榮觀房產網1. 怎樣策劃房屋銷售的營銷方案
第一節：銷售策劃概述 銷售策劃一般指：項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎么走，如何宣傳造勢等 第二節：銷售策劃與項目策劃的區別 簡單而言，二者區別在于項目策劃是"綱"，銷售策劃則是"目"，"綱"舉才能"目"張。
一：項目策劃所包涵內容： （一）市場調查 項目特性分析、建筑規模與風格、建筑布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業管理、發展商背景、結論和建議 （二）目標客戶分析 經濟背景：經濟實力/行業特征/公司、家庭 文化背景：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、（三）價格定位 理論價格/成交價格/租金價格/價格策略 （四）入市時機、入市姿態 （五）廣告策略 廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創意表現、廣告效果監控 （六）媒介策略 媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算 （七）推廣費用 現場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放 二：銷售策劃所包涵內容： （一）銷售現場準備 （二）銷售代表培訓 （三）銷售現場管理 （四）房號銷控管理 （四）銷售階段總結 （五）銷售廣告評估 （六）客戶跟進服務 （七）階段性營銷方案調整 第三節：銷售策劃的內容及步驟 一：項目研究：即項目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價位、購買理由等。 二：市場調研：對所有競爭對手的詳細了解，所謂"知己知彼、百戰不殆"。
三：項目優劣勢分析：針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。 四：項目再定位：根據以上調研分析，重新整合所有賣點，根據市場需求，做項目市場定位的調整。
五：項目銷售思路： （一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來，避免盲目跟隨風。
（二）主題思想的統一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統一的主題。
一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。 （三）操作手法的連貫性。
首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。
六：項目銷售策略： （一）項目入市時機選擇 理想的入市時機：我們所說的入市時機并不是指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什么時候開始進入市場，是賣樓花還是賣現樓；是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班、調整完步伐后再賣還是忙忙、倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。 根據多年的經驗和教訓一個項目理想的入市姿態，一般應具備： 1、開發手續與工程進展程度應達到可售的基本要求； 2、你已經知道目標客戶是哪些人； 3、你知道你的價格適合的目標客戶； 4、你已經找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點； 5、已確定最具震撼力的優勢并能使項目有始至終地保持一個完整統一形象的中心主題； 6、已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式； 7、已制定出具競爭力的入市價格策略； 8、制定合理的銷控表； 9、精打細算推廣成本后并制定有效的推廣執行方案； 10、組建一支專業銷售隊伍并擬定一個完善培訓計劃； 11、盡力完善現場氛圍； 12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市； 13、其他外部條件也很合適。
