榮觀房產網1. 餐飲房地產的估價是怎樣的
餐飲房地產的估價 （一）地段選擇的差異性 餐飲房地產與商業房地產在地段的選擇上既有相似之處，又有很大不同。
地處繁華地段的餐飲房地產的價值較高，這一點與一般商業房地產相同，但有些特色的餐飲店地處偏僻一隅，照樣門庭若市。此外，在城市的一些城郊結合部，往往建有一些經營規模非常大的酒樓，其經營規模可以達到上千平方米，并且配備有足夠車位的停車場，生意非常紅火。
（二）營業收入的差異性 餐飲房地產屬于經營性房地產，其收入主要來自其經營收入，然而影響餐飲房地產收入的因素很多，主要有地段、環境、經營特點、菜式品種、經營品牌等，不同地段、環境會帶來不同的收益，這部分收入主要由房地產帶來，而經營特點、菜式品種、經營品牌等往往會給餐飲房地產帶來更大的收入差異。 在實際生活中我們常常看到這樣的現象，處于同一地段的餐飲房地產，有的門庭若市，生意紅火，而有的卻比較冷清，而這種收入的差異主要來自于房地產以外的因素。
因此估價時要考慮將這部分收入進行剝離。 二、餐飲房地產估價的技術路線及難點處理 餐飲房地產的估價技術路線與估價方法的選用與商業房地產、酒店基本類似，可參閱本章第二、四節。
但由于餐飲房地產的經營性特點，其收入既有房地產所貢獻的，更有非房地產因素貢獻的，因此利用收益法估價時，凈收益的測算中需要剝離非房地產帶來的收益，而如何剝離非房地產帶來的收益是餐飲房地產估價的難點。方法之一是通過商業利潤進行剝離，商業利潤包括平均商業利潤和超額商業利潤；即當估價對象獲取的利潤率高于社會平均商業利潤率時，兩者之差為其獲取的超額利潤率，此時在凈收益的求取時既扣除平均商業利潤也扣除超額利潤。
方法之二是利用平均商業利潤測算估價對象的客觀收益，剝離非正常經營收入。 以上是我對于這個問題的解答，希望能夠幫到大家。
2. 餐飲房地產的估價受哪些因素影響
（一）地段選擇的差異性 餐飲房地產與商業房地產在地段的選擇上既有相似之處，又有很大不同。
地處繁華地段的餐飲房地產的價值較高，這一點與一般商業房地產相同，但有些特色的餐飲店地處偏僻一隅，照樣門庭若市。此外，在城市的一些城郊結合部，往往建有一些經營規模非常大的酒樓，其經營規模可以達到上千平方米，并且配備有足夠車位的停車場，生意非常紅火。
（二）營業收入的差異性 餐飲房地產屬于經營性房地產，其收入主要來自其經營收入，然而影響餐飲房地產收入的因素很多，主要有地段、環境、經營特點、菜式品種、經營品牌等，不同地段、環境會帶來不同的收益，這部分收入主要由房地產帶來，而經營特點、菜式品種、經營品牌等往往會給餐飲房地產帶來更大的收入差異。 在實際生活中我們常常看到這樣的現象，處于同一地段的餐飲房地產，有的門庭若市，生意紅火，而有的卻比較冷清，而這種收入的差異主要來自于房地產以外的因素。
因此估價時要考慮將這部分收入進行剝離。
3. 房地產估價報告該如何寫作
一、內容提要： 房地產估價報告寫作案例詳述，《規范》規定的估價報告的規范格式說明。
二、大綱要求 掌握房地產估價報告的語言文字要求和基本格式，掌握房地產估價報告的具體寫作。 三、內容講解： 5.4房地產估價報告寫作案例 5.4.1背景資料 5.4.1.1一般因素 近幾年，XX市的經濟運行態勢良好，城市建設方面更是成效顯著。
同時，作為城市建設主力的房地產業也得到了迅速發展。國家有關部門相繼出臺了一系列有關房地產業的*策措施，對普通居住房地產市場的利好影響顯著，而普通居住房地產市場的活躍，勢必刺激地區的整體經濟發展，從而帶動商業房地產市場和高級居住房地產市場的活躍與發展。
幾年來，XX市的經濟發展速度和利用外資情況在全國范圍內都保持著較高的水平，經濟秩序、社會秩序穩定，地方稅收一直穩步增長，城市產業結構調整進展順利，旅游業、金融業等第三產業穩步發展。隨著國家宏觀經濟*策的調整和整個經濟發展速度的回升，本市的酒店、餐飲業、寫字間等商業型房地產市場的需求將有所增加。
5.4.1.2房地產實物權益狀況因素 估價對象位于XX市XX區XX街X號，為一棟鋼筋混凝土框架結構的綜合樓。其占地660。
