開發的積極性。需要納稅人注意的是，在計算開發建造房屋轉讓銷售的加計扣除項目時，不僅允許對開發成本加計扣除，對土地成本價款也允許加計扣除。
第四，轉讓舊房及建筑物的，在計算其增值額時，允許扣除由稅務機關參照評估價格確定的扣除項目金額（即房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值），以及在轉讓時繳納的有關稅金。這主要考慮到如果按原成本價作為扣除項目金額，不盡合理。
而采用評估的重置成本價能夠相對消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。從中也可以看出，這種轉讓舊房的情況也不允許加計扣除。
此外，對于轉讓舊房及建筑物的，如果能夠取得購置發票，還可以采用另外一種計算土地增值稅的方法。財*部、國家稅務總局《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條規定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）項、第（三）項規定的扣除項目的金額（即土地價和房屋建筑物評估價），可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《稅收征管法》第三十五條的規定，實行核定征收。
2、土地增值稅實行四級超率累進稅率： 增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。 增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。 增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。 納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法： 計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下： （一）增值額未超過扣除項目金額50% 土地增值稅稅額=增值額*30% （二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過。