二）項目廣告宣傳計劃 當我們確定了產品的廣告訴求點和廣告基調后，制定切實可行的廣告計劃便成為實現最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分。
推廣計劃應根據具體項目的不同特點，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優勢，充分利用時效長而針對性強的專業媒體資源，來實現廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售！ （三）銷售部署 房地產銷售的階段性非常強，如何把握整體沖擊力、彈性與節奏、步驟與策略調整，體現了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是：保持進度與策略節奏一致--預熱期、開盤期、強銷期、保溫期；防范銷售階段性問題--如工期、質量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析--資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。
第四節：銷售策劃的原則 一：創新原則 隨著時代的發展，傳統的房地產銷售理論越來越不適應市場的要求，更無法為當前許多房地產企業所做的種種創新探索指明方向。從目前房地產企業的大量營銷實踐來看，包括折讓、有獎銷售、先租后買、降低利率等各類措施，大多能產生更強烈、更快速的反應，能引起消費者對房產的注意，這為我們探討買方市場條件下的營銷創新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。
二：資源整合原則 整合營銷是在營銷環節高度專業化分工的基礎上，通過市場渠道，圍繞具體項目，有多個專業性營銷機構形成多種專業人才互補型、互利型的共同組織，并由其對諸如資金、智能、品牌、社會關系等房地產營銷相關要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業銷售全過程的。
2. 房地產銷售策劃方案
最低0.27元開通文庫會員，查看完整內容> 原發布者：梧桐 房地產銷售策劃書 房地產銷售策劃書（一） 一、計劃概要 針對棗陽光彩產業城一期標鋪、家居大賣場、小商品城20**年需回款3億元的銷售目標，制定如下市場分析及銷售計劃。
二、機會與問題分析 項目以百盟集團為背景，擁有充足的商業支持力以及豐富的專業市場運作經驗。也得到了市場和棗陽人民的一致認可，這點從第一次開盤能達到1400多組認籌中就足以證明。
1、機會與挑戰分析 基于襄陽百盟的影響力，棗陽人民對百盟是抱有很大希望、對于百盟產業城的順利開業也是充滿期待的。但由于幾年來，棗陽市先后出現棗陽萬象城、漢城等模仿百盟的商業模式先后面世，帶走了一批投資戶及自營戶，但由于他們的不專業、不負責任，也傷害了一批投資戶及自營戶。
我們現在要做的就是找回客戶的信心，然他們重新回到百盟的懷抱。 2、優勢與劣勢分析 棗陽百盟光彩產業城從地段、規模、規劃、物流、倉儲、辦公配套以及*府支持力無論是棗陽還是襄陽，甚至武漢都是獨一無二的。
但目前在項目整體包裝、推廣上面，并沒有將項目本身大氣、航母般的氣勢詮釋出來。對于一個近百萬方的超大項目，幾個板塊同時啟動，無論是規劃、施工、宣傳、策62616964757a686964616fe78988e69d8331333433633362劃、人員等都是極大的挑戰。
在3。
3. 急求房地產市場營銷方案
