城市規劃與房地產開發的協調機制研究

1. 城市規劃對房地產市場的影響

城市規劃與房地產開發的協調機制研究 1、問題的提出 1978年十一屆三中全會后，我國的經濟體制由計劃經濟開始向市場經濟轉變。

在這個過程中，城市規劃與房地產之間主要產生了三方面的問題，這些問題使探討和確立城市規劃與房地產開發協調機制的思路與方法具有極大的理論意義和實踐指導作用。①房地產業雖然得到了加速發展但其發展不具有可持續性。

也就是說，房地產業的發展未能與經濟、社會、資源環境系統進行有效的協調，房地產業的開發未能實現經濟效益、社會效益、資源環境效益的統一。②城市規劃未能有效地引導和控制房地產業的開發。

具體表現在：由于城市建設投資主體由以前單一的、封閉的來源（*府）發展成多元化的混合構成，一些投資主體和城市建設集團對于經營房地產所帶來的高額利潤的追求導致對土地利用性質和強度的過分要求，從而忽視了社會效益和環境效益。③城市規劃未能及時地對房地產開發的反饋作用作出反應。

在現代商品經濟條件下，房地產開發也會影響城市規劃的制定與實施，為城市規劃提供參考。如房地產的開發對住房制度、城市空間結構、城市發展都具有重要的影響。

隨著新形勢的出現，城市規劃未能及時地做出調整，城市規劃理論的發展滯后于現實的需要。 總之，房地產業的高速發展促使城市面貌迅速發生了新的變化，正是這個產業把規劃的一幅幅藍圖物化為一塊塊城市實體，這里既包含著城市規劃對房地產開發經營活動的控制、引導作用，也反映出房地產開發對推動實施城市規劃的積極效應。

正因為這樣，學術界對于城市規劃與房地產開發的協調關系的研究逐漸提上日程，但還缺乏深入的剖析。本文針對這些問題，希望能夠做出一些有益的探索，為城市規劃理論的發展開拓視野。

2、城市規劃對房地產開發的引導機制分析 城市規劃與房地產開發兩者之間是相互聯系的，且通過各種方式、機制和強度互相作用，兩者的協調機制是在互動作用基礎上的協調發展。因此，有必要具體分析兩者之間的作用機制，即城市規劃對房地產開發的引導與控制機制、房地產開發對城市規劃的反饋機制。

只有在詳細分析兩者的相互作用方式與機理，才能實現兩者的協調發展，為優化房地產開發提供依據。城市規劃對房地產開發的引導機制主要表現在城市規劃對地價的影響、城市規劃對土地利用的管理、城市規劃控制指標的制定三方面。

2.1、城市規劃對地價的作用機制 城市的性質、職能與規模、城市土地配置的合理程度、用地功能布局及城市基礎設施的發展水平，以及城市建設總體容量控制標準從總體層面上決定了城市地價的高低。而這些因素主要是由城市規劃決策決定的。

通過規劃確定各個地塊的市場價格可以使城市用地向最有效利用方向發展，以獲取最佳土地使用效益，并在一定程度上引導房地產向合理的方向發展。 2.1.1、城市的性質、職能與規模對地價的影響。

城市性質要求其城市功能和城市形象與之相適應，這就帶來了不同性質、職能與規模的城市，其土地的供求關系、對容積率的要求、對土地的利用強度也不同。如一個城市定位于某一區域的經濟中心、商貿中心，則決定了其用地構成中商業及其它第三產業用地比例較高，而商業用地級差收益最大，地價最高。

同時，城市規模越大，級差地價也越大。由此可見，城市總體規劃決定了城市的性質、城市用地規模和主導職能，因而影響到城市的地價水平，從而引導房地產開發的強度、方向與規模。

廣州作為華南的經濟中心、商貿中心，決定了廣州用地構成中商業及其它第三產業用地比例較高，而商業用地級差收益最大，地價最高，同時，廣州市具有悠久的歷史，城市規模較大，人口擁擠，人均用地指標較低，供求矛盾突出，尤其在中心大組團的老城區內，商業發達，交通用地緊張，建筑密度較大，城市地價水平居高不下，因此廣州的總體地價水平與全國同等規模的城市相比名列前茅。 2.1.2、城市的用地結構對地價的影響。

