海南房地產市場需求分析

1. 最新海南房地產項目可行性研究報告提綱

我們公司有一份關于房地產項目的可研報告，我把里面的框架給你簡單羅列一下啊。

報告目錄： 一、海南房地產項目總論 1、項目背景 2、建設單位基本情況3、項目建設意義及重要性4、存在問題及建議 二、海南房地產項目市場分析和營銷戰略 1、海南房地產市場概況 2、市場預測 3、營銷戰略 三、建設條件與場址選擇 1、建設條件 2、場址選址 四、海南房地產項目建設規模及功能標準 1、建設規模 2、功能標準 五、海南房地產項目建設方案 1、建筑方案 2、平面布置方案 3、配套公用工程 六、項目實施進度安排 1、工程項目管理 2、項目實施進度 七、海南房地產項目投資估算與資金籌措 1、投資估算 2、資金籌措 3、投資使用計劃 八、海南房地產項目財務分析與敏感性分析 1、生產成本和銷售收入估算 2、財務評價 3、不確定性分析 4、敏感性分析 九、社會效益分析 1、社會效益分析 2、項目與所在地區互適性分析 十、風險分析 1、風險類別 2、風險應對措施 十一、可行性研究結論與建議 1、結論 2、建議 附件： 1、項目承辦單位營業執照、法人證書復印件 2、當地規劃、國土、環保等部門關于項目的支持文件 3、自有資金存款證明 4、相關銀行貸款承諾 5、其他相關證明材料 6、項目財務分析報表 這只是一個框架，基本的內容都涉及到了，但是每個房地產項目都有自己的特點，不可能很嚴格的按照這個目錄來寫，肯定會刪減添加一下，以使之更加符合不同的情況。我們這個報告時請海大源咨詢公司做的，你要是需要做一份可以報告的話可以找海大源，他們是專業做這個的。

2. 房地產市場需求調研主要有哪些內容

（一）房地產消費者調研 房地產消費市場容量調研，主要是調研房地產消費者的數量及其構成。

主要包括： ①消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發展趨勢； ②調研房地產現實與潛在消費者數量與結構，如地區、年齡、民族特征、性別、文化背景、職業、*信仰等； ③消費者的經濟來源和經濟收入水平； ④消費者的實際支付能力； ⑤消費者對房地產產品質量、價格、服務等方面的要求和意見等。 （二）房地產消費動機調研 房地產消費動機就是為滿足一定的需要，而引起人們購買房地產產品的愿望和意念。

房地產消費動機是激勵房地產消費者產生房地產消費行為的內在原因主要包括消費者的購買意向、影響消費者購買動機的因素、消費者購買動機的類型等。 （三）房地產消費行為調研 房地產消費行為是房地產消費者在實際房地產消費過程中的具體表現。

房地產消費行為的調研就是對房地產消費者購買模式和習慣的調研，主要是要調研：①消費者購買房地產商品的數量及種類；②消費者對房屋設計、價格、質量及位置的要求；③消費者對本企業房地產商品的信賴程度和印象；④房地產商品購買行為的主要決策者和影響者情況等。

3. 以房地產市場為例

俗說安家樂業要樂業得先有家能說樣好畢竟長期歷史和文化作用結應該算深入國人骨子里種思想吧所總來說我國房地產市場需求非常巨大另方面經濟發展大家對住房比較理想期望水平相比改革開放前提高了多而且年輕人多有無房結婚想法即便只了兒女結婚也會買房而土地具有稀缺性用建房土地數量非常有限因此我國房地產市場供給遠低于需求量房地產作經濟發展支柱產業而國*府尤其鐘愛GDP*府自希望其能得好發展所幾次出臺了相關*策去扶持比放松信貸市場買房貸款優惠等同時當房價高大多數人都買起時候*府又擔心會引發系列社會問題得已又去調控房價房地產市場*府調控忽冷忽熱事實上我國房地產市場大程度上*府調控而非市場作用結雖價格或漲或跌并意味著房地產市場供求圖上均衡狀態發生了改變多只能說需求等于供給同時有部分市場被取締了了達真正市場均衡我們能寄希望于*府調控而從供給和需求兩方面著手要把更多土地用于建房建筑樓層更高些同時社會進步發展人們觀念改變了再認房子人生必需品需求降下去了也會促進房地產市場均衡而些短期內都能實現所短期內即便*府堅持調控房價也能下降有能*府調控反倒生出了更多問題。

4. 購買房地產的需求有哪幾類

購買目的或動機，可以將購買房地產的需求歸納為下列幾類： ①消費需求。

也稱為自用需求，是購買房地產后自己使用的需求。 ②投資需求。

它是購買房地產后以出租來獲得回報的需求。 ③投機需求。

它是為賣而買的需求，特別是發生在投機者對未來的房地產價格看漲時而購買房地產，甚至出現瘋狂的搶購、囤積居奇。 投資需求和投機需求最終都要回歸到使用上來，否則就會成為虛假需求。

虛假需求使房地產價格遠遠脫離價值所導致的房地產“泡沫”，就像現實中的“泡沫”一樣，不可能長期維持下去，最終會破裂。因為“泡沫”造成的高價格不可能長期維持下去，除非有無數個后繼者加入這個市場。

判斷房地產是否有泡沫的方法，是看房地產市場價格是否持續、越來越高地背離其理論價格。簡單的衡量指標有房價與房租之比（又稱“毛租金乘數”、“租售比價”）、入住率。

從房價與房租之比來看，在房租由市場決定及一個地區經濟正常發展的情況下，房價與月房租有一個合理的倍數。 如果房價與月房租之比大大高于這個合理的倍數，則說明房價有泡沫。

