榮觀房產網1. 房地產成本管理的管理系統
長期以來，房地產企業因為行業的高利潤，一般都不是十分的關注成本管理，在當前地產新*的形勢下，由于*府行為日益規范、市場競爭加劇，加強成本控制管理成了房地產企業修煉內功、提升競爭力的必修課。
要加強成本管理，必須建立起系統的成本管理系統，對于房地產企業，成本管理系統應包含三個層面的內容，最基礎的是成本管理的流程與制度體系，其次是每一個階段的控制要點和知識積累，第三個層面是從公司的戰略角度優化成本結構。成本管理的流程與制度體系包括目標成本管理體系、動態成本管理體系、成本后評估體系以及責任成本體系，分別從事前、事中、事后反饋以及責任與激勵機制方面進行管理。
成本控制要點和成本數據的積累則是建立在一定的流程規范基礎之上的對開發過程的每個環節的成本控制的知識與經驗的傳承，從戰略角度所進行的成本優化則往往是伴隨著公司的重大戰略措施，如根據客戶細分而進行的產品標準化、戰略采購等。從管理的層次而言，建立起基本的成本管理流程是最基礎的管理工作。
所謂目標成本是指在不同階段根據現有信息所制訂的項目開發成本計劃，目標成本是項目在開發過程中成本控制的依據之一，也是編制成本責任考核指標的基礎文件。由于房地產企業自身的特點，地產企業很難像工業企業那樣把成本定額做得很細，但是房地產工程成本管理要實現主動控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實現這個目標，我們就要對房地產工程成本目標進行測算，做到花錢明明白白。
事實上，如果有好的方法和成本數據的積累，建立目標成本的并不難。在實際操作中，目標成本按開發進度的不同階段始終處于動態調整之中，原則上，每一個版本的制訂都是在上一版本的指導下進行的。
在可研階段要進行成本的估算，這個時候主要是對投資的可行性進行估算，然后隨著方案的不斷深化，目標成本開始逐漸的準備和細化，到主體工程施工圖預算確定后形成最后定稿的版本。從流程上講，建立目標成本首先應該根據項目的設計特點、選材用料標準、財務利潤要求和類似樓盤的成本經驗，測算項目的單方建筑安裝成本。
然后根據項目特點和公司擬分包思路，明確各分包工程承包范圍及其相互搭接關系，將單方建筑安裝成本分解到各分包工程上，測算各分包工程的單位成本，檢討是否與選材用料標準吻合，如不吻合，調整有關要求或標準，重復上述步驟。這個過程關鍵是目標成本的市場化，由于市場是經常發生變化的，因此在制訂目標成本時除了要參照歷史數據外，很重要一點是要隨時了解市場，同時成本的測算一定要與項目的定位檔次相匹配。
由于在規劃設計階段已經決定了絕大部分的項目成本，因此應把此階段應該作為成本管理的重點。 目標成本制訂以后一定要將成本逐項分解到部門，并建立控制的標準。
在制訂目標時，要按細項列出清單并劃分責任部門，通常建造成本按發生程序劃分責任部門，建造成本以外按成本項目劃分責任范圍。對多個部門承擔責任的可以按權重進行分解。
從項目成本的構成看，一般包括土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理費用和財務成本，每一個子項均可以找到責任部門。目標成本分解后還需要建立控制的標準，分解后的成本責任必須納入績效考核的范疇。
由于市場是千變萬化的，而且開發過程中有很多不可預見的因素，因此，必須對整個成本進行過程上的動態管理，而要進行有效的動態管理，必須建立詳細的和可操作的動態成本信息系統以及保持動態的監控。首先必須在各部門建立起動態成本臺帳，確保各部門發生的成本能及時反映出來，這是動態成本管理的基礎。