1、健達世紀園項目概況 2、健達世紀園市場分析 （一）營銷環境分析 （二）競爭態勢分析 （三）消費者分析 （四）項目SOWT分析 3、健達世紀園銷售策略 1、入市時機及策略 2、價格定位及價格策略 3、銷售階段安排 4、健達世紀園宣傳推廣策略 （1） 健達世紀園項目推廣主題 1、關于案名2、 3、項目推廣主題 4、主題詮釋 （2） 項目廣告策略 1、廣告階段策略 2、廣告創意策略 （3） 項目公關策劃 1、活動推廣目標2、 3、活動推廣定位 4、活動推廣訴求重點 5、活動推廣的方式 （4） 項目現場包裝策略 1、銷售現場包裝 2、樓盤處道路包裝 3、項目工地包裝 5、項目媒介組合策略 1、媒體發布策略 2、媒體分析與選擇 6、健達世紀園廣告工作推進一覽表 7、健達世紀園項目全案包裝策略一覽表 8、健達世紀園推廣費用 1、世紀園項目概況 健達世紀園占地156畝，總體規劃分三期開發，一期為8棟多層，已經入住；二期為10棟，已交工；三期5棟在熊爾河畔。
小區內多功能會所，幼兒園，休閑娛樂設施配套齊全。此項目是鄭州南部區域一所大型、生態、純住宅的社區。
現在的銷售均價是1500元/㎡，其中三樓價格1798元/㎡；五樓價格1498元/㎡；六樓、七樓1280元/㎡，一次性優惠4%。戶型主要集中在80㎡-130多㎡之間，整體規劃、建筑的外立面塑造及景觀設計有濃郁現代特色。
項目周遍學校有大學路小學、鐵十一小、鄭鐵七中、六十二中、中州大學、鄭州航院等小學、中學、高校；附近矗立高級飯店、賓館：民航大酒店、*大酒店、漓江飯店等；附近思達超市、世紀聯華大型購物場所；鞋城、食品批發市場、高寨農貿市場滿足人們的日常生活需要。社區外部配套完善，空氣質量較好，商業設施齊全，文化氣息濃厚。
本案西面緊鄰城市主動脈京廣南路，南面寬闊暢通的航海路連接著城市主干道：西環路、大學路、紫荊山路、東環路等。項目西南的客運總站公交線路伸向城市的四面八方。
健達世紀園所處區域為城市與都市鄉村結合部，居住人群層次復雜、素質相對較低，人群流動性大，治安狀況較混亂。航海路口至物業地址這一段給人破敗、衰落、陳舊的印象。
2、健達世紀園市場分析 （1） 鄭州南區地產項目營銷環境 從今年來看，鄭州房地產市場開發形勢良好，隨著鄭州市拉大城市框架，擴大城市規模，降低城市戶口的準入門檻和區域性中心城市的建設與發展，全市的房地產開發進入了一個全新的發展時期。*府開發北區的*策東移， 傾力籌建鄭東新區。
與其相比顯得南區項目在升值潛力方面前景不太樂觀。同時，隨著市區內大型批發市場的紛紛南移，也將會在一定程度上促進南區經濟的進一步繁榮。
改革開放以來，隨著城市化的進程，以及南區專業市場的建立。鄭州南區逐步形成了大型燈具批發市場、京廣批發市場（鞋城）、河南萬客來食品城、鄭州市華中食品城、鄭州食品城等。
此板塊地段具有得天獨厚的商貿特征。各項經濟指標與鄭州其它地區比處于中等水平。
對商品房等大宗商品的購買力具有一定規模。航海路地產項目形成了兩頭大中間小的啞鈴狀的樓盤特征，中間沿線項目產品同質、地段優勢相似的情況下競爭異常激烈。
城市中心較好地段項目獲得難度越來越大，郊區化的地皮也成為眾多開發商的爭奪的對象。 鄭州南區商賈云集，具有較明顯的商貿特色，經濟發達的程度比周圍地帶高。
這是其得天獨厚的板快優勢。這種特殊性決定了本區域的消費群對樓盤的價格敏感度比北區高。
同時，本區域外來人口較集中，對于商品房消費有一定潛在市場。 （2） 南區地產項目總體競爭態勢及競爭者分析 南區項目中心地帶金祥花園、亞新美好人家、龍躍系列項目、富寓花園等項目先后開發成功，預示著該地塊項目尚具有巨大開發潛質，同時也標志著這一區域消費市場日益成熟。
此后南區中心地段出現了第三代生態住宅：健達世紀園、錦繡江南、開元麗城、亞星盛世家園等注重社區環境、綠化率較高的大型項目。多數項目在建筑風格及景觀設計與外立面方面產品同質，樓盤概念也沒有鮮明特色。
然而航海路沿線兩段如金色港灣、帝湖花園等項目在產品定位、概念炒作及營銷推廣方面有著與眾不同的成功案例。 因此，為了更好的作好健達世紀園項目的整合，河南惠喬廣告公司市場部對周遍最主要競爭者、潛在競爭者進行周全細致的市場調查與深入分析。
基本情況如下：序號項目名稱均價規模戶數工程地址物業地址廣告定位案場狀況 廣告定位主打廣告語形象定位營銷狀態1 開元麗城1490元/m規劃面積116畝，900多戶一期11棟以封頂，處于強銷期京廣南路與長江路交叉口南50米南區美麗新世界選擇，是一種權利，有何嘗不是一種能力。在合適的地方，選擇，自己的美麗新世界。
塑造南區大眾化品牌現代化住宅 案場大廣告牌醒目，視覺很有沖擊力，震撼力。售房部包裝時尚、溫馨、清雅。
