榮觀房產網1. 求高手解答房產稅費計算題
原發布者：霞飛滿天闖天涯
實例一：國內某公司向香港購進日本皇冠轎車10輛，成交價格合計為FOB香港120,000.00美元，實際支付運費5,000美元，保險費800美元。已知該轎車的汽缸容量2000cc，適用中國銀行的外匯折算價為1美元=人民幣6.8396元，計算應征進口關稅。（原產國日本適用最惠國稅率25%；）計算方法：?第一步：確定貨物的完稅價格（即確定貨物的CIF報價）。審定完稅價格為125,800美元（120,000.00美元+5,000美元+800美元）；?第二步：根據匯率適用原則將外幣計算為人民幣將外幣價格折算成人民幣為860,421.68元；?第三步：按照公式計算應該征收的稅款應征進口關稅稅額=完稅價格*進口關稅稅率=860,421.68*25%=215,105.42（元）實例二：國內某遠洋漁業企業向美國購進國內性能不能滿足需要的柴油船用發動機2臺，成交價格合計為CIF境內目的地口岸680,000.00美元。經批準該發動機進口關稅稅率減按1%計征。已知適用中國銀行的外匯折算價為1美元=人民幣6.8396元，計算應征進口關稅。（原產國美國適用最惠國5%，減按1%計征）計算方法：?第一步：確定貨物的完稅價格（即確定貨物的CIF報價）審定CIF價格為680,000美元；?第二步：根據匯率適用原則將外幣計算為人民幣將外幣價格折算成人民幣為4650928.00元；?第三步：按照公式計算應該征收的稅款應征進口關稅稅額=完稅價格*減按進口關稅稅率=4650928.00*1%=46509.28（元）實例三：國內某公司從香港購進原產日本柯達彩色膠卷50,400卷（寬度35毫米
2. 房產稅計算使用案例
兩種方法：
（一）從價計算應納稅額的計算公式：
應納稅額= 房產原值* （1一減除比率）* 1.2%
（二）從租計算應納稅額的計算公式：
應納稅額= 房產租金收入*12%
要按照上述公式計算應繳納的房產稅，首先您需要準確確定房產的原值和房產租金收入，也就是稅收上所說的計稅依據：
* 計稅依據
（一）以房產的計稅余值作為計稅依據：
對于經營自用的房屋，是以房產的原值一次性減除10%至30%后的余值來作為計稅依據的。（減除的比例將由各省在10%--30%的幅度內確定。）如果沒有房產原值作為依據，將由房產所在地的稅務機關參考同類房產核定。
1.投資聯營的房產
以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的情況，按房產原值作為計稅依據計征房產稅。
2.融資租賃房屋
融資租賃房屋的情況，由于租賃費包括購進房屋的價款、手續費，借款利息等， 與一般房產稅的計算有兩個方面，一方面是對房產的計稅余值征稅，另一方面是對出租房屋的租金收入進行征稅，因而從應納稅額的計算來說也有兩種方法：
（一）從價計算應納稅額的計算公式：
應納稅額= 房產原值* （1一減除比率）* 1.2%
（二）從租計算應納稅額的計算公式：
應納稅額= 房產租金收入*12%
要按照上述公式計算應繳納的房產稅，首先您需要準確確定房產的原值和房產租金收入，也就是稅收上所說的計稅依據：
* 計稅依據
（一）以房產的計稅余值作為計稅依據：
對于經營自用的房屋，是以房產的原值一次性減除10%至30%后的余值來作為計稅依據的。（減除的比例將由各省在10%--30%的幅度內確定。）如果沒有房產原值作為依據，將由房產所在地的稅務機關參考同類房產核定。
1.投資聯營的房產
以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的情況，按房產原值作為計稅依據計征房產稅。
2.融資租賃房屋
融資租賃房屋的情況，由于租賃費包括購進房屋的價款、手續費，借款利息等， 與一般房屋出租的租金內涵不同，且租賃期滿后，當承擔方償還最后一筆租賃費時，房屋產權要轉移到承租方，這實際上是一種變相的分期付款購買固定資產的形式，所以在計征房產稅時應以房產余值計算征收。馨窩網
3. 急 誰有涉及房產稅收方面的案例分析啊
.
