榮觀房產網1. 南昌市房地產市場類型 調查~
“追本溯源”新*發力穩定市場價格 2006年的房地產市場之所以被稱之為地產新*年，其兩大標志在于《國六條細則》和《整頓規范房地產市場交易秩序活動的通知》兩大*策的出臺。
這兩個*策的根本目的都在于穩定房價，促進房地產市場穩定、健康、理性發展。 供地計劃超前實現，大開發格局進一步彰顯，雙限出讓蓄勢待發 2006年1-11月底，南昌市共出讓土地59宗，總面積達6506畝，實際成交49宗，成交面積約5167畝，成交金額超過32億元，正在掛牌約1339畝土地，已超額完成全年供地5000市化大開發的格局。
從本年度土地出讓的分布區域和用地性質來看，2006年南昌市土地供應，在城市大開發格局上呈現出“兩岸分布均勻，商住平分秋色”的特點。 投資增幅明顯回落，開發投資更為謹慎 至2006年11月30日，南昌市完成房地產投資67.85億元，與去年全年房地產投資110億元相比相距甚遠，投資增幅明顯下降。
市場供應明顯下降，銷售率明顯提高 至11月30日南昌市批準預銷售面積為257.63萬平方米，與去年相比，2005年南昌市批準預銷售面積達340.38萬平方米，按照今年的發展速度，即使加上12月份，今年的批準預銷售面積相比去年有明顯的下降。從同致地產對2006年新推續推樓盤的供應來看，1-11月南昌市新推續推供應總量為176.11萬平方米，銷售總量為147.28萬平方米，整體銷售率83.63%。
從新推繼推產品來看2006年銷售情況明顯好于2005年（79.4%），同比上升了4.23%。 物業類型趨向平衡，戶型面積向新*靠攏 城市發展的科學規劃和新*市場潛移默化的調整，最直接的影響體現于市場產品的變化。
2006年南昌房地產市場物業類型，發生重大改變。高層、小高層的市場供應比例明顯增加。
房價增幅先快后慢，趨向平穩 年初我們對今年市場預測時曾說過，2004至2005年的供地基本上已經決定了今年的市場將集中于紅谷灘、市中心、青山湖和新建板塊，其價格必然會繼續攀升。事實上今年的板塊供應和房價發展趨勢已經印證了這一論斷。
紅谷灘、市中心、青山湖和新建縣四個區域成為今年市場的主流，由于市中心與青山湖先天區位和環境優勢，其價值不言而喻，紅谷灘整體價值的提升更是成為拉動今年房價上升的主要動力。至2006年10月底，南昌市新推續推樓盤整體均價突破3600元/平方米，與去年同比上升了16.3%。
商業地產類型豐富多彩，競爭態勢愈演愈烈 2006年南昌商業地產走出了2005年的相對簫條，入市產品類型多樣。鹿鼎國際、藍天碧水購物廣場、江中紫金城、贛江新天地等商業物業在洪城掀起了一波波商業熱。
2. 南昌地產產業發展前景怎樣
一、南昌目前地產現狀 2002年上半年，南昌市住宅與房地產業不僅保持著開發投資增長，市場供需兩旺的太好形勢，而且住宅小區的規模和品質也在不斷加大和提升，整個市場步入良性快速的發展軌道。
1、投資增長 今年1-5月南昌市共完成房地產開發投資56,588萬元，同比增長54.5%；新開工面積21.16萬平方米，同比增長8.5%；施工面積為126萬平方米，同比增長5.88%；竣工面積55萬平方米，同比增長34.15%。 2、供需兩旺 （1）存量房市場異常活躍。
今年1-5月份，全市存量房交易達3029件，而去年同期僅為983件；同比增長208%，存量房交易面積和交易額分別為24.8萬平方米和3.37億元，分別比去年同期增長211%和230%。其中房改房交易量為1298件，同比增長331.23%，交易面積8.5萬平方米，同比增長347.37%，交易額為10.6億元，同比增長495.51%。
(2)增量市場同步發展。存量市場的異常活躍，帶動增量市場同步發展，全年1-5月份，全市商品房銷售面積達到58萬平方米，同比增長49.48%，商品房銷售額為11.02億元，同比增長59.71%。