城市規劃確定了城市用地功能分區，也決定了城市內部不同區域的地價水平。住宅用地要求有較好的人居環境和方便的交通條件，對區位要求較大；而工業用地主要考慮交通是否方便，地塊是否夠大、水電等基礎設施配套是否完善等等，對區位要求最低。

因而不同的土地利用方式級差地租不同，級差地價也不同，導致商業用地地價最高，住宅次之，工業最低。也就是說，城市的地價水平與級差地價關系密切，表現在用地結構上，則呈現出地價與商務和商住用地的比例成正相關關系，與工業用地比重呈負相關關系。

如廣州天河區規劃為廣州新的CBD，由于新區開發，追加投資較大，級差地價所占比重不斷升高，自20世紀90年代以來，地價一直上揚；而老CBD由于歷史的投資沉積較高，級差地價所占比重最高，而且中心區土地的極度稀缺，壟斷地租最高，故其地價仍然維持較高的水平。 2.1.3、土地使用性質控制對地價的影響。

由于土地開發用途具有兼容性，對于具體一個地塊，土地的微觀利用結構必然會影響該地塊的地價水平。同一塊土地可能因為設定不同的用途和容積率而導致地價的巨大差異。

城市規劃中的建設發展用地使用。

2. 如何認識城市規劃與房地產開發之間的關系

房地產開發，特別是商品房建設是城市建設的主要組成部分之一。房地產開發、商品房建設，當然也要接受城市規劃的指導，納入到城市統一規劃之中。

首先城市規劃是有層次的，有總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃和修建性詳細規劃，后二者又統稱為詳細規劃。

各層次的規劃對房地產開發的指導作用是不同力度的。一般來說，城市總體規劃對房地產開發的指導主要體現在三方面：

(1)指明房地產開發用地的方向和地段；

(2)確定房地產業的開發規模、時序和步驟；

(3)安排房地產項目用地周圍的環境和配套設施。

分區規劃的指導作用更加具體，尤其是在如下二方面要更加明確：

(1)確定居住區、片區、組團的劃分，大致框定各居住區、片區、組團的用地范圍和人口規模；

(2)指明各居住區、片區、組團的建筑及用地的容量控制指標。

詳細規劃對房地產開發的指導性、控制性更強，體現在：

(1)規定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標，規定建筑后退紅線距離，建筑間距；

(2)提出各地塊的建筑體量、體形、色彩等要求。 因此，詳細規劃是對房地產開發進行完全的指導。

其中詳細規劃的基礎內容：

第一部分是控制性詳細規劃：

涉及一系列控制性指標，對每一個地塊的使用性質、開發強度和地段的景觀風貌進行控制。其中指標體系又分為兩大類，一類是剛性：包括八項指標，一是土地使用性質；二是建筑密度；三是限制高度；四是容積率；五是建筑物退“紅線”的距離；六是綠地率；七是停車場的位置；八是社區的配套設施。

第二部分是修建性的詳細規劃：

修建性的詳細規劃就是結合建設項目，在控制性詳細規劃的基礎上主要是對建筑群體和各項的配套設施進行具體的規劃布置。修建性的詳細規劃不是法定的規劃，可以在市場上解決。

城市規劃與房地產開發的關系：

就其性質而言，城市規劃也是*府行為；房地產開發，主要是由房地產開發公司承擔，就其性質是企業行為。前者，要以人為 本，反映城市公眾的意愿，保障市民的合法權益，堅持社會、經濟和環境的協調發展；后者，主要是追求最大的利潤，并克服房地產開發項目的周期長、投資大的不利因素，縮小風險因素，以期獲取最大的經濟利益。城市規劃和房地產開發的內涵不同，在編制城市規劃和進行房地產項目開發的過程中，各自考慮問題的側重點也不同：從發展戰略方面看，城市規劃側重于從宏觀的角度分析城市的發展條件，確定城市的發展方向，而房地產開發則多從微觀的角度考慮企業的發展；從時間上看，城市規劃側重考慮長遠的和遠景的效果，并兼顧近期的發展建設，而房地產開發更注重近期的效果；從空間上看，城市規劃注重整體的空間結構組織和各類用地功能的配置，而房地產開發則多從局部考慮項目的區位選擇；從效益看，城市規劃注重研究經濟效益、社會效益和環境效益的相互統一，側重研究降低社會邊際成本，提高整體綜合效益，而房地產開發更關心開發項目、開發土地或企業的經濟效益；從信息反饋角度看，城市規劃側重聽取市民的反饋意見，滿足大多數市民的需要，而房地產開發側重搜集市場信息，適應市場的需要。