先在上海、重慶試行，但房產稅出臺后將會快速推動房價繼續上漲，國家稅收目的就可以順利實現了。
應向重慶*府學習的，因重慶加大保障性住房（公共租賃房）供應，所以重慶房價在全國城市中目前來說還是最低的，而且是按套內計算。今后通貨膨脹因素會上漲，但至少遏制了房價的過快上漲。不能向重慶*府學習的，因重慶只開征高檔房房產稅，雖對抑制重慶房價一點關系都沒有，明擺就是利用*策殺豬殺富，把富人趕出重慶，但重慶老百姓高興。這個城市不適合富人去投資，*府殺富心態嚴重，但適合去做點小生意，小生意做大后一定要轉向其它城市去發展。
目前國家也出*策公開參與炒房，房產稅轉嫁到租金，看來國家是要打擊沒房住的人多掏租金去租房，目的是想逼老百姓都掏錢去買房。
最終轉嫁到租房人，租金增高，加劇新一輪搶房潮投資出現，房價繼續高漲，稅收增加，國家目的達到。*府轉嫁房產稅可暫時影響供求及保障矛盾，征收房產稅會使國家會更加強大，國富民弱會更加突出，但為了國家利益，老百姓犧牲一下個人利益吧。
一但房產稅改革后，*府最怕有房的老百姓較真，都去找國家要土地增值那部份錢，或老百姓都去找國家要回自己的土地所有權，那國家麻煩就大了，呵呵。
重點：落實解決供求關系，非常簡單的事情，不清楚為何國家要故意搞得特別復雜！！！
房產稅*策短期影響房價很難說，因國家未實質解決保障房的供求矛盾，國家每出臺一個*策調控，就變相抬高一次成本，越抬越高，最后還是老百姓去買單。所以長期來說是看漲的。
國家新*是“遏制房價過快上漲”。國家是要求房價繼續上漲，但不要漲得太快。房價下跌不符合國家新的*策，新*本來就是不需房價下跌，但需和諧的溫和上漲。
例：有人去市場花100大洋買了一只小豬認養10年，1年后長成可以賣1000大洋的大豬，有一社團組織告訴你這豬的增值部份你1文錢不能拿，每年還要再征收你把豬養大了的養豬增值稅100大洋。就是這種稅，請問你認為應采用何種形式征收？呵呵。社團組織對豬的打壓的*策就是明白告訴要搶劫，有本事你就別去買豬，看豬價會不會下跌。但豬涉及民生問題，有很多人需要買來吃或養，社團組織如果從源頭上解決有大量的小豬、大豬的供求才是問題所在！！問題是社團組織是否愿這么干？而不是單一去研究下一步如何搶劫的辦法。否則搶劫一次，豬價的成本被抬高一次。
漲價不是房漲價，房是每年都要折舊，增值的原因是*府的土地而持續增值的。
在國外因土地增值要收地產稅（房產稅、物業稅，什么名稱不重要），國外土地是私有化的業主擁有所有權，業主自己的土地增值了，國外的業主非常高興，當然愿意交地產稅。中國也準備征稅，但問題是房是每年都在折舊跌價，中國的土地全部都是國家所有的，老百姓僅僅只有使用權而已。但土地又是持續增值，增值部份也是國家的土地增值，問題是增值部份的物業稅應該向誰征稅？地方*府找中央*府征收？不可能。去找老百姓征收，但老百姓的房在折舊貶值，轉而只有轉嫁去抬高房的價格，造成房價爆漲。
4. 房地產企業的稅收籌劃實例
以下通過一個案例告訴你房地產企業如何通過企業財富安全管理集成系統來做好企業稅收籌劃，并且對房地產企業未來稅務安全做出預控。企業財富安全管理集成系統，預控企業稅務風險，安全提升價值。
嘉業公司擬建的蛟湖經典項目有一地塊，其土地成本和開發成本合計為29000萬元，評估公司按照市價給出的評估價格為50000萬元。現有兩個方案如下（均采用營改增后的簡易計稅法）：
【分析】
方案一：自建自銷
嘉業公司將該項目作為商品房用于直接銷售，依據稅務規定，按照銷售不動產稅目征稅，涉及土地增值稅。
銷售收入（含增值稅）：50000萬元
銷售收入（不含增值稅）：50000÷（1+5%）=47619萬元
銷項稅額：47619*5%=2381萬元