銷售員服務熱情。2亞星盛世家園1580元/m占地面積140畝，戶數1188一期在建正在銷售嵩山路與長江路交叉口東北角高尚歷史文化景觀社區 亞星生盛世家園——文化成就未來；嵩山路上觀山聽水首席庭院。
首家大型文化主題景觀社區圍墻包裝色彩莊重。
4. 房地產銷售的可行性方案怎樣寫
簡單一點說，其內容包含如下：房地產項目全程營銷策劃內容[項目前期策劃]1、市場調研及走勢分析、預測□ 宏觀、微觀市場走勢分析□ 最新房地產市場行情分析2、前期產品及市場定位可行性研究□ 產品定位分析□ 市場定位潛力分析□ 市場定位風險分析□ 市場定位的可行性評價□ 項目市場定位3、品牌戰略策劃□ 名稱確定建議及推廣名確定□ 樓盤風格確定□ 建筑用料的建議□ 項目賣點的挖掘及提練□ 小區環境營造—空間環境、生態環境、視覺環境、人文環境、智能環境□ 小區景觀設計要點（環境規劃）□ 電梯的設置□ 停車庫設計要點、車位比例及安排□ 會所功能內容劃分及概念的提煉□ 裝修標準□ 社區服務項目配置建議□ 物業管理服務項目建議[項目營銷策劃]□ 項目營銷階段性劃分□ 項目分期推出的戰術部署及促銷手法建議□ 市場進攻要點有切入法建議（入市時機）□ 價格策略制定□ 價格體系及付款方式原則□ 現場包裝要點□ 賣場包裝要點□ 賣場促銷要點□ 展銷會舉辦方案□ 外銷方案制定□ 制定CS系統（顧客滿意系統）□ AIDAS原理（階段性促銷活動策劃）□ 模型制作指導□ 收集市場反饋信息及時調整營銷方案□ 分銷網絡輔助措施□ 新聞推廣方案（軟性文章及題材炒作）□ 公關推廣方案（*府機關及集團購買的可能性建議）[廣告、宣傳、推廣設計]（一） 品牌識別1、礎系統設計—標志（LOGO）標準1） 展示系統設計□ 地盤形象設計□ 工地圍墻展示設計□ 工地路牌、樓體招示布、工程進度牌□ 售樓形象展示□ 售樓處外觀展示指導□ 售樓處內部形象定位指導□ 售樓處設計建議□ 樣板房形象定位、效果建議□ 售樓處展板保保創意建議□ 看樓車體外觀設計□ 售樓人員服裝設計、保安服裝建議2）展示系統設計□ 售樓書、折頁□ 售樓合同及相關文件格式□ 價目表、付款方式單頁設計□ 工作證（卡）、售樓人員名片□ 辦公事務用品3）廣告類規范□ 報紙廣告標準格式□ 電視廣告標準格式□ 手提袋4）售樓導示系統□ 樣板房導示牌□ POO彩旗式吊旗設計□ 各類標示牌□ 戶外看板5）小區形象系統□ 導示系統□ 公共導示系統設計□ 公共信息展示設計□ 會所導示系統設計□ 各項配套設施形象系統設計□ 物業管理人員服飾設計（二）廣告運動□ 廣告訴求目標□ 廣告訴求理念□ 廣告主題口號□ 廣告內容及表現手法□ 創意策劃□ 統一宣傳口徑制定□ 整體氛圍概念提示□ 媒體計劃□ 創意延展□ 報紙廣告方案□ 電視廣告創意方案審核建議（三）整體營銷費用預算及成本控制的策略[銷售階段工作]□ 銷售人員的安排及培訓□ 銷售人員的進場及銷售的實施□ 現場看樓團的籌劃□ 客戶區域、年齡、職業等層面分析□ 客戶信息反饋表的編制、登記、匯集及總結分析□ 廣告發布效果的跟蹤□ 放棄購買客戶的原因調查□ 售前及售后服務內容□ 定期銷售總結及策略調整□ 系列促銷活動□ 銷售后期收尾工作體會文章：/web/fdcch/*房地產項目營銷策劃與實際運作流程一、營銷是市場經濟的永恒主題房地產營銷在計劃經濟中表現出來的只是制度上的福利分配。
計劃經濟在某種意義上講，是統制經濟、短缺經濟，或者叫倉庫經濟，采購員滿天飛。而市場經濟是自由經濟，過剩經濟或推銷經濟、推銷員經濟。
在市場經濟條件下，如何生產已經是一個讓人頭痛的事，最讓人捉摸不定的、令人驚心動魄的、一籌莫展的，就是從商品到貨幣。這里面，營銷是企業最本質的經營活動。
研究一般的商品到貨幣，已經不是一個輕松的話題了，研究巨大的、不可移動的、十分耐用的房屋這個特殊的商品就會難上加難了。在市場經濟的競爭中，我們所有的勞動和一切付出，都要受到市場的最后檢驗，它的自身價值最終都是要經過銷售才能得到承認。
所以，營銷是永恒的主題，是社會生產目的決定的，是企業生存和發展的客觀要求所決定的。從商品到貨幣，既是一個生產經營過程的完結，又是一個新的、更加生動活潑的、帶來增值的另一個生產經營過程的開始。
