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07年1-11月長沙房地產市場分析報告 一、房產一級市場（商品房） （一）累計供銷量分析 1.商品房累計供應和銷售總量分析 1-11月，全市商品房累計批準預售801.07萬㎡，同比增長12.13%；其中住宅批準預售656.09萬㎡，同比增長3.47%。
同期全市商品房累計銷售812.05萬㎡，同比增長33.25%；其中住宅銷售735.46萬㎡，同比增長33.49%，占商品房銷售面積的比重為90.57%。 從批準預售和銷售數據來看，全市供給和銷售同比保持同向增長，供銷差距進一步縮小。
分區來看，岳麓區、芙蓉區今年以來商品房供銷均表現欠佳，供應量呈現負增長，銷售量雖同比有所增長，但增幅在全市五區中位置靠后；開福區今年以來商品房批準預售同比增幅最大，銷售量增幅也居 下載地址：地產互動資源網。
2. 2007年上半年長沙市房地產市場分析報告
2007年上半年長沙市房地產市場分析報告 2007年上半年長沙市房地產市場分析報告 -------------------------------------------------------------------------------- [來源]： ●長沙市房產信息中心、房地產發展研究中心 2007年上半年，隨著“國六條”*策的進一步落實，二手房稅收新*、新版二手住房交易基準價格、房屋地段分類表等*策、標準的先后實施，長沙市商品房交易市場和二手房交易市場出現了兩種截然不同的反應，即一手房銷售持續火爆，但批準預售有所脫節；二手房交易有所萎縮，特別是二手住宅交易為負增長e799bee5baa6e997aee7ad94e4b893e5b19e31333236376463，房產一、二級市場呈現一高一低的銷售態勢，*策調控對長沙房地產市場影響作用開始顯現。
2007年上半年全市實現商品房銷售434.54萬㎡，銷售金額137.27億元，分別占2006年全年銷售額的62.96%、71.12%；二手房交易面積105.08萬㎡，銷售金額23.61億元，分別占2006年全年銷售額的48.25%、54.44%。 一、房產一級市場（商品房） （一）累計供銷量分析 1、商品房累計供應和銷售總量分析 2007年上半年，全市商品房累計批準預售350.19萬㎡，同比增長16.02%；其中住宅批準預售297.50萬㎡，同比增長11.60%。
同期全市商品房累計銷售435.54萬㎡，同比增長40.49%；其中住宅銷售391.36萬㎡，同比增長37.72%，占商品房銷售面積的比重為89.86%。 2、商品房累計供銷量分區分析 表1 2007年上半年全市商品房、住宅供應情況 表2 2007年上半年全市及各區商品房、住宅銷售情況 對比批準預售和銷售數據來看，商品房銷售同比增長達40.49%，而批準預售量同比僅增長16.02%，從比例上看，與今年一季度趨勢正好相反，這主要是因為二季度批準預售量與去年同期相比較低所致；而從銷售來看，今年上半年各月銷售量均比去年同期有較大幅度增長，從而使銷售增幅基本保持在40%。
從各區供應情況來看，芙蓉區、開福區批準預售增幅較大，從去年以來供應不足的狀況有所改善；天心區供應量基本與去年持平，岳麓區供應量有所減少，雨花區供應量保持勻速增長。從各區銷售情況來看，天心區銷售增幅最大，同比增長127.96%，且絕對量也居于第二，該區自去年以來過剩的批準預售量在今年上半年得到集中消化；雨花區是傳統的商品銷售大區，今年上半年同比增幅達63.46%，直接拉高了全市同比增幅；岳麓區銷售也較為旺盛，銷售增幅及絕對量比例都處于第三位。
3、商品住宅供銷對比 2007年上半年商品住宅累計供銷比為0.76:1（期間商品住宅批準預售面積：期間商品住宅銷售面積），連續三個月供少于銷達20%以上，供銷失衡現象比較明顯。分區來看，僅開福區供大于銷，其余各區均供小于銷，特別是雨花區累計供銷差量達34%，說明受去年宏觀調控*策的影響而停止了一段時間的規劃建設審批，導致今年以來后續商品房供應脫節現象開始顯現。
各區情況見下表： 表3 2007年上半年長沙全市及各區供銷對比 4、商品住宅與非住宅銷售比例分析 2007年上半年全市商品房成交住宅與非住宅比例約為8.86:1，與去年相比比例降低0.8個點。其中，芙蓉區非住宅銷售比例最高，非住宅占商品房銷售總量的15.32%；岳麓區商品住宅銷售比例最高，占商品房銷售總量的94.97%。
表4 2007年上半年全市及各區商品房住宅與非住宅成交面積表 5、期房、現房銷售比例分析 2007年上半年全市商品房、商品房住宅銷售中，期房銷售分別為353.04萬㎡、334.74萬㎡，分別占總量的81.06%、85.53%；現房銷售分別為82.5萬㎡、56.62萬㎡，分別占總量的18.94%、14.47%，從成交套數來看，商品房住宅期房成交30588套，現房成交4812套，期房銷售仍占絕對優勢。 表5 2007年上半年全市商品房、商品住宅期、現房成交比例 6、非市場定價類住宅量、價分析（包含定向開發、集資建房和經濟適用房） 2007年上半年全市非市場定價類住宅批準預售3582套，45.39萬㎡，同比增長44.14%、60.13%；累計成交2878套，30.71萬㎡，同比下降36.17%、45.90%。