3、質量提高 小區品質和規模均呈飛躍式發展。花園城市建設和紅谷灘新區開發，吸引了國內知名開發企業如深圳萬科、大連萬達、上海綠地等來昌投資開發。
這些知名企業的加入給南昌房地產業帶來了先進的開發理念和成熟的經營方式，使南昌市的住宅小區，不論是品質還是規模上都有了新的飛躍。今年1-5月份，全市10萬平方米以上的住宅小區已達22個，而去年同期僅為14個，同比增長57%。
4、市場日趨成熟 過去“以房為本，人適應房”的觀念已經被淘汰，“以人為本，房應宜人”已成為市場導向。相當一部分市民的消費觀念已從“居者有其屋”轉變為“居者有佳屋”，如今市民購房已由過去只注重地段，轉向了注重戶型結構、環境、小區的配套、物業管理、甚至生態環境等等。
“以小易大”、“以舊換新”、“用明天的錢，買今天的房”按揭買房等方式及觀念已被市民普遍接受，并成為市民改善住房條件的重要途徑。 5、房價上揚 房地產市場的活躍、住宅產品品質的提升，刺激商品房價格持續攀升和空置率的下降。
截止到今年5月底，市區商品房均價由去年同期的1778元/平方米漲至1990元/平方米，漲幅達6.86%；商品房空置量由去年同期的5.8萬平方米，降至2.9萬平方米，同比下降50%。 6、隨著住房制度改革的深入以及住房分配貨幣化的逐步實施，個人購房已成住房消費的絕對主力。
統計顯示，近三年的住房消費市場，個人購房比率逐年增長，1999年為89%,2000年為92%，到2001年已達97%。 二、原因分析及*策措施 1、花園英雄城市建設和紅谷灘新區建設為南昌市房地產業提供了巨大的發展空間和廣闊的發展前景。
2、投資環境的不斷改善，極大地吸引了外來投資者，房地產業成為外商投資的熱點之一。 3、城市規模不斷擴大，城區人口逐漸增長，對住房的需求不斷提升。
4、經濟快速發展，群眾收入逐步提高，住房的購買力逐漸增強。 5、隨著住房制度改革的深化，20余萬套公有住房通過房改成為私房，但60%以上的住戶對現有住房并不滿意，不斷地賣掉舊房購買新房。
6、搞活流通，拉動需求。 房地產市場體系（需求、供給、流通）關系示意圖： 去年下半年以來，南昌市以放開搞活住房二級市場為切入點，將讓“有房人進入市場”作為目標，在搞活房地產流通上狠下功夫： （1）加大金融支持力度。
目前南昌市各大商業銀行均已開辦商品房按揭業務，80%以上的購房戶選擇按揭貸款買房：“二手房”按揭逐步推開；購房置業擔保也穩步推進。 （2）房地產中介逐漸規范，2001年市房管局與上海房地產集團旗下的“金豐投資公司”合資組建了“南昌金豐易居住宅消費服務公司”，率先推出“八項承諾”，打造放心中介，起到了良好的示范作用，并被建設部總經濟師、住宅與房地產業司司長謝家瑾稱之為“用市場化的方式來規范市場，值得推廣”。
同時，對全市房地產中介市場進行了審理資質、培訓人員、持證上崗、規范運作等清理整頓，使老百姓放心、方便、快捷、滿意地購房換房。 （3）規范管理、優化服務 2001年下半年以來，南昌市兩次大幅度降低房地產交易收費（降幅70%）和房產登記手續費（降幅80%），降低了門檻；實行了產權交易一體化、簡化了程序：在房地產交易市場實行一個窗口收件，一次受理，“一門式”服務、方便了群眾；加大宣傳力度，在報紙開辟專版，利用媒體“普及法律、宣傳*策、介紹知識、引導消費”。
這些措施，激活了有效需求，促進了有效供給，拉動了住房消費，帶動了房地產投資和土地升值，促進了南昌市房地產業的快速發展。 7、加強調控，總量控制。
在搞活流通、激活市場的同時，為了防止房地產業的過快、過熱、過量、過濫等泡沫出現，保護開發商的利益，南昌市加大了宏觀調控的力度，如對房地產開發用地一律實行公開拍賣、招標等方式出讓，同時對年度土地出讓指標定量控制，如2002年全市商品住宅計劃供地約3000畝；對房地產開發建設也實行總量控制，如今年全市房地產開發面積控制在300萬平方米左右，其中經濟適用房70萬。