歸納以上分析，城市規劃與房地產開發是宏觀與微觀、整體與局部、長期與短期的關系，是后者應服從前者、前者應兼顧后者的相輔相成的關系；但是，不能否認，因兩者的側重點不同，必然會產生矛盾的一面，若處理不當，就會給城市建設與發展帶來問題。

3. 房地產和城市規劃的關系

兄弟，你怎么和我有一模一樣的論文啊。你是哪的？

城市規劃與房地產開發內在聯系

城市規劃是通過規劃方案對城市土地利用進行控制，對城市空間布局、空間發展的合理組織，創造良好的城市生活和生產環境，滿足社會經濟發展需要的技術手段。而房地產開發是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動，是一個把土地開發，或轉變成房屋的過程。從某種程度上說，這兩者是城市建設的不同階段，其共同目的是為城市服務、創造良好的生活和生產環境，以滿足人們需要。城市規劃是一個城市房地產開發的“龍頭”，它指導和制約著城市房地產開發，而城市規劃所繪制的城市發展藍圖要依靠房地產開發來實現，并針對開發過程中出現的新情況而作出調整和補充，兩者關系密不可分。

4. 你能不能再詳細和我說一下城市規劃存在問題的原因（城市規劃的房地

一是盲目拔高城市的定位。

在全國總共661個大中小城市中，有100多個城市提出要建國際化的大都市或國際化城市，有30多個城市要建CBD。二是盲目擴大城市人口規模。

三是盲目提倡多組團的城市空間布局。片面地認為多組團的城市空間布局就是城市生態良好。

其實，多組團與單核心的城市布局適應的條件是不同的。四是盲目進行舊城的成片改造。

從市中心開始的，逐步往外擴展，城市像一個大工地。五是各部門聯系不夠，導致方案沒有經過綜合的論證就開展，比如一個項目施行到一半的時候，才發現一些問題和沖突，停下來，修正討論等。

沒有考慮未來一定時期的需要和情況的變化。

5. 華南理工大學城鄉規劃怎么樣

華南理工大學城市規劃是國家級特色專業和廣東省名牌專業。

本專業同樣遵循通識和精專兩個階段，培養知識廣泛，基本功扎實，有創新精神和良好發展潛力的城市規劃學科復合型專門人才。本專業培養在城市規劃方向精專，在城市規劃設計、建筑設計、規劃管理、決策咨詢、房地產開發等部門從事規劃設計與管理，具有開展城市總體規劃、詳細規劃、城市設計的專業能力，并能參與城市社會與經濟發展規劃、區域規劃、城市開發、房地產籌劃以及相關*策法規研究等方面工作的高級城市規劃人才。

主要課程：本專業學習前半段是建筑學、城市規劃及景觀建筑設計三個專業基本同步的學科通識課程，后半段是專業拓展課程，強調堅實廣泛的學科基礎及學以致用的專業實踐能力培養，并提供學生自我興趣發展的廣泛空間。

主要學習建筑設計原理、城市規劃原理、景觀設計原理、建筑設計基礎、建筑設計、城市規劃設計、城市生態與環境保護、城市交通、市*工程規劃、區域規劃、人文藝術與管理等課程。

畢業去向：可就業于城市規劃、城市設計部門，建筑設計、房地產開發、咨詢部門，相關科研和教學部門及管理部門。也可攻讀城市規劃與設計、建筑設計及其理論、景觀設計、建筑歷史與理論等方向研究生。

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