榮觀房產網1. 房地產企業財務風險主要分析哪些風險
房地產企業財務風險的主要分析的風險如下：
（一）資產負債率大導致風險較大
房地產企業前期往往是負債開發，并且投資大。企業的資金來源有自有資金、預收房屋款、銀行借款，其中自有資本金較少，主要是依靠銀行借款。
（二）通貨膨脹風險
當通貨膨脹大幅度上升時，會引起各種建筑材料成本上升，以及管理費用和勞動力成本的上升，增加房地產商品的開發成本。
（三）利率變動風險
利率變動對負債經營的房地產企業影響非常大，銀行貸款利率提高，導致企業負債成本增加，預期收益相應減少。同時，投資者的購買欲降低，整個房地產市場一方面成本增加，另一方面需求降低，無疑給房地產企業帶來損失。
（四）再籌資風險
有些企業由于資產負債率過高，企業對債權人的保證程度降低，企業從貨幣市場籌資的難度加大。因此企業主要依靠銀行借款，而銀行采取一些列的通貨緊縮貨幣*策，使企業籌資難度加大。一些較小的企業或者集團子公司甚至主要從母公司借款，受母公司財務效益影響，一旦母公司資金供應不足，子公司面臨籌不到資金的風險。
（五）稅率變動風險
房地產企業涉及營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅、車船使用稅、房產稅、土地使用稅、企業所得稅、土地增值稅、契稅、個人所得稅等，在投資、開發、經營過程中稅率的提高，將導致企業成本費用增加，預期收益減少。
（六）投資收回風險
受*治、經濟等因素影響，有些企業的一些房地產商品被閑置，房地產的買賣或者租賃合同被終止，而此時，企業的資金已經投入，短時間內很難變現。有時由于不確定事件發生或者雙方合同執行出現問題，導致客戶不按時交清剩余的房款，投資不能預期收回。
2. 房地產企業內部審計的特點房地產企業內部審計與工業企業相比,有哪
房地產企業是資金密集型企業，開發經營具有涉及面廣、項目耗資巨大、投資周期長、資金回收慢、經營風險大等特點，下屬公司地域分散、管理鏈條長，集團總部為了加強管控，在總部設立比較強大的內部審計機構，內審人員對各下屬單位進行橫向比較、分析，及時找出管理中的薄弱環節提請管理層加以改進。
隨著企業保護資產、加強內部控制、提高經營管理水平和經濟效益的需求，領導對審計意義的理解及重視程度不斷提高，內部審計的職能逐步發展為企業經營管理審計，或者稱為綜合審計。 房地產內部審計的特點和難點： 房地產業務流程的復雜性，決定著內控審計手段和方法的復雜性、多樣性與專業性，需要多學科和多專業的相互配合，需要從社會、行業、專業的角度全方位的思考審計方法、控制手段和評價原則，從而促進企業建立更加完善的內部審計體系，充分發揮內部審計的戰略職能優勢。
對于房地產內部審計難點的分析： 1、信息溝通不對等，增加跨區域經營管理的難度 房地產公司多為跨地域、跨業態的項目公司開發模式，對外埠項目的管理信息不暢，監督不到位、不及時，使得集團管理信息的時效性、準確性、完整性方面存在很多漏洞。 項目公司發生的問題不能及時準確的反饋，增強了問題的隱蔽性，助長了腐敗的滋生蔓延。
例如外埠項目公司招投標過程存在營私舞弊現象，由于信息手段的滯后，集團公司在上報資料的審批過程中無法發現破綻。后期企業內審部門在對該項目進行例行審計時發現問題，但損失已既成事實。
2、房地產開發產品的特性造成短期牟利行為 房地產企業的產品具有建設周期長、高投入、獨立性、一次性等特點。地理位置唯一、結構設計復雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等，使每個開發項目在具有一定相關性的同時，又各具特點，這樣就使得造價管理復雜多變，增加了舞弊行為發生的可能性。
又因為建設過程歷時周期長，資金投入巨大，使得舞弊行為的隱蔽性很強。另外，產品的一次性使項目公司的存續時間較短，項目完成后項目公司的各級人員便要面對去與留的新選擇，使項目公司成員缺乏對本企業的歸屬感，給舞弊行為提供了主觀心理的動因。
3、管理體系不完善 管理體系不完善不僅體現在剛進入房地產領域的企業，在一些老牌房地產集團也同樣存在諸多問題。 如：工程現場管理與成本控制不相容崗位的分離與制約問題；制度執行過程中缺少督促機制，對違規行為缺少有效的懲罰措施等。