3. 我是外地北方人老婆是南昌市南昌縣人可以在南昌買房嗎需要什么條件
南昌目前除九龍湖區域（紅谷灘新區祥云大道以南區域）和儒樂湖新城（東至贛江，西至皇姑路，北至儒樂湖大街，南至英雄大道）外都在限購的范圍內。
3月9日，南昌已制定《關于進一步做好房地產住宅市場調控工作的通知》，暫停向在市區已擁有1套及以上住宅的本市戶籍居民出售住宅（含新建商品住宅和存量住宅）；對已使用過住房公積金貸款的繳存職工，停止發放住房公積金貸款；未成年人不得在市區購買住宅。因為你的妻子是南昌戶籍，所以只要你們沒有在限購區域內已有房子，就可以在南昌市區內買1套房子。
但是只要在限購區域內有房（新建商品房和二手房），就不可以再買了。
4. 南昌地產產業發展前景怎樣
一、南昌目前地產現狀 2002年上半年，南昌市住宅與房地產業不僅保持著開發投資增長，市場供需兩旺的太好形勢，而且住宅小區的規模和品質也在不斷加大和提升，整個市場步入良性快速的發展軌道。
1、投資增長 今年1-5月南昌市共完成房地產開發投資56,588萬元，同比增長54.5%；新開工面積21.16萬平方米，同比增長8.5%；施工面積為126萬平方米，同比增長5.88%；竣工面積55萬平方米，同比增長34.15%。 2、供需兩旺 （1）存量房市場異常活躍。
今年1-5月份，全市存量房交易達3029件，而去年同期僅為983件；同比增長208%，存量房交易面積和交易額分別為24.8萬平方米和3.37億元，分別比去年同期增長211%和230%。其中房改房交易量為1298件，同比增長331.23%，交易面積8.5萬平方米，同比增長347.37%，交易額為10.6億元，同比增長495.51%。
(2)增量市場同步發展。存量市場的異常活躍，帶動增量市場同步發展，全年1-5月份，全市商品房銷售面積達到58萬平方米，同比增長49.48%，商品房銷售額為11.02億元，同比增長59.71%。
3、質量提高 小區品質和規模均呈飛躍式發展。花園城市建設和紅谷灘新區開發，吸引了國內知名開發企業如深圳萬科、大連萬達、上海綠地等來昌投資開發。
這些知名企業的加入給南昌房地產業帶來了先進的開發理念和成熟的經營方式，使南昌市的住宅小區，不論是品質還是規模上都有了新的飛躍。今年1-5月份，全市10萬平方米以上的住宅小區已達22個，而去年同期僅為14個，同比增長57%。
4、市場日趨成熟 過去“以房為本，人適應房”的觀念已經被淘汰，“以人為本，房應宜人”已成為市場導向。相當一部分市民的消費觀念已從“居者有其屋”轉變為“居者有佳屋”，如今市民購房已由過去只注重地段，轉向了注重戶型結構、環境、小區的配套、物業管理、甚至生態環境等等。
“以小易大”、“以舊換新”、“用明天的錢，買今天的房”按揭買房等方式及觀念已被市民普遍接受，并成為市民改善住房條件的重要途徑。 5、房價上揚 房地產市場的活躍、住宅產品品質的提升，刺激商品房價格持續攀升和空置率的下降。
截止到今年5月底，市區商品房均價由去年同期的1778元/平方米漲至1990元/平方米，漲幅達6.86%；商品房空置量由去年同期的5.8萬平方米，降至2.9萬平方米，同比下降50%。 6、隨著住房制度改革的深入以及住房分配貨幣化的逐步實施，個人購房已成住房消費的絕對主力。
統計顯示，近三年的住房消費市場，個人購房比率逐年增長，1999年為89%,2000年為92%，到2001年已達97%。 二、原因分析及*策措施 1、花園英雄城市建設和紅谷灘新區建設為南昌市房地產業提供了巨大的發展空間和廣闊的發展前景。
2、投資環境的不斷改善，極大地吸引了外來投資者，房地產業成為外商投資的熱點之一。 3、城市規模不斷擴大，城區人口逐漸增長，對住房的需求不斷提升。