44㎡，土地使用性質為出讓土地，出讓期限從2002年11月18日至2042年11月18日，出讓年限為40年。委托方持有《國有土地使用證》。
綜合樓地下一層、地上八層，建筑面積2971。98㎡，自2003年開始建設。
綜合樓平面布局為敞開式大廳，可自由分割。估價對象的層高較高，其地下室與第八層均做了內部夾層，為此使用面積有所增加。
依據估價人員實地勘察，估價對象目前主體已經完工，設備安裝及管網配套完畢，內裝修工程與室外道路綠化進入收尾，已完成的工程量約占總量的95%。 該工程已通過竣工驗收，委托方獲得《房屋所有權證》。
根據委托方提供的資料，估價對象建成后的使用功能為：地下一層為音樂酒吧，地上一層為用餐大廳，二層為小型宴會廳，三層為高檔次KTV包間，四層為普通用餐包間，五層為洗浴中心，六、七層為辦公用房，八層為客房。 估價對象門前場地較開闊，有20個泊車位。
估價對象東側與XX商城為鄰，西邊隔XX街為XX洗浴中心，南面為XX大廈，北面為停車場。其視野受到影響且距離主干道W路和L路均有一定的距離。
5.4.1.3區位狀況因素 （1）區域范圍 以估價對象為中心，東至W路、西至S街、北至B街，南至L路。 所處區域按城市類區劃分為一類區，其所占土地為一級地二類區。
（2）區域特征 估價對象處于大型金融商貿、辦公中心區域的邊緣地帶，沿L路兩側分布著大量的餐館、酒樓及綜合樓、健身俱樂部等商業物業，區域特征較為明顯。同時，銀行、醫院、文化宮等公共服務設施也分布在估價對象周圍。
（3）道路配置 K域內東西向的L路和南北向的W路均為城市主要交干道，S街、B街均為次級交通道路，整個區域路網發達，路況良好。 （4）交通設施與接近條件 估價對象所處區域距火車站約3km，距海港約1km，距機場約12kin。
經過該區域有7路、11路、24路、27路等十余條公交線路，可通達市內各個區域，形成輻射力很強的公共交通網絡。 （5）基礎設施 在估價對象所處區域范圍內，上下水、電力、煤氣、供暖、電訊等基礎設施配套齊全，市*管網可方便地由近距離接人。
5.4.2估價技術路線 根據背景材料可知，估價對象為一棟地下一層、地上八層的鋼筋混凝土框架結構的樓房，建筑面積為2971。 98㎡。
目前已完成建委工程總量的95%。該建筑物擬作為餐飲、洗浴、客房、娛樂為一體的綜合樓使用。
由于估價對象地處商業、餐飲業和娛樂業較為聚集的區域，因此，擬使用用途為最高最佳使用。 作為集餐飲、洗浴、客房、娛樂為一體的綜合樓，其收益性是顯而易見的。
因此，可以使用收益法進行評估。同時，在XX市地處商業、餐飲業和娛樂業較為聚集的區域中，鋼筋混凝土框架結構、規模相似的物業交易情況較多，所以可以從中. 選取可比實例，運用市場比較法評估估價對象的價格。
另外，估價對象剛剛建成，處在工程收尾階段，已完成的工程量約占總量的95%，為此可以輔之以成本法。 最后結合房地產市場的實際情況，確定各種方法的計算結果在最終估價結果中的權數，得出最終的估價結果（并扣減未完工程量的價值）。
[Page] 5.4.3寫作案例 XX市XX區XX街X號綜合樓估價報告 項目名稱：XX市XX區XX街X號綜合樓 委托人：（略） 估價機構：（略） 估價人員：（略） 估價作業日期：2004年4月20日至2304年4月30日 估價報告編號：（略） 一、目錄 一、致委托人函 二、估價師聲明 三、估價的假設和限制條件 四、估價結果報告 五、估價技術報告 六、附件 二、致委托方函 XX有限公司： 受貴公司委托，本所秉承客觀、公正、科學、獨立的原則，對由貴公司自建并擁有產權的、位于XX市XX區XX街X號綜合樓進行市場價格評估，估價時點為2004年4月20日，估價目的為抵押貸款。 本所根據估價目的，遵循估價原則，采用適宜合理的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素進行分析，確定估價對象在市場上。
4. 餐飲房地產估價的技術路線及難點處理有哪些
餐飲房地產的估價技術路線與估價方法的選用與商業房地產、酒店基本類似，可參閱本章第 二、四節。
