榮觀房產網1. 購買回購房的法律風險有哪些
首先，此類合同回購的促銷房源是指定房源，毫無疑問，這些房源肯定不是最緊俏的，也不是最好的，那些優質房源地產商從來就不愁，都是捂盤翻本的底子。在簽訂合同的時候肯定會限定回購條件，到了回購的時間期限，若是房價漲了，自然是好，開發商相當于打了一次免費廣告，若是跌了，他們總能找出房子和合同的毛病，采取拖延敷衍的態度，消磨購房者的信心和精力，考慮到中國正規途徑維權的難度，想要從開發商手里拿回房款可謂是難上加難。
其次，目前開發商簽訂這樣的合同主要是為了消化那些品質并不好的樓盤，并無價格優惠，主要目的為自己籌集過冬資金，能夠順利挺過寒冬自然是好，若是這個企業在地產業寒冬中破產，或者負責人直接玩金蟬脫殼，將原企業注銷，在房地產開發商面臨巨大回購壓力的時候并不是不可能采取的措施，購房者拿著合同找不到原負責人，沒有承擔對應責任的主體，找誰要錢去，誰負責回購？回購合同到時候可能就是廢紙一張。
再次，簽回購合同的房源總價肯定不會太低，簽合同交錢購房后這筆資金就算是囤死了，而回購合同自然是有時間限制的，沒有到時候你是無法退房的。在這期間，即使房價大跌，你發現了更好的購房商機，也會因為資金問題而放棄；就算是房源價格保持穩定，等到退房期限的時候，可能已經過去了一年多，光是利息就有不小的數目，開發商就是通過這一方式來將促銷作為融資的手段，利息要比銀行低得多。
2. 報價回購有風險嗎
有低風險
從概念上講，目前的報價回購業務主要是債券質押式報價回購，即符合條件的投資者與其指定交易的證券公司之間進行的特定債券質押式回購。證券公司提供債券作為質押物，并以根據標準券折算率計算出的標準券總額為融資額度向投資者融入資金，投資者于回購到期時收回融出資金并獲得相應收益。
簡單地理解，就是在報價回購業務中，券商是借錢的一方，客戶是資金出借的一方。券商公布不同期限的年收益率，與客戶約定期限后，客戶將錢借給券商，獲取短期的資金收益，倒是與銀行的現金型理財產品有些相似。
3. 請問開發商回購合法嗎
所謂商品房回購，是指開發商將自己出售給購房人的商品房（包括期房和現房）予以購回的行為。其特征如下：
1，商品房回購的主體是開發商、購房人或貸款人。商品房回購的回購合同，有可能是開發商同回購房人簽訂，如開發商對購房人承諾：購房人購買商品房的，在經過多少年以后，由開發商按一定的投資回報率予以回購；有可能是開發商同貸款人簽訂，如開發商對貸款人承諾：當購房人連續幾個月不能還款，貸款人變賣抵押房屋時，由開發商予以回購；還有可能是開發商同購房人、貸款人三方一起簽訂，如合同約定：當購房人連續幾個月不能還款，貸款人要求開發商對該商品房予以回購，開發商則按照合同約定予以回購，這種在實踐中比較多見。
2，商品房回購的標的是商品房，包括預售商品房和現售商品房。實踐中，除商品房之外，其他房屋也有可能存在回購的問題，如房改房特別是購房人只享有部分產權的房改房，在購房五年后進入市場交易時，原單位在同等條件下享有優先購買權，如果單位從購房人手中將該房改房買回，實質上也屬于回購。因此，商品房回購的標的只指開發商開發的向社會發售的商品房，而不包括房改房、集資房、拆遷房、國有直管公房及私人所建住宅等非開發商開發的房屋。
3，商品房回購的性質實質上是一種新的買賣關系，是對開發商已售出的商品房通過再交易行為而使之重新回歸開發商。在這里，開發商由原來的賣方變為買方，購房人由原來的買方變為賣方，買賣雙方的權利義務關系通過回購合同重新確定。
4. 什么情況下能回購房屋呢
一般情況下以下八種情況可以回購： 1、實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%; 2、開發商逾期交房構成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期； 3、開發商變更規劃、設計影響房屋結構形式、如戶型、空間尺寸、朝向等； 4、開發商預售未取得商品房預售許可證的房屋； 5、開發商交付的房屋主體結構質量不合格或者房屋質量嚴重影響房屋正常使用； 6、不能或不能按期辦理產權過戶； 7、購房者貸款申請未批準，合同雙方對付款方式不能協商一致； 8、合同中約定的其他退房條件出現； 發生重大自然或人為災害時，由*府組織科學論證，確定是否由*府回購。
回購主體 1、一般情況下是開發商回購； 2、*府回購，這種情況一般是指在遇到重大自然或者人為災害或是因*府行*行為所導致的房屋所有人權益受損，相關*府部門通過行*行為予以回購。本質上是一種社會保障行為，是對開發商已售出的商品房通過*府的再交易行為回到*府。
回購方式 1。 開發商回購：按照法律規定等各項規定和合同約定內容執行。
2。 *府回購：這種因重大自然和人為災害引發的房屋回購，需要經過科學論證，評估房屋受損情況，是否還能居住，最終確定是否修繕后居住，還是直接回購。