房地產企業在注重短期經營效果的考核的同時，不應忽視對企業影響長遠的管理制度的完善和維護。 4、房地產的建造價格具有隱蔽性的特點 各種材料價格、設計、施工招投標價格均具有隱蔽性，致使最終的開發產品的建造價格相對于社會存在不公開性。
一些企業并未在每個項目的開發后期對各種價格信息進行整理，從而無法實現價格信息的內部共享，而一些較大規模的企業也不一定設立專門部門完成此類工作，從而也無法形成一個良好的價格控制體系。同時，基礎價格（如材料）又具有時間性，地域性，所以，社會公開的相對信息只可起到參照作用，對建造價格的控制作用非常有限。
價格隱蔽性的現實存在，給企業的造價控制帶來了一定的困難，為舞弊行為的發生提供了機會。 以上問題的產生要求內部審計必須從經營管理的全過程進行監督，事前審計、過程審計和結果審計，是審計監督時間范圍的擴大，也是審計角度的轉變。
因為舞弊行為可能產生在招投標中，產生在結算中，產生在工程管理中，產生在每一份合同的簽訂過程中。 所以對全過程進行監督，對每一個環節進行經濟效益評價，杜絕舞弊行為的發生，減少不合理行為造成的損失，是發揮內部審計職能的關鍵。
在實際工作中，不但要從觀念上認識到全過程控制的重要性，還要在實際工作中時時注意對必要的措施和手段的運用，如：項目收購的盡職調查、對公司運營制度、預算、崗位配置、業務流程等控制要素的評價與指導；事中對以項目可研、預算和以合同臺帳為主線的合同內容和執行情況的監督；事后對合同執行結果的驗收與審查，項目開發經濟效益與預期的對比、評價。 從而使全過程控制、監督真正做到意識和行動的統一。
3. 企業內審的風險有哪些呢
審計風險，是指會計報表存在重大錯報或漏報，會計師審計后發表不恰當審計意見的可能性。
企業內審的風險成因有很多種，比如： 1、內部審計機構模式設置不合理； 2、內部審計法規體系不健全； 3、內部審計人員自身素質的影響； 4、內部審計人員選用審計程序和方法的影響。 隨著社會經濟的發展，企業經營方式的復雜化和企業信息使用者的多元化，在企業內部審計工作中，內部審計風險日益增加，為了增強風險意識，防范和避免審計風險，應對內部審計風險的根本起點和成因進行深刻、全面的認識，才能有效地促進企業內部審計事業的發展。
4. 房地產內部審計的特點和難點是什么
房地產內部審計的特點和難點： 房地產業務流程的復雜性，決定著內控審計手段和方法的復雜性、多樣性與專業性，需要多學科和多專業的相互配合，需要從社會、行業、專業的角度全方位的思考審計方法、控制手段和評價原則，從而促進企業建立更加完善的內部審計體系，充分發揮內部審計的戰略職能優勢。
對于房地產內部審計難點的分析： 1、信息溝通不對等，增加跨區域經營管理的難度 房地產公司多為跨地域、跨業態的項目公司開發模式，對外埠項目的管理信息不暢，監督不到位、不及時，使得集團管理信息的時效性、準確性、完整性方面存在很多漏洞。 項目公司發生的問題不能及時準確的反饋，增強了問題的隱蔽性，助長了腐敗的滋生蔓延。
例如外埠項目公司招投標過程存在營私舞弊現象，由于信息手段的滯后，集團公司在上報資料的審批過程中無法發現破綻。后期企業內審部門在對該項目進行例行審計時發現問題，但損失已既成事實。
2、房地產開發產品的特性造成短期牟利行為 房地產企業的產品具有建設周期長、高投入、獨立性、一次性等特點。地理位置唯一、結構設計復雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等，使每個開發項目在具有一定相關性的同時，又各具特點，這樣就使得造價管理復雜多變，增加了舞弊行為發生的可能性。
又因為建設過程歷時周期長，資金投入巨大，使得舞弊行為的隱蔽性很強。另外，產品的一次性使項目公司的存續時間較短，項目完成后項目公司的各級人員便要面對去與留的新選擇，使項目公司成員缺乏對本企業的歸屬感，給舞弊行為提供了主觀心理的動因。
3、管理體系不完善 管理體系不完善不僅體現在剛進入房地產領域的企業，在一些老牌房地產集團也同樣存在諸多問題。 如：工程現場管理與成本控制不相容崗位的分離與制約問題；制度執行過程中缺少督促機制，對違規行為缺少有效的懲罰措施等。