城建稅及教育費附加：2381*(7%+3%+2%)=286萬元
印花稅：50000*0.0005=25萬元
土地增值稅：
扣除項=29280*(1+10%+20%)+286=38350萬元
增值額=47619-38350=9269萬元
增值率=9269/38350=24%
土地增值稅：9269*30%=2780萬元
凈收入：47619-29280-25-2780-286=15248萬元
方案二：（企業財富安全管理集成系統方案）
嘉業公司先將該地塊出售給綠地公司用于職工住房，土地轉讓價格按照評估價格為10000萬元，土地成本為7280萬元，進行土地使用權證的更名，涉及土地增值稅。嘉業公司與綠地公司簽訂房屋代建協議書，工程所需全部建設資金均由綠地公司提供，同時綠地公司還負責采購大部分的建筑材料（價款約為1300萬元），嘉業公司只負責工程的組織協調工作，建筑面積為90000平方米，按照每平米2500元收取代建服務費，共計22500萬元。代建服務期間費用預測為6500萬元。代建服務按照服務收入征稅，不涉及土地增值稅。
該房地產公司轉讓該地塊的損益如下：
銷售收入（含增值稅）：10000萬元
銷售收入（不含增值稅）：10000÷（1+5%）=9524萬元
銷項稅額：9524 *5%=476萬元
城建稅及教育費附加：476*(7%+3%+2%)=57萬元
印花稅：10000*0.0005=5 萬元
土地增值稅：
扣除項=7280*(1+10%)+57=8065萬元
增值額=9524-8065=1459萬元
增值率=1459/8065=18%
土地增值稅=1459*30%=438萬元
凈收入：9524-7280-57-5-438=1744萬元
（該房地產公司代建服務損益如下：）
代建收入（含增值稅）：22500萬元
代建收入（不含增值稅）：22500÷（1+5%）=21429萬元
代建增值稅：21429*5%=1071萬元
代建城建稅及教育費附加：1071*(7%+3%+2%)=129萬元
（該房地產公司兩項業務合計凈收入如下：）
合計凈收入：14800+1744=16544萬元
【結論】根據以上分析，就此項目來說方案二凈收入更多，比方案一多296萬元。因此方案二代建更好。
5. 納稅案例分析
方案一：國鴻房地產公司在收取5000萬元房款的同時收取各種代收款項1000萬元。
那么，該公司流轉稅稅負為：應繳營業稅為（5000+1000）*5%=300（萬元）；應繳城建稅為300*7%=21（萬元）；應繳教育費附加為300*3%=9（萬元）；國鴻房地產公司流轉稅稅負共計為300+21+9=330（萬元）。 方案二：國鴻房地產公司在房產銷售過程中只收取房產的價款5000萬元，其他相關代收款項由國鴻物業管理公司收取，物業公司按1%收取手續費。
國鴻物業管理公司稅負為：應繳營業稅10*5%=0.5（萬元），應繳城建稅為0.5*7%=0.035（萬元），應繳教育費附加為0.5*3%=0.015（萬元），該物業公司流轉稅稅負共計為0.5+0.035+0.015=0.55（萬元）。而國鴻房地產公司的稅負為：應繳營業稅為5000*5%=250（萬元），應繳城建稅為250*7%=17.5（萬元），應繳教育費附加為250*3%=7.5（萬元），該公司流轉稅稅負共計為250+17.5+7.5=275（萬元）。
房地產公司和物業公司的總稅負為0.55+275=275.55（萬元）。方案一與方案二相比多負擔流轉稅330-275.55=54.45（萬元）。
由此可以看出，經過合理的稅收籌劃，對房地產公司在銷售過程中的業務進行必要的拆分，既可以降低房地產公司的稅收費用，同時又不會增加物業管理公司的稅收負擔。
6. 房地產稅費誰交的