非市場定價類住宅批準預售套均建筑面積為126.71㎡，面積同比增加11.09%；登記銷售套均建筑面積為106.70㎡，面積同比縮小15.25%。 2007年上半年全市非市場定價類住宅成交均價為1587元/㎡，同比上漲1.28%。
（二）純商品房供銷趨勢分析 1、商品房供應量分析 2007年上半年，長沙市純商品房、住宅各批準預售304.59萬㎡、252.11萬㎡，同比增長11.64%、5.96%，住宅占商品房批準預售總量的82.77%。住宅批準預售的套均面積為106.43㎡，面積同比縮小6.16%。
從各區情況來看，開福區、雨花區、芙蓉區商品房批準預售同比有較大增幅，天心區、岳麓區批準預售同比負增長。橫向對比看，全市商品房批準預售量以雨花區為最多，比例達30%；天心區、開福區位于第二梯隊，比例均在20%以上；岳麓區、芙蓉區商品房批準預售比例相對較小，比例均小于15%。
表6 2007年上半年全市及各區純商品房、住宅供應情況 圖1 長沙市各月商品房、住宅批準預售情況走勢圖 從各月情況來看，今年一月份批準預售量最大，二、三月呈下降趨勢；四月由于房交會。
3. 怎么算盈虧平衡分析
盈虧平衡分析的目的是尋找盈虧平衡點，據此判斷項目風險大小及對風險的承受能力，為投資決策提供科學依據。
盈虧平衡點就是盈利與虧損的分界點，在這一點“項目總收益=項目總成本”。項目總收益（TR）及項目總成本（TC）都是產量（Q）的函數，根據TC、TR與Q的關系不同，盈虧平衡分析分為線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。
在線性盈虧平衡分析中： TR=p(1-t)p TC=F+VQ式中 TR——表示項目總收益； p——表示產品銷售價格； t——表示銷售稅率； TC——表示項目總成本； F——表示固定成本； V——表示單位產品可變成本； Q——表示產量或銷售量。 令TR=TC即可分別求出盈虧平衡產量、盈虧平衡價格、盈虧平衡單位產品可變成本、盈虧平衡生產能力利用率。
它們的表達式分別為： 盈虧平衡產量Q*=F/[p(1-t)-V] 盈虧平衡價格p*=(F-VQ)/[(1-t)*Qc 盈虧平衡單位產品可變成本V*=p(1-t)-F/Qc 盈虧平衡生產能力利用率a*=Q*/Qc*100% 式中Qc—設計生產能力 盈虧平衡產量表示項目的保本產量，盈虧平衡產量越低，項目保本越容易，則項目風險越低；盈虧平衡價格表示項目可接受的最低價格，該價格僅能收回成本，該價格水平越低，表示單位產品成本越低，項目的抗風險能力就越強；盈虧平衡單位產品可變成本表示單位產品可變成本的最高上限，實際單位產品可變成本低于V*時，項目盈利。 因此，V*越大，項目的抗風險能力越強。
（2）敏感性分析 敏感性分析是通過分析、預測項目主要影響因素發生變化時對項目經濟評價指標（如NpV、工RR等）的影響，從中找出敏感因素，并確定其影響程度的一種分析方法。敏感性分析的核心是尋找敏感因素，并將其按影響程度大小排序。
敏感性分析根據同時分析敏感因素數量的多少分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。這里簡要介紹一下單因素敏感性分析中敏感因素的確定方法。
1）相對測定法 即設定要分析的因素均從初始值開始變動，且假設各個因素每次均變動相同的幅度，然后計算在相同變動幅度下各因素對經濟評價指標的影響程度，即靈敏度，靈敏度越大的因素越敏感。 。
4. 盈虧平衡分析內容包括哪些
包括線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。
線性盈虧平衡分析前提條件生產量等于銷售量；產量變化，銷售單價不變；產量變化，單位可變成本不變；只生產單一產品，或者生產多種產品，但可換算為單一產品計算。基本損益方程式利潤=銷售收入-總成本-稅金或 B=pQ-CvQ-CF-tQ盈虧平衡點BEP數學關系式用產量表示的盈虧平衡點：BEP(Q)= CF /(p-Cv-t)用生產能力利用率表示的盈虧平衡點：BEP(%)= BEP(Q)/ Qd用銷售收入表示的盈虧平衡點：BEP(S)= BEP(Q)*p用銷售單價表示的盈虧平衡點：BEP(p)= CF / Qd +p+t經濟含義盈虧平衡點越低，項目適應市場變化的能力就越強，項目抗風險能力也越強。
盈虧平衡分析的缺點是無法揭示風險產生的根源及有效控制風險的途徑。
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