因為房租比房價更能反映真實的房地產供求狀況。從入住率來看，之所以出現房地產泡沫，是因為許多人買房而不入住，等待時機再賣掉。

因此，不論房屋賣出以后是房主自己使用還是出租，只要有人使用，泡沫的危險就不大；相反，雖然房屋賣掉了，但如果沒有人使用，泡沫的危險就存在。 所謂泡沫破滅，是虛假的高需求之后，突然發現是供給過剩。

因此，泡沫表面看起來是供不應求，實際上是供大于求。

5. 房地產市場需求指標主要有哪些呢

⑴國內生產總值（GDP），是按市場價格計算的一國（或地區）所有常住單位在一定時期內生產活動的最終成果。

三種表現形態：價值形態、收入形態和產品形態。價值形態：是所有常住單位在一定時期內生產的全部貨物和服務價值超過同期投入的全部非固定資產貨物和服務價值的差額，即所有常住單位的增加值之和；收入形態：是所有常住單位在一定時期內創造并分配給常住單位和非常住單位的初次收入之和；產品形態：是所有常住單位在一定時期內最終使用的貨物和服務價值減去貨物和服務進口價值。

三種計算方法，即生產法、收入法和支出法。三種方法分別從不同的方面反映國內生產總值及其構成。

⑵人口數，指一定時點、一定地區范圍內有生命的個人總和，包括戶籍人口、常住人口、現有人口。其中，戶籍人口是在某地戶籍管理機關登記有常住戶口的人；常住人口：指經常居住在某地的人口；現有人口：指在規定的標準時點下，在這個地區居留的人口。

常住人口與一個地區的社會經濟關系更為密切。 ⑶城市家庭人口，指居住在一起，經濟上合在一起共同生活的家庭成員。

凡計算為家庭人口的成員其全部收支都包括在本家庭中。 ⑷就業人員數量，指從事一定社會勞動并取得勞動報酬或經營收入的人員數量，包括在崗職工、再就業的離退休人員、私營業主、個體戶主、私營和個體就業人員、鄉鎮企業就業人員、農村就業人員、其他就業人員（包括民辦教師、*職業者、現役*人等）。

這一指標反映了一定時期內全部勞動力資源的實際利用情況，是研究國家基本國情國力的重要指標。 ⑸就業分布。

指按產業或職業分類的就業人員分布狀況。 ⑹城鎮登記失業率，指城鎮登記失業人員與城鎮單位就業人員（扣除使用的農村勞動力、聘用的離退休人員、港澳臺及外方人員）、城鎮單位中的不在崗職工、城鎮私營業主、個體戶主、城鎮私營企業和個體就業人員、城鎮登記失業人員之和的比。

⑺城市家庭可支配收入，指家庭成員得到可用于最終消費支出和其它非義務性支出以及儲蓄的總和，即居民家庭可用來自由支配的收人。它是家庭總收入扣除交納的所得稅、個人交納的社會保障費以及記賬補貼后的收入。

⑻城市家庭總支出，指除借貸支出以外的全部家庭支出，包括消費性支出、購房建房支出、轉移性支出、財產性支出、社會保障支出。 ⑼房屋空間使用數量，指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數量。

⑽商品零售價格指數，是反映一定時期內城鄉商品零售價格變動趨勢和程度的相對數。商品零售物價的變動直接影響到城鄉居民的生活支出和國家的財*收入，影響居民購買力和市場供需的平衡，影響到消費與積累的比例關系。

⑾城市居民消費價格指數，是反映一定時期內城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務項目價格變動趨勢和程度的相對數。該指數可觀察和分析消費品的零售價格和服務項目價格變動對職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資*策的依據。

6. 主要用途房地產市場的需求預測有哪些

1。

住宅開發的需求預測與競爭分析 （1）住宅需求市場區的建立：在特定的市場供應圈里，對出租的住宅區的總體需求， 決定于兩方面的關系： ①購房者的區位偏好、購買能力； ②開發商提供的房源的質量和數量。 （2）住宅開發的競爭情況調查：為了制定合理的符合市場情況的租金，必須對競爭性的房產的出租率和空置率進行調查。

只有當調查對象與我們要研究的房產具有真正的可比性時，搜集到的資料才有意義。 2。

商鋪開發的需求預測與競爭分析 商鋪開發的利潤高低主要取決于商鋪開發后給房地產開發商帶來的租金收入多少。而某一商鋪能否產生租金和能產生多少租金，主要取決于其所在的區位是否適合于它所從事的商業活動。

商鋪的租金通常由一個固定租金加上銷售額的一個百分比來確定。租戶的銷售額越大，業主得到的租金就越高。

因此，估計一個商鋪的產生租金的能力，實際上就是預測它的零售銷售能力。 影響商鋪的區位因素包括商業區內競爭性企業的數量和區位，以及交易范圍內居民的購買力和消費類型。

非區位因素（在不針對某個特定租戶的情況下，這一點常常難以分析）則包括管理和營銷能力、價格及商業信譽。 對商鋪來說，在什么地方開店，是很重要的問題，商鋪必須做到能招來客戶，為此，在選擇開店地點時，掌握好商圈及購買圈相關信息是很重要的。

（1）商圈的設定：商圈是指一商店街的客戶吸引力的所及范圍或地域。 確定和分析商圈的方法有： ①利用*府商業主管部門通過調查而存有的現成資料的方法； ②獨立的調查方法； ③商圈的層次區分：一位日本專家提出的區分商圈的一個基準： 第一層次商圈：可望吸引該地域30%以上的消費需要的地域。

第二層次商圈：可望吸引該地域10%以上的消費需要的地域。 第三層次商圈：可望吸引該地域5%以上的消費需要的地城。

不過，以上的基準無論如何也只是一種參考基準，而非絕對的基準。

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