*府回購的核心，在人為災害中，責任的認定是是否進行房屋回購的最關鍵的因素。 如果事故責任主體是企事業單位或者個人，而不是*府，則會引發各種法律爭議。
業主們也有權向事故責任單位主張賠償。
5. 期房回購是什么意思
通常意義上說的回購是指，賣主與買主事先在合同中約定，當合同約定的條款成就時，賣主有權從買主手中將已轉讓給買主的物品再賣回來的制度，其目的是為了保護賣方的利益。
而所謂的開發商房產回購，是指開發商將自己出售給購房人的商品房（包括期房和現房）予以購回的行為。 期房回購的標的物是尚未建成的房屋，具有特殊性。
根據我國相關法律的規定，購房人須在抵押房產竣工后才能辦理產權證書， 并重新辦理房地產抵押登記。 開發商回購根據不同的標準可以分為不同的類型，目前實踐中主要存在以下幾種分類： 按照按揭貸款中房屋是否建成為標準可以分為期房回購與現房回購； 根據開發商回購的目的，可以分為投資型回購和擔保型回購； 根據回購時是否根據事前約定而進行，將商品房回購分為事前有約定的回購和事前無約定的回購等等。
擴展資料： 根據《中華人民共和國城市房地產管理法》： 第四十五條 商品房預售，應當符合下列條件： （一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （二）持有建設工程規劃許可證； （三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期； （四）向縣級以上人民*府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。 商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民*府房產管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。 第四十六條 商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由**規定。
參考資料來源：百度百科-期房。
6. 房屋回購的性質如何認定
房屋回購條款約定是商品房買賣交易中的一種合同約定，具體指商品房按揭貸款合同中購房人無力償還銀行貸款時，開發商作為連帶責任保證人承擔還款責任，并由開發商對買賣商品房進行回購的約定。
由于房屋回購并非我國現行立法明文規定，實踐對其性質、效力以及回購價格標準認定不一。 （1）關于房屋回購的性質。
實踐中存在三種觀點：第一種觀點認為屬于流質契約，應認定為無效。第二種觀點認為屬于約定解除權，一旦開發商回購條件成立，開發商發出回購通知，雙方合同解除。
第三種觀點認為屬于非典型擔保，出賣人作為買受人的保證人向銀行承擔了擔保功能。 我們認為，回購擔保是一種多方以合同條款約定的關聯性擔保，指債權人與回購人約定在債務人未能按約履行債務時，由回購人向債權人支付約定的對價，債權人將合同債權及其項下的權利轉移給回購人的一種擔保形式。
回購擔保屬于一種新類型的非典型擔保，雖然我國《擔保法》和《物權法》中均沒有明確規定，但在實踐中，已被運用到汽車、房屋等交易活動中，故可以承認其效力，根據回購條款的約定予以處理。 當然，實踐中需要根據債務人未履約的情形、合同約定的回購條件是否具備、開發商主張回購的通知是否有效到達債務人等情形綜合認定回購責任是否應當承擔。
（2）關于回購價格。合同對回購價格有約定的，按照約定處理。
合同對回購價格沒有約定的，應按照原價回購還是市場價回購，實踐中存在爭議。 我們認為應當按照市場價格回購。
因為在房價上漲的情況下，按照市場價回購后，回購人可以市場價再行出賣，對其利益并無損害。而對于買受人而言，根據《合同法》第163條的規定，標的物在交付之前產生的孳息，歸出賣人所有，交付之后產生的孳息，歸買受人所有。
因房價上漲產生的收益系房屋的自然增值，在交付后應歸屬于買受人，故按市場價出賣對買受人較為公平。另外，在房價下跌的情況下，根據《合同法》第142條關于風險轉移的原則，按市場價回購也符合法律的規定。
7. 債券回購的回購風險
相對其他的交易來說，由于融資方必須有足額的債券作抵押，因此債券回購作為一種安全性高、收益穩定的投資品種，已成為一些機構對資金進行流動性管理的工具之一。
但是運用回購也會面臨違約風險和操作風險。由于開放式回購引入不履約制度，允許融券方與融資方以放棄履約金的方式擺脫到期還券或收券義務，具有鎖定還券價格上限和收券價格下限的期權性質。交易雙方在衡量后可以選擇放棄履約金而違約，例如逆回購放手中倉位價值大大超出遠期價格，或正回購方市場價格大大低于遠期價格，可能導致惡性違約。當然也存在由于流動性不足導致的被迫違約。履約金在一定程度上鎖定了損失上限，也能調節市場參與的活躍程度。