其次要確保所有的變更能夠得到及時的管理，包括設計變更、簽證管理和顧客的變更，因此必須建立起完善的設計變更流程和簽證管理流程，變更與簽證前的審核是動態成本控制的基本手段，變更與簽證流程的嚴格執行是基本的保障還必須在各階段對動態成本進行分析和總結，必要時及時調整目標成本管理體系，真實反映成本控制現狀。 提高成本預測的準確性是成本管理的難點之一，方法之一是通過后評估來改進，同時可以提高成本管理的有效性，因此在項目工程竣工并在結算完成后要進行項目的后評估，主要從以下幾方面評價：l 比較項目結算成本與可行性研究時的預測成本差異（評價投資估算、項目成本預測的準確、合理性）l 對比項目結算與《目標成本指導書》的成本差異（評價成本管理工作的有效性）l 分析各期《項目動態成本分析報告》（評價項目成本管理的科學合理性）l 分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認設計變更、現場簽證等對成本的影響l 考察項目交付使用一定時期內，主要工程材料的使用效果和耐用程度（評價材料成本的合理性）以上四個體系是成本管理系統的基礎管理框架，要完善房地產的成本管理，必須先從建立上述基礎管理體系開始，逐步積累成本控制的經驗和完善成本信息數據庫，從而有效的控制成本。
2. 房地產公司的成本臺賬怎么做
成本臺帳是對項目成本目標的完成情況做的過程記錄。
在做臺帳之前，應先搞清楚投標預算價和合同價之間的差距，然后測算出該工程的優惠比例，以后每月的施工產值可按此比例上報或按標價上報，并且要按合同條款搞清楚材料價格是否按市場信息價，還是按投標預算的價格，若有不同，應按合同條款執行，防止虛報工作量。 1、實物量臺帳 實物量臺帳應有預算收入、上年結轉、當月消耗、當年累計、剩余工作量等內容，且每一分部項應有合計。
實物量臺帳應與當月的施工產值對應，下月的計劃產值也要有詳細的人、材、機分析，并據此做下月的各項目費用的計劃。 2、人工費臺帳 每月月底應計算當月人工工資，計算人工費時應分合同計算并注明勞務分包合同編號，因工作量過細不宜劃分的，可合理暫估，并在次月結算后注明充帳；暫估要有依據。
[如當月工作量完成柱、梁、板澆筑總體積300M3，則砼人工費為300M3*14元/M3=4200元，木工工資（以立方計算）為300M3*95元/M3=28500元。（人工費單價要以勞務合同為依據）] 3、材料費臺帳 材料員、庫工的工資應計入材料費，施工用水費應計入材料費。
材料費臺帳由材料員登記，技術員應對當月消耗的主要材料進行量和價的對比。 材料臺帳要記錄完整，收入要有入庫單，發出要有限額領料單，收入與支出加現場庫存的數字要相符，并注明材料采購合同編號。
4、機械費臺帳 包括施工機械使用費及機械安拆和進出場費，施工用電費應計入機械費。 5、其它直接費臺帳 內容包括：冬雨季施工增加費、夜間施工增加費、材料二次搬運費、檢驗試驗費、工程定位復測、工程點交、場地清理等費用。
6、現場經費臺帳（與其他直接費合并記錄） 包括臨時設施費和現場管理費，臨時設施費可按月折舊或按產值比例折舊計入成本，現場管理費包括了現場管理人員工資、辦公費、差旅費、固定資產使用費、工具用具使用費、保險費、工程保修費、工程排污費等。 7、預算收入與實際消耗對比臺帳 預算收入應先按所執行定額正確分析人工費、材料費、機械費、分包、現場經費及間接費、利潤、稅金，然后對照實際消耗進行對比，并做好詳細的成本分析。
分包工程內容有土方、基坑支護、防水、門窗、室外工程以及后期裝飾中欄桿、網架等，鋼筋電渣壓力焊、植筋計入人工費，模板、外架若包工包料應分別計入人工、材料費中。 8、經濟簽證及變更臺帳 經濟簽證和變更應及時登記，并應詳細注明量與價的增減。
其增減的工作量，應擠出水分，在留有余地的基礎上，按實際完成逐月上報。 9、合同臺帳 合同臺帳可分類匯總，如勞務合同、材料合同、分包合同等，所有結算單價要嚴格按合同為依據，合同應及時收集并與工程同步。
10、成本分析臺帳 要有詳細的數據來支撐文字說明，要有量與價的對比，不能籠統概括。