否則，就會窒息，就會破產，就會淪為乞丐。從某種意義上講，企業營銷不等于銷售和推銷，它首先是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。
它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建筑總體設計、價格定位、廣告中介服務、售后服務以及信息反饋等組成。如果我們不能正確理解營銷是企業最本質的職能，只是到了應該出售自己產品的時候才來組織推銷，那么，你的樓宇就很難適合市場需求，這種生產開發的盲目性，必然會導致銷售的無的放矢，使企業陷入被動的局面。
因此，營銷不是從推銷產品的時候才開始的，而是要從開發設計時就應該著手，它不僅僅是銷售機構、銷售人員的事，而是公司決策者乃至全體員工都應當說關注的大事。從房地產商來講，首先是董事長，總經理對營銷理念的正確把握和運作。
我們在理解和把握營銷這個理念的同時，還要深刻認識市場、競爭、客戶等概念。所謂市場，可以稱為需求，或者講有效需求。
隨著金融機構的介入，有效需求的規模呈幾倍甚至十幾倍的提升和延伸。市場是由顧客現實需求和潛在需求組成的。
這種需求的滿足可以由多種方式，多個營銷主體去實現。這里就存在市場機會和市場風險。
由于多種方式的可選。
5. 急求房地產市場營銷方案
1、健達世紀園項目概況 2、健達世紀園市場分析 （一）營銷環境分析 （二）競爭態勢分析 （三）消費者分析 （四）項目SOWT分析 3、健達世紀園銷售策略 1、入市時機及策略 2、價格定位及價格策略 3、銷售階段安排 4、健達世紀園宣傳推廣策略 （1） 健達世紀園項目推廣主題 1、關于案名2、3、項目推廣主題 4、主題詮釋 （2） 項目廣告策略 1、廣告階段策略 2、廣告創意策略 （3） 項目公關策劃 1、活動推廣目標2、3、活動推廣定位 4、活動推廣訴求重點 5、活動推廣的方式 （4） 項目現場包裝策略 1、銷售現場包裝 2、樓盤處道路包裝 3、項目工地包裝 5、項目媒介組合策略 1、媒體發布策略 2、媒體分析與選擇 6、健達世紀園廣告工作推進一覽表 7、健達世紀園項目全案包裝策略一覽表 8、健達世紀園推廣費用 1、世紀園項目概況 健達世紀園占地156畝，總體規劃分三期開發，一期為8棟多層，已經入住；二期為10棟，已交工；三期5棟在熊爾河畔。
小區內多功能會所，幼兒園，休閑娛樂設施配套齊全。此項目是鄭州南部區域一所大型、生態、純住宅的社區。
現在的銷售均價是1500元/㎡，其中三樓價格1798元/㎡；五樓價格1498元/㎡；六樓、七樓1280元/㎡，一次性優惠4%。戶型主要集中在80㎡-130多㎡之間，整體規劃、建筑的外立面塑造及景觀設計有濃郁現代特色。
項目周遍學校有大學路小學、鐵十一小、鄭鐵七中、六十二中、中州大學、鄭州航院等小學、中學、高校；附近矗立高級飯店、賓館：民航大酒店、*大酒店、漓江飯店等；附近思達超市、世紀聯華大型購物場所；鞋城、食品批發市場、高寨農貿市場滿足人們的日常生活需要。社區外部配套完善，空氣質量較好，商業設施齊全，文化氣息濃厚。
本案西面緊鄰城市主動脈京廣南路，南面寬闊暢通的航海路連接著城市主干道：西環路、大學路、紫荊山路、東環路等。項目西南的客運總站公交線路伸向城市的四面八方。
健達世紀園所處區域為城市與都市鄉村結合部，居住人群層次復雜、素質相對較低，人群流動性大，治安狀況較混亂。航海路口至物業地址這一段給人破敗、衰落、陳舊的印象。
2、健達世紀園市場分析 （1） 鄭州南區地產項目營銷環境 從今年來看，鄭州房地產市場開發形勢良好， 隨著鄭州市拉大城市框架，擴大城市規模，降低城市戶口的準入門檻和區域性中心城市的建設與發展，全市的房地產開發進入了一個全新的發展時期。*府開發北區的*策東移， 傾力籌建鄭東新區。
與其相比顯得南區項目在升值潛力方面前景不 太樂觀。同時，隨著市區內大型批發市場的紛紛南移，也將會在一定程度上促進南區經濟的進一步繁榮。
改革開放以來，隨著城市化的進程，以及南區專業市場的建立。鄭州南區逐步形成了大型燈具批發市場、京廣批發市場（鞋城）、河南萬客來食品城、鄭州市華中食品城、鄭州食品城等。