4、經濟快速發展，群眾收入逐步提高，住房的購買力逐漸增強。 5、隨著住房制度改革的深化，20余萬套公有住房通過房改成為私房，但60%以上的住戶對現有住房并不滿意，不斷地賣掉舊房購買新房。
6、搞活流通，拉動需求。 房地產市場體系（需求、供給、流通）關系示意圖： 去年下半年以來，南昌市以放開搞活住房二級市場為切入點，將讓“有房人進入市場”作為目標，在搞活房地產流通上狠下功夫： （1）加大金融支持力度。
目前南昌市各大商業銀行均已開辦商品房按揭業務，80%以上的購房戶選擇按揭貸款買房：“二手房”按揭逐步推開；購房置業擔保也穩步推進。 （2）房地產中介逐漸規范，2001年市房管局與上海房地產集團旗下的“金豐投資公司”合資組建了“南昌金豐易居住宅消費服務公司”，率先推出“八項承諾”，打造放心中介，起到了良好的示范作用，并被建設部總經濟師、住宅與房地產業司司長謝家瑾稱之為“用市場化的方式來規范市場，值得推廣”。
同時，對全市房地產中介市場進行了審理資質、培訓人員、持證上崗、規范運作等清理整頓，使老百姓放心、方便、快捷、滿意地購房換房。 （3）規范管理、優化服務 2001年下半年以來，南昌市兩次大幅度降低房地產交易收費（降幅70%）和房產登記手續費（降幅80%），降低了門檻；實行了產權交易一體化、簡化了程序：在房地產交易市場實行一個窗口收件，一次受理，“一門式”服務、方便了群眾；加大宣傳力度，在報紙開辟專版，利用媒體“普及法律、宣傳*策、介紹知識、引導消費”。
這些措施，激活了有效需求，促進了有效供給，拉動了住房消費，帶動了房地產投資和土地升值，促進了南昌市房地產業的快速發展。 7、加強調控，總量控制。
在搞活流通、激活市場的同時，為了防止房地產業的過快、過熱、過量、過濫等泡沫出現，保護開發商的利益，南昌市加大了宏觀調控的力度，如對房地產開發用地一律實行公開拍賣、招標等方式出讓，同時對年度土地出讓指標定量控制，如2002年全市商品住宅計劃供地約3000畝；對房地產開發建設也實行總量控制，如今年全市房地產開發面積控制在300萬平方米左右，其中經濟適用房70萬平方米，。
5. 南昌市二手房市場概況
8月1日，在國稅總局規定的二手房個人所得稅“強征”首日，南昌市房產交易市場的個人住房轉讓稅收征收窗口僅辦理了8筆業務，和7月31日的300多筆成交量相比形成天壤之別，工作人員比繳稅人還多。
在瘋狂的過戶“末班車”之后，南昌二手房交易將進一步陷入觀望。記者在大廳發現，南昌地稅局征收窗口的工作人員已經收到《關于個人住房轉讓征收個人所得稅宣傳資料》。
二手房個人所得稅開征后，二手房市場卻降入“冰點”與南昌酷暑難耐的高溫形成了很大的反差，中介公司門前比較冷清. 自從7月3日南昌市開征營業稅后，對二手房市場和中介公司已經造成了不小的影響。隨后，自8月1日開征二手房個人所得稅以來，二手房市場已低迷一個月之后再受打擊，讓中介商對前景一片迷茫。
據悉，新*已對南昌中介行業造成沖擊，一些小的房產中介公司已經關門，還有一些中介已經轉行了，一些大的中介公司也已經開始開拓租房、貸款和按揭等業務力度，以度難關。 繳納稅才能辦房產證 記者獲悉，對存量房交易環節所涉及的稅收要實行“一窗式”征收，從8月1日起對房齡5年內的存量房交易時，所得收益須按照“財產轉讓所得”項目繳納個稅，該稅率固定為20%。
這也意味著從今天起，在南昌房產交易大廳辦理存量房業務時，必須繳納完個稅和營業稅才能夠辦理房產證。南昌地稅局有關負責人介紹，在合理費用的核定上，房屋轉讓方必須向稅務部門出具相關的稅務發票等憑證。
自住房享受“豁免權” 《108號文件》中明確規定了免繳和減免的優惠群體。首先是對于家庭唯一住房且居住滿五年后出售的房產，可以免除個人所得稅的繳納。