（一）房地產稅費由房地產開發公司繳納。
（二）房地產公司需要交納的稅種：營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅、房產稅、土地使用稅、契稅、土地增值稅、所得稅等。
1、營業稅：
(1)是按銷售計算繳納的。稅率 5%。
(2)應交營業稅=銷售收入*5%
2、城建稅：
(1)是按營業稅計算繳納。
(2)稅率：
納稅人所在地在市區的，稅率為7%;
納稅人所在地在縣城、鎮的，稅率為5%;
納稅人所在地不在市區、縣城或鎮的，稅率為1%
(3)應交城建稅=營業稅*城建稅稅率
3、教育費附加
(1)是按營業稅計算的。稅率 3%。
(2)應交教育費附加=營業稅*3%
4、企業所得稅：稅率為25%。
5、房產稅
(1)從價計稅：稅率1.2%
應納稅額=應稅房產原值*（1-扣除比例）*1.2%
(2)從租計稅：稅率12%
應納稅額=租金收入*12%
6、土地使用稅
土地使用稅每平方米年稅額如下：
(1)大城市1.5元至30元；
(2)中等城市1.2元至24元；
(3)小城市0.9元至18元；
(4)縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。
7、印花稅
(1)財產租賃合同、倉儲保管合同、財產保險合同，適用稅率為千分之一；
(2)加工承攬合同、建設工程勘察設計合同、貨運運輸合同、產權轉移書據， 稅率為萬分之五；
(3)購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術合同，稅率為萬分之三；
(4)借款合同，稅率為萬分之零點五；
(5)對記錄資金的帳薄，按“實收資本”和“資金公積”總額的萬分之五貼
花；
(6)營業帳薄、權利、許可證照，按件定額貼花五元。
8、契稅：
契稅是對在我國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位征收的一種稅。征收范圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。計稅依據主要是成交價格、核定價格、交換價格差額和“補繳的土地使用權出 讓費用或者土地收益”等。應納稅額=計稅依據*稅率
9、土地增值稅
計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：
(1)增值額未超過扣除項目金額50%
土地增值稅稅額=增值額*30%
(2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的
土地增值稅稅額=增值額*40%-扣除項目金額*5%
(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的
土地增值稅稅額=增值額*50%-扣除項目金額*15%
(4)增值額超過扣除項目金額200%
土地增值稅稅額=增值額*60%-扣除項目金額*35%
公式中的5%,15%,35%為速算扣除系數。
7. 房產稅和土地稅計算舉例
一般來講
你如果是企業
自用部分為從價計征，比如一棟廠房原值200萬，那么允許扣除30%，稅率為1.2%
2000000*(1-0.3)*1.2%=16800元/年 每月為1400元
如果你有一部分出租，且為同一棟樓內需分按面積分出出租部分的原值與折舊（出租部分的折舊計入其他業務成本）
房產稅從租計征 比如租金每月1萬， 10000*12%=1200元/月
土地稅按實際測量的土地面積乘以適用稅率，這個稅率是你所在城市或地區主管稅局定的每平米多少錢，一般為土地權人繳納，出租時要講明含不含此稅。否則存在由誰承擔的問題