此板塊地段具有得天獨厚的商貿特征。各項經濟指標與鄭州其它地區比處于中等水平。
對商品房等大宗商品的購買力具有一定規模。航海路地產項目形成了兩頭大中間小的啞鈴狀的樓盤特征，中間沿線項目產品同質、地段優勢相似的情況下競爭異常激烈。
城市中心較好地段項目獲得難度越來越大，郊區化的地皮也成為眾多開發商的爭奪的對象。 鄭州南區商賈云集，具有較明顯的商貿特色，經濟發達的程度比周圍地帶高。
這是其得天獨厚的板快優勢。這種特殊性決定了本區域的消費群對樓盤的價格敏感度比北區高。
同時，本區域外來人口較集中，對于商品房消費有一定潛在市場。 （2） 南區地產項目總體競爭態勢及競爭者分析 南區項目中心地帶金祥花園、亞新美好人家、龍躍系列項目、富寓花園等項目先后開發成功，預示著該地塊項目尚具有巨大開發潛質，同時也標志著這一區域消費市場日益成熟。
此后南區中心地段出現了第三代生態住宅：健達世紀園、錦繡江南、開元麗城、亞星盛世家園等注重社區環境、綠化率較高的大型項目。多數項目在建筑風格及景觀設計與外立面方面產品同質，樓盤概念也沒有鮮明特色。
然而航海路沿線兩段如金色港灣、帝湖花園等項目在產品定位、概念炒作及營銷推廣方面有著與眾不同的成功案例。 因此，為了更好的作好健達世紀園項目的整合，河南惠喬廣告公司市場部對周遍最主要競爭者、潛在競爭者進行周全細致的市場調查與深入分析。
基本情況如下： 序號項目名稱均價規模戶數工程地址物業地址廣告定位案場狀況 廣告定位主打廣告語形象定位營銷狀態1 開元麗城1490元/m規劃面積116畝，900多戶一期11棟以封頂，處于強銷期京廣南路與長江路交叉口南50米南區美麗新世界選擇，是一種權利，有何嘗不是一種能力。在合適的地方，選擇，自己的美麗新世界。
塑造南區大眾化品牌現代化住宅 案場大廣告牌醒目，視覺很有沖擊力，震撼力。售房部包裝時尚、溫馨、清雅。
銷售員服務熱情。2亞星盛世家園1580元/m占地面積140畝，戶數1188一期在建正在銷售嵩山路與長江路交叉口東北角高尚歷史文化景觀社區 亞星生盛世家園——文化成就未來；嵩山路上觀山聽水首席庭院。
首家大型文化主題景觀社區圍墻包裝色彩莊重沉穩，突。
6. 房產如何策劃銷售方案
第一節：銷售策劃概述銷售策劃一般指：項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎么走，如何宣傳造勢等第二節：銷售策劃與項目策劃的區別簡單而言，二者區別在于項目策劃是“綱”，銷售策劃則是“目”，“綱”舉才能“目”張。
一：項目策劃所包涵內容：（一）市場調查項目特性分析、建筑規模與風格、建筑布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業管理、發展商背景、結論和建議（二）目標客戶分析經濟背景：經濟實力/行業特征/公司、家庭文化背景：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、（三）價格定位理論價格/成交價格/租金價格/價格策略（四）入市時機、入市姿態（五）廣告策略廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創意表現、廣告效果監控（六）媒介策略媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算（七）推廣費用現場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放二：銷售策劃所包涵內容：（一）銷售現場準備（二）銷售代表培訓（三）銷售現場管理（四）房號銷控管理（四）銷售階段總結（五）銷售廣告評估（六）客戶跟進服務（七）階段性營銷方案調整第三節：銷售策劃的內容及步驟一：項目研究：即項目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價位、購買理由等。二：市場調研：對所有競爭對手的詳細了解，所謂“知己知彼、百戰不殆”。
三：項目優劣勢分析：針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。四：項目再定位：根據以上調研分析，重新整合所有賣點，根據市場需求，做項目市場定位的調整。