這條規定讓絕大部分五年期后的二手商品房免征房產個稅。江西省地稅局則解釋為，對于“以小換大”、“以舊換新”的購房戶來說，購買新房時應在繳納相關契稅前將“自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房”售出并出具相關可以減免稅收的憑證，才能享受到相關*策優惠，給了房產梯級消費的購房者第二張“豁免金牌”。
南昌可按房價2%征稅 在開征二手房個稅的首日，南昌并沒有選擇應納稅所得額20%的征收方式，而在實際操作過程中實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的2%核定應納個人所得稅額。南昌地稅局征收窗口的工作人員告訴記者，目前征收標準是合同上房產成交金額2%核定二手房個稅稅款。
對此南昌地稅局有關人士解釋，按照國家稅務總局的規定，在二手房個稅征收上有兩種方案，房價差額20%與轉讓收入全額1%-3%，經過征收1個月二手房營業稅發現，大部分納稅人申報的住房成交價格，明顯低于市場價格。再加上納稅人在申報時無法出示扣除合理費用的有關稅務發票等憑證，地稅工作人員也就無法核定合理費用到底扣除多少。
因此在目前實際操作過程中采取“全額1%-3%的規定比例”征收，考慮到1%太低，而3%又太高，因此南昌將稅率定為2%也是為了平抑高價差稅賦成本。如果賣方能夠出示住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等稅務發票憑證，也可向稅務部門申請采取應納稅所得額20%繳納。
這種征收方法有點類似北京等地的做法. 二手房市場很受傷 由于南昌的房地產從2002年初開始啟動，南昌連續數年房價漲幅維持在10%左右，經過幾年的發展，整體房價基本上上漲了一倍，今年上半年南昌均價在約3600元/平方米.于是，這些房源上市交易又沒有超過5年，又要交營業稅，如果采取應納稅所得額20%繳納個稅，再加上城市維護建設稅、印花稅等稅收，還要償付按揭利息、契稅、傭金等費用，賣房者實際收益并不多，扣除成本后贏利空間很小，有的可能會低于成本價.因此南昌個稅按差額征收20%對這些交易人的打擊是非常大的，也將給南昌房地產市場予以沉重打擊。根據測算，當房價達到17%的年增幅時，房齡5年內的存量房才會成本基本持平。
而目前征收標準是合同上房產成交金額2%核定二手房個稅稅款，對賣房者的沖擊不會很大，畢竟這個實際操作的*策已經低于開始20%的說法。根據測算，實際上可能給賣房人節約40%-60%稅賦成本。
只不過，如果賣房者沒有達到當初的售價預期，他們就會選擇觀望.受此*策影響，南昌二手房價格短期內呈現下降趨勢，然而很多想賣房的人會在近期先考慮不賣，二手房源將會明顯減少。再加上賣房者會考慮把各種稅收加諸于房價上，二手房房價在短暫小幅度下降不久后，還會有上漲的可能。
二手房走向不明朗 可以說，“個稅征收時間太快”是個稅出臺后市場最強烈的反應，可見“個稅”影響之大。不過，在眾多賣家中，也有一些對于短期內出手不抱希望的房東，因考慮到未來涉稅成本而開始漲價，或直接撤銷委托不賣了，轉而等待或投向租賃市場。
這項*策對樓市的影響，并不在于它征收多少比例的個稅，而在于它表明了*府強化對房產交易流轉過程中差額所得征稅的態度，只要開征，就會有很大的影響。這樣一來，南昌二手房的流動性將會大大下降，并且直接傳遞到一手房市場，從而影響到整個南昌樓市的運行。
而如今的二手房市場，已經歷了兩年多的宏觀調控洗禮，房價基本穩定，大量投機需求已被擠出市場，賣方市場已經。
6. 在南昌買房哪里比較好
昌東地區 未來有很大發展潛力
1.體育 2011年城市運動會在位于瑤湖之濱的江西省奧林匹克中心舉行
2.人文 有江西師范大學 南昌工程學院在內的6所高校
3.交通 京福高速樂溫段 昌萬公路 城市地鐵（南昌地鐵一號起點是瑤湖，預計2016年完工）瑤湖艾溪湖將修隧道直通京福高速
4.風景 瑤湖 艾溪湖 /view/*
5.市*府將麻丘列為11個生態宜居衛星城鎮建設之一