但由于餐飲房地產的經營性特點，其收入既有房地產所貢獻的，更有非房地產因素貢獻的，因此利用收益法估價時，凈收益的測算中需要剝離非房地產帶來的收益，而如何剝離非房地產帶來的收益是餐飲房地產估價的難點。方法之一是通過商業利潤進行剝離，商業利潤包括平均商業利潤和超額商業利潤；即當估價對象獲取的利潤率高于社會平均商業利潤率時，兩者之差為其獲取的超額利潤率，此時在凈收益的求取時既扣除平均商業利潤也扣除超額利潤。
方法之二是利用平均商業利潤測算估價對象的客觀收益，剝離非正常經營收入。
5. 餐飲市場調研報告范文
原發布者：xiao865
市場調研報告范文 ——房地產供應結構調整。 大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。 xx年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。 市場調研報告范文從短期看，宏觀*策的調整將對我區的房地產投資建設帶來直接影響，從而關系到財*收入、固定資產投資、第三產業增加值等主要經濟目標的完成；同時，平抑房價*策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產業發展將出現一定程度的緩剎車效應。 但從長期看，宏觀*策調整必將有效剔除我區房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產市場的持續健康發展，主要將起到以下幾方面的作用：——合理控制房地產投資開發量。 通過調整房貸利率、稅收*策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發量。 同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發的情況發生。 ——緩解房地產業供求矛盾。 通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業的供求矛盾。 ——適度平穩房地產價格。 考慮到兩港一城建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區房地產價格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等*策辦法將有效穩定過快上漲的房
6. 房地產評估報告需要客戶提供哪些資料
首先，找的評估機構一定要經得稅務部門認可的
1、選址意見書； 2、建設工程規劃許可證； 3、建設用地規劃許可證； 4、建設工程施工許可證； 5、項目可行性報告； 6、施工圖以及根據其計算出的已建土建面積； 7、總平面圖； 8、建設工程預（決）算書； 9、在建工程實際投資說明； 10、若為商品房并涉及預售：商品房預售許可證；銷售報價；已預售部分的門牌號、面積清單；預售合同； 11、委托方的營業執照； 12、國有土地使用證； 13、土地出讓（轉讓）合同。
7. 如何寫一份餐飲業的可行性分析報告
給你個參考 百聯花園茶樓 可行性告 四川川野山珍餐飲管理有限公司 企 業 宗 旨 提供交友平臺，弘揚休閑茶文化 企 業 作 風 快速反應、雷厲風行、腳踏實地、精益求精 企 業 精 神 團結務實、與時俱進 企 業 目 標 作成都最好的商務聚會。
交友。休閑。
茶樓 一。 項目可行性分析 1。
地理位置 2。人們的文化消費習慣 二。
茶樓的市場前景 三。 茶樓的定位：商務聚會、休閑 四。
項目要求、設計 1。 要求 （1） 場地 （2） 用電量 （3） 空調 （4） 消防 （5） 其它 2。
功能設計 3。施工設計 五。
項目投資分析 1 。 投資估算 2 。
成本核算 3 。利潤分析 4。
回報 六.項目建設 七。資金籌措與合作 八。
項目運營 一。項目可行性分析 （一）地理位置 川野山珍餐飲管理有限公司對百聯天府周邊的場所進行了綜合分析、評估如下： 1。
百聯天府位臨二環路，邊靠主干道，交通便利，地下停車可達1000多輛。 2。