五：項目銷售思路：（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來，避免盲目跟隨風。
（二）主題思想的統一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統一的主題。
一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。（三）操作手法的連貫性。
首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。
六：項目銷售策略：（一）項目入市時機選擇理想的入市時機：我們所說的入市時機并不是指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什么時候開始進入市場，是賣樓花還是賣現樓；是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班、調整完步伐后再賣還是忙忙、倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。根據多年的經驗和教訓一個項目理想的入市姿態，一般應具備：1、開發手續與工程進展程度應達到可售的基本要求；2、你已經知道目標客戶是哪些人；3、你知道你的價格適合的目標客戶；4、你已經找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點；5、已確定最具震撼力的優勢并能使項目有始至終地保持一個完整統一形象的中心主題；6、已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式；7、已制定出具競爭力的入市價格策略；8、制定合理的銷控表；9、精打細算推廣成本后并制定有效的推廣執行方案；10、組建一支專業銷售隊伍并擬定一個完善培訓計劃；11、盡力完善現場氛圍；12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；13、其他外部條件也很合適。
二）項目廣告宣傳計劃當我們確定了產品的廣告訴求點和廣告基調后，制定切實可行的廣告計劃便成為實現最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分。
推廣計劃應根據具體項目的不同特點，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優勢，充分利用時效長而針對性強的專業媒體資源，來實現廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售！（三）銷售部署房地產銷售的階段性非常強，如何把握整體沖擊力、彈性與節奏、步驟與策略調整，體現了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是：保持進度與策略節奏一致——預熱期、開盤期、強銷期、保溫期；防范銷售階段性問題——如工期、質量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。
第四節：銷售策劃的原則一：創新原則隨著時代的發展，傳統的房地產銷售理論越來越不適應市場的要求，更無法為當前許多房地產企業所做的種種創新探索指明方向。從目前房地產企業的大量營銷實踐來看，包括折讓、有獎銷售、先租后買、降低利率等各類措施，大多能產生更強烈、更快速的反應，能引起消費者對房產的注意，這為我們探討買方市場條件下的營銷創新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。
二：資源整合原則整合營銷是在營銷環節高度專業化分工的基礎上，通過市場渠道，圍繞具體項目，有多個專業性營銷機構形成多種專業人才互補型、互利型的共同組織，并由其對諸如資金、智能、品牌、社會關系等房地產營銷相關要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業銷售全過程的系統控制，并進而實現預定。