房地產企業在注重短期經營效果的考核的同時，不應忽視對企業影響長遠的管理制度的完善和維護。 4、房地產的建造價格具有隱蔽性的特點 各種材料價格、設計、施工招投標價格均具有隱蔽性，致使最終的開發產品的建造價格相對于社會存在不公開性。
一些企業并未在每個項目的開發后期對各種價格信息進行整理，從而無法實現價格信息的內部共享，而一些較大規模的企業也不一定設立專門部門完成此類工作，從而也無法形成一個良好的價格控制體系。同時，基礎價格（如材料）又具有時間性，地域性，所以，社會公開的相對信息只可起到參照作用，對建造價格的控制作用非常有限。
價格隱蔽性的現實存在，給企業的造價控制帶來了一定的困難，為舞弊行為的發生提供了機會。 以上問題的產生要求內部審計必須從經營管理的全過程進行監督，事前審計、過程審計和結果審計，是審計監督時間范圍的擴大，也是審計角度的轉變。
因為舞弊行為可能產生在招投標中，產生在結算中，產生在工程管理中，產生在每一份合同的簽訂過程中。 所以對全過程進行監督，對每一個環節進行經濟效益評價，杜絕舞弊行為的發生，減少不合理行為造成的損失，是發揮內部審計職能的關鍵。
在實際工作中，不但要從觀念上認識到全過程控制的重要性，還要在實際工作中時時注意對必要的措施和手段的運用，如：項目收購的盡職調查、對公司運營制度、預算、崗位配置、業務流程等控制要素的評價與指導；事中對以項目可研、預算和以合同臺帳為主線的合同內容和執行情況的監督；事后對合同執行結果的驗收與審查，項目開發經濟效益與預期的對比、評價。 從而使全過程控制、監督真正做到意識和行動的統一。
5. 房地產企業風險管理需要注意哪些問題
（一）企業內部對風險管理和內部控制的認識存在著偏差 如果企業管理者對內部控制和風險管理認識不夠，將會對企業發展帶來重要影響。
企業內部風險管控是一種管理制度，其本身并不會對經濟效益帶來直接影響，只有企業各部門加強內部控制和風險管理才能保證企業的經濟價值能充分實現。部分企業管理人員認為所謂企業內部控制，其實就是對多種規章制度加以匯總，而對于在企業風險管理中內部控制的應用價值卻并沒有意識到。
（二）企業風險管理和內部控制沒有全面的內容 目前，我國很多房地產企業對于風險管理和內部控制在內容上還不夠全面。部分企業對財務工作的管理和控制較為重視，但是卻沒有在風險管理體系以及內部控制制度中引入經過梳理和完善的企業經營管理活動中的全部重要業務。
在房地產開發企業中，因為其不僅開放周期很長，而且需要一次性投入大量的成本，另外很容易受到*策的影響。如果房地產開發企業中存在著風險管理和內部控制在內容上不足的情況，一旦存在突發問題，企業發展將會面臨著重大的打擊。
（三）企業風險管理和內部控制沒有健全的監督機制 在對企業風險管理和風險控制進行督查中，內部審計是較為重要且有效的一種方式，然而很多房地產開放商企業其內部審計工作還不夠實際，沒有充分適應市場，采用的方式還是過去的財務審計。部分房地產企業還停留在向運營管理審計的發展過程中。
這種傳統階段下的內部審計無論是設計階段還是實施階段，都不具有系統性。尤其是部分企業其內審人員還沒有專業的素質，針對內審人員還缺乏培訓和考核機制。
因為企業風險管理和內部控制存在著監督機制不健全的情況，沒有有針對性的對企業內部發展實情進行全面管理和監督。
6. 內部審計風險的內部審計風險的控制與防范
內部審計風險客觀存在、無法規避，而且貫穿于審計全過程，但通過一定措施，完全可以把其控制在較低程度。
1、健全和完善審計法規體系以及審計法規與其他法規相關內容的銜接。企事業單位也應結合本地區、本行業特點，出臺具有可操作性的內審規定、方法，形成縱橫交錯、點面結合的內部審計法規體系，使內部審計有法可依、有章可循，走上規范化的道路。
2、保證內部審計獨立性、權威性。機構、人員、工作、經費上獨立性的保證，是搞好內部審計的必要條件，領導的重視則是關鍵，使之擁有一定權限，處于一種比較超脫的地位來對經營管理實施有效監督，促進企業經濟效益的提高，從而使審計工作較少受到外界因素的干擾而正常運行。