百聯天府屬大型商場和寫字樓，現大樓已有的90%以上的知名商家入駐，如：大型的海龍王洗浴中心、高檔的名人會所（大型KTV）、友誼百貨、世紀聯華大型超市、川野山珍酒樓、茗桂軒大酒樓（粵菜）、健身中心等大型餐飲娛樂品牌企業。 整個商場人氣漸旺。
3。 百聯天府相鄰有許多的大型高檔社區如：錦官新城、中華園、新加坡花園、華爾茲廣場等，且人均收入高，消費檔次高。
4。 該地段周邊有新興的餐飲消費區，如：新希望路、科華北路。
茶樓位于百聯天府五樓，客人可乘觀光電梯直達。 五樓屋面是成都市最美的大型屋頂花園，其環境優雅、空氣清新、陽光明媚、鳥語花香、有身臨大自然之感，是人們休閑品茗的好去處。
5。 南門屬于成都市的經濟發達區域，人均收入高、消費水平較高。
周邊的人群大多都是有車族，生活半徑在周邊五公里內，而我們的項目剛好處于這個生活半徑之內。 6。
整個成都的商業重心正逐步向南移，勢必可以產生較大的商務會吾需求。 以上這些都為開大型的高檔茶樓創造了有利的條件。
（二）人們的文化消費習慣 1。 巴蜀飲茶習俗源于先秦，是古老巴蜀文化的重要內容之一。
成都特有的矮桌竹椅和茶碗、茶蓋、茶船子的"三年頭"茶具，形成了一種獨特的茶船文化，也叫蓋碗茶文化。 茶館、茶肆在蜀中更是歷史悠久，遍布巴蜀城鄉和街巷，極富特色，或隱于鬧市，或立于郊野，置身于其中，不但可以品茗養性，還可以聽評書、看圍鼓，充分體味巴蜀的風土人情。
2。 成都人利用茶葉的歷史，有文獻可查的，已有三千多年。
飲茶對人體有益無害。 因茶 葉中含有30多種芳香物質，可以溶解脂肪，使膽固醇含量下降。
3。 而成都茶館之多堪稱中國之最。
城鄉處處有茶館，形成人們都喜愛喝茶的一大地方特色。坐茶館是許多成都人閑暇的首選休閑方式，茶館除了休閑之外還是社會社交的一重要場合。
了解行情，洽談生意，有些茶館增設娛樂文藝節目，打圍鼓、唱清音、打金錢板等曲藝節目，看板、錄像節目、打麻將、打撲克等。 當然最多是還是擺閑龍門陣。
茶樓成了成都市民不可缺少的一種生活方式。 二。
茶樓的市場前景 1。百聯購物中心是一個購物、餐飲、娛樂、品茗的消費摩，有近千戶商家，30多家大型公司入駐。
川野山珍酒樓安裝了一臺方形的三方觀看景觀的直達專用電梯。 此酒樓是一個大型中高檔健康餐飲場所，每天該酒樓客流量達到二、三百人，人氣漸好，若五樓茶樓的建立，川野山珍酒樓也會給茶樓帶來一定客源。
況且整個百聯天府無茶樓，因此開茶樓會彌補百聯天府購物中心的一個亮點。 2。
成都是個休閑的城市，成都市居民消費水平隨著收入的增加，自80年代以來連續攀上了幾個臺階。 隨著消費水平的提高，他們的消費從注重量的滿足到追求質的提高，從以衣食消費為主的生存型到追求生活質量的享受型、發展型，消費質量和消費結構都發生了明顯的變化。
成都人對休閑環境的要求相對于其它城市來說要高，而項目的周邊地區沒有一個高中檔的商務茶樓，我們項目的建立恰好可以彌補這個空缺。 3。
酒樓經營時常接待大型的團體婚、壽宴以及零餐，那么茶樓建立后客人就有一個更好的休閑娛樂區，可以促進酒樓經濟的增加，產生互動效應，實現餐飲休閑一條龍服務，達到雙贏。 4。
在滿足本酒樓的需求的同時，還可以和茗桂軒、名人會所等公司進行互動，資源共享。 5。
因本茶樓的背景與聚網公司有一定關系，茶樓也可整合聚網公司的人脈資源關系。可以滿足百聯天府以及周邊公司商務會吾、購物休閑的需求。
三。茶樓的定位：商務聚會、休閑 現代社會的發展，使每一個商界人士的工作壓力加大，而傳統的茶館休閑行業是商務人士光顧最多的地方。
人們到那里可以為了迎合新的市場需求，我們推出商務休閑型茶樓將倍受歡迎。 四。
項目要求、設計 1。 要求 （1）場地 我們需要百聯購物中心五樓靠近二環路， 與川野山珍酒樓觀光電梯相連的位置，面積為1000平方米左右。
（2）用電量 除中央空調用電外，還需電容量配置60千瓦以上。 （3）空調 我們需要物業方配置中央空調。
（4）消防 要求物業方消防合格，滿足該項目經營。 （5）其它 六通配套齊全（通水、通氣、通電、通寬帶、通電話、通光纖）、需業主方保證。
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