3、積極參與內部控制制度的完善工作，這是內部審計中心環節之一。內部控制目的除了保護資產和檢查財務資料準確可靠外，更重要的是為了貫徹執行既定的管理*策以達到系統目標，同時還為了提高經營效率、經濟效益。因此，要針對工作中出現的新情況、新問題，幫助決策管理層不斷完善內部控制。一個健全而有效的內部控制制度，是減少內部審計風險最有力保證之一。
4、建立審計質量保證制度。首先，要建立內部審計責任制度，明確審計人員的職責、權限，合理分工，避免責任相互推諉、漏審等弊病發生而形成審計風險。其次，要建立健全內部審計工作標準和監督、檢查、考核、獎懲等制度，增加內審機構自我約束機制，強化審計風險意識。再次，要堅持審計標準，正確處理審計質量與審計數量的關系。只有在嚴格保證審計質量前提下保證審計進度和數量，才能減少審計風險。
5、加強審計報告規范。審計報告是審計風險的最終載體，審計人員對審計報告真實性、合法性負有審計責任。審計報告必須以審計工作底稿為基礎，以審計證據為依據。審計報告對被審計單位的經濟事項進行評價，必須依據有關法律、法規及本系統、本單位的規章制度，評價要準確適度。對于審計過程中未涉及的具體事項，以及證據不足或標準不明確的事項不得評價。審計報告措詞要嚴密，定性要準確，處理意見要公正、實事求是。內部審計機構應當建立審計報告內部復核制度，以此來防范內部審計風險。
6、重視對內部審計人員的后續教育。審計風險無法規避，但審計人員的素質、學識水平、工作經驗和職業道德對審計工作的質量起了決定性作用。內部審計機構應根據審計工作的實際需要和發展趨勢，不斷強化對審計人員的素質、道德教育，加強業務培訓，調整、改善內審人員的知識結構，提高處理業務的*策水平和應變能力。
7、優化內部審計技術方法。會計電算化已蓬勃開展，內部審計采用繞過計算機法是不適當的，會造成審計工作被動和心理上的劣勢。充分、有效的開發和利用計算機信息系統，有利于提高審計效率和審計質量。此外，企業內部信息資源共享，形成經濟管理“透明化”，也有利于強化內部控制，降低審計風險。因此，內部審計機構應根據本行業、本單位特點，積極參與審計應用軟件的編制開發，實現企業計算機軟件與審計軟件的數據共享。此外，相對于外部審計而言，內部審計要提高審計質量，降低審計風險，還應重視與企業內部各部門的協調配合及人際關系的處理。
7. 內部審計風險評估怎么寫
一、風險因素分析法
風險因素分析法是指對可能導致風險發生的因素進行評價分析，從而確定風險發生概率大小的風險評估方法。其一般思路是：調查風險源→識別風險轉化條件→確定轉化條件是否具備→估計風險發生的后果→風險評價。
二、模糊綜合評價法
三、內部控制評價法
內部控制評價法是指通過對被審計單位內部控制結構的評價而確定審計風險的一種方法。由于內部控制結構與控制風險直接相關，因而這種方法主要在控制風險的評估中使用。注冊會計師對于企業內部控制所做出的研究和評價可分為三個步驟：
四、分析性復核法
分析性復核法是注冊會計師對被審計單位主要比率或趨勢進行分析，包括調查異常變動以及這些重要比率或趨勢與預期數額和相關信息的差異，以推測會計報表是否存在重要錯報或漏報可能性。常用的方法有比較分析法、比率分析法、趨勢分析法三種。
五、定性風險評價法
定性風險評價法是指那些通過觀察、調查與分析，并借助注冊會計師的經驗、專業標準和判斷等能對審計風險進行定性評估的方法。它具有便捷、有效的優點，適合評估各種審計風險。主要方法有：觀察法、調查了解法、邏輯分析法、類似估計法。
六、風險率風險評價法
風險率風險評價法是定量風險評價法中的一種。它的基本思路是：先計算出風險率，然后把風險率與風險安全指標相比較，若風險率大于風險安全指標，則系統處于風險狀態，兩數據相差越大，風險越大。
風險率等于風險發生的頻率乘以風險發生的平均損失，風險損失包括無形損失，無形損失可以按一定標準折換或按金額進行計算。風險安全指標則是在大量經驗積累及統計運算的基礎上，考慮到當時的科學技術水平、社會經濟情況、法律因素以及人們的心理因素等確定的普遍能夠接受的最低風險率。風險率風險評價法可在會計師事務所以及注冊會計師行業風險管理中使用。
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